臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第280號原 告 甲○○○
乙○○庚○○戊○○丙○○前列五人共同訴訟代理人 李志澄律師前列五人共同複 代理人 林美伶律師被 告 丁○○訴訟代理人 沈明欣律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國99年8 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應分別給付原告甲○○○新臺幣貳拾叁萬壹仟伍佰貳拾伍元、原告乙○○新臺幣貳拾壹萬捌仟陸佰壹拾陸元、給付原告庚○○、戊○○、丙○○各新臺幣叁萬叁仟零柒拾伍元及均自民國九十九年一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告乙○○其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告乙○○負擔。
本判決第一項於原告甲○○○、乙○○、庚○○、戊○○、丙○○分別以新臺幣捌萬元、新臺幣柒萬叁仟元、新臺幣壹萬貳仟元、新臺幣壹萬貳仟元、新臺幣壹萬貳仟元供擔保後，得假執行。
但被告如分別以新臺幣貳拾叁萬壹仟伍佰貳拾伍元整、新臺幣貳拾壹萬捌仟陸佰壹拾陸元、新臺幣叁萬叁仟零柒拾伍元、新臺幣叁萬叁仟零柒拾伍元、新臺幣叁萬叁仟零柒拾伍元為原告甲○○○、乙○○、庚○○、戊○○、丙○○預供擔保，得免為假執行。
原告乙○○其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺北縣中和市○○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼臺北縣中和市○○路○○○○○ 號未辦保存登記之鐵皮屋（下稱系爭房屋），原屬原告甲○○○、乙○○及被告丁○○以及訴外人林孫文（即原告甲○○○、乙○○、戊○○、丙○○及被告丁○○之父，原告庚○○之配偶）所有，應有部分各為4 分之1 ，嗣林孫文於民國95年2 月11日過世，系爭房屋由原告及被告6 人各繼承1/24（1/4 ×1/6 ＝1/24），故應有部分分別為原告甲○○○、乙○○及被告丁○○各24分之7 ，原告庚○○、戊○○、丙○○則各為24分之1 。然被告丁○○竟未經全體共有人之同意，擅將系爭房屋如臺北縣中和地政事務所99年5 月19日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A 部分、面積143.43平方公尺部分，出租與第三人己○○，租金每月新臺幣（下同）18,900元，租期自95年5 月1 日至100 年5 月1 日，被告自95年5 月1 日起至98年10月31日止總計收取租金793,800 元，均供為己用，迄今並未給付原告，受有不當得利，致原告受有損害，原告自得依據不當得利之法律關係請求被告分別返還原告甲○○○、乙○○各231,525 元，返還原告庚○○、戊○○、丙○○各33,075元。㈡至原告乙○○雖自95年5 月至98年4 月使用系爭房屋如附圖所示C 部分之工具間臨時堆放物品，然各共有人均得自由出入，且無異議，其餘附圖所示B 部分則係於牆角及牆邊零星置放物品，並無特定位置，面積亦不確定，且亦不排除或妨礙其他共有人之使用，更未達於B 部分面積之一半，僅為共有人同意之臨時使用借貸關係，被告主張以42個月總租金之24分之7 計算，主張與原告乙○○抵銷307,230 元，實屬無據。又系爭房屋早於90年間興建，並由當時之共有人林孫文、丁○○、甲○○○、乙○○出租予第三人己○○，而至92年7 月間始申報稅籍，又系爭房屋之原共有人係登記為原告甲○○○、乙○○、被告丁○○以及三人之父林孫文各4 分之1 ，當時該房屋坐落之系爭土地即為原告甲○○○、乙○○及被告丁○○所共有，應有部分各3 分之1 ，顯見當時建造系爭房屋係得土地共有人之同意，並無償使用，自不生房屋使用土地應給付不當得利之問題，被告以不當得利為由主張抵銷，顯無理由。何況若被告主張該房屋得請求使用土地之不當得利，若依被告之計算，此42個月之租金為316,008 元，原告等之土地應有部分為3 分之2 ，則原告等可得請求之土地不當得利金額為210,
