臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第338號原 告 甲○○○
乙○○己○○戊○○丙○○前列五人共同訴訟代理人 李志澄律師前列五人共同複 代理人 林美伶律師被 告 丁○○訴訟代理人 沈明欣律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國99年8 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告甲○○○、原告乙○○各新臺幣壹佰零叁萬捌仟叁佰叁拾叁元、給付原告己○○、戊○○、丙○○各新臺幣壹拾肆萬伍仟貳佰壹拾柒元及均自民國九十九年一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告己○○、戊○○、丙○○其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告己○○、戊○○、丙○○負擔。
本判決第一項於原告甲○○○、乙○○、己○○、戊○○、丙○○分別以新臺幣叁拾伍萬元、新臺幣叁拾伍萬元、新臺幣伍萬元、新臺幣伍萬元、新臺幣伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣壹佰零叁萬捌仟叁佰叁拾叁元、新臺幣壹佰零叁萬捌仟叁佰叁拾叁元、新臺幣壹拾肆萬伍仟貳佰壹拾柒元、新臺幣壹拾肆萬伍仟貳佰壹拾柒元、新臺幣壹拾肆萬伍仟貳佰壹拾柒元為原告甲○○○、乙○○、己○○、戊○○、丙○○預供擔保，得免為假執行。
原告己○○、戊○○、丙○○其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺北縣中和市○○○段170 、100-2、100-6 （由100-2 地號土地分割）、100-7 （由100-2 地號土地分割）地號土地（下稱系爭4 筆土地）係屬原告與被告所共有，其中170 、100-2 、100-7 地號，於94年、95年間係登記為原告甲○○○、乙○○及被告丁○○應有部分各
3 分之1 ，而100-6 地號土地則為訴外人林孫文（即原告甲○○○、乙○○、戊○○、丙○○及被告丁○○之父，原告己○○之配偶）所有，嗣林孫文於95年2 月11日過世後已於97年12月10日完成信託歸屬繼承登記為原告及被告應有部分各6 分之1 ，該等土地嗣經原告等於98年10月6 日辦理權利交換登記，交換後，前述土地其中170 、100-2 、100-7 地號土地登記為被告丁○○應有部分均為3 分之1 ，原告甲○○○、乙○○應有部分均各為24分之7 ，原告己○○、戊○○、丙○○之應有部分則各為36分之1 ，另100-6 地號土地，則登記為被告丁○○應有部分為6 分之1 ，原告甲○○○、乙○○應有部分均各為24分之7 ，原告己○○、戊○○、丙○○之應有部分則各為12分之1 ，該4 筆土地經重測後，已分別改編地號為臺北縣中和市○○段218 、204 、203 、
202 地號，兩造之應有部分則無改變。前述土地無論交換前交換後，依土地公告現值計算兩造各人應有部分之權利價值，並按4 筆土地之公告現值之比率計算，其中被告丁○○、原告甲○○○、乙○○之權利價值比率均各為24分之7 ，而原告己○○、戊○○、丙○○之權利價值比率均各為24分之
1 。然被告竟未經全體共有人之同意，擅將系爭4 筆土地於95年3 月間出租予第三人吳明宮，租期自95年3 月15日起至
100 年3 月15日止，租金每月為新臺幣（下同）8 萬元，並自95年3 月15日起迄至98年11月30日止向承租人按月收取8萬元之租金，均供為己用，受有不當得利，致原告受有損害，原告自得依據不當得利之法律關係，請求被告返還依系爭土地按權利價值比率計算自95年3 月15日起至98年11月30日止原告各人就各自權利所受之利益，即原告甲○○○、乙○○各為1,038,333 元、原告己○○、戊○○、丙○○各為148,333 元。㈡至被告雖辯稱其出租予第三人吳明宮使用之範圍並未包含系爭202 、203 地號2 筆土地（重測前地號為中和市○○○段100-7 、100-6 地號）云云，惟查，系爭4 筆土地早於訴外人林孫文在世時，即由原告甲○○○、乙○○、丁○○及訴外人林孫文出租予第三人吳明宮，當時出租之範圍即包含前述202 、203 地號（即重測前100-7 、100-6地號）二筆土地，租期自90年3 月15日起至95年3 月15日止，而被告於林孫文95年2 月11日過世，並於前租約屆期後，即未經全體繼承人之同意與第三人吳明宮辦理續約，租期自95年3 月15日起算，租金並未改變，租用範圍自亦未改變，被告所辯自不可採。