臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第153號原 告 吳清松訴訟代理人 洪文浚律師複 代理人 陳佩琪律師被 告 鍾森煌訴訟代理人 林契名律師
林彥增律師複 代理人 郭芳宜律師
駱文翰律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於99年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號上如附圖所示A 、C 、E 、F 、G 部分之地上物拆除，並將土地返還原告。
被告應自民國九十八年十一月二十九日起至返還第一項所示之土地止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰叁拾壹萬元供擔保後，得假執行；被告以新臺幣叁佰玖拾貳萬貳仟元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣叁萬肆仟元供擔保後，得假執行；被告以新臺幣壹拾萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2 款、第3 款定有明文。查原告原起訴第2 項聲請為，被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1 項土地之日止按月給付原告新臺幣( 下同)2萬6741元。復變更聲明為，被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1 項土地之日止按月給付原告20萬元。核其所為係擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，自應准許。
二、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地( 下稱系爭土地) 係為原告所有，惟被告於系爭土地上搭蓋鐵皮屋，無權占用原告所有之土地，被告就系爭土地並無任何占用之權源存在，自屬無權占有，爰依民法第767 條之規定請求被告將所搭建之鐵皮屋拆除，返還無權占有之土地予原告。次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。再者，系爭土地係遭被告占有作為市場攤位使用，業經本院至現場履勘使用情況甚明，故被告所受有之利益即為相當於市場攤位租金，而依最高法院54年度台上字第1528號判例所示，市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條( 舊) 所定，房租及地租最高限制之拘束。本件原告所得請求相當於租金之不當得利，其租金最高限額應不受土地法第97條第1 項之限制。再參酌，被告就占用系爭土地之建物其中不到一半的面積，出租予蔡麗惠、李錦茹等人，對其2人 所收取之租金即為10萬元，故有關被告無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益，顯然在20萬元以上，故原告主張被告應返還其因無權占有所受之利益為20萬元，即屬有據。另被告雖提出被證10號即許健藏之證明書，證明曹何卿所有之系爭建物，占有系爭土地之正當權源。然查被證10號並非許健藏所出具，被告前持該證明書向臺灣士林地方法院檢察署對許健藏提出詐欺之告訴，亦經許健藏明確陳稱證明書並非其出具，故被告執該證明書為其繼受曹何卿之權利而有占有系爭土地之權源等語，亦不足採。何況於民國62年間系爭土地仍為許紅九之全體繼承人所公同共有，按公同共有物之處分及其他權利之行使，除其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，非任何一人所得私擅處分，故系爭土地既未經許紅九之全體繼承人同意進行處分，則任何人所為之處分行為均不發生效力，被告當亦無依該證明書即得主張有占有系爭土地之正當權源。此外，被告雖主張其業將系爭建物中之部分，分別出售予張富美、王淑貞等人，並提出未保存建物預定買賣契約書為證，然查該契約係為預定買賣契約書，僅屬預約性質，被告是否確與張富美、王淑貞等人簽訂本約，並未見被告舉證以實其說。再者，依該預定買賣契約書第3 點約定，買賣之標的俟被告辦理完成本買賣房屋之遺產繼承3 個月內，就本買賣範圍，辦理稅籍變更納稅義務人為買方，惟依台北市稅捐稽徵處士林分處99年8 月9 日函覆鈞院之內容可知，系爭建物目前納稅義務人仍為被告，並未變更為張富美、王淑貞等人，故被告是否已將系爭建物部分出售予張富美、王淑貞，即有可疑等語。並聲明：㈠被告應將其坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號上，建物門牌號碼為臺北市○○區○○路○○號面積共23平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1 項所示土地之日止，按月給付原告20萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：據許健藏曾於62年4 月15日出具證明書載稱：「茲證明臺北市○○區○○路○○號即士林段士林小段174 之1地號( 按即系爭土地) 於民國49年10月20日由家父許周坤將祖父所有土地售與曹何卿女士無誤，特此證明事實。」