臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第9號原 告 呂明軒訴訟代理人 陳明宗律師被 告 周世斌訴訟代理人 李佩芬上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國101年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬肆仟伍佰玖拾玖元，及自民國一百年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百年七月二十二日起至如附圖所示F 部分土地騰空返還原告之日止，按月給付原告新臺幣陸仟捌佰叁拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾捌萬肆仟伍佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣伊於98年4 月20日買受臺北市○○區○○段4 小段592-6
地號土地（下稱系爭土地），當時被告所有同小段40262 建號、門牌號碼台北市○○○路○○巷○ 弄○ 號房屋已蓋有增建，占用系爭土地如附圖所示F 部分16.03 平方公尺之面積（下稱系爭增建），作為被告開設診所之室內空間使用。然被告占用系爭土地，未經伊同意，故被告占有系爭土地如附圖所示F 部分係無法律上原因，致伊受有損害，自應賠償伊相當於租金之不當得利。以系爭土地申報地價年息10﹪計算，系爭土地每月法定租金為新臺幣（下同）9,768 元（申報地價73,120元/ 平方公尺×16.03 平方公尺×10﹪÷12月=9,7
67.5元，元以下四捨五入），自98年4 月21日起至100 年7月21日止總計為26萬3,736 元（9,768 元×27月=263,736元），是被告應給付原告26萬3,736 元，並自100 年7 月22日起至系爭增建占用土地騰空返還原告之日止，按月給付原告9,768 元。
㈡對於被告答辯所為之陳述：
⒈被告所提訴外人李永讚開立之土地使用權證明書，其標示土
地為重測○○○區○○○段三角埔小段117 地號土地即重測後天母段4 小段594 及612 地號土地，惟系爭土地乃分割自天母段4 小段592 地號土地，該地號土地重測前地號為三角埔段三角埔小段117-2 地號，雖係由重測前三角埔段三角埔小段117 地號分割而來，然該地號土地分割日期為53年7 月
8 日，上開土地使用權同意書則係於67年1 月間始出具，故該土地使用權同意書即與本件無涉，自無從證明被告有權使用系爭土地。
⒉伊並非民法第796 條所定「知其越界而不提出異議之鄰地所
有人」，且原地主李永讚或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼，或礙於處事能力不足，或出於對法律之誤解，而對於特定人占用系爭土地未為明示反對之意思，此不作為僅係單純之沈默，並非同意他人使用系爭土地或放棄權利之意思表示，故本件不適用民法第796 條規定，縱使系爭增建係被告前手所興建，亦為被告向其前手屋主求償之問題，仍無解於被告無權占有系爭土地之事實。
⒊民法第425 條之1 所定要件為「土地及其土地上房屋同屬一
人所有」，與本件被告占用系爭土地之基礎事實不同，是本件自無類推適用該條規定之餘地。又系爭土地係因原地主李永讚有資金周轉需求，伊唯恐借款與李永讚無法獲得擔保，只得買受系爭土地，使李永讚取得資金，被告指稱伊權利濫用之情，與事實不符。
㈢為此，依民法第179 條規定提起本件訴訟。並聲明：
⒈被告應給付原告26萬3,736 元，及自100 年7 月5 日準備㈦
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，並自100 年7 月22日起至如附圖所示F 部分土地騰空返還原告之日止，按月給付原告9,768 元。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地屬都市○○道路之公共設施用地，雖尚未經政府徵
收，惟地主負有出具土地使用同意書等公法上負擔，不能因事後轉手他人而除去，受讓之後手應繼受該公法上負擔。被告所有之天母北路87巷2 弄3 號房屋所屬5 層樓公寓（下稱系爭公寓）興建時，系爭土地尚未經徵收開闢道路，建商勢必須向系爭土地之地主購買或有償使用系爭土地，始得用以埋設管線、地下道等管溝，否則系爭公寓起造人無法順利取得建造及使用執照，此有系爭土地原地主即訴外人李永讚開立之土地使用權同意書為證，系爭土地分割自天母段4 小段
