臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第545號原 告 劉素月訴訟代理人 毛慶華被 告 黃林玉珠訴訟代理人 鄧翊鴻律師
鄧佩姍上列當事人間損害賠償事件，本院於民國99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告前於民國91年間與原告簽訂不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約），承租臺北市○○區○○○路○段○○○○ 號6 樓房屋（下稱6 樓房屋）。6 樓房屋完成於73年間，且經臺北市建管處編定為51381 建號，當時公寓大廈管理條例尚未實施，故為合法建物。嗣98年5 月21日經由永慶房屋之仲介，將同號5 樓、6 樓房屋（以下合稱系爭房屋）一併出賣予訴外人鄧芸芸，約定買賣價金為新臺幣（下同）750 萬元，並於同年8 月14日點交。詎鄧芸芸於98年10月
8 日以存證信函通知原告稱：因被告婆婆黃施清煙於97年3月1 日間自6 樓房屋跳樓，陳屍在系爭房屋後方之中央南路
2 段34巷巷道之事件（下稱系爭事件），故系爭房屋為凶宅，要求解除契約返還買賣價金等語。嗣經居間之永慶房屋公司斡旋後，原告同意減少價金150 萬元，而簽發票號TH0000
000 號，到期日98年10月12日之本票1 張，交付鄧芸芸收執，並已付款完畢。而被告承租6 樓房屋期間，本應以善良管理人之注意義務使用該屋，黃施清煙與被告同住在6 樓房屋，因被告違反民法第1116條規定未盡扶養義務，疏於照顧黃施清煙而發生系爭事件，致鄧芸芸主張系爭房屋為凶宅而向原告要求減價，經協調後由原告賠償150 萬元，即係原告之損害，被告係違反保護他人之法律而致原告受損害，且依據租賃契約第11條，被告負有善良管理人注意義務，該條規定與民法第432 條規定相同。毛慶華為原告之夫，就日常家務，自有權與被告訂立系爭租賃契約云云。為此，依系爭租賃契約第11條前段、民法第184 條第2 項、第433 條、第432條規定，請求被告給付云云，而聲明求為判決：㈠被告應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：黃施清煙乃因久病厭世，於97年3 月1 日跳樓自殺，地點為臺北市○○○路○ 段○○巷內，並非6 樓房屋，則該屋並非凶宅。而被告承租6 樓房屋期間，原告及其家人均居住在5 樓房屋，不可謂不知發生系爭事件。況原告與鄧芸芸係就5 樓房屋成立買賣契約，並不包括6 樓房屋，原告主張受有損害，於法無據。又6 樓房屋非公寓大廈管理條例第
7 條所稱之專有或約定專用部分，原告未得其他區分所有權人同意，將6 樓房屋出租予被告，將所收取之租金據為己有，不僅構成不當得利，且自6 樓房屋跳樓自殺，不會影響5樓房屋之價格。另鑑定人未實際勘查現場，僅憑原告提出之資料遽予鑑定其價格，鑑定報告所指「跳樓、不慎墜樓等事故」應指區分所有權人專用部分跳樓、不慎墜樓等事故，本案係自公寓大廈公用部分跳樓或墜樓之情形，二者顯不相同。本件租賃契約之當事人為毛慶華與被告，且6 樓房屋並未遭被告或其同居人、使用人毀損、滅失，原告自不得依據租賃契約法律關係，向被告請求損害賠償等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、經查㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈系爭房屋及坐落基地原為原告所有，而經原告之配偶毛慶華
以自己名義，於94年8 月8 日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由毛慶華將臺北市○○區○○○路○ 段○○○○號6 樓房屋出租予被告，每月租金1 萬元。嗣租期屆滿後，雙方逕以在原租約上塗改租賃期間之方法訂立租約，最後一次租約租期為96年7 月1 日至97年7 月1 日。租約第11條前段約定：被告應以善良管理人注意使用房屋，除因天災地變等不可抗力之情形外，因被告之過失致房屋毀損，應付損害賠償責任。⒉黃施清煙為被告之婆婆，與被告及被告之女黃朱琴等人居住
