臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第495號原 告 曾建斌訴訟代理人 余忠益律師被 告 吳麗真訴訟代理人 陳淑真律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100 年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告原聲明請求被告應給付新臺幣（下同）315 萬6,357 元及利息。嗣於訴訟進行中，減縮上開請求數額，而求為判決被告應給付116 萬201 元（本院卷第175 頁）及利息。核其所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆之首揭規定，應認於法尚無不合。
二、原告起訴主張：原告於民國98年10月1 日向被告購買臺北市○○區○○段○ ○段○○○ ○號、同小段589-1 地號土地所有權應有部分各為164/10000 ，及其上臺北市○○區○○路13之4 號2 樓之2 房屋所有權全部（下稱系爭房屋），約定買賣價金為新臺幣（下同）850 萬元，雙方並於98年11月3 日點交。原告於點交後即著手進行系爭房屋之整修及裝潢事宜，詎原告於裝修接近完工申請室內裝修合格證明時，卻無法取得主管機關核准，經調閱系爭房屋竣工圖，竟發現系爭房屋之原始竣工圖與被告提供之建物測量成果圖完全不同，竣工圖內含通廊面積21.06 平方公尺（下稱系爭通廊）及其連接之陽台部分面積7.02平方公尺（下稱系爭陽台）均為系爭房屋測量成果圖之室內面積，上開部分原告均無法使用，具有明顯瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任，系爭房屋之價金應減少104 萬6,362 元。另原告因裝修系爭通廊部分3 間房間皆須拆除以符合竣工圖說之規定，致原告因此受有裝潢必須拆除之價值損失共11萬3,839 元，被告自應就上開損害負瑕疵擔保之損害賠償責任。原告曾多次請求被告協調解決未果，於99年3 月15日即曾以律師函通知被告請求賠償系爭通廊、陽台之損害。惟被告均未置理。為此，依民法第359條規定，訴請減少價金並賠償損害，而聲明：㈠被告應給付
116 萬201 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；㈡願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：被告於83年（應為82年之誤繕）3 月間買受系爭房屋時，被告之前手並未告知系爭通廊一事，被告於購入後復未就室內結構進行變動。被告於買受系爭房屋時，建物標示即為主建物之應有面積，而取得之所有權面積又與之相符，即便係專業仲介亦難以發現該通廊之存在。訴外人永慶房屋公司仲介系爭房屋時所作成之不動產說明書，其目錄列舉應備之相關文件亦不包含竣工圖。另被告於建物現況確認表如實填載系爭陽台、天井增建外推、浴室與天井增建滲水，已盡告知義務，未有隱瞞房屋之瑕疵，且被告並未就系爭房屋得改建為隔間套房出租為保證或承諾，原告復未說明買受系爭房屋係為投資收取租金之用，被告自始自終均不知悉系爭通廊一事，並無故意不告知原告之情事。縱有系爭通廊存在，其登記於主建物面積內，未有特別標示，並未減少面積，被告依現況交屋，不妨害原告仍得依原本結構或一般方法為通常使用，與房屋坪數短少顯然不同，並無原告所稱減少房屋之價值與效用之情。若原告於裝修前如先依法向臺北市工務局申請裝修許可，當可即時發現系爭通廊存在，並可事先告知被告，而不會有裝修之損失，故就該裝修之損失，被告當無任何過失。原告未先依法申請裝修許可，致其損害擴大，不應將該部分損害轉嫁被告負擔。況系爭房屋原賣價為1,200 萬元，因原告多次殺價，被告勉為其難以低價850 萬元出售，此價格已遠低於市價行情，原告今再主張減少價金，顯失公平。原告買賣當時對系爭屋況知之甚詳，甚且現仍以7 間套房隔間出租，原告是否受有損害，未見其舉證說明。而依99年9 月3 日臺北市建築管理處函文表示，系爭通廊封閉變更隔間成套房一事，是可委請建築師同時聲請變更使用執照併案辦理室內裝修許可，就此申請變更使用執照及辦理室內裝修許可，應由原告自行負責等語置辯，而聲明：㈡駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈原告經由永慶房屋公司仲介，於98年10月1 日訂立不動產買