592 地號土地，重測前地號為三角埔段三角埔小段117-2 地號，該地號土地便是自上開土地使用權同意書記載之三角埔段三角埔小段117 地號土地分割而出；一般建商為節省成本，雖有購買道路用地，但均不辦理過戶，僅由地主開立土地使用同意書，將來土地若遭徵收，徵收補償仍由地主領取，此為建築之慣例，系爭土地即屬此種情形，據原始住戶所言，購買房屋時買賣標的即已包含系爭土地在內，故被告並非無權占用系爭土地。而系爭土地作道路使用之部分原本位於公寓之建築線外，嗣因政府將8 米計畫道路變更增寬為12米道路，導致計畫道路範圍擴及至公寓之建築線內，方生本件訟爭。
㈡再者，系爭公寓興建時，重測前三角埔段三角埔小段117-2
地號之地主即訴外人李永讚亦是重測前同小段117 地號之地主，依當時之建築法規，訴外人李永讚出售重測前三角埔段三角埔小段117 地號土地予建商，且出具土地使用同意書，同意將道路用地提供買受人使用，則重測前同小段117-2 地號土地當時必然亦已得訴外人李永讚首肯為建築基地之公共通道，否則公寓起造人不可能申請取得建照；而系爭土地與同小段592-1 、592-5 、592-7 、592-8 地號土地為系爭公寓居民出入必經之道路用地鄰地，訴外人李永讚既曾就重測前重測前三角埔段三角埔小段117 地號土地出具土地使用同意書，故興建公寓所獲核發之建照，亦應包括系爭土地及同小段592-1 、592-5 、592-8 等地號土地之默許使用。
㈢退步言，縱認仍應對系爭土地之所有權人加以保障，然系爭
增建部分為民法第796 條所定之越界建築，伊自83年間購買天母北路87巷2 弄3 號房屋，至今從未變更屋況，就系爭增建逾越地界並無故意或過失，且系爭土地所有權人知悉系爭增建有逾越地界情形，長達30年均未提出異議，原告本身於天母地區從事不動產產業相關工作，其買受系爭土地時，不可能不知公寓整排數棟房屋越界建築之既有狀態，是原告明知系爭土地上存有他人越界建築之情形，仍加以買受，顯有同意越界建築人繼續使用系爭土地之意，應類推適用民法第
425 條之1 規定，成立租賃法律關係，被告占用系爭土地仍具正當權源。
㈣又，系爭土地為道路用地，原告請求以系爭土地申報地價之
10﹪計算相當於租金之不當得利，實屬過高，應以申報地價之2 至3 ﹪計算為宜。又，道路用地之一般交易價格皆不逾公告現值20﹪，而原告取得系爭土地僅能等政府徵收或捐地抵稅，無法用作他途，原告以極低之價格購買系爭土地之目的乃在透過訴請法院拆屋還地，逼迫占有系爭土地之人高價向其購買土地，此觀諸被告鄰居鄧幸如因憂慮被拆屋而以每坪61萬元（約公告現值75﹪）之天價購買其占用原告所有之天母段4 小段592-5 等地號土地，即知原告提起本件訴訟之目的，不在維持土地之完整性與實際利用價值，而在於詐取高額利潤，其權利之行使顯屬權利濫用，應予限制。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：㈠原告於98年4 月20日以買賣為原因，登記取得臺北市○○區
○○段4 小段592-6 地號土地（下稱系爭土地）。㈡被告於83年3 月25日以買賣為原因，登記取得同小段40262
建號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○ 弄○ 號房屋，其建物登記謄本記載坐落土地為天母段4 小段594 地號土地；當時該房屋已存有如附圖所示F 部分之增建（下稱系爭增建）。
㈢系爭土地與同小段592-1 、592-2 、592-3 、592-4 、592-
5、592-7 、592-8 等地號土地係分割○○○區○○段○ ○段○○○ ○號土地，該筆土地重測前地號為三角埔段三角埔小段117-2 地號；重測前三角埔段三角埔小段117-2 地號土地則係於53年7 月8 日自重測前三角埔段三角埔小段117 地號土地分割而出。
㈣第三人楊誠裁等12人於67年間以起造人身分向臺北市工務局
申請興建天母北路87巷2 弄3 號房屋所屬之5 層樓公寓（下稱系爭公寓），其建造執照申請書記載建築基地為訴外人李永讚所有之重測前三角埔段三角埔小段117 地號土地，及訴外人陳淑女、許彩秀所有之重測前三角埔段三角埔小段118-
9 、118-17地號土地；當時訴外人李永讚、陳淑女、許彩秀並出具土地使用權同意書，同意起造人使用該3 筆土地。以上各項，業據原告提出土地所有權狀及不動產登記謄本（第9 、11、12、83頁）、建造執照申請書及土地使用權同意書（第135 至137 頁），並經臺北市士林區地政事務所檢送99年2 月11日士林土字第175 號土地複丈成果圖（第48 頁）及光復初期登記簿（第107 至111 頁）在卷可稽，堪以認定。
四、得心證之理由：本件原告主張被告所有天母北路87巷2 弄3 號房屋之系爭增建，無權占用系爭土地如附圖所示F 部分，被告應給付伊相當於租金之不當得利等語，被告則以前詞置辯。本件應審酌之爭點為：㈠被告占用系爭土地如附圖所示F 部分，是否具正當權源？㈡原告是否得請求被告給付占用系爭土地相當於租金之不當利？此項請求是否構成權利濫用？原告得請求給付之金額若干？茲論述於下：