672 元，被告房屋之應有部分為24分之7 ，則應給付原告等之不當得利金額為61,446元，再按土地應有部分分配，原告甲○○○、乙○○各得請求24分之7 即17,922元，原告庚○○、戊○○、丙○○各得請求36分之1 即1,707 元，原告等亦得主張抵銷，足見被告之請求及計算實顯無理由，其計算應給付原告甲○○○之金額亦有錯誤等語。並聲明：㈠被告應給付分別原告甲○○○、乙○○231,525 元、給付原告庚○○、戊○○、丙○○各33,075元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠收取租金數額與不當得利償還之利益數額乃屬不同範疇，被告出租系爭建物而獲取租金，係本於被告與承租人間之契約關係，並非單純利用系爭不動產之結果，自非可逕認為直接支配不動產所獲得之利益，是原告以租金所得作為計算被告應償還利益之標準，應非可取，如所受利益依其性質或其他情形不能返還時，其償還之價額，係交易上之客觀價額，故如所受利益大於損害時，應以損害作為不當得利返還之範圍，是本件原告請求不當得利之數額應以土地法第97條規定，以不超過本件土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，作為計算之標準。㈡被告將系爭房屋附圖所示
A 部分143.43平方公尺出租與第三人己○○使用，每月租金為18,900元，換算後每坪租金約440 元，原告乙○○未經被告同意，使用系爭房屋如附圖所示B 、C 部分共189.18平方公尺，約57坪，用以堆置蘭格股份有限公司（下稱蘭格公司）物品，被告自得依據不當得利法律關係，請求原告乙○○返還自95年5 月1 日起至98年10月31日止共42月，以被告應有部分24分之7 計算所得之307,230 元不當得利損害金（被告誤載為302,370 元，計算式如下：440 ×57×42×7/24＝307,230 ），被告爰以此不當得利返還請求權與原告乙○○之請求為抵銷。㈢又系爭房屋坐落系爭土地上並未支付相當對價，而系爭土地為兩造共有，被告應有部分為3 分之1 ，參照系爭土地出租與第三人吳明宮之租約，每坪租金約為76元，系爭房屋占用系爭土地99坪每月土地部分之租金應為7,
524 元，自95年5 月1 日起至98年10月31日止共42月，以被告應有部分3 分之1 計算之不當得利損害金為105,336 元，再依原告就系爭房屋持分比例計算其應分擔之數額，則原告甲○○○、乙○○各應給付原告30,723元，原告庚○○、戊○○、丙○○各應給付被告4,389 元，被告依據民法第334條規定與原告甲○○○、庚○○、戊○○、丙○○之請求為抵銷後，被告僅需給付原告甲○○○20,802元、給付原告庚○○、戊○○、丙○○各28,686元云云資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造係坐落系爭土地上系爭房屋之共有人，應有部分分別為
原告甲○○○、乙○○各為24分之7 ；原告庚○○、戊○○、丙○○各為24分之1 ；被告丁○○24分之7 。
㈡被告將系爭房屋如附圖所示A 部分、面積143.43平方公尺部
分，出租與第三人己○○，租金每月18,900元，租期95年5月1 日至100 年5 月1 日，被告自95年5 月1 日起至98年10月31日止總計收取租金793,800 元，上開租金迄今並未給付原告。
㈢兩造係系爭土地之共有人，於98年10月6 日之前，兩造之應
有部分比例分別為原告甲○○○3 分之1 、原告乙○○3 分之1 ，被告丁○○3 分之1 ，於98年10月6 日以後，兩造之應有部分比例分別為原告甲○○○、乙○○各為24分之7 ；原告庚○○、戊○○、丙○○各為36分之1 ；被告3 分之1。
四、得心證之理由：本件原告主張被告將兩造共有之系爭房屋出租獲利，受有不當得利等情，被告雖不否認有出租之事實，然以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，應在於：㈠原告以被告出租系爭房屋所得租金作為計算被告應償還不當利益價額之標準，是否有理由？㈡被告以下列債權主張抵銷，有無理由？⒈原告乙○○使用系爭房屋如附圖所示B 、C 部分共
