臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第356號原 告 黃祥芬訴訟代理人 姚文勝律師複代理 人 蔡靜娟律師被 告 韓偉平訴訟代理人 姚源泉上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國99年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾壹萬捌仟參佰柒拾貳元，及自民國九十九年三月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣陸拾壹萬捌仟參佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。」，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造簽訂之不動產買賣合約書第13條約定，雙方合意以買賣標的物所在地之地方法院即本院為第一審管轄法院，是依上揭法條規定，本院自有管轄權，合先敘明
貳、原告之主張：
一、原告黃祥芬透過信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）居間仲介，於民國97年6 月7 日與被告韓偉平簽訂不動產買賣契約書，購買被告所有之臺北市○○區○○段三小段568 地號土地，及坐落其上門牌號碼臺北市○○區○○路
2 段129 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），約定買賣價金為新台幣（下同）710 萬元。惟原告嗣發現系爭房屋有傾斜情事，經委請張富進土木技師就房屋傾斜之狀況鑑定，證明房屋「頂部向右傾斜」，傾斜角度遠超過1/200 ，而該傾斜經國泰不動產股份有限公司（下稱國泰不動產公司）評估，已減損106 萬5 千元價格，顯見確實存有減少價值之瑕疵。被告就其出賣之不動產，依民法第354 條第1 項、第373 條規定負有物之瑕疵擔保責任，惟竟存有房屋傾斜之瑕疵，該等瑕疵又非原告依通常檢查程序可知悉，原告自得依民法第359條規定主張減少價金，原告前已以98年10月30日（98）六合姚律字第98103001號函催告被告出面協商解決，然未獲置理，因原告行使減少價金請求權，被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在，屬於無法律上原因而受有溢領價金之利益，致原告受有該金額之損害，是原告得依民法第179 條不當得利規定，向被告請求返還80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按法定利率年息5 ％計算之利息。
二、本件審理中經法院囑託之鑑定單位臺北市土木技師公會出具之鑑定報告書，亦認定系爭房屋有非達正常標準之傾斜現象，且係早於被告出賣原告之前即存有傾斜情事，據此該鑑定結論認定會影響交易價格；該臺北市土木技師公會所出具之鑑定報告書，係根據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」所作成，由鑑定人員以專業儀器測量出建物傾斜率，並依據鑑定手冊之規範，就建物使用不便及價格折損之程度，估列非工程性補償金額及建物監測評估所需費用，合計交易價格減損84萬2 千599 元，以及原告前已委託國泰不動產公司就減損價值估算為106 萬5 千元等情以觀，原告本件主張得依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，請求被告返還80萬元，洵屬合理。
三、依臺北市土木技師公會鑑定人到庭證述，因系爭房屋之傾斜瑕疵非因地震等災害造成之瞬間傾斜，且被告所辯認應適用之「災害後危險建築物評估明細表」主要係適用於地震等重大災害發生後，政府機關基於補償等特殊公益目的所依據勘驗受損建物之標準，故本件傾斜鑑定仍應依據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」為當；縱系爭房屋之現況傾斜率未達重建標準，但因確有非正常標準之傾斜瑕疵，且對建物之整體結構穩定及使用人生活舒適度等已造成相當影響，復因臺北市土木技師公會之鑑定報告已依上開「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」之規定，明確計算出包括非工程性補償費在內之減損價格為84萬2 千599 元，原告請求被告返還80萬元即屬有據。