㈠被告以其所有系爭增建占有系爭土地如附圖所示F 部分，構成無權占有：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條本文規定甚明。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁定意旨參照）。經查：
⒈被告主張系爭公寓興建時，建商勢須向系爭土地之地主購買
或有償使用系爭土地，始得用以埋設管線、地下道等管溝，否則無法順利取得建造及使用執照，是系爭土地原地主即訴外人李永讚即開立土地使用權同意書，系爭土地分割自重測前地號為三角埔段三角埔小段117-2 地號，該筆土地便是自上開土地使用權同意書記載之三角埔段三角埔小段117 地號土地分割而出云云。惟，系爭土地係分割○○○區○○段○○段○○○ ○號土地，該筆土地重測前地號為三角埔段三角埔小段117-2 地號，重測前三角埔段三角埔小段117-2 地號土地係於53年7 月8 日自重測前三角埔段三角埔小段117 地號土地分割而出，訴外人李永讚則係於67年間出具土地使用權同意書，同意系爭公寓起造人使用重測前三角埔段三角埔小段117 地號土地；換言之，於67年之前，重測前三角埔段三角埔小段117-2 地號土地早已自重測前三角埔段三角埔小段
117 地號土地分割而出，兩者為獨立不同地號之2 筆土地，而系爭公寓興建時，訴外人李永讚僅出具同意系爭公寓起造人使用「重測前三角埔段三角埔小段117 地號土地」之土地使用權同意書，就此尚難認定訴外人李永讚亦曾同意系爭公寓起造人使用重測前三角埔段三角埔小段117-2 地號土地。
又，被告復稱一般建商為節省成本，購買道路用地均不辦理過戶，僅由地主開立土地使用同意書，將來土地若遭徵收，徵收補償仍由地主領取，此為建築之慣例，系爭土地即屬此種情形，購買房屋時買賣標的即已包含系爭土地在內云云，然被告並未提出系爭公寓之建商曾購買系爭土地之任何具體事證，自屬空言。是以，被告此部分主張不足為採。
⒉至於證人楊誠裁雖證稱：「（問：現在天母北路87巷2 弄3
號房屋當初在原始起造的時候你是否是房屋的起造人之一？）是。我跟我堂哥楊水應還有我小學同學林其昌一起蓋的，62年左右因為朋友介紹，向台北地方法院拍賣程序而拍賣買到李永讚的土地…到67年才說要蓋房子…」、「（問：除了你們拍賣買到的土地以外旁邊是否還有一些零零星星的土地是李永讚的？）照理說應該都在買的範圍內…（問：建築執照使用執照拿到以後是否有打出去增建？）原來前面是花園，我有種一些榕樹，後來大概在70幾年，那個時候我把樹砍掉蓋成可以使用的空間，那個時候我本來作假山水那種生意，做一個展示聽，外面有用水泥蓋牆起來。像這樣情況從60幾年到現在…房子蓋好還沒住進去之前就已經有圍牆了。」、「（問：有圍起來的範圍的土地是誰的名下你是否知道？）照理說我們跟法院買來，價錢很低我也不是太瞭解…」等語（本院卷第120 頁背面至第121 頁）。然證人楊誠裁自始至終均未登記取得系爭土地之所有權，自難認其經由法院拍賣程序買受之土地，亦包含系爭土地在內。其證述之情，亦難為有利於被告之認定。
⒊被告另主張系爭公寓興建時，訴外人李永讚出具土地使用同
意書，同意將重測前三角埔段三角埔小段117 地號道路用地提供買受人使用，則重測前同小段117-2 地號土地當時必然亦已得訴外人李永讚首肯為建築基地之公共通道，否則公寓起造人不可能申請取得建照，而系爭土地與同小段592-1 、592-5 、592-7 、592-8 地號土地為系爭公寓居民出入必經之道路用地鄰地，故興建公寓所獲核發之建照亦應包括系爭土地及同小段592-1 、592-5 、592-8 等地號土地之默許使用云云。然而，縱系爭土地為道路公共用地，於尚未經徵收前仍屬原告所有，即便系爭公寓住戶得通行其上，被告亦不得未經以增建之型態占有系爭土地，而為排他性之私人使用。是以被告此部分抗辯，仍無可採。
⒋此外，被告另主張系爭土地所有權人知悉系爭增建有逾越地
界情形，長達30年均未提出異議，原告亦明知系爭土地上存有他人越界建築之情形，仍加以買受，顯有同意越界建築人繼續使用系爭土地之意，應類推適用民法第425 條之1 規定，成立租賃法律關係云云。惟按，民法第425 條之1 第1 項：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」之規定，其規範目的在於使原屬同一人所有之土地及其上房屋，於嗣後土地及其上房屋各異其所有權人時，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，以利房屋使用。然本件天母北路87巷2 弄3 號1 樓房屋之原始所有權人楊誠裁，未曾取得系爭土地之所有權，即無土地與其上房屋原屬一人所有之情形，是本件自無類推適用民法第425 條之1 規定之餘地。
