臺灣士林地方法院民事判決 九十九年度訴字第一五七六號原 告 蔡文杰訴訟代理人 鐘耀盛律師被 告 有限責任淡水第一信用合作社法定代理人 麥勝剛訴訟代理人 溫藝玲律師
葉建偉律師被 告 興新房屋仲介有限公司（即住商不動產天母西路加盟店）法定代理人 江宛青被 告 林永章上二人共同訴訟代理人 郭源杰上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國一○○年三月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國九十二年四月四日，經由不動產仲介經紀業者即被告興新房屋仲介有限公司（即住商不動產天母西路加盟店，下稱興新房屋公司），及銷售之經紀人員即被告林永章之居間，於同年月八日與被告有限責任淡水第一信用合作社（下稱淡水第一信用合作社）簽訂不動產買賣契約書，以新臺幣（下同）四百二十萬元之價格，購買門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號四樓房屋（下稱系爭房屋），及所坐落臺北市○○區○○段三小段七七七地號土地權利範圍萬分之三○二、同小段七七八地號土地權利範圍萬分之二九四（下稱系爭土地），並支付被告興新房屋公司、林永章居間報酬八萬四千元。原告於被告淡水第一信用合作社交屋後入住，於九十九年四月二十一日委託訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）出售，並不知系爭房屋有傾斜之現象，於同年六月間再委託信義房屋查詢始知上情。又系爭房屋於八十三年五月四日經臺北市土木技師公會鑑定，傾斜率約為二一○分之一，於九十九年六月七日再經臺北市土木技師公會鑑定，傾斜率仍有一七四分之一。被告興新房屋公司、林永章受託居間，對系爭房屋是否具有傾斜之瑕疵，應盡查實之責，竟於物件現況調查篇「建築改良物瑕疵情形」過失漏列「傾斜」項次，使原告無法於購買系爭房屋及土地時知悉系爭房屋具有傾斜之瑕疵，且該瑕疵依通常交易觀念，足以減少房屋之通常效用及經濟上價值，並使原告於九十九年八月九日減價以一千二百萬元售出，而無法依委託售價一千四百八十萬元出售，致原告受有價差之損害，原告自得依民法第三百五十九條之規定，請求減少價金即售屋價差二百八十萬元，被告淡水第一信用合作社既受領原告溢付之價金二百八十萬元，顯係無法律上原因，應予返還該不當得利；另被告興新房屋公司、林永章亦應依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十八條第一項前段、消費者保護法第五十一條但書之規定，負連帶賠償責任，應賠償以居間報酬一倍計算即十六萬八千元之賠償金。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告淡水第一信用合作社應給付原告二百八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告興新房屋公司、林永章應連帶給付原告十六萬八千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告淡水第一信用合作社、興新房屋公司、林永章各抗辯如下：
㈠被告淡水第一信用合作社則以：被告淡水第一信用合作社於
九十二年五月八日前，業依約將系爭房屋點交原告，原告於九十九年六月九日依民法第三百五十九條之規定請求減少價金，顯逾民法第三百六十五條第一項所定五年除斥期間。又系爭房屋及土地買賣契約書第一條備註欄第二點約定：「房屋依現狀交屋」，足見兩造為免嗣後就系爭房屋狀況復行爭執，乃依民法三百六十六條規定，特別約定以現況交屋，免除瑕疵擔保責任，被告淡水第一信用合作社在以現況交屋之情況下，自毋庸負出賣人之瑕疵擔保責任。另被告淡水第一信用合作社於八十五年間以拍賣方式取得屋齡已數十年之系爭房屋所有權，被告自購得系爭房屋迄九十二年轉售原告間，系爭房屋現狀毫無改變，被告淡水第一信用合作社全然不知系爭房屋是否傾斜，更無從告知。況被告淡水第一信用合作社早於九十二年五月八日前已將系爭房屋交付原告，迄原告於九十九年六月六日於訴訟外自行委託臺北市土木技師公會鑑定止，已逾七年，姑不論該鑑定報告僅屬私文書性質，被告淡水第一信用合作社否認其真正，縱系爭房屋之傾斜率確為該鑑定報告所載之一七四分之一，然在此七年餘期間，系爭房屋不知早已歷經多少鄰近施工、地震或其他自然外力因素影響，該傾斜瑕疵是否於被告淡水第一信用合作社交屋時即存在，實有疑義。更遑論原告未就被告淡水第一信用合作社於九十二年五月八日前交屋時系爭房屋之傾斜率，及有無傾斜之瑕疵，善盡舉證之責。如本院認被告淡水第一信用合作社上揭抗辯無理由，本件所應減少之價金，亦應以九十二年系爭房屋有瑕疵與無瑕疵之應有價格比較後為斟酌，而非以九十九年七月原告委託之銷售價格與最後買賣成交價格之差額計算等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告興新房屋公司、林永章則以：被告興新房屋公司、林永
