臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第424號原 告 吳麗文訴訟代理人 陳彥名被 告 根林建設股份有限公司法定代理人 李陳月嬌訴訟代理人 林宏信律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國99年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按當事人就一定法律關係而生之訴訟得以文書合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造就本件法律關係所生之訴訟合意由本院管轄，有卷附「房屋預定買賣契約書」第23條、「土地預定買賣契約書」第14條可稽，依民事訴訟法第24條第1 項規定，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告於民國99年3 月26日起訴時原請求：被告應給付原告273 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息5 % 計算之利息；嗣於99年5 月19日變更聲明為：被告應給付原告274 萬800 元，及自擴張聲明之翌日起，按年息5 % 計算之利息，核其所為係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告之主張：
一、原告起訴主張：原告於民國95年12月15日與被告根林建設股份有限公司（下稱根林公司）簽訂「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣合約書）與「土地預定買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約書），由原告以新台幣（下同）1 千
087 萬元向被告購買其將興建、坐落於基隆市○○區○○段○○○段000 00 0000 0000000 000地號，土地使用分區為山坡地保育區之丙種建築用地上，名為「優泉小鎮」之B08 棟房屋1 戶（下稱系爭預售屋）。依系爭房屋買賣契約書第10條「開工及完工最後期限」之第1 款約定：「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算第18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要措施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準」；又依「基隆市政府<93>基府工建字第54號建照」，及「基隆市政府<93>基府工建字第54-1號建照第1 次變更設計」所載，被告至遲應於「95年9 月21日」前開工，並應自開工日起算18個月完工，即應於「97年3 月21日」前完工並取得使用執照。惟被告無視原告質問，甚至週邊品質環境之差與銷售時廣告實際相差甚遠，顯初始有詐欺意圖，且經原告多次赴現場、公司瞭解，甚至抗議，卻始終未獲答覆，而原告既無違約，又無可歸責於原告之事由，該屋對原告已失意義，反觀被告已違反系爭房屋買賣契約書第10條第2 款約定，原告分別於97年11月13日、97年12月22日以郵局存證信函定期催其履行未果，被告仍無法如期交屋，原告已於催告後依系爭房屋買賣契約書第18條約定，為解除契約之意思表示。原告既已為解除之意思表示，買賣契約即失去效力，被告迄98年9 月14日始發函要求交屋，當然為原告拒絕，而契約解除後，雙方互負回復原狀義務，就原告已繳付之訂金14萬元、簽約金120 萬元、第1 、2 期工程款60萬、59萬元及代收稅費20萬800 元，合計274 萬800 元，被告自應負返還義務。
從而，爰依系爭房屋買賣契約書第10條、第18條，請求被告返還原告已給付之274 萬800 元，及自原告99年5 月19日擴張聲明之翌日起，按年息5%計算之法定利息等語。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、本件原起造人長億實業股份有限公司（下稱長億公司）經基隆市政府於93年6 月8 日核發「基隆市政府<93>基府工建字第54號建照」，於93年6 月11日領照，核准開工展期至「94年3 月9 日」，被告根林公司既已於93年9 月13日變更為起造人，當然應遵循建築法規定之開工日即94年3 月9 日，且使用執照亦記載開工日為94年3 月9 日，至被告所提出「基隆市政府<93>基府工建字第54-1號建照第1 次變更設計」，僅戶數等變更，所有文件仍應以原建照為本，茲更正起訴時原以95年9 月21日為開工日之說法，是本件被告應於「94年
3 月9 日」前開工，並應自開工日起算18個月完工，即應於「95年9 月9 日」前完工並取得使用執照。又使用執照之核發與領照日期不同，本件依使用執照記載被告遲至「97年10月16日」始領取使用執照，遠逾系爭房屋買賣契約書規定的18個月，經原告於97年12月22日以存證信函催告並為屆期不另通知即為解除契約之意思表示，原告自已合法解除契約。