㈡原告得請求被告給付系爭增建占用系爭土地相當於租金之不
當得利；⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查：
⑴被告占用系爭土地如附圖所示F 部分並無正當權源，已詳述
如前，則被告無法律上之原因，受有占用系爭土地之利益，致原告受損害，原告自得依民法第179 條前段規定請求被告給付相當於租金之不當得利。而就相當於租金不當得利之適當金額，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，此於租用基地建築房屋時準用之。
土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。
又所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10 %計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。
⑵據本院勘驗現場，系爭土地之地目為「田」，被告所有天母
北路87巷2 弄3 號房屋主建物前面之系爭增建與主建物內部相通，目前為被告自行經營之牙醫診所，其坐落地點附近均為住宅區，多為公寓式建築，天母北路87巷2 弄路口接近天母北路，主要出路由天母北路進出，巷口與天母北路交界處之站牌為天北路站牌，天母北路商店林利，交通便利等情，有本院勘驗筆錄在卷可憑（本院卷第44頁）。又系爭土地屬於計畫道路，就土地所有權人而言，預期使用利益不高。是本院認被告使用系爭土地相當於租金之利益，應以法定地價總價額年息7%為適當。則依被告占有系爭土地之面積、前述申報地價、計算標準之比率等核算結果，原告得請求被告給付之不當得利為每月6,837 元（申報地價即公告地價73,120
元/平方公尺×占用面積16.03 平方公尺×年息7 ﹪÷12月=6,837元，元以下四捨五入。）；自98年4 月21日起至100年7 月21日止共計18萬4,599 元（6,837 元×27月=18 萬4,
599 元）。是原告得請求被告給付上述相當於租金之不當得利金額，並自100 年7 月22日起至占用土地返還原告之日止，按月給付原告6,837 元。原告請求超過上開金額部分，即不應准許。
⒉次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。民法第148 條第1 項定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之；倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。（最高法院71年台上字第737 號判例意旨參照）。經查，系爭增建坐落系爭土地如附圖所示F 部分之面積為16.03 平方公尺，面積並非極小，是該部分土地尚非無使用之經濟價值，則原告行使權利所獲利益即使用該部分土地之利益，與被告及國家社會因其權利行使所受之損害即給付相當於租金之不當得利相互權衡比較，並無過當之情，是原告行使權利自未非屬權利濫用。
㈢綜上所述，被告無權占有系爭土地如附圖所示F 部分之面積
，應給付原告自98年4 月21日起至100 年7 月21日止之不當得利18萬4,599 元，並自100 年7 月22日起至占用土地返還原告之日止，按月給付原告6,837 元。至於原告就前開18萬4,599 元不當得利，請求自100 年7 月5 日準備㈦狀繕本送達翌日即100 年7 月6 日起算利息部分，依原告請求給付之期間係計算至100 年7 月21日止，應認被告於100 年7 月21日之後始負遲延責任，是原告得請求計息之時間應為自翌日
100 年7 月22日起算。
五、從而，原告基於民法第179 條不當得利規定之法律關係，請求被告給付18萬4,599 元，及自100 年7 月22日起至返還系爭土地之日止，按年息百分之5 計算之利息，並自100 年7月22日起至占用土地返還原告之日止，按月給付原告6,837元部分，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決主文第一項所命給付未逾50萬元，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合爰酌定相當金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 2 月 17 日
民事第三庭 法 官 施月燿以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 20 日
書記官 吳昀蔚