臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第30號原 告 甲○○
丁○○上二人共同訴訟代理人 陳昭全律師被 告 根林建設股份有限公司法定代理人 丙○○○被 告 乙○○上二人共同訴訟代理人 陳傳中律師複 代理 人 楊華興律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國99年5 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告根林建設股份有限公司應給付原告甲○○新臺幣貳佰陸拾陸萬陸仟玖佰肆拾元，及其中新臺幣貳佰叁拾壹萬玖仟伍佰元，自民國九十八年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告根林建設股份有限公司應給付原告丁○○新臺幣貳佰柒拾柒萬叁仟貳佰陸拾元，及其中新臺幣貳佰肆拾壹萬伍仟伍佰元，自民國九十八年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告甲○○新臺幣貳拾貳萬元，及自民國九十八年十二月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告丁○○新臺幣貳拾貳萬元，及自民國九十八年十二月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬肆仟零陸拾叁元，由被告根林建設股份有限公司負擔六四○六三分之五四九五五（被告根林建設股份有限公司應賠償原告之訴訟費用確定為新臺幣伍萬肆仟玖佰伍拾伍元），由被告乙○○負擔六四○六三分之四七四○（被告乙○○應賠償原告之訴訟費用確定為新臺幣肆仟柒佰肆拾元），其餘由原告負擔。
本判決第一、二、三、四項於原告以新臺幣壹佰玖拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告根林建設股份有限公司如以新臺幣貳佰陸拾陸陸萬仟玖佰肆拾元為原告甲○○預供擔保或提存，得就本判決第一項免為假執行。被告根林建設股份有限公司如以新臺幣貳佰柒拾柒萬叁仟貳佰陸拾元為原告丁○○預供擔保或提存，得就本判決第二項免為假執行。被告乙○○如以新臺幣貳拾貳萬元為原告甲○○預供擔保或提存，得就本判決第三項免為假執行。
被告乙○○如以新臺幣貳拾貳萬元為原告丁○○預供擔保或提存，得就本判決第四項免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意或請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第3 款、第2 項定有明文。
二、本件原告起訴原聲明為：⑴被告根林建設股份有限公司（下稱根林公司）應給付原告甲○○新臺幣（以下同）362 萬1,
430 元，及其中191 萬元自附表一所示各金額及日期日起，另136 萬5 千元自民國98年12月26日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告根林公司應給付原告丁○○372萬1,720 元，及其中197 萬元自附表二所示各金額及日期日起，另139 萬5 千元自98年12月26日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被告乙○○應給付原告甲○○22萬元，及其中11萬元自95年11月4 日起，其餘11萬元自98年12月26日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑷被告乙○○應給付原告丁○○22萬元，及其中11萬元自95年11月26日起，其餘11萬元自98年12月26日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑸訴訟費用由被告負擔。⑹原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於99年4 月6 日變更聲明為：⑴被告根林公司應給付原告甲○○362 萬2,440 元，及其中191 萬元自附表一所示各金額及日期日起，另136 萬5 千元自98年12月27日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告根林公司應給付原告丁○○381 萬2,760 元，及其中197 萬元自附表二所示各金額及日期日起，另148 萬5 千元自98年12月27日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被告乙○○應各給付原告甲○○22萬元，及其中11萬元自95年11月
4 日起，其餘11萬元自98年12月30日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑷被告乙○○應給付原告丁○○22萬元，及其中11萬元自95年11月26日起，其餘11萬元自98年12月30日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑸訴訟費用由被告負擔。⑹原告願供擔保，請准宣告假執行。核其所為，乃就原聲明⑴、⑶、⑷部分之利息請求起算日為部分減縮，另就原聲明⑵之本金請求為擴張，並就利息請求之起算日為減縮，核其請求之基礎事實同一，且被告就原告訴之變更並無異議，已為本案之言詞辯論，依法視為同意追加，依照前開說明，原告為訴之變更，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠被告乙○○及根林公司於95年11月4 日各與原告甲○○簽訂