189.18平方公尺，用以堆置蘭格公司物品，自95年5 月1 日起至98年10月31日止（爭點整理時誤載為12月31日止）共42月，以被告應有部分24分之7 計算所得之307,230 元（爭點整理時誤載為302,370 元）不當得利返還請求權，與原告乙○○之請求為抵銷。⑴原告乙○○使用系爭房屋之期間為何？⑵原告乙○○使用系爭房屋之範圍為何？⑶原告乙○○是否有權使用系爭房屋？⒉系爭房屋坐落系爭土地上，自95年
5 月1 日起至98年10月31日止（爭點整理時誤載為12月31日止）共42月，以被告應有部分3 分之1 計算之不當得利損害金105,336 元，與原告甲○○○、庚○○、戊○○、丙○○之請求為抵銷。⑴系爭房屋坐落系爭土地，是否為有權占有？茲分述如下：
㈠原告以被告出租系爭房屋所得租金作為計算被告應償還不當
利益價額之標準，是否有理由？⒈按依不當得利法則請求返還不當得利，應以對方所受利益為
度，非以請求人所受損害若干為準。被告未徵得其他共有人即原告之同意，即將系爭房屋出租，收取租金，其不當得利之來源，係因逾越應有部分為使用收益（即收取之租金），並因而致原告就系爭房屋之應有部分，因被告之前開行為而受有損害，被告雖抗辯原告之損害小於被告所受利益，其請求之金額應以土地法第97條規定之範圍為限，惟按土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿城方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第3 編第3 章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。本件被告雖將系爭房屋附圖所示A 部分出租予第三人己○○，然並非作為住宅使用，自無土地法第97條第1 項規定之適用，是被告所辯尚難憑採，則原告以被告出租系爭房屋所得租金作為計算被告應償還不當利益價額之標準，並無不當。
⒉按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益
之權，惟共有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利。被告丁○○就系爭房屋之應有部分僅有24分之7 ，其未徵得他共有人全體之同意，將系爭房屋如附圖所示A 部分、面積143.43平方公尺部分，出租與第三人己○○，即應就其佔用範圍（即143.43平方公尺），按其逾越應有部分比例計算其所得之不當得利。被告自95年5 月1日起至98年10月31日止總計收取租金793,800 元，受有利益，並致原告受有損害，原告自得依據不當得利之法律關係請求被告分別給付原告甲○○○、乙○○各231,525 元（計算式如下：793,800 ×7/24＝231,525 ），給付原告庚○○、戊○○、丙○○各33,075元（計算式如下：793,800 ×1/24＝33,075）。
㈡被告以下列債權主張抵銷，有無理由？⒈原告乙○○使用系爭房屋如附圖所示B 、C 部分共189.18平
方公尺，用以堆置蘭格公司物品，自95年5 月1 日起至98年10月31日止共42月，以被告應有部分24分之7 計算所得之307,230 元不當得利返還請求權，與原告乙○○之請求為抵銷。
⑴原告乙○○使用系爭房屋之期間及範圍為何？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第227 條前段定有明文。本件被告主張原告乙○○自95年5 月1 日起至98年10月31日止使用系爭房屋如附圖所示B 、C 部分用以堆置物品之事實，原告雖自認有於95年
