臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第571號原 告 鄭蘇寶珠訴訟代理人 黃雅俞律師被 告 新銳天下大廈管理委員會法定代理人 陳添訴訟代理人 薛銘鴻律師
林麗芬律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路3 段189 巷12弄2 號5 樓房屋屋頂平台如附圖二粗線所示有裂縫部分之漏水情況予以修繕排除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二；餘由原告負擔。
事 實
壹、程序部分：
一、被告之原法定代理人為蕭正行，嗣於訴訟進行中變更為吳友中，經吳友中聲明承受訴訟後，復變更為陳添，並經陳添聲明承受訴訟，其等聲明承受訴訟，經核與民事訴訟法第175條、第176 條等規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路3 段189 巷12弄2 號5 樓房屋（下稱系爭房屋）屋頂及外牆漏水情況予以修繕排除，並容許原告於修繕施工期間得以書面暨實地了解施工進度。㈡被告應自民國98年5 月20日起至漏水情況排除之日止，按月給付原告新臺幣（下同）20,000元。」嗣變更訴之聲明為：「㈠被告應將系爭房屋如附圖一斜線、粗線所示屋頂、外牆部分之漏水情況予以修繕排除。㈡被告應自98年5 月20日起至漏水情況排除之日止，按月給付原告20,000元。」經核原告聲明之變更，係基於同一基礎事實，而減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上揭規定，其變更於法相合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告為新銳天下大廈社區內區分所有建物即門牌號碼臺北市
○○路33段189 巷12弄2 號5 樓房屋之所有權人。系爭房屋為樓中樓，位於系爭社區之頂樓，自97年10月間原告發現系爭房屋天花板及牆壁發生漏水現象，經查係因系爭社區屋頂及樓外牆防水發生問題，致每逢下雨，原告房屋天花板、牆壁發生多處滲漏，並造成粉刷、油漆剝落，裝潢受損，牆壁龜裂，室內傢俱損壞。而系爭大樓之屋頂及外牆乃公共設施共有部分，依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，應由被告負責修繕。伊乃依新銳大廈97年6 月28日第19屆第10次區分所有權人會議所為公設部分之修繕一律由被告負責之決議（下稱系爭決議），多次口頭請求被告修繕系爭房屋屋頂平台，惟未獲置理。嗣伊向臺北市內湖區調解委員會聲請調解，被告雖於98 年4月9 日調解時，表示願於98年4 月30日前與全體住戶協商修繕事宜，後卻置之不理，伊遂於98年5月19日再次函請被告妥善處理，被告仍未依上開調解協議與全體住戶協商，亦未進行修繕，致系爭房屋內之裝潢、家具受損，亦使伊無法正常使用或出租系爭房屋，而受有相當於租金之損害。
㈡系爭房屋屋頂為新銳大廈之共用部分，依公寓大廈管理條例
第10條第2 項、第11條、第36條第1 款、第2 款等規定，被告即負有維護、修繕與改良等法定義務，不得藉由區分所有權人會議或管委會之決議免責。被告以本件訴訟繫屬後方作成之新銳大廈99年6 月19日第21屆區分所有權人會議決議所劃定之管委會負責修繕公設項目，不包括屋頂及外牆漏水為由，主張對系爭房屋屋頂、外牆漏水不負修繕義務，顯與上開規定有違，而不足採。縱認被告係基於新銳大廈區分所有權人之上開決議執行職務，方造成伊之損害，而應由區分所有權負損害賠償責任，依最高法院98年度臺上字第790 號判決意旨，伊亦得基於程序選擇權，以新銳大廈管理委員會為被告，請求賠償損害。
㈢被告雖提出新銳大廈97、98年度收支明細表，主張無經費修
繕系爭房屋之屋頂、外牆，惟該文書並非被告例行製作之文書，被告復未提出相關存摺或財務憑證以供核對，其真實性已有可疑。又公寓大廈管理條例雖明定管委會負有管理維護公寓大廈之義務，惟亦於同條例第18條、第36條第7 款明文賦予管委會統籌收取、收益與管理執行事務所需經費之權限，是被告處理新銳大廈之事務，自應開源節流，妥善分配資源，而不得以地下室所需維護經費龐大，偏廢其餘事務，更不得以經費拮据為由，搪塞規避法定維修義務。爰依系爭決議及公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條第1 款、第2款等規定，訴請被告修繕排除系爭房屋屋頂、外牆之漏水狀況；另依民法第184 條第1 項前段、第2 項等規定，訴請被告賠償伊因無法正常使用系爭房屋，所受相當於租金之損害等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋如附圖一斜線、粗線所示屋頂、外牆部分之漏水情況予以修繕排除。⒉被告應自98年5 月20日起至漏水情況排除之日止，按月給付原告20,000元。