「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書」。由原告甲○○分別向被告根林公司及乙○○購買「優泉小鎮E08棟1 戶」及「其坐落之基地即基隆市○○區○○段港口小段
356 地號等10筆使用分區為丙種建築用地之應有部分土地」，其中土地價金約定為637 萬元，房屋價金為273 萬元，總價910 萬元。原告甲○○已於95年11月4 日給付土地價款11萬元，另於附表一所示時間繳納如金額欄所示之房屋價款，合計給付房屋價款191 萬元。而被告乙○○及根林公司另於95年11月26日各與原告丁○○簽訂「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書」。由原告丁○○分別向被告根林公司及乙○○購買「優泉小鎮F12 棟1 戶」及「其坐落之基地即基隆市○○區○○段港口小段356 地號等10筆使用分區為丙種建築用地之應有部分」，其中土地價金約定為693 萬元，房屋價金297 萬元，總價990 萬元。而原告丁○○已於95年11月25日給付土地價款11萬元，另於附表二所示時間分別繳納如金額欄所示之房屋價款，合計給付房屋價款197 萬元。
㈡前開預售房地建築工程之基礎動工日為96年7 月17日，被告
根林公司依約本應於98年1 月16日取得使用執照，但迄未取得，原告2 人為此乃於98年12月24日寄發存證信函，以被告根林公司遲遲無法完成工程並取得使用執照，違反房屋預定買賣契約書第9 條構成違約為由，依房屋預定買賣契約書第17條及土地預定買賣契約書第13條等約定，主張解除契約，前開存證信函分別於98年12月26日及29日送達被告根林公司及乙○○，前開房屋及土地預定買賣契約，均已經由原告合法解除。
㈢為此，原告爰依民法第259 條第1 款、第2 款之規定及土地
預定買賣契約第8 條、房屋預定買賣契約書第17條之約定，請求被告乙○○附加自受領時起之利息各返還原告已付之土地價款11萬元，另請求被告根林公司附加自受領時起之利息，分別返還原告甲○○及丁○○已付之房屋價款191 萬元及
197 萬元，再請求被告乙○○各給付原告以房地總價15% 計算但以已繳土地價款為上限之違約金11萬元及其遲延利息，再請求被告根林公司分別給付原告甲○○、丁○○以房地總價15% 計算之違約金136 萬5 千元、148 萬5 千元及其遲延利息，並聲明：⑴被告根林公司應給付原告甲○○362 萬2,
440 元，及其中191 萬元自附表一所示各金額及日期日起，另136 萬5 千元自98年12月27日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告根林公司應給付原告丁○○381 萬2,
760 元，及其中197 萬元自附表二所示各金額及日期日起，另148 萬5 千元自98年12月27日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被告乙○○應給付原告甲○○22萬元，及其中11萬元自95年11月4 日起，其餘11萬元自98年12月30日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑷被告乙○○應各給付原告丁○○22萬元，及其中11萬元自95年11月26日起，其餘11萬元自98年12月30日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑸訴訟費用由被告負擔。⑹原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：本件違約金約定過高，請求酌減，另原告違約金之請求，不得再請求遲延利息等語置辯，故聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張之前揭兩造訂立土地、房屋預定買賣契約，嗣因被
告根林公司違約，經原告解除契約等事實，業據其提出土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、發票、存證信函、報驗紀錄表、中華郵政掛號郵件收件回執等影本為證，被告就此並未為爭執，應堪信為真實。
㈡原告不得依民法第259 條第1 款、第2 款請求被告附加利息返還土地、房屋價款：
⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。
⑵本件土地預定買賣契約第8 條約定：賣方違反第7 條第
1 、2 款規定者，買方得解除本契約。解除時賣方除將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還外，並應同時賠償房地總價百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。房屋買賣預定契約第17條則約定：賣方違反第9 條第2 款、第16條第1 、2 款規定者，買方得解除本契約。解除時賣方除將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還外，並應同時賠償房地總價百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。顯見本件契約經解除後，當事人雙方之回復原狀之義務，契約已另有訂定，原告主張依民法第259 條第
1 款、第2 款附加利息返還價款，依其起訴之事實觀之，顯無理由。
㈢原告甲○○、丁○○各得請求被告根林公司給付自逾期完工