章居間系爭房屋及土地買賣時，於填寫「房地產標的現況說明書」前，曾至政府機關網站查詢系爭房屋是否為海砂屋、輻射屋，並實地勘查有無滲漏水、鄰損、違建，亦曾詢問鄰里長及被告淡水第一信用合作社系爭房屋有無發生過非自然死亡、火災或其他天然災害，當時系爭房屋外觀以肉眼無法看出有傾斜，且被告興新房屋公司於八十八年始設立，在九十二年間係首次處理系爭房屋所在之整排公寓，並不知上開房屋於八十三年曾委託臺北市土木技師公會鑑定是否有傾斜，信義房屋公司係因於八十三年間曾居間前開房屋，而自住戶取得該鑑定報告，始能知悉。又依不動產經紀業管理條例等相關法規，對於不動產之重大瑕疵，並未規範傾斜，縱被告興新房屋公司、林永章於房地產標的現況說明書未列「傾斜」之選項，亦難認為具有過失。再依原告所提出臺北市土木技師公會出具之鑑定報告，傾斜率小於二○○分之一結構安全無虞，傾斜率一七四分之一僅為結構有瑕疵，尚屬安全狀態，足見系爭房屋縱有傾斜，亦不屬瑕疵。另系爭房屋並非方正，本無法以一般市場行情議價，且系爭房屋於九十九年七月之成交價格既為九十二年售價之二點八五倍，顯見原告未受損害，反而獲利甚豐等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告於九十二年四月四日，經由被告興新房屋公司、林永章之居間，於同年月八日與被告淡水第一信用合作社簽訂不動產買賣契約書，以四百二十萬元之價格，購買系爭房屋及土地，並支付被告興新房屋公司、林永章居間報酬八萬四千元。被告淡水第一信用合作社於九十二年五月八日前依約交屋。嗣原告於九十九年八月九日以一千二百萬元出售系爭房屋及土地等事實，為兩造所不爭執，並有九十二年四月八日不動產買賣契約書、九十九年七月二十八日不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第十三頁至第十八頁、第六十七頁至第七十六頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋有傾斜之瑕疵，已減少房屋之通常效用及經濟上價值，被告興新房屋公司、林永章受託居間，對系爭房屋是否具有傾斜之瑕疵，應盡查實之責，竟於物件現況調查篇「建築改良物瑕疵情形」過失漏列「傾斜」項次，使原告無法於購買系爭房屋時知悉此瑕疵，而須於九十九年八月九日減價出售，致受有損害等情，為被告所否認，並以前揭情詞至辯。是本件爭點厥為：㈠被告淡水第一信用合作社點交系爭房屋予原告時，系爭房屋是否即有傾斜之瑕疵？㈡原告因系爭房屋具有傾斜瑕疵之價金減少請求權，是否已逾五年之除斥期間？㈢被告興新房屋公司、林永章是否因過失不告知原告系爭房屋具有傾斜之瑕疵，而應依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十八條第一項前段規定負連帶賠償責任，及依消費者保護法第五十一條但書規定連帶給付懲罰性賠償金？茲分論如下：
㈠被告淡水第一信用合作社點交系爭房屋予原告時，系爭房屋即有傾斜之瑕疵：
⒈按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承
受負擔；但契約另有訂定者，不在此限，民法第三百七十三條定有明文。又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院七十三年臺上字第一一七三號判例意旨參照）。
⒉訴外人大都會營造股份有限公司（下稱大都會營造公司）
因於門牌號碼臺北市○○區○○○路二三四、二三四之一至二三四之七號一至五樓、臺北市○○區○○○路○○○巷四十、四十二、四十四號一至二樓鄰近基地興建大樓，施工期間發現上開建物有裂紋等損害現象，經大都會營造公司申請臺北市土木技師公會鑑定，臺北市土木技師公會於八十三年六月十六日出具之安全鑑定報告書記載：「鑑定結果與建議：⒈建築物產生裂紋之原因除鄰房開挖施工所致外，諸如地震、水泥骨材等材料性質與品質，混凝土施工狀況、鋼筋及模板之配置情形，使用環境狀況及是否有超載情況等，均有可能使建築物產生裂紋，本鑑定標的物之損害，應與申請單位之施工有關。⒉傾斜測量結果，鑑定標的物最大傾斜量為五‧五公分，傾斜度約為二一○分之一。⒊本鑑定標的物，其增加之損害大部分為牆裂紋及樓板之潮濕、鋼筋外露、裂紋；少部分為樑產生裂紋，目前鑑定標的物產生之損害，可以工程技術修復之。⒋綜合研判，本鑑定標的物在正常使用下尚無結構上之安全顧慮，惟建議應先行施作修復，俟結構體完成後再予修繕。
」等語（見本院卷第二十六頁至第三十七頁）。足見系爭房屋發生傾斜係因大都會公司於八十三年間在附近施工造成鄰損所致，且系爭房屋有傾斜之情形，係於被告淡水第一信用合作社於九十二年四月間將系爭房屋出售原告，並於同年五月八日前將之點交原告前即已存在。原告雖未能舉證證明被告淡水第一信用合作社於交付系爭房屋時，系爭房屋之傾斜率已達一七四分之一屬結構有瑕疵之程度，然依社會通念，房屋傾斜縱屬輕微，而無結構上之安全顧慮，亦會影響居住與交易意願，而減少經濟上之價值，衡情其瑕疵難謂無關重要。
⒊又系爭房屋及土地買賣契約書第一條備註欄第二點係約定
：「⒉本買賣標的，依簽約時固定裝潢現況點交，乙方（按：指被告淡水第一信用合作社）願意附贈甲方（按：指原告）設備如下：天然瓦斯，其他贈品：房屋依現狀交屋」，僅係規範屋內裝潢及動產之歸屬，顯非兩造免除被告淡水第一信用合作社關於物之瑕疵擔保義務之特約，是被告淡水第一信用合作社就系爭房屋具有傾斜之瑕疵，仍應負物之瑕疵擔保責任。
