臺灣士林地方法院民事判決 99年度重訴字第11號原 告 辛○○訴訟代理人 謝昆峯律師被 告 庚○○訴訟代理人 廖振洲律師被 告 甲○○
己○○兼上2 人訴訟代理人 丁○○被 告 丙○○
乙○○兼上3 人訴訟代理人 蔡坤旺律師
蕭欣怡律師被 告 戊○○上列當事人間確認優先承買權不存在等事件，本院於民國99年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告戊○○經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決；復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第1 款、第2 款、第3 款分別定有明文。查本件原告起訴時，係以甲○○、丙○○、乙○○、己○○、丁○○（下稱被告甲○○等5 人）、庚○○、戊○○為被告，並先位聲明：「㈠確認被告庚○○就坐落臺北市○○區○○段○○○○○號土地之公同共有持分70354/100000（下稱系爭土地）之共有人優先承買權不存在。㈡被告庚○○應賠償原告新臺幣（下同）391 萬5,561 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第2 項聲明，願供擔保請准宣告假執行。」另備位聲明：「㈠被告應將系爭土地辦理移轉登記予原告。㈡被告庚○○應賠償原告391 萬5,561元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第2 項聲明，願供擔保請准宣告假執行。」嗣於民國99年2 月2 日具狀撤回庚○○以外之被告及備位聲明。
復於99年3 月10日本院言詞辯論期日經被告庚○○、丙○○、乙○○、丁○○同意，當庭追加甲○○等5 人、戊○○被告，並變更聲明為：「㈠被告應將系爭土地辦理移轉登記予原告。㈡被告庚○○應賠償原告391 萬5,561 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第
2 項聲明，願供擔保請准宣告假執行。」經核原告訴之變更，係經被告庚○○、丙○○、乙○○、丁○○同意，基於同一基礎事實，而擴張或減縮應受判決事項之聲明，依上開法條規定，其變更應予准許，先予敘明。
二、原告起訴主張：伊於97年7 月18日與被告甲○○等5 人簽訂不動產買賣承諾書（下稱系爭承諾書），欲購買被告因繼承而公同共有之系爭土地。被告甲○○等5 人並依土地法第34條之1 第4 項、第104 條第2 項、土地法第34條之1 執行要點第11項第2 款等規定，委託律師以97年7 月25日臺北長安郵局第1936號存證信函通知被告庚○○、戊○○依同一條件行使優先承買權，經被告庚○○以97年8 月7 日臺北長春郵局第2647號存證信函（下稱系爭存證信函）表示願優先承買後，以97年8 月29日臺北長安郵局第2273號存證信函提供載有與系爭承諾書相同之價金安全信託條款之不動產買賣契約書供被告庚○○審閱。惟被告庚○○卻一再提出無理主張、片面更改承買內容、拒絕正式簽約付款，終致未於法定期間內依同一條件簽約，而喪失優先承買權。縱認被告庚○○業因行使優先承買權而與被告甲○○等5 人成立買賣契約，該契約亦經被告甲○○等5 人合法解除。被告甲○○等5 人既依土地法第34條之1 第5 項準用第1 項規定，履行系爭承諾書及嗣後簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）相關手續，於伊將買賣價金7,831 萬1,226 元存入信託專戶後，將被告庚○○應得之價金1,098 萬3,867 元提存於本院，被告戊○○復於97年11月24日出具載有願意放棄優先承買權，同意交付系爭土地所有權狀及印鑑證明之受領價款證明，被告即負有將系爭土地移轉登記予伊之義務。嗣伊分別於97年11月25日、98年1 月5 日向中山地政事務所申請辦理系爭土地所有權移轉登記，竟均因庚○○提出異議而遭駁回，致伊因被告庚○○之惡意、違反誠信行為受有無法運用存於信託專戶之買賣價金及使用、收益系爭土地之損失。爰依買賣契約、土地法第34條之1 及民法第184 條第1 項後段等規定，訴請被告移轉系爭土地，及被告庚○○賠償損害等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地辦理移轉登記予原告。㈡被告庚○○應賠償原告391 萬5,561 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第2 項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告辯稱：