四、依證人即信義房屋仲介公司房屋經紀人徐立榮庭訊之證述，被告將出售系爭房屋予原告時，確實未告知原告傾斜之狀況，且原告於發現傾斜瑕疵後隨即透過徐立榮通知原告，及委由土木技師及不動產估價公司分別為傾斜及價格減損之鑑定，復因原告多次透過律師與被告協調未果，後即未獲置理，原告爰提起本件訴訟請求被告返還80萬元。
五、原告因無長期投資不動產之計畫，已於99年4 月間將前述房地出售予訴外人張進達，買賣價金為690 萬元，惟基於不當得利之制度目的在於調整財產間不公平之移動，原告得請求返還不當得利之範圍，應以被告無法律上原因所受領之利益為準，即與原告買受後是否自住或出租或將之轉售第三人、甚或該第三人再轉售所獲價金多寡無涉；況買賣不動產價額之多寡，尚涉及出賣人個人議價能力、建物是否有改建以及建物所在地有無都市更新等因素，故原告轉售前述房地之價格多寡，實與本件因被告未於出售前告知有房屋傾斜之瑕疵，致原告受有損失乙事無涉。
六、聲明：㈠、被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡、訴訟費用由被告負擔；㈢、原告願供擔保請准宣告假執行。
參、被告之辯解：
一、被告係於系爭房屋結構良好，且外觀無法正確看出傾斜現象之情況下售予原告，該建物有無傾斜，被告實不知情；本件買賣至今已兩年，原告於98年10月間通知被告時距離97年7月4 日被告登記予原告時，亦已相隔1 年以上，故系爭房屋之傾斜時點，究係於交屋前或交屋後，自令人置疑；又依臺北市土木技師公會鑑定結論，系爭房屋之傾斜於交屋後可能仍在持續進行中，依民法第373 條規定，其利益及危險於交付後已由原告負擔；再依臺北市土木技師公會鑑定結論稱本建築物現況傾斜率尚未達到立即影響建物結構安全之程度，現階段尚不須進行修復補強工程，顯見並未達到損其通常居住安全效用或契約預定效用之瑕疵。
二、被告否認原告所提出張富進技師出具之傾斜率測量示意圖之真正。而臺北市土木技師公會出具之鑑定報告，提及須拆除重建之傾斜率為1/40，但依「災後危險建築物緊急評估明細表」，傾斜率超過1/30者始列為嚴重傾斜，「災後危險建築物緊急評估明細表」與土木技師公會鑑定手冊都是針對瞬間傾斜的狀況，然1/30與1/40之標準差距很大，不知土木技師公會鑑定報告所載拆除重建傾斜率標準之依據為何；又土木技師公會鑑定報告就價格減損值計算，是以新建房屋的價格為準，不能作為本件30年老舊建物價格減損的依據；原告把貶低價值因素完全歸責於建物之輕微傾斜，但任何的買賣都有建物與土地，其價值各有不同，本件買賣真正之價值並不在建物本身，單就建物而言，30多年的老建物還能價值多少；再土木技師公會鑑定報告所稱交易價格減損，包含非工程性補償費、整棟建物評估費本戶分擔部分費用，而其適用要件應有屬於新建建物、現時房屋使用人兩項，但原告已於99年4 月9 日將前述房地移轉登記予訴外人張進達，訴外人張進達又於同年6 月24日再轉賣予訴外人林茵璇，原告現已非房屋使用人，房屋屋齡亦已超過30年，且原告轉手後又要如何進行長期監測，原告辯稱其受有交易價格減損之損害，顯屬無據。
三、原告陳稱前述房地於99年4 月間以690 萬元售予訴外人張進達乙節，被告認有悖常情，並不實在，所提之不動產買賣契約書，實有臨訟杜撰之嫌，蓋依證人徐立榮之證述，兩造曾因房屋傾斜問題協調，被告至少以730 萬元價錢買回，雖因被告需籌措資金，對於期限無法達成協議，然足證其時價絕不可能低於690 萬元，今原告不願再繼續協商進而興訟，於訴訟進行中突又低價轉賣他人，令人費解，洵屬自招損害，與被告無關；又本件不動產移轉登記予訴外人張進達後，其隨即向聯邦銀行借款，而設定660 萬元最高限額抵押權，嗣張進達再移轉登記予訴外人林茵璇，其亦隨即向合作金庫銀行借款，而設定851 萬元最高限額抵押權，依銀行實務貸款額度回算，本件不動產於聯邦銀行、合作金庫銀行鑑價時，應至少分別有780 萬元、1 千萬元以上之價值，顯見交易價格不但沒有貶低，還越賣越高；
四、被告係依有效存在之兩造不動產買賣契約書取得710 萬元價金，非無法律上原因，且被告所交付之房屋面積並無短少，亦無給付目的不能達到情形，何來溢收價金，與不當得利之要件不符。