系爭土地自始之租金即為每月8 萬元，被告亦係延續此租金金額與第三人吳明宮訂約，則此租金金額當即屬使用該土地可得之合理利益，被告將此租金據為己有，依社會通常觀念亦即屬原告等之損失，此損失與利益，實為相等，與土地法第97條之租金限制規定無關。㈢再者，有關被告主張與原告乙○○之請求抵銷部分，經查乙○○於本院99年訴字第280 號民事事件中，使用臺北縣中和市○○路○○○○○ 號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）之時間，係自95年5 月起至98年4 月止，約三年之期間，當時係因原承租人部分退租後空置之期間，且於任何共有人均得自由出入且無異議之情形下，臨時堆放物品而已，除如附圖一所示C部分之工具間確有使用外，其餘B 部分則係於牆角或牆邊零星置放物品，並無特定位置，面積亦不確定，且亦不排除或妨礙其他共有人之使用，更未達於B 部分面積之一半，故此應僅為共有人同意之臨時使用借貸關係，自無不當得利可言等語。並聲明：㈠被告應給付原告甲○○○、乙○○各1,038,333 元、給付原告己○○、戊○○、丙○○各148,333 元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠收取租金數額與不當得利償還之利益數額乃屬不同範疇，被告出租系爭土地而獲取租金，係本於被告與承租人間之契約關係，並非單純利用系爭不動產之結果，自非可逕認為直接支配不動產所獲得之利益，是原告以租金所得作為計算被告應償還利益之標準，應非可取，如所受利益依其性質或其他情形不能返還時，其償還之價額，係交易上之客觀價額，故如所受利益大於損害時，應以損害作為不當得利返還之範圍，是本件原告請求不當得利之數額應以土地法第97條規定，以不超過本件土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，作為計算之標準。㈡被告出租予第三人吳明宮使用之範圍並未包含系爭202 、203 地號土地（重測前地號為中和市○○○段100-7 、100-6 地號），被告就系爭170、100-2 地號土地之權利範圍均為3 分之1 ，原告甲○○○、乙○○各為24分之1 、原告己○○、戊○○、丙○○各為36分之1 ，故原告以24分之7 權利價值比例計算被告應可分得之租金，實有違誤。㈢被告於本院99年度訴字第280 號民事事件中，曾主張被告將系爭房屋如附圖一所示A 部分143.
3 平方公尺出租與第三人游燦才使用，每月租金為18,900元，換算後每坪租金約440 元，原告乙○○未經被告同意，使用系爭房屋如附圖所示B 、C 部分共189.18平方公尺，用以堆置蘭格股份有限公司（下稱蘭格公司）物品，被告得依據不當得利法律關係，請求原告乙○○返還自95年5 月1 日起至98年10月31日止共42月，以被告系爭房屋應有部分24分之
7 計算所得之307,230 元不當得利損害金，而以此不當得利返還請求權與原告乙○○在本院99年度訴字第280 號民事事件之請求為抵銷，就此抵銷後之餘額，被告並主張與原告乙○○在本件之請求為抵銷云云資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭4 筆土地，係兩造所共有，兩造應有部分詳如原證4 表二所示（本院99年度士調字第27號第29頁）。
㈡被告與訴外人吳明宮簽訂原證5 土地租賃契約，約定租金為
每月8 萬元，租期95年3 月15日至100 年3 月15日，被告並自95年3 月15日起至98年11月30日止，總計已收取租金356萬元，被告迄今並未將上開收取之租金給付原告。
㈢兩造係系爭房屋之共有人，應有部分分別為原告甲○○○、
乙○○各為24分之7 ；原告己○○、戊○○、丙○○各為24分之1 ；被告丁○○24分之7 。
㈣被告將系爭房屋如附圖一所示A 部分、面積143.43平方公尺
部分，出租與第三人游燦才，租金每月18,900元，租期95年
5 月1 日至100 年5 月1 日。