參照被證2 號出賣證書記載出賣人許紅九售予曹何卿之標的物為系爭土地，並未含建物以觀，曹何卿於49年間雖僅購得系爭土地而未含房屋，但曹何卿亦因購得系爭土地而繳納系爭土地地價稅，被告之母鍾郭嬌及被告相繼受讓後亦繼續繳納系爭土地地價稅至98年。從而被告確曾取得系爭土地之事實所有權，僅未辦理土地所有權登記，被告繼受使用系爭土地，應屬善意而有使用權。另依上開出賣證書及證人許健藏之證明書，再參照臺北市稅捐稽徵處士林分處99年8 月9 日北市稽士林乙字第09930897600 號函說明二稱：「依本處46年房屋稅籍紀錄表記載，該屋原門牌為小東街18號，納稅義務人名義為吳文秀，因買賣移轉登記變更繳稅義務人名義為曹何卿，未記載買賣移轉時間，57、60年房屋稅籍紀錄表記載，房屋坐落地址由小東街l8號變更為大南路10號，納稅義務人因買賣由曹何卿變更為鍾郭嬌。....」及同分處99年11月11日函附陽明山管理局房屋稅籍表，綜合以觀，系爭建物應係曹何卿向訴外人吳文秀於53年間購得，並向士林稅捐分處辦妥稅籍產權變更登記，嗣曹何卿於56年間將系爭建物及其坐落之系爭土地一併轉售予被告之母鍾郭嬌，鍾郭嬌亦於57年間，辦妥房屋稅籍產權移轉登記，被告於97年本於繼承及贈與而取得系爭建物，故被告就系爭房屋當屬有事實所有權。而訴外人吳文秀為原告之尊親屬，其就尊親屬出售之系爭建物訴請拆屋還地，其行使權利，顯然有違民法第148 條第2項誠信原則之規定，自不得請求拆除。至被告前依被證3 號，中介人陳粉之證明書主張系爭房屋亦向許紅九購得乙節，因與上開被證2 號出賣證書、士林稅捐分處及許健藏證明書所載不同，被告不再主張等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭土地( 臺北市○○區○○段○○段000 地號) 係為原告所有。
㈡、上開土地上目前有一未辦保存登記之建物，門牌號碼為台北市○○路○○號，嗣被告因繼承取得上開建物事實上處分權。
㈢、被告將上開建物分別出租予蔡麗惠、李錦如等人，作為市場攤位使用，月租金每月分別為3 萬5000元、6 萬5000元。
五、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：
㈠、原告依民法第767 條請求被告拆除地上物並返還系爭土地有無理由？
㈡、原告得否依不當得利請求被告返還所受利益？金額若干？
六、本院得心證之理由：
㈠、被告並無合法占有系爭土地如附圖所示A 、C 、E 、F 、G之權源，已構成無權占有，原告得請求其拆除系爭建物返還土地：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本件系爭建物所坐落之土地為原告所有，已如前述( 參不爭執事項㈠) ，被告抗辯其非無權占有云云，自應就其有合法占有權源之利己事實負舉證之責。被告雖抗辯：由證人許健藏62年4 月15日所出具之證明書之記載，再參照被證2 之出賣證明，系爭土地係由許周坤出售予曹何卿，曹何卿亦因購得系爭土地而繳納地價稅，被告之母鍾郭嬌再向曹何卿買受系爭土地，嗣由被告因繼承其母鍾郭嬌之財產而取得，僅未辦理土地所有權登記，被告係善意繼受使用系爭土地而有使用權；又依系爭建物稅籍紀錄表記載，該屋原門牌係小東街18號，納稅義務人為吳文秀，因買賣移轉登記變更繳稅義務人名義為曹何卿、未記載買賣移轉時間，57、60年房屋稅籍紀錄表記載，房屋坐落地址由小東街18號變更為大南路10號，納稅義務人因買賣由曹何卿變更為鍾郭嬌等語，可知系爭建物係曹何卿於53年間向吳文秀所購得，再於56年間將系爭土地及房屋一併出售予被告之母鍾郭嬌，再由被告因繼承及贈與取得，故被告就系爭建物當屬有事實所有權，而系爭建物既係原告之尊親屬吳文秀所出售，原告請求拆屋還地，顯已違反誠信原則，而不得請求拆除返還云云。然為原告否認，依前開說明，被告自應就此有利於己之事實負舉證之責。惟查依被告所提出之許健藏62年4 月15日出具之證明書記載：「…49年10月20日由家父許周坤將祖父所有土地售與曹何卿無誤，…」等語( 本院卷第
153 頁) ，而出賣證書則記載出賣人許紅九出售其本人土地予曹何卿之意旨( 本院卷第53、54頁) ，是觀前開被告所提出之書證，一係謂出賣人為許周坤，一係謂出賣人為許紅九，即有歧異。又許紅九早於民國前1 年即已死亡，自無可能於49年10月20日出售系爭土地予曹何卿，此有原告提出之戶籍資料( 本院卷第74頁) 在卷可參。再者，證人許健藏又於本院審理時證述，前開署名為許健藏出具之證明書非其所書立簽名等語( 本院卷第239 頁) ，是前開證明書是否為真實，亦有疑義。被告既無法證明前開證明書之真正，自難以該書證記載之內容為認定事實之依據。又系爭土地係於98年間方辦理繼承並分割登記等語，亦據證人許健藏證述在卷(本院卷第238 頁背面) ，核與系爭土地建物異動清冊記載收件日期98年9 月18日，登記原因分割繼承，原因發生日期民國前1 年12月21日等語相符( 本院卷第144 頁) 。再參照許健藏提出之許紅九繼承系統表( 本院卷第255 至257 頁) ，其繼承人有多人，非僅許周坤1 人。故縱認前開證明書為真，系爭土地為許紅九之繼承人所公同共有，許周坤亦無權處分系爭土地，將其出售予曹何卿。