五、聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、訴訟費用由原告負擔；㈢、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、得心證之理由：
一、查原告主張其透過信義房屋公司仲介，於97年6 月7 日與被告簽訂不動產買賣契約，以710 萬元購買系爭房屋及其坐落土地，於99年7 月4 日完成所有權移轉登記等情，有不動產買賣合約書、土地及建物異動索引等件（見本院審理卷㈠第
7 至14、32至35頁）附卷可稽；
二、原告復主張系爭房屋於被告交付時，即存有原告非依通常檢查程序可發現之傾斜瑕疵，原告得主張減少價金，並請求被告返還該減少金額等情，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。本件兩造爭點厥為：㈠系爭房屋是否於被告交付時即有傾斜？㈡被告是否應負物之瑕疵擔保責任？㈢原告主張減少價金並請求返還之金額，是否有據？茲分述如下：
㈠、系爭房屋是否於被告交付時即有傾斜？
１、系爭房屋確有傾斜，且於被告交付時已存在：
⑴、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1 項本文、第373 條分別定有明文。
⑵、原告主張系爭房屋有傾斜現象，於起訴時提出張富進技師出
具之傾斜率測量示意圖（記載系爭房屋傾斜率為1/58.6）為證（見本院審理卷㈠第15至16頁），於審理中並聲請本院囑託臺北市土木技師公會鑑定，經臺北市土木技師公會出具鑑定報告（見本院審理卷㈠第58至104 頁）。查本件被告並未於張富進技師測量時在場，於審理中復否認原告所提出該傾斜率測量示意圖之真正（見本院99年4 月30日言詞辯論筆錄），原告亦未就該傾斜率測量示意圖之確實製作經過舉證，自難資為本件審理之認定依據；而臺北市土木技師公會鑑定期日，兩造均親自或委任代理人到場會勘，且經土木技師公會指派擔任該鑑定工作之鑑定人於審理中到庭詳細證述鑑定經過及判斷原則，擔保其鑑定報告製作過程之可信性，本件判斷系爭房屋傾斜與否，當以臺北市土木技師公會鑑定報告為據。
⑶、①臺北市土木技師公會鑑定報告結論認：「1 、綜合測量結
果，研判本建築物有傾斜，其現況傾斜率介於1/58及1/65之間（未達到須拆除重建情況之傾斜率1/40），查本建築物自
67 年5月竣工迄今已超過32年，樓房南側鄰近雙溪，且因整棟樓房地下室面積（約38平方公尺）僅佔地上1 層面積（約
131 平方公尺）的3 分之1 ，研判整棟樓房基礎會隨著基礎下方土壤的自然壓密而產生不均勻沉陷故有傾斜現象；又因屋齡已超過32年，土壤的自然壓密沉陷已趨穩定狀況，觀察樓房結構現況大致良好，故研判本建築物現況傾斜率雖非正常標準，但尚未達到立即影響結構安全之程度；2 、查本建物坐落區域之地質資料得知：本建物坐落位置在雙溪北側，又在芝山岩西南方，土層屬雙溪流域沉積土，含有軟弱粘性土壤，粘性土壤易發生長期壓密沉陷；且因本建物在芝山岩西南方，沉積土層厚度會隨著芝山岩的岩盤面深度向南側（雙溪側）漸增，故本建物基礎自當初施工及竣工時即開始產生不均勻沉陷，以致整棟建物自32~33 年前即開始逐漸傾斜」等語（見本院審理卷㈠第67頁）；②又鑑定人王春煌於審理中證稱：本件鑑定依據是「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」，此鑑定手冊是經建築師公會、土木技師公會共同修訂，由臺北市政府工務局審定，工程界都是以此手冊為標準；該鑑定手冊89年6 月增定版第3 章第3 節「損害之修復鑑定作業說明」之3.3.6 「估算鑑定標的物損害之修復賠償費用」，有寫到第6 級即須拆除重建之傾斜率為1/50，而一般工程實務界將傾斜率之標準放寬到1/40，亦即更斜，嗣95年7 月修訂版第32頁第3 章「施工損鄰鑑定」之3.3.5「估算標的物損害之修復及補償費用」，將須拆除重建之傾斜率修正為1/40，更符合一般工程實務界認定須拆除重建傾斜率之標準；該鑑定手冊所指房屋傾斜率，並沒有指明要瞬間傾斜才叫做傾斜，長期發生的傾斜也是鑑定手冊中所謂之傾斜；本件鑑定結果傾斜率介於1/58至1/65之間，尚未達到須拆除重建傾斜率1/40之標準，所以只須補償而不須拆除重建等語（見本院99年11月24日言詞辯論筆錄）；另鑑定人周文濱於審理中證稱：鑑定手冊所規定之傾斜率是針對傾斜之狀況，並不分瞬間或非瞬間傾斜，只要有傾斜都適用；本件建物傾斜是1/58至1/65間，尚未達到須拆除重建之標準，只需做補償即可等語（見本院99年11月24日言詞辯論筆錄）；③依前揭臺北市土木技師公會鑑定報告結論及鑑定人之證述，足認系爭房屋確有傾斜，且自32至33年前開始施工及竣工時，即被告交付系爭房屋前開始發生，亦即於本件被告交付系爭房屋予原告時已存在。