㈡、被告另辯稱原告之存證信函僅對被告發出，而系爭土地買賣合約書之賣方為李陳秀嬌等5 人，故不生解約效力云云，惟查系爭土地買賣合約書之代表人及附件「土地價款付款明細表」之收款人、「代辦貸款委託書」受託人，均僅蓋李陳秀嬌1 人之名字及印章，故對李陳秀嬌為意思表示即生效。
三、聲明：㈠被告應給付原告274 萬800 元，及自原告99年5 月19日擴張聲明之翌日起，按年息5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之辯解
一、系爭預售屋工程之完工期限雖有遲延，惟未達契約約定解除契約之條件，原告主張解除契約並無理由：按系爭房屋買賣契約書第10條第1 、2 款約定：「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算第18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要措施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準」、「賣方如逾期前款期間未完工者，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息予買方，若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第18條違約之處罰規定處理」，而第18條約定：
「賣方違反第10條第2 款及第17條第1 、2 款規定者，買方得解除本契約。」，是系爭預售屋工程縱有遲延，如完工日逾期時間未達6 個月者，買方僅得請求遲延損害甚明。而查系爭預售屋之建築工程基礎動工日為「95年10月14日」，有營造廠、營造廠主任技師及建築師於每期工程施作後報由基隆市政府工務局建管課查驗而附於使用執照卷內之「工程紀錄查驗單」可稽，以此計算18個月，完工期限應為97年4 月13日，是如遲延至97年10月13日仍未完工，買方始有主張解除契約之權利，然系爭預售屋工程於97年9 月8 日即經主管機關核發使用執照，顯未達前開解除契約之條件。
二、本件原建照所載之起造人為長億公司，發照日期93年6 月8日，開工日期94年3 月9 日（「基隆市政府<93>基府工建字第54號建照」）；93年6 月16日變更起造人為長億公司之協力廠商或關係企業大順發企業有限公司（下稱大順發公司），該公司與被告根林公司無關；93年9 月13日變更起造人為被告根林公司；95年3 月9 日經核准變更設計，領照日期95年3 月21日，規定於領照後6 個月內開工（「基隆市政府<93>基府工建字第54-1號建照第1 次變更設計」），此一文件與原建照均附於系爭房屋買賣契約書中；95年4 月17日因被告向臺灣土地銀行融資，土地要信託登記給臺灣土地銀行，起造人也隨之辦理變更為臺灣土地銀行，此為業界之常態。故本件被告於95年12月間與原告簽約時，已經完成原建照之變更設計聲請，領照日期也變更為95年3 月21日，系爭預售屋工程實不能溯自非契約當事人即原起造人長億公司於93年間領得建造時所規定之開工期限94年3 月9 日起算開工期。
更何況系爭房屋買賣契約第10條已明定自基礎動工日起算完工期限，而本件基礎動工日為「95年10月14日」，原告片面主張自領照後6 個月的末日（即95年9 月21日）、或自變更設計前的開工日（即94年3 月9 日）起算本件完工期限，均屬無據。
三、原告將完工與交屋混為一談，以被告無法如期交屋而主張依系爭房屋買賣契約書第10條、第18條關於逾期6 個月完工之約定解除買賣契約，其解約事由不正當，不生解除契約效力。依系爭房屋買賣契約書第6 、7 、12條等約定，及現有預售屋買賣實務，本件買賣雙方在權利、義務履行的作業程序上大致是「... 完工（核發使用執照）--> 對保（貸款）或現金給付--> 過戶--> 交屋（含結清款項）」，參照系爭房屋買賣契約書第12條第2 項約定：「賣方在依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力及必要之公共設施後，通知買方進行交屋」，足證完工與交屋是不同的事實行為及階段；而被告於接獲原告97年11月13日存證信函（內容略以：「... 疑似停工中，請於11月20日前回覆說明建築完工、核發使用執照及預定交屋日期，若逾期本人不另催告『即』以此函為解除契約之意思表示... 」）後，曾於97年11月20日覆函告知本案已經完工，預定3 個月之內即可交屋等情，以建物主體完工後，內部施做、設備及完成水電皆屬細工，且牽涉自來水、電力公司的作業配合，需要數個月時間方能完成，乃工地實務上所必須，惟原告仍固執已見，旋於97年12月22日以存證信函表示被告應負違約責任，並催告被告如未於98年1 月8 日前履行交屋，原告「將」解除契約等語，對照原告通知之內容，原告不僅並未確定行使解除權，且原告主張解約事由也不符系爭房屋買賣契約書第10條（逾期6 個月完工）要件，其解除契約並不合法；況按原告欲解除系爭房屋、土地買賣契約，卻從未通知系爭土地買賣契約書之出賣人，其解除權之行使亦不生效力。