二、被告則以：㈠伊僅係公寓大廈區分所有權人會議之執行機構，並無實體法
上之權利能力，自不得為修繕作為義務或侵權行為損害賠償義務之主體。
㈡新銳大廈之使用執照核發於78年6 月，因建商偷工減料導致
品質低劣，交屋後即陸續發生滲漏情況。80年8 月間，伊委請臺北市建築師公會為結構物安全鑑定，結果顯示新銳大廈在交屋2 年後，已顯露嚴重瑕疵。嗣99年1 月間，伊為了解新銳大廈之安全情況，再就地下室部分，委請結構、土木技師鑑定，結果顯示部分平頂、柱、樑、牆、地坪出現混凝土鼓脹、龜裂、積水…情形。新銳大廈地面以上樓層雖未經鑑定，惟品質與地下室無異，各戶均存有天花板剝落、鋼筋外露鏽蝕、管路滲漏等問題，是系爭房屋漏水之癥結，實乃施工品質低劣，非來自於屋頂平台，更非伊怠於維護。縱認系爭房屋之漏水原因係來自於共用部分，則因原告所請求者，乃重大修繕，依公寓大廈管理條例第11條規定，應依區分所有權人會議決之，本件既未經區分所有權人會議決議，伊自無修繕義務。
㈢伊依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，僅負有提供公用
部分修繕作為之義務，至修繕費用，則需由公共基金支付或由區分所有權人分擔。新銳大廈係於公寓大廈管理條例施行前完工，自始即無公共基金之設置，故於交屋後10餘年間，對於少量輕微滲漏，尚能以管理費扣除支出後之餘額施作簡易修繕。然近年來，新銳大廈急遽老化，隨處可見龜裂滲漏，所需龐大修繕費已非區區數萬元所能負擔，伊遂於多次討論後，決議新銳大廈之管道破裂、頂樓漏水問題，應由該棟住戶全體分擔維修費用，並於97年5 月13日第19屆第5 次委員會議時，決議將該議案提交區分所有權人會議討論。新銳大廈97年6 月28日第19屆第10次區分所有權人會議雖作成系爭決議，惟未劃定公設項目，亦未決議修繕經費之來源，致伊無從執行。98年10月間，伊就設置公共基金乙案，以問卷調查方式徵詢全體住戶意見，又遭否決，原告既因區分所有權人不同意設置專供公共設施修繕用途之公共基金，而不負擔修繕費用之繳存，自無要求伊修繕之權。況依新銳大廈99年6 月19日第21屆區分所有權人會議決議所劃定之管委會負責修繕公設項目，並不包括屋頂及外牆漏水，是系爭房屋屋頂、外牆部分之修繕，實非伊之責任。再者，原告自取得系爭房屋以來，僅於98年1 月至99年5 月間，繳付管理費共計2,550 元，與原告請求伊修繕需支出之費用292,600 元，顯不相當，若其得請求伊負責修繕，對其餘住戶而言，更有不公。
㈣原告為系爭房屋所有權人，本得隨時雇工修繕系爭房屋、出
租收益，再處理求償問題，原告不實施積極管理作為，任令系爭房屋空置，自不得請求伊賠償無法正常使用或出租系爭房屋之損害等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執要旨：
1.被告是否可為侵權行為損害賠償之義務人？按依公寓大廈管理條例第三條第九款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第四十條第三項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第三十八條第一項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第六條第三項、第九條第四項、第十四條第一項、第二十條第二項、第二十一條、第二十二條第一項、第二項、第三十三條第三款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第三十八條第一項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條第二項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第六十五條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第六十七條之一規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第四百零一條第二項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第五百零七條之一以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（併參見本院五十年台上字第二七一九號判例意旨）。最高法院98年台上字第