賣契約書，向被告買受臺北市○○區○○段4 小段589 地號、同小段589-1 地號土地所有權應有部分各為164/10000 ，及臺北市○○區○○路13之4 號2 樓之2 房屋所有權全部，總計價金為850 萬元，並於98年11月3 日交屋，原告則已付畢全部買賣價金。
⒉兩造締約時，被告有在不動產買賣契約書之建物現況確認表
上，勾選天井、陽台外推，浴室、天井增建部分滲漏水等項。
⒊系爭房屋於82年4 月20日以買賣為登記原因，申請所有權移
轉登記予被告，復於98年11月2 日以買賣為登記原因，將所有權移轉登記予原告。
㈡上開事實，且有不動產買賣契約書（本院卷第11頁以下）、
律師函（本院卷第21頁以下）、建物測量成果圖（本院卷第24頁、第72頁）、照片（本院卷第25頁以下）、竣工圖（本院卷第58頁、第73頁）、土地及建物登記謄本（本院卷第59頁以下、第88頁以下）等，附卷可稽，均堪認為真實。
四、茲原告主張依據民法第359 條規定，訴請被告返還減少之價金及給付損害賠償，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」；「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」民法第359 條前段、第354 條第1 項前段固有明文。而所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，雖亦不以物質上應具備者為限。但建物經核發使用執照後，雖有改變用途增改而有手續欠缺違章使用之處，惟此屬主管機關之行政管理問題，該等增改處尚非不能為通常之使用，即無減少預定效用之瑕疵（最高法院83年度台上字第1935號民事判決參照）。
㈡原告主張系爭房屋室內空間包含陽台及竣工圖標示為共用之
通廊，致其無法使用該部分室內空間而有瑕疵云云，並聲請鑑定資為證據方法，經本院選任台新不動產估價師事務所估價師陳俊錤為鑑定人進行鑑定，據提出估價報告書，認定系爭房屋竣工圖所示通廊部分不得做為室內空間使用，系爭房屋之市價受影響之金額為104 萬6,362 元等情，雖有估價報告書可稽。然被告在買賣契約中，業已敘明有天井、陽台外推情形，原告亦當庭自認確有明知，則縱認該部分為屬物之瑕疵，依據民法第355 條第1 項規定，被告就該部分不負瑕疵擔保責任，原告猶執為其主張對被告有請求權之依據，已屬無據。又系爭房屋為66年4 月4 日辦畢第一次登記，前於同年1 月11日經核發使用執照，登記面積為第二層層次面積
98.11 平方公尺，陽台為7.02平方公尺，總面積為105.13平方公尺，被告係於82年4 月20日買受登記為所有權人等情，有土地及建物登記謄本（本院卷第59頁、第88頁以下）、竣工圖（本院卷第58頁）、使用執照（本院卷第138 頁）等可稽。參照上開竣工圖顯示，系爭房屋登記所有權之範圍，原包括記載為通廊之27.30 平方公尺（原告主張為21.06 平方公尺）走廊部分在內。再觀之為系爭買賣契約附件之建物平面圖（本院卷第24頁），依據臺北市士林地政事務所99年11月11日函覆本院，載明：該建物平面圖係依據臺灣省土地建物複丈規則第20條規定，以建物牆壁為界測量計算辦理等語（本院卷第112 頁），可知於66年2 月間實測牆壁內之系爭建物面積，除陽台外，已變更將上述走廊納入室內範圍，故該變更應非被告所為，而係建築完成領得使用執照後，辦理第一次登記前即已完成，並經地政機關測量完成登記而充為住宅使用迄今，已逾34年，無遭查拆之事，客觀上實難認有何減少其作為住宅通常效用或價值之瑕疵。
㈢公寓大廈管理條例係於84年6 月28日經總統令制定公布後施
行，時間在前述變更系爭通廊用途之前，期間各區分所有權人對此無證據顯示有何爭議，自無該條例適用之餘地，則縱該走廊原規劃為共用而經約定為專用，亦無不合。而該房屋經變更走廊用途後使用至原告出售時為止，無證據顯示於同棟建物區分所有權人間有所爭議，亦無證據證明將臨受拆除、處罰之境，洵不能因此變更與原竣工圖說不符，即認為有何減少系爭房屋通常效用或價值之情形，原告主張依據公寓大廈管理條例規定不得約定為專用云云，尚有誤會。
㈣系爭房屋一般住宅，以住家使用為通常之效用，原告於購買