，每逾1 日按已繳房地價款萬分之5 計算之遲延利息34萬7,
440 元及35萬7,760 元：⑴查本件房屋預定買賣契約書第9 條、均約定：本預售
屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準。賣方如逾前款期間未完工者，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息予買方。
⑵而被告根林公司就預售房地建築工程之基礎動工日為96年
7 月17日，依約應於98年1 月16日取得使用執照，但迄未取得，依照前開契約內容：
⒈原告甲○○得請求被告給付每逾1 日按已繳房地價款即
202 萬元（000000＋640000＋320000＋480000＋470000＝0000000 ）計算即每日1,010 元（0000000 ×5 ÷10
000 ＝1010）之遲延利息。⒉原告丁○○得請求被告給付每逾1 日按已繳房地價款即
208 萬元（000000＋660000＋330000＋490000＋490000＝0000000 ）計算即每日1,040 元（0000000 ×5 ÷10
000 ＝1040）之遲延利息。⒊原告甲○○、丁○○均於98年12月26日解除房屋預定買
賣契約（詳後述），被告根林公司迄原告解除契約時，逾期完工達344 日（98年1 月17日起至98年12月26日）。是原告甲○○得請求被告根林公司給付之遲延利息為34萬7,440 元（1010×344 ＝347440），原告丁○○得請求被告根林公司給付之遲延利息則為35萬7,760 元（1040×344 ＝357760）。
㈣原告得依兩造契約約定，請求被告返還已付之土地、房屋價款，並請求給付違約金：
⑴原告已合法解除土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書：
⒈查本件房屋預定買賣契約書第9 條約定：「若逾期6
個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。另前開土地預定買賣契約書第13條亦均約定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之「房屋預定買賣契約書」共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之「房屋預定買賣契約書」亦併以違約論處。
⒉而被告根林公司依約應於98年1 月16日完工取得使用執
照，已如前述，但迄未取得，其至98年12月，已逾期6個月仍未完工，依照前開契約內容，應視為被告違約，原告2 人自得依該契約第17條「賣方違反第9 條第2款規定者，買方得解除本契約」及土地預定買賣契約書第13條之約定，解除契約。
⒊原告於98年12月24日寄發存證信函，以被告根林公司遲
遲無法完成工程並取得使用執照，構成違約，主張解除土地預定買賣契約及房屋預定買賣契約，並於前開存證信函分別於98年12月26日及29日送達被告根林公司及乙○○，已分別發生解除契約之效力。
⑵原告各得請求被告乙○○返還土地價款及違約金各11萬元：
⒈查本件土地預定買賣契約第8 條約定：解除時賣方除
將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還外，並應同時賠償房地總價百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
⒉兩造契約既經解除，原告依照前開契約內容，自得各請求被告乙○○返還已繳之土地價款11萬元。
⒊又依照前開契約內容，原告亦各得請求被告乙○○給付
以已繳納之土地價款11萬元為上限，依房地總價15% 計算之違約金各11萬元。
⑶原告甲○○、丁○○各得請求被告根林公司返還已繳之房
屋價款191 萬元、197 萬元及違約金40萬9,500 元、44萬5,500 元：
⒈查本件房屋買賣預定契約第17條約定：解除時賣方除
將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還外，並應同時賠償房地總價百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
⒉兩造契約既經解除，原告依照前開契約內容，自得各請
求被告根林公司返還已繳之房屋價款191 萬元、197 萬元。
⒊又依照前開契約內容，原告本亦各得請求被告根林公司
給付以已繳納之房屋價款為上限，依房地總價15% 計算之違約金136 萬5 千元、148 萬5 千元。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。而是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例參照）。本件房屋預定買賣契約因被告根林公司遲延完工，已於98年12月26日合法解除。經審酌該預售屋本應於98年1 月16日完工，但迄未取得使用執照，而原告均已給付被告乙○○及根林公司相當數額之土地、房屋買賣價款，原告依房屋預定買賣契約，又得另行請求被告根林公司給付遲延完工之遲延損害。另被告根林公司之違約，依房屋預定買賣契約第19條、土地預定買賣契約第13條約定，被告乙○○亦以違約論。兩造既因預售之房地分屬2 人而分別訂立2 份契約，如仍均分別以房地總價15% 計算違約金，審酌上揭情事，違約金之約定顯屬過高，應以各別契約中房屋、土地各別之價金之15% 計算較為妥適，是原告甲○○、丁○○得請求被告根林公司給付之違約金，應酌減至分別以房屋價款273 萬元及297 萬元之15% 計算即40萬9,500 元及44萬5,500 元。