四、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由
一、原告吳麗文於95年12月15日與被告根林公司簽訂系爭房屋買賣契約書，及與李陳秀嬌等5 人簽訂系爭土地買賣契約書，購買系爭預售屋及坐落基地，原告已給付被告訂金14萬元、簽約金120 萬元、第1 、2 期工程款各60萬、59萬元及代收稅費20萬800 元，合計274 萬800 元等情，有卷附兩造不爭執真正之系爭房屋買賣契約書（以「基隆市政府<93>基府工建字第54號建照」、「基隆市政府<93>基府工建字第54-1號建照第1 次變更設計」為附件）、系爭土地買賣契約書、原告繳款收據、被告公司統一發票等件（見本院卷第7 至16、17至22、28至31、78至83、85至96、142 至144 頁）可稽。
二、原告復主張被告違反系爭房屋買賣契約書第10條約定完工期限，原告已於發函定期催被告履行未果後，依系爭房屋買賣契約書第18條約定，解除雙方買賣契約，而得請求被告返還原告已給付之款項等情，另提出原告97年11月13日致被告存證信函、被告97年11月20日覆原告存證信函、原告97年12月22日致被告存證信函等件為據（見本院卷第32至33、34至35、36至37頁），惟為被告所否認，並以前詞置辯。本件兩造首要爭點厥為：原告主張依系爭房屋買賣契約書第10條及第18條約定解除契約，是否有據？茲析述如下：
㈠、關於兩造系爭房屋買賣契約書約定之開工起算日：原告主張應為「94年3 月9 日」或「95年9 月21日」，被告則辯稱應為「95年10月14日」。查：
１、按系爭房屋買賣契約書第10條「開工及完工最後期限」之第
1 款約定：「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算第18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要措施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準」。被告雖以該條款記載開工起算日之文字為「基礎動工日」，並舉系爭預售屋工程之工程紀錄查驗單為據，主張兩造買賣契約所定之開工起算日應為「95年10月14日」云云。惟查，⑴被告所舉上開工程紀錄查驗單，依序記載「『放樣』--符合--基隆市政府建管課95年9 月12日章」、「『B1至B72 （即包含系爭預售屋所在之B08 棟在內）基礎動工』--符合--基隆市政府建管課95年10月14日章」、「『B1至B72 （即包含系爭預售屋所在之B08 棟在內）一樓頂板』--符合--基隆市政府建管課95年12月29日章」等情（見本院卷第140 頁），惟依被告陳稱：該工程紀錄查驗單係於「每期施作後」，由營造廠、營造廠主任技師及建築師簽章後由基隆市政府工務局建管課查驗，於完工後併同建照、工程紀錄查驗單等文件，持向基隆市政府申請核發使用執照等語（見本院卷第136 至138 頁之被告99年11月9 日民事陳報狀），則工程紀錄查驗單之主管機關核章日期，當為各項目查驗通過日期，而非施作日期，是被告遽以工程紀錄查驗單「B1至B72 （即包含系爭預售屋所在之B08 棟在內）基礎動工」項目欄之主管機關核章日期「95年10月14日」為「基礎動工日」，已非有據；⑵且所謂「基礎動工日」或「基礎工程」，雖或為工程實務界所約定俗成，然其定義及所包含之工程範圍未經明定於相關建築法規，非一般購屋消費者所知悉；衡以兩造系爭房屋買賣契約書將主管機關核發之原「基隆市政府<93>基府工建字第54號建照」、變更設計後之「基隆市政府<93>基府工建字第54-1號建照第1 次變更設計」，均引為契約之附件，為兩造所不爭執（見本院99年12月16日言詞辯論筆錄），再系爭房屋買賣契約書第10條第1款關於完工日之認定，亦係以主管機關核發使用執照日之明確標準為據等情；準此，應認兩造系爭房屋買賣契約書第10條第1 款關於開工起算日所稱「基礎動工日」約定之真意，係指主管機關核發建照所定之開工日，洵堪認定。
２、又關於系爭預售屋工程之建造及發照經過，查⑴系爭預售屋工程之原起造人為長億公司，經基隆市政府於93年6 月8 日核發建照（「基隆市政府<93>基府工建字第54號建照」）、於93年6 月11日領照，載明：「核准開工展期：94年3 月9日」；⑵93年6 月16日變更起造人為大順發公司；⑶93年9月13日變更起造人為被告根林公司；⑷基隆市政府於95年3月9 日核准變更設計（「基隆市政府<93>基府工建字第54-1號建照第1 次變更設計」）、於95年3 月21日領照，載明「開工期限：領照後6 個月內開工」、「領照日期：95年3 月21日」、「變更概要：戶數變更、樓層數變更、建築面積變更、建蔽率變更、容積率變更、工程造價變更、立面變更、汽車停車位數量變更等，其餘同原核准」；⑸95年4 