在6 樓房屋。黃施清煙於97年3 月1 日下午5 時許，自6 樓房屋跳樓墜落在臺北市○○○路○ 段○○巷地面而自殺死亡。
⒊原告於98年5 月21日將系爭房屋出售予訴外人鄧芸芸，買賣
總價為750 萬元。嗣因鄧芸芸事後發現系爭房屋曾經發生前項黃施清煙自殺事故，而於98年10月8 日發函予原告，稱：
因被告未據實告知系爭事故，影響其權益，得依據契約約定解除契約，請求原告返還買賣價金等語。雙方旋於同年月10日成立和解，約定因系爭房屋曾發生系爭事故，買賣價金減少150 萬元，原告應於同年月12日前一次給付鄧芸芸，原告為此簽發票號為TH0000000 號，到期日為98年10月12日之本票1 紙交付鄧芸芸收執，並由毛慶華於是日匯款150 萬元給付完畢。
㈡上開事實，且有房屋租賃契約書（本院卷第12頁以下）、存
證信函（本院卷第16頁以下）、協議書（本院卷第19頁）、本票（本院卷第20頁）、不動產買賣契約書（本院卷第63頁以下）、建物登記謄本（本院卷第71頁以下）、戶籍謄本（本院卷第73頁）、匯款委託書（本院卷第82頁）、臺北市政府警察局北投分局函（本院卷第86頁以下），並經本院調取臺灣士林地方法院檢察署97年度相字第136 號卷（該案卷下稱136 號卷）查核無誤，均堪認為真實。
四、茲原告主張依據系爭租賃契約第11條前段及民法第184 條第
2 項、第432 條、第433 條規定，訴請被告給付，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。」民法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。即主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。本件原告主張其對被告有侵權行為及租賃契約債務不履行損害賠償請求權存在，就該等請求權基礎特別構成要件事實，自負有舉證責任，其舉證未盡，即應受敗訴之判斷。
㈡第按「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責
任。」民法第184 條第2 項固有明文。而所謂保護他人之法律，係指保護他人為目的之法律，亦即一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言。民法第1114條以下關於扶養義務之規定，係在規範親屬間扶養權利義務之關係，與第三人無涉，亦非為防止損害他人利益而設，自不能解為係保護他人之法律。原告主張被告未對黃施清煙善盡扶養義務，致黃施清煙自殺死亡，為被告所否認，而原告就此僅略謂：6 號房屋為無電梯公寓，被告使黃施清煙居住在該處，每天需1 樓爬到6 樓很辛苦，不知道算不算虐待，但是不妥當云云。然未舉證以實其說，已難認有據。且依據刑事相驗程序調查結果，據黃施清煙之女黃素珍證稱：黃施清煙常提及已故親屬來找她，家屬認為黃施清煙罹患妄想症等語，被告之女黃朱琴亦為相同之證述，並稱：當天因黃施清煙精神狀況不穩定，使伊無法休息，雖載黃施清煙到姑姑處，因黃施清煙待不住，又返回家中，至下午5 時許聽到聲響，黃施清煙已跳樓，黃施清煙應該是從廚房窗戶跳下去等語，業據本院調取136 號卷宗查核無誤，顯見黃施清煙確係因精神狀況不穩定，而跳樓自殺死亡，非可歸責於被告，應不構成民法第184 條第2 項規定之侵權行為。而現今社會上，無電梯公寓所在多有，居住之國人眾多，是否能使家人居住在舒適、適宜居住之處所，尚涉及經歷能力與客觀環境等因素，子、女、孫、媳與老年人共同居住在無電梯公寓，非可謂必屬虐待或未盡扶養義務，原告徒此主張被告有侵權行為，而請求負損害賠償義務，於法已不能認為可取。
㈢次按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」；「