㈤有關遲延利息之請求：
⑴按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229 條第2 項規定甚明。所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定2 種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務。故期限之事實之發生，雖已確定，然其發生時期並不確定，即屬不確定期限，亦即所謂不確定期限係指期限之屆至雖屬確定之事實，但何時屆至則未確定，是雖定有期限，然其屆至之時期不確定，即屬給付無確定期限。另遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第233 條第1 項亦有明定。前開利息請求權，乃法定請求權，不因契約未規定而受影響。
⑵本件土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，就解
除契約後原告已繳納土地、房屋價款及違約金之返還或給付，均約定於契約解除時同時為之（分別見土地預定買賣契約第8 條及房屋預定買賣契約第17條），可認為定有期限，但因原告何時解除契約並不確定，其期限之屆至即不確定，是亦屬給付無確定期限。而原告發函表示於解除契約時，亦同時催告被告結算並給付違約金，被告根林公司及乙○○，自應分別自98年12月26日及29日受催告時起負遲延責任。原告就已繳納之土地及房屋價款，請求自繳款之翌日起計算遲延利息，尚非有據。被告辯稱違約金部分，兩造並未約定可以請求遲延利息，原告不得請求此部分之遲延利息云云，亦非可採。
⑶從而，原告均得就被告乙○○應返還之土地價款及違約
金各11萬元，請求被告乙○○自98年12月30日起至清償日，按週年利率百分之5 計付遲延利息。原告甲○○及丁○○亦均得就被告根林公司應返還之房屋價款191 萬元及197 萬元及應給付之違約金40萬9,500 元及44萬5,
500 元，自98年12月27日起至清償日，按年息百分之5計付遲延利息。
四、綜上所述，原告依民法第259 條第1 款、第2 款之規定，請求被告返還土地及房屋價款，並非有據。其另依土地預定買賣契約第8 條、房屋預定買賣契約書第17條約定，請求被告乙○○附加自受領時起之利息各返還原告已付之土地價款，另請求被告根林公司附加自受領時起之利息返還原告已付之房屋價款，再請求被告乙○○各給付原告以房地總價15% 計算但以已繳土地價款為上限之違約金及其遲延利息，再請求被告根林公司分別給付原告以房地總價15% 計算之違約金及其遲延利息，而聲明請求被告根林公司應給付原告甲○○36
2 萬2,440 元，及其中191 萬元自附表一所示各金額及日期日起，另136 萬5 千元自98年12月27日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；請求被告根林公司應給付原告丁○○
381 萬2,760 元，及其中197 萬元自附表二所示各金額及日期日起，另148 萬5 千元自98年12月27日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。另請求被告乙○○應各給付原告甲○○、丁○○22萬元，及其中11萬元分別自95年11月4 日及95年11月26日起，其餘11萬元各自98年12月30日起，均至清償日止按年息5%計算之利息，於主文第一至四項所示之範圍內，核屬有據，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。又原告之訴經准許部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免予假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額，准許之。至原告之訴經本院駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、本件為終局判決，爰依職權確定訴訟費用額為6 萬4,063 元，並命被告根林公司負擔其中64063 分之54955 ，命被告乙○○負擔其中64063 分之4740，其餘則由原告負擔。據此，被告根林公司應賠償原告之訴訟費用為5 萬4,955 元，被告乙○○應賠償原告之訴訟費用則為4,740 元。
七、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 99 年 5 月 18 日
民事第二庭 法 官 周群翔以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 21 日
書記官 游育慈附表一： 附表二：
┌───────┬────┐┌───────┬────┐│利息起算日 │金 額 ││利息起算日 │金 額 │├───────┼────┤├───────┼────┤│95年11月13日 │64萬元 ││95年11月25日 │66萬元 │├───────┼────┤├───────┼────┤│96年8 月6 日 │32萬元 ││96年8 月10日 │33萬元 │├───────┼────┤├───────┼────┤│96年10月25日 │48萬元 ││96年9 月12 日 │49 萬元 │├───────┼────┤├───────┼────┤│97年2 月8 日 │47萬元 ││97年3 月26日 │49 萬元 │└───────┴────┘└───────┴────┘