790 號判決參照。被告抗辯其未具有實體法上享受權利負擔義務之能力，即非可為侵權行為損害賠償之義務人等語，即不可採。
2.被告就系爭房屋有無修繕之義務？原告以被告違反公寓大廈管理條例第10條第2 項前段及同法第36條第1 、2 款之修繕義務，而依民法第184 條第1 項前段、第2 項之規定，訴請被告將系爭房屋屋頂及外牆漏水修繕排除等語，被告則以前詞為辯，經查：
①按，公寓大廈管理條例第10條第2 項規定：「共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」同條例第36條第2 款規定：「管理委員會之職務如下：…
二. 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」。堪認共用部分之修繕乃屬公寓大廈管理委員會之職務無疑。則原告主張：公寓大廈之管理委員會，就系爭房屋頂樓及外牆之共用部分負修繕之責任等語，堪予憑採。
②再按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。經查，原告主張：被告違反公寓大廈管理條例上開規定，未就系爭大樓頂樓屋頂及外牆之共用部分進行修繕，致原告所有系爭房屋發生滲漏之情，雖為被告所不否認，惟抗辯：有關系爭房屋頂樓及外牆漏水，是因為建商偷工減料所致，是原告所有系爭房屋屋頂縱有滲漏與損害，應自行修繕，被告社區因無經費可修繕，區分所有權人大會又不同意繳費修繕，原告為社區之一員，既無修繕費用之負擔，自無要求被告修繕之權利云云，並提出台北市建築師公會之鑑定報告、土木技師及結構技師之鑑定報告、區分所有權人會議紀錄等件（均影本）為證。查原告對於系爭社區因建商建築品質不良，曾經建築師鑑定、土木技師及結構技師鑑定，對於該等之鑑定報告並不爭執，則系爭社區之建物品質不良，固無可疑。惟查，被告既係系爭社區之管理委員會，依首揭法律規定，即負有修繕共用部分之義務，已如前述，與建物品質是自始或嗣後不良，並無關係，況且系爭房屋共用部分之漏水是否因建商偷工減料所致，係建商是否不完全給付、應否負瑕疵擔保責任問題，是公寓大廈之區分所有權人或公寓大廈管理委員會對外向建商主張權利之問題，而公寓大廈管理條例第10條第2 項既明白規定，公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護由管理委員會負責，則區分所有權人亦得請求管理委員會修繕、管理、維護，其有自由選擇訴訟行使對象之權利，被告不得限制區分所有權人選擇行使請求權。
本件兩造不爭執系爭公寓大廈是建築完成於民國78年間，原告之系爭房屋頂樓平台、外牆共用部分，於97年10月份起發生漏水情事，核其情形，顯係就房屋在區分所有權人使用後，共用部分發生應由管理委員會負責修繕之情事，原告主張由管理委員會對於系爭公寓大廈應負起修繕之責，應屬可採。再者，依該條例之規定，管理委員會修繕之義務，為強制規定，不得因區分所有權人不同意繳費修繕而免除，否則共用部分之修繕將無人可以負責，顯非公寓大廈管理條例為解決構造上或使用上有共同部分之居住人共同事務分配責任之立法意旨，是被告抗辯無修繕之經費縱使屬實，亦無法免除其法律上之義務，故本件既然法律上被告有修繕義務，原告之請求於法有據。另，被告抗辯97年12月及嗣後多次由管理委員會開會決議日後社區小公設之較小工程( 例如公共管道間之水管破裂等)由該棟住戶全體共同分攤，原告房屋公用部分修繕費用之負擔，即無請求被告負擔之理乙節，固亦據被告提出管理委員會之會議記錄為證，然依上開條例第10條第2 項後段之規定，唯有區分所有權人會議或規約，始得就修繕費用負擔另為規定，至於管理委員會之決議，並不能就修繕費用自為決定，是以被告此部分抗辯並不足取。被告又抗辯2010年6 月19日區分所有權人大會會議決議劃定管委會負責修繕之公設範圍，因不包括原告主張之部分，則原告不能請求被告為修繕云云，並提出區分所有權人會議記錄一份為證( 本院卷85頁)，惟查系爭區分所有權人大會先於2008年6 月28日決議「日後所有修繕問題一律按現行法規辦理較無爭議，若為住戶私領域空間住戶若有需要管委會可代尋廠商。若為公設部分則一律由管委會負責。」亦有原告提出之會議記錄在卷可憑(本院卷63頁) ，可見系爭區分所有權人97年6 月決議仍是由管委會負責修繕公用部分，直至99年6 月始就管委會修繕義務劃定範圍，是99年之決議既在本件公共設施( 共用部分)漏水後之決議，難認該決議得溯及本件漏水之情形，該決議至多僅對嗣後修繕請求有拘束之效力，被告之抗辯仍不足採。