四、得心證之理由：本件原告主張被告未經其同意，將系爭4 筆土地出租與第三人吳明宮，受有不當得利等情，被告對於有出租系爭170 、100-2 地號土地之事實雖不爭執，然以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，應在於：㈠第三人吳明宮向被告承租土地之範圍為何？㈡原告以被告出租系爭土地所得租金作為計算被告應償還不當利益價額之標準，是否有理由？㈢計算本件不當得利數額應有部分之標準為何？㈣被告主張原告乙○○使用系爭房屋如附圖所示B 、C 部分共189.18平方公尺，用以堆置蘭格公司物品，自95年5 月1 日起至98年10月31日止（爭點整理時誤載為12月31日止）共42月，以被告應有部分24分之7 計算所得之307,230 元（爭點整理時誤載為302,370 元）不當得利返還請求權，於本院99年度訴字第280 號民事事件抵銷後之餘額，與原告乙○○之請求為抵銷，有無理由？⒈被告乙○○使用系爭房屋之期間為何？⒉被告乙○○使用系爭房屋之範圍為何？⒊被告乙○○是否有權使用系爭房屋？茲分述如下：
㈠第三人吳明宮向被告承租土地之範圍為何？
本件原告主張第三人吳明宮向被告承租之土地範圍除坐落臺北縣中和市○○○段170 、100-2 地號外，尚包括同段100-
6 、100-7 地號土地等情，為被告所否認，辯稱：第三人吳明宮承租之範圍不包括同段100-6 、100-7 地號土地（重測後為203 、202 地號）云云。經查：系爭202 、203 地號土地（即重測後100-7 、100-6 地號土地）係於重測前由100-
2 地號土地所分割，而早於訴外人林孫文在世時，即由原告甲○○○、乙○○、丁○○、林孫文與第三人吳明宮於90年
3 月13日訂定租賃契約書，租期自90年3 月15日起至95年3月15日止，租金每月8 萬元，當時出租之範圍即包含前述20
2 、203 地號（即重測前100-7 、100-6 地號）2 筆土地，此有附有附圖之土地租賃契約在卷可稽（本院卷第58-62 頁），而本院至現場履勘時，第三人吳明宮當場指出其承租範圍及實際使用範圍，經本院委請臺北縣中和地政事務所測量後，確實亦包括系爭202 、203 地號土地，此有本院99年5月19日勘驗筆錄1 件、臺北縣中和地政事務所99年6 月4 日北縣中地測字第0990008383號函附之土地複丈成果圖2 件（以下就承租範圍測量簡稱附圖二、就實際使用範圍圖簡稱附圖三）各1 件在卷可參（本院卷第26-30 頁），足徵原告所稱被告出租予第三人吳明宮時，係援用前租約所載之「100-
2 地號土地」，未改變承租範圍及租金乙節為真實。至於承租人承租土地後，非必一定全為使用，其欲保留部分空地或雜木地，或待陸續使用，自無不可，被告以此辯稱出租範圍不包含系爭100-6 、100-7 地號土地云云，自不可採。故應認第三人吳明宮向被告承租土地之範圍包含170 、100-2 、100-6、100-7 地號土地如附圖二所示斜線部分。
㈡原告以被告出租系爭土地所得租金作為計算被告應償還不當
利益價額之標準，是否有理由？按依不當得利法則請求返還不當得利，應以對方所受利益為度，非以請求人所受損害若干為準。被告未徵得其他共有人即原告之同意，即將系爭土地出租，收取租金，其不當得利之來源，係因逾越應有部分為使用收益（即收取之租金），並因而致原告就系爭土地之應有部分，因被告之前開行為而受有損害，被告雖抗辯原告之損害小於被告所受利益，其請求之金額應以土地法第97條規定之範圍為限，惟按土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第3 編第3 章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。本件被告雖將系爭土地附圖二所示斜線部分出租予第三人吳明宮，然並非作為建築房屋之基地使用，自無土地法第105 條準用第97條第1 項規定之適用，是被告所辯尚難憑採，則原告以被告出租系爭4筆土地所得租金作為計算被告應償還不當利益價額之標準，並無不當。
㈡計算本件不當得利數額應有部分之標準為何？⒈第三人吳明宮向被告承租土地之範圍係系爭170 、100-2 、
100-6 、100-7 地號土地如附圖二斜線部分共計2,590.11平方公尺，每月租金為8 萬元，則每月每平方公尺之租金為30.8867 元，即系爭170 地號土地如附圖二所示斜線部分每月租金為22,320元（計算式如下：30.8867 ×722.64＝22,320，以下元以下四捨五入）、系爭100-2 地號土地如附圖二所示斜線部分每月租金為31,989元（計算式如下：30.8867 ×1035.7＝31,989）、系爭100-6 地號土地如附圖二所示斜線部分每月租金為19,553元（計算式如下：30.8867 ×633.04＝19,553）、系爭100-7 地號土地如附圖二所示斜線部分每月租金為6,138 元（計算式如下：30.8867 ×198.73＝6,13