⑷、至被告另舉「災害後危險建築物緊急評估明細表」（見本院
審理卷㈠被告99年10月4 日答辯狀所附附件三），主張該緊急評價明細表將傾斜率超過1/30始列為嚴重傾斜，與臺北市土木技師公會鑑定報告記載拆除重建傾斜率為1/40明顯不同，而質疑臺北市土木技師公會鑑定報告之正確性。然查，被告所舉上開緊急評估明細表，係適用於地震等重大災害發生後，政府機關基於特殊公益目的所訂勘驗受損建物之特殊標準，並不適用於本案乙情，業據鑑定人王春煌、周文濱於審理中證述：上開緊急評估明細表是在發生重大地震後，政府機關會請建築師、技師到現場勘驗受損建物所適用的，比鑑定手冊所規定之傾斜率更斜，即須達到1/30才會拆除，這是考量到天災的關係，因為天災發生的狀況太多了，故要更大的傾斜率才須拆除，本案鑑定標的物無須適用此種天災認定重建之傾斜率，而應適用一般土木實務認定拆除之傾斜率；上開緊急評估明細表之傾斜率是內政部規定之震災標準，是震災時特別的處理標準，本件鑑定建築物並非震災後之建物，所以不適用該緊急評估明細表，而應依據鑑定手冊等語綦詳（見本院99年11月24日言詞辯論筆錄），被告遽以該僅適用於災害後緊急狀況之評估明細表，質疑鑑定報告之正確性，委無可採，不足推翻前述認定。
㈡、被告是否應負物之瑕疵擔保責任？
１、系爭房屋之傾斜屬物之瑕疵：
⑴、按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易
觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⑵、查系爭房屋於被告交付予原告時即有傾斜情形，業如前述，
而房屋之傾斜，易造成牆面龜裂或管線折損等現象，為吾人社會生活上可得之經驗，且房屋之功能除供居住使用外，亦屬保值資產，而具有重要交換價值，衡諸通常之交易觀念，其傾斜必使房屋交換價值產生貶抑，是縱系爭房屋之傾斜尚未達到立即影響結構安全之程度，惟仍因減少系爭房屋之價值而屬瑕疵，洵屬明確。
２、系爭房屋之傾斜尚非依通常程序檢查即可發現，且原告發現有瑕疵後已盡通知義務：
⑴、按買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條第1 項所稱
之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354 條第1 項第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條定有明文。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第
356 條亦有明文。再按瑕疵擔保責任屬於無過失責任，只要買賣標的物有瑕疵，出賣人即應負責。
⑵、查本件原告於98年6 、7 月間買賣成交1 年後始發現系爭房
屋有傾斜瑕疵，且於發現瑕疵後即通知被告出面處理等情，業據證人即信義房屋仲介公司房屋經紀人徐立榮於審理中證稱：97年間伊負責處理原告黃祥芬與被告韓偉平間之買賣交易，賣方來委託之人為姚源泉，買賣成交1 年後，伊再受原告委託轉賣，原告表示其買受系爭房屋後出租，後來有閒置一陣子，於98年間才又委託信義房屋仲介公司處理轉賣事宜；原告98年間是同時委託信義房屋仲介公司及其他仲介公司轉賣，原告告訴伊其他仲介公司告訴她可能有房屋傾斜之問題，所以伊就找張富進技師鑑定，鑑定出有傾斜問題後，雙方就開始協調，第1 次協調是原告訴訟代理人法律事務所之林律師叫伊過去，請伊找被告訴訟代理人姚源泉到事務所，第2 次協調時，林律師說原告主張減少價金，而姚源泉主張買回，雙方沒有交集，第3 次即最後1 次協調時，原告訴訟代理人法律事務所之姚律師說原告接受買回，買回金額雖然有確定，但因姚源泉表示他手上沒有這麼多現金，必須待他賣出天母北路的另一間房子，原告訴訟代理人有問期限為何，姚源泉表示賣房子無法確定何時會賣出，所以無法給確定期限，因為雙方就期限問題未談妥，本來要寫協議書後來也沒有寫等語（見本院99年11月24日言詞辯論筆錄）在卷，並有原告提出其委託六合法律事務所以98年10月30日（98）六合姚律字第98103001號函，催告被告就系爭房屋傾斜瑕疵出面協商解決之律師函1 份（見本院審理卷㈠第24至25頁）可參。按系爭房屋之傾斜瑕疵，並非一般老舊中古房屋常見之瑕疵，此與漏水為中古屋所常見不同，尚難認係稍盡一般人之注意義務即可獲知，而原告於發現有房屋傾斜後隨即通知被告出面處理，足認已盡檢查通知義務，被告應就該瑕疵負擔保責任。
