臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第792號原 告 簡仲黛訴訟代理人 林重宏律師複 代理人 柯智炫律師
林靜茹被 告 鄭朝文訴訟代理人 王惠敏上列當事人間減少價金等事件，本院於民國100 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾參萬壹仟肆佰柒拾貳元，及自民國九十九年三月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾參萬壹仟肆佰柒拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國98年11月18日以價金新臺幣（下同）850 萬元，向被告購買門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號22之2 號12樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地應有部分（下合稱系爭房地），兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），加註被告針對系爭房屋滲漏水部分，願負1 年之瑕疵擔保責任。伊於被告交屋後，發現系爭房屋客廳、主臥房、走廊及平頂有滲漏水之情形，嗣由臺北市土木技師公會鑑定上開滲漏水之原因為系爭房屋屋頂防水層功能欠佳，且地坪現況有裂痕，造成水分沿裂縫滲入所致，預估修復上開瑕疵之費用共計63萬1472元，被告自應負物之瑕疵擔保責任。又被告明知系爭房屋存有上開瑕疵卻故意不告知，於點交時又一再保證無漏水情形，亦屬債務不履行之不完全給付。為此，依民法第359 條、227 條之規定，請求以上開修繕費用及因上開滲漏水造成系爭房屋將來交易之價值減損，作為減少買賣價金及賠償損害之數額，金額合計80萬元。又因系爭房屋有上開滲漏水之債務不履行情形，嚴重影響原告及家人之身心健康，已侵害原告生理及心理之健康權益，另依民法第227 條之1 準用第195 條第1 項規定，請求被告賠償20萬元之非財產損害等語。並聲明：㈠被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告原本就居住在與系爭房屋同社區之隔壁棟頂樓，對於同屬頂樓之狀況至為了解，且原告於購買系爭房地前，多次進入系爭房屋了解屋況，伊亦告知原告系爭房屋曾有滲漏水情形，經建商修漏後，已有4 年多未曾滲漏報修，伊並未保證系爭房屋絕無滲漏及隱瞞屋況之情形，原告係知悉上情，仍決意購買有滲漏之虞之系爭房屋。嗣伊於交屋前，雖應原告所提保固之要求，而以手寫方式在系爭買賣契約之其他約定事項第2 點加註「針對滲漏水部分，伊願意負1年之瑕疵擔保責任」，惟當時兩造另有口頭約定，系爭房屋頂樓樓板之滲漏問題，應由管理委員會（下稱管委會）負責修繕。況依公寓大廈管理條例規定，亦應由管委會負責，伊不能擅自修繕。嗣原告於發現系爭房屋有滲漏問題，亦有向管委會報修，伊也有致電管委會催促管委會加速修繕，原告則多次以簡訊告知伊之配偶後續處理之情形，故原告所主張系爭房屋之上開滲漏水問題，應依兩造上開口頭約定，透過管委會處理，原告之後拒絕接受管委會之修繕，不能反而要求伊負責，進而請求減少價金。至於原告所提臺北市土木技師公會鑑定內容，伊不清楚鑑定之過程，也否認鑑定之結論。縱令被告應負完全之修繕責任，原告主張之修復費用過高，且與買賣價金不成比例。又原告如認為系爭房屋有難以居住之瑕疵，伊願意原價向原告買回系爭房地或合意解除系爭買賣契約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於98年11月18日以850 萬元，向被告購買系爭房地，兩
造訂有系爭買賣契約，並在其他約定事項第2 點，以手寫方式加註「雙方同意針對滲漏水部分，賣方（即被告）願負1年之瑕疵擔保責任」等語（本院卷第12至19頁）。
㈡原告發現系爭房屋有滲漏水之情形，於99年1 月4 日至99年
2 月1 日間，共有9 次以簡訊致電被告配偶，有被告提出之簡訊內容影本3紙可佐（本院卷第83至85頁）。
㈢被告之配偶曾於98年11月27日致電管委會，表示系爭房屋屋
頂天花板滲水，請求管委會協助聯絡處理。原告另於99年1月18日致電管委會，表示系爭房屋主臥室天花板有滲水，要求管委會與原告聯絡處理。有被告所提之社區服務中心受理單影本2 紙可憑（本院卷第81、82頁）。
㈣管委會於99年2 月13日針對系爭房屋臥室天花板漏水現象之
修繕，邀集3 家廠商會勘報價之修繕費用，各為1 萬2000元及1 萬2600元，原告於99年2 月24日書立具結書，拒絕由管委會修繕，有被告所提之管委會簽辦單及估價單、具結書在卷可佐（本院卷第88至92、86頁）。
四、兩造之爭點：㈠原告得否依民法第359 條之規定向被告請求減少買賣價金？
得請求之金額若干？㈡原告得否依民法第227 條之規定向被告請求損害賠償？得請