況縱認系爭土地許周坤有處分權，其於49年間出售予曹何卿，曹何卿再售予鍾郭嬌，嗣由被告所繼受，然其所繼受者僅為鍾郭嬌基於買賣之法律關係，得請求曹何卿移轉土地登記之權利，基於占有連鎖之法律關係，雖得據曹何卿與許周坤之買賣關係對抗系爭土地之原出賣人許周坤，主張係有權占有，惟該占有之權源為債權之法律關係，基於債之相對性原則，自亦不得對抗原出賣人以外之人。是以，被告亦不得以其繼受之權利，基於占有連鎖之法律關係，對原出賣人以外之現所有權人即原告主張有權占有。另依原告提出之相關戶籍謄本，其父為吳財富，吳財富之父、母分別為吳其深、吳明霞，吳明霞為吳勇及鄭惜之養女，吳其深之母之簡芷，而父親一欄則為空白，此有原告提出之相關戶籍資料在卷可參。是原告之父親，祖母、曾祖父、母，均無吳文秀。被告主張原告之尊親屬為吳文秀云云，顯係臆測之詞。吳文秀既非原告之尊親屬，則被告依此主張系爭建物係原告之尊親屬售予，原告請求拆屋還地，有違誠信原則，即乏主張之基礎，自無可採。
２、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項定有明文。而建物之拆除為事實上之處分，未辦理所有權第一次保存登記之建物或工作物之拆除，自以享有處分權之人始得為之。本件系爭建物未辦理所有權第1 次保存登記，其所坐落之系爭土地為原告所有，被告就其享有事實上處分權之如附圖所示A 、C 、E 、F 、G 範圖之地上物占有系爭土地，並無合法權源，已構成無權占有。則原告依前揭規定，請求被告將如附圖所示A 、C 、E 、F、G 範圍之地上物拆除，並返還土地予原告，自屬有據。至附圖所示B 、D 部分之地上物，被告業已分別出售予張富美、王淑貞，業據張富美、王淑貞證述明確，復有被告提出之未保存建物預定買賣契約書2 份在卷可參，是附圖所示B、D部分之地上物既經被告出售並交付予張富美、王淑貞占有，被告即已喪失對此部分之事實上處分權。被告既已喪失此部分之事實上處分權，則原告請求被告拆除如附圖所示B、D範圍之地上物，並將土地返還，即屬無據。
㈡、不當得利之請求：按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可供參照。本件被告既無權占有原告所有之系爭土地，原告依不當得利之法律關係，請求被告自占用時起，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。再按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束，最高法院著有
54 年 台上字第1695號判例可資參照。是本院審酌被告無權占有系爭土地之地上物，其中附圖A 部分，為廁所；C 、F部分出租予蔡麗惠；E 部分出予李錦茹；G 部分為騎樓，而前土地位於士林夜市範圍，C 、E 、F 部分出租予他人擺攤，作營業使用，離文林路約2 、30公尺，交通便利等情，有本院99年6 月18日、99年11月18日履勘測量筆錄在卷足參（本院卷第104 、212 頁），是本院審酌系爭土地之坐落位置、周遭環境、繁榮程度，及無法占有系爭土地之建物使用情形，及出租予蔡麗惠、李錦茹每月之租金合計為10萬元等情狀，認原告每月得請求之不當得利金額以10萬元為當。
㈢、從而，原告本於民法第767 條前段規定之所有物返還請求權及同法第179 條規定之不當得利等法律關係，請求：㈠被告應將其坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號上如附圖所示A 、C 、E 、F 、G 部分之地上物拆除，並將土地返還原告。㈡被告應自98年11月29日起至被告返還第1 項所示之土地止，按月給付原告10萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告及被告皆陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。被告另請求調取士林區仁化里14鄰大南17號及同里小東街18號自民國45年迄今設籍人全戶戶籍謄本，以證明訴外人吳文秀為原告之尊親屬，惟此部分原告已提出之其至其曾祖父、母之戶籍資料，是無再調取之必要；復請求將證人許健藏之筆跡送鑑定，以證明前開證明書為證人許健藏所書立，惟縱認該書證為許健藏所書立，亦不影響本院對被告係無權占有之事實認定，已如前述，是亦無鑑定之必要；至被告請求傳訊證人吳文秀以證明證人吳文秀於系爭土地興建地上物之原因，惟被告亦未說明係證明何因，係經原所有權人之同意，亦或擅自建屋，縱認曾經原所有權人之同意，然此債權之關係，基於債權相對性原則，亦不得對債權關係以外之原告主張有權占有，是亦無調查之必要；至被告請求向稅捐機關調取房屋稅籍登記資料，以證明系爭地上物占有系爭土地為經原土地所有權人之同意，惟被告並未釋明何以調取房屋稅籍登記資料，得證明前開事實，況依前開所述，縱曾經系爭土地原所有權人之同意，依債權相對性原則，亦不得對原債權關係以外之原告主張有權占有，是亦無調查之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 劉逸成以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 1 月 10 日
書記官 李宜蓁