後將之規劃隔間為7 間後出租增加收益，依據相關法令及建築技術規則有另行申請裝修許可或為一定變更之必要，乃肇因於其欲變更原來用途所致，其是否能經核准，為別一問題，且屬行政管理事項，與被告出售之系爭房屋是否減少通常效用為二事，不能以原告欲增加用益收益加以裝修而為法規所不許，即認系爭房屋有物之瑕疵。
㈤原告為系爭房屋內部隔間改變，於98年11月27日經建築師公
會登錄取得室內裝修施工許可證，並已完成裝修分隔為7 間出租使用迄今，有室內裝修施工許可證（本院卷第146 頁）、現場照片（本院卷第25頁以下）等可考。原告雖提出臺北市政府都市發展局99年12月14日函為證，但其上僅記載略謂已於施工許可證預定施工期間尚未申報竣工，應於15日內提出說明，逾期未辦理，得依建築法第95條之1 規定處以罰鍰等語，並未涉及裝修之可否准許。而事經本院函詢臺北市建築管理處，亦僅據覆以：本案原建商將該通廊二次施工，拆改後併屬相鄰住宅單元使用，若申請變更使用執照，應就每座直通樓梯服務範圍內之居室面積合併檢討是否符合建築技術規則建築設計施工編第95條規定，並依92年6 月5 日修正後建築法第73條第2 項、內政部93年9 月14日訂定之建築物使用類組及變更使用辦法第8 條第3 款第2 目規定，應申請變更使用執照等語（本院卷第149 頁以下），對本院函詢建商變更改建時應否申請核准、曾否核准、可否裝修改建等項均未回覆，亦未判明確為不得變更。況該函所引應行申請變更使用執照之規範，均係於系爭通廊經拆改變更用途時間之後所發佈，得否引為原變更未經申請許可而不合法論斷之依據，亦有可議，要無從因此認定被告交付之系爭房屋有何瑕疵可指。
㈥原告雖提出由建築師周泳成出具之「鑑定書」為證（本院卷
第127 頁），資為其主張系爭通廊作為室內空間使用無法變更使用執照及申請裝修許可之證據方法。然民事訴訟之所謂鑑定證據方法，係以經法院選任之鑑定人進行鑑定為法定之調查證據方法，當事人自行委託者不與焉，是該鑑定書僅屬證人在法庭外之書面陳述，為無證據能力，已屬難以採據。又該鑑定書同係引據系爭房屋走廊拆改變更用途後所發佈之法令，而斷認變更使用及室內裝修為不可行，姑不論申請變更使用與室內裝修許可本屬有間，本件於法令施行或修正前已經變更，是否尚有如該鑑定書所載再行申請變更使用執照後方得申請室內裝修之情形，已屬可疑，即從前述室內裝修施工許可證以觀，亦係由建築師周泳成所立具，並在其上載：系爭房屋之室內裝修工程，未涉及主要結構、防火避難設施、防火區劃及消防設備之變更，並符合建築物室內裝修管理辦法第29條之1 規定，經其審查圖說並簽章負責，准予進行施工等語，所為認定已與上開鑑定書意見相左，鑑定書意見否可採，益顯可議。再者，系爭房屋原有陽台、天井外推之情形，且為原告購買前所明知，此為原告所自認之事實，而原告明知有此違反建築裝修管理規定之情形，猶執意將包括陽台外推部分進行裝修，考之前述室內裝修施工許可證第
2 段中，復已載明：施工完竣後，應向原審查機構或機關申請竣工查驗，經本局核發室內裝修合格證明後，始完成室內裝修申辦程序，施工過程許有涉及違章建築（如陽台外推）等情事，得報請有關單位查處等語，亦顯原告所進行之裝修，因陽台、天井外推部分，原已難以通過主管機關查驗核發合格證明，自更不能以其裝修工程無法獲得通過查驗核發合格證明，主張被告應負瑕疵擔保責任。
㈦況原告購入系爭房屋後，認有裝修必要，且已委任建築師審
查認為符於規定而許可施工，自屬易於查知是否符合建築、裝修相關規範，乃其為詳加查察，率予施工後，又認為自己進行之裝修有不合法而應行拆除之虞，是果有拆除裝修之必要，亦端屬因其自己重大過失行為所造成之損失，其此反指被告應負損害賠償責任，賠付裝修拆除之價值損失11萬3,83
9 元，原屬無據，且原告主張為請求權基礎之民法第359 條規定，亦非屬出賣人瑕疵擔保損害賠償之規範，原告引據該條規定，請求被告賠償，自非可許。
五、從而，原告主張依據民法第359 條規定，訴請被告返還減少之價金及給付損害賠償，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，因其訴經駁回而失所附麗，應併予駁回之。至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 100 年 6 月 10 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 13 日
書記官 何婉菁