求之金額若干？原告得否依民法第227 條之1 準用同法第19
5 條第1 項之規定向被告請求非財產損害？得請求之金額若干？
五、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第
1 項本文、第359 條本文分別定有明文。經查：⒈關於系爭房屋有無原告主張之滲漏水情形及成因，經本院囑
託臺北市土木技師公會鑑定，據該會鑑定略以：「漏水瑕疵之程度：由會勘時標的物（即系爭房屋，下同）現況照片顯示，客廳、主臥室、走廊，平頂曾有滲漏水情形，並於天花板與裝修材表面留下水漬污痕。由水分含量檢測結果顯示，試水後（連續降雨12小時後）與試水前（連續晴天5 日後），客廳、主臥室及走廊平頂水分含量差值平均值較高，顯示現況仍有持續滲漏水之現象。」、「漏水瑕疵之成因：標的物開工日期為72年1 月21日，竣工日期為88年2 月20日，屋頂防水層施作完成迄今已逾10年，由標的物現況照片顯示，試水後屋頂層地坪局部留有積水，水分無法立即排出。地坪局部雖曾經修繕處理，但現況仍有裂痕，造成水分沿裂縫滲入，由系爭房屋平頂相對位置滲出造成損害。」，有該會99年12月28日北土技字第9932367 號鑑定報告書（下稱鑑定報告）第11頁附卷可參，堪信系爭房屋時於本件買賣前，即存有系爭房屋屋頂防水層功能欠佳，且地坪現況有裂痕，造成水分沿裂縫滲入，而由系爭房屋客廳、主臥室及走廊平頂滲出之瑕疵（下稱系爭瑕疵），則原告此部分之主張，自屬有據。雖被告辯稱：不清楚臺北市土木技師公會鑑定之過程，也否認鑑定之結論云云。然本院認為鑑定單位於派員實地勘驗後，依系爭房屋呈現之現況，輔以儀器測得相關數值，進而認定系爭房屋有系爭瑕疵等情，自屬可採。況參酌被告於答辯狀亦自承被告之配偶於交屋前之98年11月27日曾致電管委會表示系爭房屋之屋頂天花板有滲水情形，請求管委會協助聯絡處理，並有其所提之社區服務中心受理單影本1 紙可佐（本院卷第65、81頁），足認被告亦不否認系爭房屋存有上開滲漏水之情形，被告既未具體指責上開鑑定報告有何不當，其臨訟否認鑑定報告之認定，自屬無據。
⒉雖被告就系爭房屋之系爭瑕疵，另否認應負瑕疵擔保責任，
而以：兩造同意以手寫方式在系爭買賣契約之其他約定事項第2 點加註「針對滲漏水部分，被告願意負1 年之瑕疵擔保責任」時，另有口頭約定系爭房屋頂樓樓板之滲漏問題，應由管委會負責修繕，嗣原告亦於發現滲漏問題時，向管委會報修，原告也多次以簡訊告知被告之配偶後續處理之情形，故原告所主張系爭房屋之滲漏水問題，應依兩造上開口頭約定，透過管委會處理，原告之後拒絕接受管委會之修繕，不能反而要求被告負責云云置辯。然關於被告所稱兩造間另有口頭之約定乙節，已為原告所否認，則被告自應就此負舉證之責。參酌被告既自承在系爭買賣契約以手寫加註上開條文，係應原告之保固要求，故在加註之際，如兩造同時另有被告所稱之口頭約定，衡情被告應會要求一併載入以杜爭議，且當場加註，亦非難事，惟上開手寫加註之內容，並未有被告所述應由管委會處理之內容，則被告此部分辯解，尚不足採。至於被告所提原告致電被告配偶之簡訊、99年1 月18日社區服務中心受理單，以及99年2 月24日之具結書，固可證明原告自99年1 月4 日至同年2 月1 日間，共有9 次以簡訊與被告配偶聯絡，以及原告有於99年1 月18日致電管委會，表示系爭房屋主臥室天花板有滲水，要求管委會與原告聯絡處理，嗣於99年2 月24日以不明之原因拒絕管委會備妥之修繕程序及施工廠商之發包等情。然參酌上開簡訊之內容，僅為原告向被告表示欲釐清系爭房屋滲漏水之情形，以及尋求彼此修繕方式之共識等過程，此可從原告最後一通（99年2月1 日）之簡訊內容，亦明確要求被告配偶履行漏水修繕等語得知。至於原告雖有報修及事後拒絕管委會修繕之行為，然參酌原告當時既是在尋求修繕方式之共識，最後雖未同意由管委會進行處理，當不因此免除被告依系爭買賣契約應負之物之瑕疵擔保責任。又被告另辯稱：系爭房屋頂樓之修繕，依公寓大廈管理條例規定，應由管委會負責，伊不能擅自修繕。如原告認為系爭房屋有難以居住之瑕疵，伊願意原價向原告買回系爭房地或合意解除系爭買賣契約云云。然按公寓大廈管理條例乃在規範區分所有權人間之權利義務，以及與管委會維護公寓大廈之權限，並不因此限制兩造間就系爭買賣契約應負之權利及義務。又原告是否同意以原價賣回給被告，以及兩造是否合意解除系爭買賣契約，屬兩造協商解決爭議之選項，既不為原告所接受，則被告亦不能據此推卸應負之瑕疵擔保責任，故被告此部分所辯，亦屬無據。
⒊有關修復系爭房屋之系爭瑕疵上開之必要費用，亦經臺北市