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」；「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」民法第199 條第1 項、第432 條、第433 條分別定有明文。本件原告雖主張被告應依前載系爭租賃契約第11條前段約定及民法第432 條、第433 條規定，對原告負損害賠償責任。惟系爭租賃契約係由原告之配偶毛慶華以自己名義與被告簽立，其上並未表明係代理原告出租，且不動產之出租事宜，非家庭生活常見之日常家務，難認屬配偶間得不經法律行為授權而依法取得代理權者，則該契約法律關係僅存在於毛慶華與被告之間，原告非租賃契約關係之債權人，對於被告無從主張依據租賃契約約定及民法第二編第二章第五節規定，主張出租人之權利，原告主張毛慶華係基於日常家務代理權而代理原告與被告簽訂租約，進而援引租賃契約約定及民法第432 條、第433 條規定請求被告給付租賃契約債務不履行之損害賠償，已屬無據。原告雖稱毛慶華係基於日常家務代理而出租，原告為出租人云云。但依據民法第103 條第1 項規定，所謂代理，係指代理人以本人名義為意思表示，其法律效果直接對本人發生效力，是代理人於為代理行為時，必表明本人為何及以代理人代為意思表示，方堪謂合，毛慶華與被告簽訂契約時，既無證據顯示曾以何種言詞或書面之方式對被告表明為原告代理人而簽訂系爭租約，洵難認原告為契約之當事人，而得主張契約權利。
㈣依房屋之為凶宅，非對房屋造成直接「物理性」之損傷，乃
因一般社會大眾，就此有心理層面之嫌惡，對於居住其內之住戶，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上會造成相當大之負面影響，與周遭環境相較，買賣價格會有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，在房地產交易市場及實務經驗，具有非自然身故情事之房屋或不動產，將會影響購買意願及價格，使該標的物之市場接受程度及價格貶落，造成經濟上之價值減損，此雖屬民法第354 條第1 項規定減少價值之瑕疵，但非物之毀損或滅失，二者應加區別。參照內政部92年6 月26日公告修正沿用迄今之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11之內容為：
本建築改良物建物（專有部有）於賣方產權是否曾發生「兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）等語。足見，於交易市場上，所謂「兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非他人加工或自行加工致死，則非屬有「兇殺或自殺致死之情事」之凶宅。本件6 樓房屋，因黃施清煙於97年3 月1 日自該房屋內廚房窗戶跳樓墜地自殺死亡，雖堪認屬社會上一般交易所認知之凶宅。然原告於斯時確設籍居住在同棟5 樓建物，有遷徙紀錄資料，附卷可參，原告對此自殺事件應屬知悉，其於嗣後將系爭房屋出售予第三人鄧芸芸，未確實告知上情，致鄧芸芸於事後要求減少價金，即使因此受財產上之不利益，亦係因其於買賣行為時未對買受人誠實告知所致，難謂其所稱之損害與被告何種行為或黃施清煙自殺間有相當因果關係。再者，系爭租約第11條前段及民法第432 條、第433條均係就承租人使用及保管所生毀損、滅失責任所為規範，故如非因租賃物之損壞、滅失而受損害，則為別一法律關係，非屬該等規定規範之範圍，應無此規定之適用。而黃施清煙雖係被告同意使用6 樓房屋之人，為被告所不爭執，但黃施清煙自6 樓房屋跳樓自殺，非被告之行為，且未對系爭房屋造成毀損或滅失之結果，要不能認為對原告已構成系爭租賃契約第11條前段或民法第432 條、第433 條規定之債務不履行損害賠償責任。因此，縱認原告與被告間有租賃契約關係存在，其憑此請求被告給付，仍同屬無由。
五、從而，原告主張依據系爭租賃契約第11條前段及民法第184條第2 項、第432 條、第433 條規定，訴請被告給付，為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。至兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 100 年 1 月 7 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 1 月 13 日
書記官 何婉菁