㈢、原告主張減少價金並請求被告返還之金額，是否有據？
１、原告得依物之瑕疵擔保規定主張減少價金，並依不當得利規定請求被告返還該價金：
⑴、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第359 條、第365 條第1 項分別定有明文。且買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足（最高法院86年度臺上字第2659號裁判意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償，民法第179條、第182 條第2 項亦有明文。
⑵、查被告應對系爭房屋之傾斜負其物之瑕疵擔保責任，而原告
於99年3 月提起本件訴訟時業主張依民法第359 條規定減少價金，且起訴狀繕本已送達被告，應認原告已向被告為減少價金之意思表示，又原告行使該減少價金請求權之時間，距其至遲於98年10月30日發函對被告為檢查通知後未逾6 個月；又就原告得請求減少價金部分，雖經被告當初以買賣關係為由受領，然嗣因原告行使減少價金請求權，被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在，從而，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還該部分價金，並附加利息。
２、原告得主張減少價金及請求被告返還之合理金額：
⑴、原告主張其得減少價金數額之依據，於起訴時提出國泰不動
產公司出具之鑑定報告1 份（記載因系爭房屋傾斜而減損之價額為106 萬5 千元）為證（見本院審理卷㈠第17至23頁），於審理中並聲請本院囑託臺北市土木技師公會鑑定，經臺北市土木技師公會出具前述鑑定報告（見本院審理卷㈠第58至104 頁）。查國泰不動產公司鑑定報告係依據張富進技師測量系爭房屋傾斜之結果而估算減損價額，惟張富進技師所出具之傾斜率測量示意圖尚難資為本件審理依據，業如前述，則國泰不動產公司所出具之鑑定報告自亦難以為認定原告得主張減少價金數額之依據，而應以臺北市土木技師公會鑑定報告為憑。
⑵、①臺北市土木技師公會鑑定報告結論認：「3 、如前述，本
建物基礎土壤的自然壓密已趨穩定狀況，觀察樓房結構現況大致良好，研判本建築物現況傾斜率尚未達到立即影響結構安全之程度，故現階段尚不須進行修復補強工程，但為了瞭解後續傾斜狀況是否會影響安全，建議宜採取長期安全監測及安全評估，估計長期安全監測評估費用（含監測儀器安裝及監測評估報告費），考量整棟監測期18年，本棟樓房共8戶，平均每戶分擔24萬8 千313 元；4 、本建築物既有傾斜，會影響其交易價格，參考『臺灣地區住宅類建築造價參考表』計算出本件建物工程造價後，再乘以鑑定手冊所定之非工程性補償率，則計算出由於傾斜導致非工程性補償費為59萬4 千286 元。是估計減損值包括：『由於傾斜導致之非工程性補償費』59萬4 千286 元及『整棟監測評估費本戶分擔部分費用』24萬8 千313 元，合計84萬2 千599 元」等語（見本院審理卷㈠第68頁）；②又鑑定人王春煌於審理中證稱：鑑定手冊上面有提到補償費分為工程性補償費、非工程性補償費，所謂工程性補償費是指建物發生裂縫、剝落、破損需要做建物結構的修補所需之費用，非工程性補償費則是指如建物未發生需修補之費用，純粹因為傾斜所生之需補償之費用，傾斜對於房屋使用人生活的舒適度、整體結構的穩定性會有影響，故需做非工程性之補償；認定傾斜所導致之非工程性補償，應該以新建建物為標準，因為新建建物正常狀況下應該是不會有大的傾斜量，而建築物老舊也不應該有傾斜，所以計算由於傾斜所導致之非工程性補償以新建建物造價計算即可，臺灣地區住宅類建築造價參考表所稱之造價，即是指蓋好1 棟正常沒有傾斜建物之造價；如果傾斜率小於某值時，就不用計算非工程性補償，例如89年鑑定手冊第41頁所規定，第1 