土木技師公會鑑定，認為：「㈠平頂天花板滲水痕之修復方式：將平頂天花板裝修移除，檢修平頂滲漏水位置及範圍。清除平頂滲漏水痕，檢視有無裂縫損壞，並修復之。更新天花板表層裝修材，修復費用合計15萬9186元。㈡滲水之修復方式：如為平頂裂縫引起之滲水，應採用環氧樹脂灌注，將裂縫補實，再恢復表層裝修。如平頂樓板內埋設管線鬆脫，應鑿開樓板將管線重接，或封阻舊管並清除管內積存水，改明管給排水。如為屋頂原有防水材料老化所引起之滲水，得採用PU防水工法。修復費用合計47萬2286元。」，有鑑定報告第8 頁可參。足認系爭房屋之系爭瑕疵，如欲修復，應支出上開修繕費用，則原告請求以上開修繕費用作為減少價金之數額，自屬有據。至於被告辯稱：原告主張之修復費用過高，且與買賣價金不成比例云云，固據其提出管委會針對系爭房屋臥室天花板漏水現象之修繕，邀集3 家廠商會勘報價之修繕費用各為1 萬2000元及1 萬2600元之簽辦單及估價單為憑。查上開文件雖足認鑑定報告預估之修復費用高於管委會所邀集廠商報價之修復費用，然從被告所提之估價單，可知該3 家廠商僅是針對臥室（室內）天花板平頂所為之報價，與鑑定單位係預估全面修復所必要施作之項目、範圍並不相同，尚難以鑑定報告與管委會提供之廠商報價金額有出入，逕認鑑定人所為預估之修復費用為不可採，或以管委會提供之廠商報價金額反推鑑定報告之修復費用不合理。況且鑑定單位已詳載參酌相關資料加以核算之過程（鑑定報告第9、10頁），自足堪採信，本院認被告未提出指出鑑定報告內容有何不當，其空言否認，亦屬無據。至於原告另以系爭房屋之系爭瑕疵將造成系爭房屋將來交易之價值減損，一併作為請求減少價金之數額云云。查，原告所指系爭房屋將來交易之價值減損，並非屬請求減少價金所應考量之範疇，且原告復未證明確實會造成將來交易之價值減損以及減損之程度，則原告此部分主張，自無理由。
⒋從而，原告依民法第359 條之規定得向被告請求減少買賣價
金之數額為63萬1472元。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為同法第203條所明定。故而原告就前開得請求之金額，一併請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦屬有據。
㈡次按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任。
」、「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」民法第227 條、第
227 條之1 及195 條第1 項固分別有明文規定。惟出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完成給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，始當之，此為最高法院77年度第7 次民事庭會議所揭示。可見，應就交付之買賣標的物負瑕疵擔保責任之出賣人，非必同時構成不完全給付之債務不履行責任，仍須探究該瑕疵是否符合：⒈發生於買賣契約成立之後；⒉可歸責於出賣人之事由等2 項要件，方能論斷出賣人應否另須負擔不完全給付之債務不履行責任。經查：
⒈原告依民法第227 條之規定，請求被告給付系爭房屋將來交
易價值減損之損害賠償，以及原告因系爭房屋有上開滲漏水之債務不履行情形，嚴重影響原告及家人之身心健康，已侵害原告生理及心理之健康權益，另依民法第227 條之1 準用第195 條第1 項規定，請求被告給付非財產上之損害賠償，乃係主張被告明知系爭房屋有系爭瑕疵卻故意不告知原告，於點交時又一再保證無漏水情形，已構成不完全給付云云，然已為被告所否認，原告迄未舉證以實其說，已難認為有理由。又不完全給付之損害賠償義務有無，既以出賣人交付買賣標的物時，該標的物之瑕疵係發生於締約後，瑕疵之發生復係可歸責於出賣人之原因所導致等作為判斷之依據，要不因物是否欠缺出賣人保證之品質或是否明知而故意不告知而異其判斷。又查，系爭房屋之系爭瑕疵，無證據證明係由被告之行為所造成，且非契約成立後始行存在，是被告將系爭房屋交付予原告，即屬依債之本旨而為給付，揆之前開規定及說明，尚難認被告出賣系爭房地之行為，同時構成不完全給付之債務不履行責任。
⒉從而，原告依民法第227 條之規定，請求被告給付系爭房屋
將來交易價值減損之損害賠償，以及依民法第227 條之1 準用同法第195 條第1 項規定，請求被告給付非財產之損害賠償，均無理由。
六、綜上所述，原告主張被告就系爭房屋之系爭瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，而依民法第359 條之規定，請求被告返還減少之價金63萬1472元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年3月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，分別准許之。至於原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴，一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 林政佑以上正本證明與原本無誤。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 4 月 1 日
書記官 蔡岳霖