月17日因起造人被告根林公司向臺灣土地銀行融資貸款，工程基地信託登記並變更起造人為臺灣土地銀行；⑹基隆市政府於97年9 月8 日核發使用執照（「基隆市政府<97>基府都建使字第75號使用執照」）、於97年10月16日領照等情，有系爭預售屋工程之「基隆市政府<93>基府工建字第54號建照」、工程紀錄查驗單、「基隆市政府<93>基府工建字第54-1號建照第1 次變更設計」、施工管理登錄表、「基隆市政府<97>基府都建使字第75號使用執照」、土地登記謄本等件（見本院卷第20、22、23至27、120 至121 、139 至141 、146 頁）附卷可稽，並經本院向基隆市政府調取建築執照卷宗、使用執照存根等件（54至59、126 、148 至149 頁）查核無訛。
而本件兩造係於95年12月間簽訂系爭房屋買賣契約，斯時系爭預售屋工程業經基隆市政府核准變更設計，於95年3 月21日領取「基隆市政府<93>基府工建字第54-1號建照第1 次變更設計」，而以該變更設計後之建照作為對原「基隆市政府<93>基府工建字第54號建照」之修正及補充，並因此次變更設計涉及戶數、樓層數、建築面積、建蔽率、容積率等眾多工程項目，而重行規定開工期限為該變更設計後之建照領照後6 個月內即應於「95年9 月21日」前開工，不再是變更設計前之原建照所載開工日「94年3 月9 日」；且上開原「基隆市政府<93>基府工建字第54號建照」、變更設計後之「基隆市政府<93>基府工建字第54-1號建照第1 次變更設計」，如前述均作為兩造系爭房屋買賣契約之附件，則主管機關核發建照所定之開工日之修正變更情形，當為兩造所明知。綜觀上情，本件系爭房屋買賣契約書約定之開工起算日，依主管機關核發建照所定之開工日據以認定，應認係變更設計後之建照所定之「95年9 月21日」，洵屬明確。
㈡、關於系爭房屋買賣契約書約定之完工期限：按契約書第10條第1 款約定為自開工起算日後之18個月日曆天，而本件開工起算日為「95年9 月21日」，故系爭房屋買賣契約書約定之完工期限為自95年9 月21日起算18個月日曆天，即「97年3月21日」。又關於被告實際完工日：按契約書第10條第1 款約定以「建築主管機關核發使用執照日」為據，而依卷附「基隆市政府<97>基府都建使字第75號使用執照」記載「發照日期：97年9 月8 日」（見本院卷第146 頁），故系爭預售屋工程之實際完工日自為「97年9 月8 日」；至原告另質稱使用執照另記載「領照日期：97年10月16日」，而主張被告實際完工日係97年10月16日乙節，按兩造系爭房屋買賣契約書已明定以主管機關核發使用執照日，而非領照日作為認定實際完工日之依據，且按建築法第70條規定建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，10日內派員查驗完竣，其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本，是主管機關通過核發使用執照即代表建築工程已完竣，至領照日期之行政程序遲延，當不致影響完工日期之認定，併為敘明。依上所述，本件系爭房屋買賣契約書約定之完工期限為「97年3 月21日」，惟被告實際完工日為「97年9 月8 日」，被告就系爭預售屋工程有遲延完工之情形，亦屬明確。
㈢、關於原告得否因被告遲延完工，而主張解除契約：按系爭房屋買賣契約書第10條第2 款約定：「賣方如逾期前款期間未完工者，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息予買方，若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第18條違約之處罰規定處理」，又第18條約定：「賣方違反第10條第2 款及第17條第1 、2 款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，是被告就系爭預售屋工程縱有遲延完工情事，如逾期時間未達6 個月，原告僅得請求損害賠償，須逾期時間超過6 個月，始得主張解除契約。惟查本件被告實際完工日「97年9 月8 日」，距離系爭房屋買賣契約書約定之完工期限「97年3 月21日」，尚未逾期超過6 個月，是原告就被告之遲延完工僅得請求損害賠償，尚未該當於兩造契約約定之解除契約要件。則本件原告主張依系爭房屋買賣契約書第10條、第18條約定解除雙方買賣契約，尚有未洽，不生解除契約之效力。
三、揆諸上開各節所述，原告主張業依系爭房屋買賣契約書第10條、第18條約定解除契約，而請求被告返還原告已給付之款項274 萬800 元及法定利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
肆、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，附此敘明。
伍、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 1 月 6 日
書記官 詹佳佩