8 ）。而系爭170 、100-2 、100-7 地號，於94年至95年間係登記為原告甲○○○、乙○○及被告丁○○應有部分各3分之1 ，而100-6 地號土地則為訴外人林孫文所有，嗣林孫文於95年2 月11日過世後，由兩造共同繼承，應有部分各6分之1 。該等土地嗣經原告等於98年10月6 日辦理權利交換登記，交換後，前述土地其中170 、100-2 、100-7 地號土地登記為被告丁○○應有部分均為3 分之1 ，原告甲○○○、乙○○應有部分均各為24分之7 ，原告己○○、戊○○、丙○○之應有部分則各為36分之1 ，另100-6 地號土地，則登記為被告丁○○應有部分為6 分之1 ，原告甲○○○、乙○○應有部分均各為24分之7 ，原告己○○、戊○○、丙○○之應有部分則各為12分之1 ，該4 筆土地經重測後，已分別改編地號為臺北縣中和市○○段218 、204 、202 、203地號，兩造之應有部分則無改變，有原告提出之土地登記謄本在卷可憑（99年度士調字第27號卷第8-29頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。因第三人吳明宮承租之範圍並非系爭4 筆土地全部之面積，且原告之應有部分比例亦有變動，即不應以原告主張之權利價值比例計算本件不當得利數額，而應以原告就系爭4 筆土地實際之應有部分比例計算不當得利數額為當。
⒉按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益
之權，惟共有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利。被告丁○○就系爭170 、100-2 、100-
6 、100-7 地號土地之應有部分僅分別為3 分之1 、3 分之
1 、6 分之1 、3 分之1 ，其未徵得他共有人全體之同意，將系爭4 筆土地如附圖二所示斜線部分、面積2590.11 平方公尺部分，出租與第三人吳明宮，即應就其佔用範圍（即25
90.11 平方公尺），按其逾越應有部分比例計算其所得之不當得利。被告自95年3 月15日起至98年11月30日止總計收取租金356 萬元，受有利益，並致原告受有損害，原告自得依據不當得利之法律關係請求被告給付原告甲○○○、乙○○各1,181,443 元（計算式詳如附表一），給付原告己○○、戊○○、丙○○各145,217 元（計算式詳如附表二），惟原告甲○○○、乙○○僅各請求1,038,333 元，故於前開原告甲○○○、乙○○請求之範圍內，被告自有給付之義務。
㈢被告主張原告乙○○使用系爭房屋如附圖所示B 、C 部分共
189.18平方公尺，用以堆置蘭格公司物品，自95年5 月1 日起至98年10月31日止共42月，以被告應有部分24分之7 計算所得之307,230 元不當得利返還請求權，於本院99年度訴字第280 號民事事件抵銷後之餘額，與原告乙○○之請求為抵銷，有無理由？⒈原告乙○○使用系爭房屋之期間及範圍為何？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第227 條前段定有明文。本件被告主張原告乙○○自95年5 月1 日起至98年10月31日止使用系爭房屋如附圖一所示B 、C 部分用以堆置物品之事實，原告雖於本院99年度訴字第280 號民事事件中自認有於95年5 月起至98年4 月止使用系爭房屋如附圖所示C 部分堆置物品乙節，然就被告其餘主張則予以否認，辯稱：各共有人均得自由出入系爭房屋，其雖於如附圖所示B 部分之牆角及牆邊零星置放物品，然無特定位置，面積亦不確定，且亦不排除或妨礙其他共有人之使用，亦未達於B 部分面積之一半等語。是被告自應就原告乙○○占用系爭房屋如附圖一所示B 部分、自98年5 月起至98年10月止仍有使用系爭房屋一如附圖一所示B 、C 部分之事實負擔舉證責任。而被告雖於前開案件中聲請傳喚證人游燦才到庭作證，然據證人游燦才到庭證稱其不知道其承租以外之空間由何人使用等語，自難憑此為對被告有利之認定。次按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第94