5 月起至98年4 月止使用系爭房屋如附圖所示C 部分堆置物品乙節，然就被告其餘主張則予以否認，辯稱：各共有人均得自由出入系爭房屋，其雖於如附圖所示B 部分之牆角及牆邊零星置放物品，然無特定位置，面積亦不確定，且亦不排除或妨礙其他共有人之使用，亦未達於B 部分面積之一半等語。是被告自應就原告乙○○占用系爭房屋如附圖所示B 部分、自98年5 月起至98年10月止仍有使用系爭房屋如附圖所示B 、C 部分之事實負擔舉證責任。而被告雖聲請傳喚證人己○○到庭作證，然據證人己○○到庭證稱其不知道其承租以外之空間由何人使用等語，自難憑此為對被告有利之認定。次按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。本件原告乙○○否認其有占有系爭房屋如附圖所示B 部分，而被告對於各共有人得自由出入系爭房屋乙節，並無爭執，縱原告乙○○有於系爭房屋如附圖所示B 部分之牆角及牆邊零星置放物品，然因無特定位置，面積亦不確定，且未排除或妨礙其他共有人之使用，自難認原告乙○○對於系爭房屋如附圖所示B 部分有事實上管領力，故應認原告乙○○僅自95年5 月起至98年
4 月止占用系爭房屋如附圖所示C 部分，作為堆置物品使用。
⑵原告乙○○是否有權使用系爭房屋？
按98年1 月23日修正公佈前民法第820 條第1 項規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理者，其方法不一，各共有人依其應有部分各佔有部分特定共有物而為使用收益者，固屬之，即依其應有部分各按年輪流佔有全部共有物而為使用收益者，亦屬之。惟不論以何方法管理，均應由全體共有人以契約訂定之。本件原告乙○○雖主張其係基於借貸關係占有使用系爭房屋如附圖所示C 部分，然為被告所否認，自應由原告乙○○就此有利於己之事實負擔舉證責任，然原告乙○○並未舉證以實其說，自難認其主張為真實。原告乙○○就系爭房屋之應有部分僅有24分之7，其未徵得他共有人全體之同意，而占用系爭房屋如附圖所示C 部分9.33平方公尺，即應就其佔用範圍（即9.33平方公尺），按其逾越應有部分比例計算其所得之不當得利。經查：被告將系爭房屋如附圖所示A 部分、面積143.43平方公尺部分，出租與第三人己○○，租金每月18,900元，則每平方公尺每月租金為131.77元（計算式如下：18,900÷143.43＝
131.77），被告就系爭房屋之應有部分為24分之7 ，是被告得請求原告乙○○給付自95年5 月起至98年4 月止之不當得利損害金12,909元（計算式如下：131.77×9.33×36×7/24＝12,909，元以下四捨五入），被告以前開不當得利返還請求權與原告乙○○本件之請求為抵銷後，原告乙○○得請求被告給付之金額為218,616 元（計算式如下：231,525-12,909＝218,616 ）。
⒉系爭房屋坐落系爭土地上，自95年5 月1 日起至98年10月31
日止共42月，以被告應有部分3 分之1 計算之不當得利損害金105,336 元，與原告甲○○○、庚○○、戊○○、丙○○之請求為抵銷。
⑴系爭房屋坐落系爭土地，是否為有權占有？
系爭房屋係於90年間興建，並由當時之共有人林孫文、丁○○、甲○○○、乙○○出租予訴外人己○○，而至92年7 月間始申報稅籍，有原告提出之房屋租賃契約書、房屋稅籍證明書各1 件在卷可稽（本院卷第57-60 頁），又系爭房屋之原共有人係登記為原告甲○○○、乙○○、被告丁○○以及三人之父林孫文應有部分各4 分之1 ，當時該房屋坐落之系爭土地即為原告甲○○○、乙○○及被告丁○○所共有，應有部分各為3 分之1 ，有原告提出之土地登記謄本1 件在卷可稽，顯見當時土地共有人均為系爭房屋之共有人，可認當時建造系爭房屋應係得土地共有人之同意，自為有權占有，不生房屋使用土地應給付不當得利之問題，被告以不當得利請求權主張抵銷，自屬無據。
㈢從而，原告依據民法第179 條不當得利之法律關係請求被告
給付原告甲○○○231,525 元、原告乙○○218,616 元、給付原告庚○○、戊○○、丙○○各33,075元，及均自起訴狀繕本送達翌日即99年1 月27日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告及免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
民事第二庭法 官 藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
書記官 蘇意絜