㈡原告因系爭房屋具有傾斜瑕疵之價金減少請求權，已逾五年之除斥期間而消滅：
⒈按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領
之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」民法第三百五十六條、第三百五十九條、第三百六十五條第一項分別定有明文。
又於八十八年四月二十一日修正公布民法第三百六十五條第一項之立法理由為：「建築物、土地上之工作物或工業產品之瑕疵，不易於短期間內發現。爰修正第一項解除權或請求權發生消滅效果之期間之起算點，宜由買受人依第三百五十六條規定為通知時起算六個月，始為允當。又為使權利狀態早日安定，增列『解除權或請求權自物之交付時起經過五年不行使而消滅』。」可知縱屬不能即知之瑕疵，若買受人自物交付時起逾五年始發現者，其解除契約或減少價金請求權仍為消滅。
⒉被告淡水第一信用合作社於九十二年四月二十二日即將系
爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，並於同年五月八日前將系爭房屋點交原告，此為兩造所不爭執，並有九十二年四月八日不動產買賣契約書、系爭房屋及土地所有權狀附卷足憑（見本院卷第十三頁至第十八頁、第七十三頁至第七十五頁），惟原告竟遲至九十九年十月二十九日始以系爭房屋具有傾斜之瑕疵，依民法第三百五十九條規定起訴主張減少價金，核其減少價金請求權顯逾五年除斥期間，而無從行使，則被告淡水第一信用合作社本於系爭房屋及土地買賣契約所取得之價金，既非無法律上原因致受利益，原告自不得依民法第一百七十九條、第一百八十二條之規定，請求被告淡水第一信用合作社返還所謂之不當得利。
㈢原告主張被告興新房屋公司、林永章係因過失不告知系爭房
屋具有傾斜之瑕疵，而應依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十八條第一項前段規定負連帶賠償責任，及依消費者保護法第五十一條但書規定連帶給付懲罰性賠償金，俱無理由：
⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第五百六十七條第一項前段、第二項定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十八條第一項前段固分別定有明文。再按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第五十一條雖亦有明文。
⒉惟被告興新房屋公司、林永章分為不動產仲介經紀業者及
銷售之經紀人員，就系爭房屋及土地為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，而系爭房屋及土地之交易，關於系爭房屋及土地之所有權、買賣雙方締約能力與履約能力，均未發生爭議，不動產說明書亦據實交付原告。又原告自被告淡水第一信用合作社於九十二年五月八日前點交系爭房屋入住，迄九十九年四月二十一日委託信義房屋公司出售系爭房屋期間，均未發現系爭房屋有傾斜之現象，此為原告自承在卷，足見系爭房屋傾斜確屬輕微，自外觀無法察覺。況原告亦係於同年六月七日委請臺北土木技師公會鑑定，始證實系爭房屋傾斜率為一七四分之一，此有原告提出之房屋傾斜暨結構安全意見書可佐（見本院卷第三十八頁至第五十頁），足證系爭房屋未經實際測量計算前，無從以肉眼自外觀發現有傾斜之情形，若非知情之人主動告知，亦無從得知系爭房屋曾於八十三年經臺北市土木技師公會鑑定過傾斜。被告興新房屋公司、林永章既僅居間系爭房屋及土地之買賣，實難課其就外觀無法察覺傾斜之系爭房屋為實際測量之義務，縱被告興新房屋公司、林永章於不動產說明書中「重要交易條件及建築改良物瑕疵情形」表格，未將「傾斜」之選項列入，亦難認具有過失或謂其未盡調查之義務。是原告縱受有損害，亦非被告興新房屋公司、林永章之過失所致，則原告主張被告興新房屋公司、林永章應依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十八條第一項前段規定負連帶賠償責任，及依消費者保護法第五十一條但書規定連帶給付懲罰性賠償金，俱屬無據。
五、綜上所述，被告淡水第一信用合作社點交系爭房屋予原告時，系爭房屋固有傾斜之瑕疵，然原告之價金減少請求權，已因逾五年之除斥期間而消滅，被告興新房屋公司、林永章又非因過失而不告知原告系爭房屋具有傾斜之瑕疵，均詳如前述。從而，原告依民法第三百五十九條、第一百七十九條、第一百八十二條之規定，請求被告淡水第一信用合作社給付二百八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；另依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十八條第一項前段、消費者保護法第五十一條但書之規定，請求被告興新房屋公司、林永章連帶給付十六萬八千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法 官 孫萍萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日