0 條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。本件原告乙○○否認其有占有系爭房屋如附圖一所示B 部分，而被告對於各共有人得自由出入系爭房屋乙節，並無爭執，縱原告乙○○有於系爭房屋如附圖一所示B 部分之牆角及牆邊零星置放物品，然因無特定位置，面積亦不確定，且未排除或妨礙其他共有人之使用，自難認原告乙○○對於系爭房屋如附圖一所示B 部分有事實上管領力，故應認原告乙○○僅自95年5 月起至98年4 月止占用系爭房屋如附圖一所示C 部分，作為堆置物品使用。
⒉原告乙○○是否有權使用系爭房屋？
按98年1 月23日修正公佈前民法第820 條第1 項規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理者，其方法不一，各共有人依其應有部分各佔有部分特定共有物而為使用收益者，固屬之，即依其應有部分各按年輪流佔有全部共有物而為使用收益者，亦屬之。惟不論以何方法管理，均應由全體共有人以契約訂定之。本件原告乙○○雖主張其係基於借貸關係占有使用系爭房屋如附圖一所示C 部分，然為被告所否認，自應由原告乙○○就此有利於己之事實負擔舉證責任，然原告乙○○並未舉證以實其說，自難認其主張為真實。
⒊原告乙○○就系爭房屋之應有部分僅有24分之7 ，其未徵得
他共有人全體之同意，而占用系爭房屋如附圖一所示C 部分
9.33平方公尺，即應就其佔用範圍（即9.33平方公尺），按其逾越應有部分比例計算其所得之不當得利。經查：被告將系爭房屋如附圖一所示A 部分、面積143.43平方公尺部分，出租與第三人游燦才，租金每月18,900元，則每平方公尺每月租金為131.77元（計算式如下：18,900÷143.43＝131.77），被告就系爭房屋之應有部分為24分之7 ，是被告得請求原告乙○○給付自95年5 月起至98年4 月止之不當得利損害金12,909元（計算式如下：131.77×9.33×36×7/24＝12,909，元以下四捨五入），被告以前開不當得利返還請求權與原告乙○○在98年度訴字第280 號之請求即231,525 元為抵銷後，已無餘額。是其於本件所為之抵銷抗辯，自屬無據。㈣從而，原告依據民法第179 條不當得利之法律關係請求被告
給付原告甲○○○、原告乙○○各1,038,333 元、給付原告己○○、戊○○、丙○○各145,217 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即99年1 月27日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告及免為假執行。就原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所附麗，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
民事第二庭法 官 藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
書記官 蘇意絜附表一（原告甲○○○、乙○○部分）：
㈠170 、100-2、100-7地號土地部分：
95年3 月15日起至98年10月5 日止之租金（22,320+31,989+6,138）×（42+21/30）×1/3＝860,36298年10月6 日起至98年11月30日止之租金（22,320+31,989+6,138 ）×（1+25/30 ）×7/24 ＝32,322㈡100-6 地號土地部分：
95年3 月15日起至98年10月5 日止之租金19,553×（42+21/30）×1/3＝278,30498年10月6 日起至98年11月30日止之租金19,553×（1+25/30 ）×7/24＝10,455㈢860,362+32,322+278,304+10,455＝1,181,443附表二（原告己○○、戊○○、丙○○部分）：
㈠170 、100-2、100-7地號土地部分：
98年10月6 日起至98年11月30日止之租金（22,320+31,989+6,138 ）×（1+25/30 ）×1/36 ＝3,078㈡100-6 地號土地部分：
95年3 月15日起至98年10月5 日止之租金19,553×（42+21/30）×1/6＝139,15298年10月6 日起至98年11月30日止之租金19,553×（1+25/30 ）×1/12＝2,987㈢3,078+139,152+2,987＝145,217