級傾斜率即小於1/200 就可以不用補償，如果傾斜率大於第1 級，則適用第2 至6 級公式來計算非工程性補償之標準；鑑定實務上通常是就建築物本身造價來計算，並不會去考慮到土地價值及是否有改建後之價值等語（見本院99年11月24日言詞辯論筆錄）；③依前揭臺北市土木技師公會鑑定報告結論及鑑定人之證述可知，因系爭房屋之傾斜須長期監測評估，各住戶均應分擔監測評估費用，屬於買受房屋之人須額外付出之費用而應補償，又因系爭房屋之傾斜將造成潛在價值折損，亦應對買受系爭房屋之人額外估列非工程性補償，其計算基準係以非有傾斜狀況之正常建物造價等情，經核均屬合理有據，則「由於傾斜導致之非工程性補償費」、「整棟監測評估費本戶分擔部分費用」應均得列為估計買賣交易減損值之範圍，而為原告得主張減少價金之計算項目。
⑶、又原告於97年7 月4 日自被告處移轉登記取得前述房地所有
權後，嗣雖轉賣而於99年4 月9 日移轉登記予訴外人張進達，嗣張進達又轉賣而於同年6 月24日移轉登記予訴外人林茵璇，有土地及建物異動索引（見本院審理卷㈠被告99年10月
4 日答辯狀所附附件四）可參。惟本件原告既於與被告買賣後取得前述房地之所有權，系爭房屋之傾斜即確存有潛在之價值折損，原告自得向被告請求「由於傾斜導致之非工程性補償費」；然就「整棟監測評估費本戶分擔部分費用」，因監測評估應限房屋所有權人或實際使用人始得為之，原告將所有權轉讓他人後，即無從再監測評估系爭房屋之傾斜情形而無法請求該部分補償，而鑑定報告以監測期18年估算，原告於97年7 月4 日至99年4 月9 日取得所有權之時間約1年9個月，占監測期18年之9.7%（計算式：21《月》/216《月》≒0.097 ），是此部分僅得請求鑑定報告所估算費用之9.7%。綜上，本件原告得主張減少價金而請求被告返還之金額，包括「由於傾斜導致之非工程性補償費」及「整棟監測評估費本戶分擔部分費用」，共計為61萬8 千372 元（計算式：
594286《元》+248313《元》x0.097 = 618372《元》）。
⑷、至被告另辯稱：臺北市土木技師公會鑑定報告僅考慮建物本
身價值，未考量土地價值，30多年的老建物還能價值多少；原告不願與被告繼續協商而興訟，於訴訟進行中低價轉賣他人，洵屬自招損害，況原告所稱轉賣金額亦有疑，依土地及建物登記謄本所示，訴外人張進達、林茵璇於買受後均旋向銀行貸款並設定高額抵押權，顯見交易價格不但沒有貶低，還越賣越高云云。查：①兩造買賣標的包括系爭房屋及基地，且買賣價金並未分別計算而係總體計算等情，有不動產買賣合約書附卷可稽（見本院審理卷㈠7 至14頁），則兩造買賣因系爭房屋傾斜所造成之價值貶損，當即為該次買賣整體交易價值之貶損，尚難遽認鑑定報告所估算之減損額有因超過系爭房屋本身價值而不足採之情事；②又原告於發現系爭房屋傾斜瑕疵後即通知被告出面協商解決，被告雖表示願買回，惟雙方就買回期限並無共識等情，業據前述證人徐立榮證述明確，自難苛求原告應無限期等待被告買回，應認兩造並未就原告應待被告買回乙事達成協議，且原告基於所有權人之權能，本得自由處分房地，尚難認原告嗣後轉賣有何自招損害之情事；③再轉賣價格涉及出賣人個人之議價能力等非關房屋本身瑕疵之問題，且不當得利制度目的在調整財產間不公平之移動，故原告得主張減少價金而請求被告返還不當得利之範圍，當以被告無法律上原因而受領之利益，即兩造買賣因系爭房屋傾斜瑕疵所造成之交易價值貶損額為準，與原告嗣後轉賣價格無涉，被告執此主張原告未受摜害，亦屬無稽。被告所辯，均不足採。
三、揆諸前揭各節所述，原告依物之瑕疵擔保請求權主張減少價金，並依不當得利返還請求權請求被告返還所減少價金，於61萬8 千372 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年3月27日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
伍、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
陸、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 17 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 23 日
書記官 詹佳佩