③被告既違反其對系爭大樓共用部分之修繕義務，且致原告所
有系爭房屋發生漏水，其處理社區事務顯有過失，並已不法侵害原告之權利至明。則原告依侵權行為之法律關係，訴請被告就其上述所受損害負賠償責任( 回復原狀) ，於法自無不合。惟本件兩造不願繳納鑑定費，致無法請鑑定人為相關漏水問題為鑑定，本件唯有以本院現場履勘，就系爭房屋共用部分是否確實發生漏水應修繕之情事而論，先此敘明。
a.查本件經本院現場履勘，原告之房屋係頂層樓之房屋，房屋天花板及牆壁有漏水後之水漬痕跡，造成粉刷、油漆剝落，牆壁龜裂之現象。製有勘驗筆錄( 本院卷165 、166 頁) ，並有原告提出之相片28楨在卷可稽( 本院卷22至36頁) 。雖然被告抗辯非共用部分有破損致漏水等語，惟原告之房屋在頂層，其上並無其他樓層，原告亦無在屋頂平台加蓋或變更原建築，經本院現場履勘無訛，則原告主張天花板漏水之原因，應係屋頂平台有裂縫或防水層有破損，致雨水滲漏至原告房屋之天花板，而留下水漬痕跡，堪可信實，屋頂平台既屬共用部分，屋頂平台裂縫之部分，被告即有修繕之義務；至於原告主張屋頂平台「全部」均要修繕，對於無裂縫之部分，難認有據，不能准許；對於天花板相對應之屋頂平台有裂縫之部分，原告主張被告應予修繕，自應予准許。
b.原告房屋之後面牆壁部分，本院現場履勘之結果，原告後面牆壁係從牆壁頂端就有水漬痕跡，是可認亦係因屋頂平台共用部分有裂縫或防水層有破損，亦即外牆跟屋頂交接處有縫隙致滲漏到牆壁，原告主張牆壁對應之屋頂平台部分，被告有修繕義務，應予准許，已如前述，至於牆壁外面之裂縫致滲漏至原告屋內，因該牆壁外面屬原告房屋四圍之一部，屬專有部分，並非共用部分，此部分非被告修繕義務範圍，原告此部分之請求，不能准許。
c.原告房屋為樓中樓，其樓上前陽台有自上方滴水致樓上前陽台積水，固經本院現場勘驗屬實，但樓上前陽台之上方本係無遮雨棚之設置，現有遮雨棚是原告自行所裝設者，此為原告所自承，換言之，原告樓上前陽台，其上方原本並無遮物，如遇下雨，本來就會有雨水下落在前陽台，茲原告所搭建之遮雨棚，因與原建物間有縫隙，致於下雨時有滴水現象，顯非原建物漏水的問題( 原建物屋頂平台裂縫之部分，則業經准許由被告修繕，如a.所述) ，是以原告以樓上前陽台積水而主張應由被告負責修繕，難認可採。又，原告客廳靠樓上前陽台部分之牆壁，亦有水漬痕跡，惟該水漬係自樓上前陽台滲漏而致，然樓上前陽台是屬專有部分，該專有部分有滲漏，並非被告修繕義務範圍內，已如前認定，則原告請求靠樓上前陽台之牆壁滲漏此部分之修繕請求，不能准許。
d.原告房屋之入口上方及靠樓上前陽台之房間( 原告註明書房部分) ，本院現場履勘時，固見入口上方有白花，書房之天花板內鋼筋裸露，致天花板經拍打即有粉塵掉落之情形，惟原告並未請求此部分之修繕，本院自不就上開問題為審究，附此敘明。
3.原告租金損害之部分：按，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條亦規定甚明。經查，原告主張：因被告未注意系爭房屋屋頂及外牆共用部分之防水維護及修繕，致97年10月起原告所有系爭房屋室內因滲漏水而無法使用，則自98年5 月起至修繕完善期間內，已受有無法居住使用系爭房屋之損失即相當於月租2 萬元計算之損害，亦應由被告負賠償責任云云，為被告所否認，並抗辯：原告任令房屋空置，且未證明該房屋有出租之情事或出租之計畫，自不能請求租金之損害等語。查原告就系爭房屋是否已因漏水而全然喪失居住之功能，致必須搬離及於何時搬離乙節，並未舉證以實其說，其復陳稱：伊於漏水後遷離系爭房屋後，係搬遷至其他房屋居住等語，查原告既未提出關於曾經出租系爭房屋或有出租之計劃，亦無提出因系爭房屋漏水致其必須向外承租房屋居住而支出租金之證據，則原告主張已受有無法居住使用系爭房屋之租金損害云云，尚難憑信，所請求每月2 萬元相當於租金之損害賠償，自未能准許。
4.綜上，原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條第1、2 款及民法侵權行為之法律關係請求被告修繕原告系爭房屋屋頂平台如附圖二所示裂縫、防水層破損之部分，應予准許，原告請求其房屋外牆、樓上前陽台上方漏水部分，並非系爭房屋之共用部分，不能准許。原告請求不能使用系爭房屋，受有相當於租金之損害之部分，因未提出曾經出租系爭房屋或有出租之計劃，亦無提出向外承租房屋支出租金之證據，則原告此部分之請求，應予駁回。
四、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 俞慧君以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
書記官 曾瓊安