㈠、被告庚○○則以：伊以系爭存證信函表示願以同一條件購買系爭土地，合法行使具有形成權性質之優先承買權時，即與被告甲○○等5 人就系爭土地成立買賣契約，原告自不得請求被告甲○○等5 人辦理移轉登記。又該存證信函所載：「本人特表示願優先承買，唯尚有許多疑點需待貴大律師釋明」之文意，僅在對被告甲○○等5 人之通知優先承買內容有所疑慮，非對行使優先承買權附加條件，是伊絕無部分不接受或擅自變更買賣條件之情。依系爭承諾書第1 條付款方式說明2 之約定，可知原告與被告甲○○等5 人就買賣價金之給付，係約定以信託於銀行專戶之方式為之，且未明確約定買受人應給付價金之日期，被告庚○○依同一條件行使優先承買權，當無立即給付價金之義務，伊既未陷於給付遲延，被告甲○○等5 人解除買賣契約，即不合法。另為貫徹優先承買之立法目的，原告於伊合法行使優先承買權後，本不得請求被告甲○○等5 人與其簽訂買賣契約，更不得請求辦理系爭土地所有權移轉登記，原告明知如此，仍將買賣價金存入信託帳戶致無法運用，其因此所受損害，實非伊之故意過失所致，亦非伊以背於善良風俗之方法，加損害於其者，原告請求伊負侵權行為損害賠償責任，實屬無理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、被告被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○等5 人則以：被告庚○○雖以系爭存證信函表示欲行使優先承買權，卻無視伊等與原告簽訂之系爭買賣契約條款中，已依土地登記簿之記載，載明各所有人之持分，仍藉口應繼分有疑義，要求更改系爭土地之持分，亦不願依原告與伊等間之約定付款，顯非以同一條件行使優先承買權。況被告庚○○若對於系爭土地應繼分之比例有疑慮，亦屬共有人間內部持有比率之問題，與優先承買權之行使斷無關連，其仍應先履行優先承買之條件及義務，而不得以此拖延；又依私法自治之結果，當事人未就契約內容為商定時，應視法律有無規定而遵循之，系爭承諾書既未約定價金之給付日期，即應依民法第
369 條規定，於買賣標的物交付同時給付價金，而被告庚○○於伊等不斷催促下，屢次拖延給付全部價金，甚至提出以自己為受款人之本票為支付，顯見其並無依民法第369 條規定交付買賣價金之意願，其優先承買權之行使，當屬不合法。縱認被告庚○○之優先承買權存在，且已於其主張優先承買時，與伊等就系爭土地成立買賣契約，該契約亦因被告庚○○屢以價金是否需1 次給付，及應繼分比例有疑義為由，拒絕履行價金給付義務，經伊等以97年9 月24日臺北長安郵局第2450號存證信函合法解除等語，資為抗辯。並聲明：同意原告第1 項聲明之請求。
㈢、被告戊○○則未到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、被告甲○○等5 人（按丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○）曾於97年7 月18日與原告就系爭土地訂定系爭承諾書。
㈡、被告甲○○等5 人於97年7 月25日以臺北長安郵局第1936號存證信函（原證3 ）詢問被告庚○○行使優先承買權之意願。
㈢、被告庚○○於97年8 月7 日以系爭存證信函（原證4 ）表示優先承買之意願，存證信函內主張其子王林立亦應取得1 份應繼分，並表示有特種贈與應扣除。
㈣、被告甲○○等5 人陸續於97年8 月11日（本院卷㈠第181 頁）、97年8 月21日（本院卷㈠第186 頁）、97年8 月29日（原證16即本院卷㈠第189 頁）、97年9 月8 日（本院卷㈠第
198 頁）、97年9 月24日（本院卷㈠第209 頁）、97年10月
8 日（本院卷㈠第214 頁）寄發存證信函予被告庚○○處理後續優先承買事宜。
㈤、被告甲○○等5 人與原告於97年10月13日訂立系爭買賣契約（原證14）。
五、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：
㈠、原告請求被告等移轉系爭土地是否有理由？
㈡、原告依184 條第1 項後段請求被告庚○○賠償如訴之聲明第
2 項是否有理由？
六、本院得心證之理由：
㈠、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第1 項、第4項分別定有明文。又前開規定依同法第5 項之規定，於公同共有準用之。是以，公同共有人依土地法第34條之1 第1 項處分公同共有物時，亦係同時處分其潛在應有部分，是亦有同條第4 項優先承買權之適用。查被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○等人於97年7 月18日與原告就系爭土地訂定不動產買賣承諾書，合意出售系爭土地，自應依前開說明，通知其他共有人行使權先承買權。嗣被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○等人於97年7 月25日以台北長安郵局第1936號存證信函詢問被告庚○○行使優先承買權之意願，被告庚○○即以存證信函通知行使優先承買權，此有被告庚○○通知行使優先承買權之存證信函一紙在卷可參。復按土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承購權，為一種形成權。是被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○與被告庚○○間，就系爭土地於庚○○行使優先承買權之意思表示到達被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○等之代理人時，就系爭土地即已成立買賣契約。原告雖稱：被告庚○○於行使優先承買權之存證信函內，爭執應繼分，並未合法行使優先承買權云云。惟觀被告庚○○前開行使優先承買權之函文，已明確依被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○通知之條件，即買賣標的及價金（每坪之金額）表明願以同一條件購買，至其函文請求釋明之處，觀其全文應係在於表達，被告戊○○是否已放棄優先承買權，系爭土地為繼承之財產，在繼承財產尚未分割前，各繼承人就系爭土地所應分得之價金，如有因繼承法律關係而衍生應予歸扣等金額應如何計算，應否在系爭土地買賣中一併結算等情，顯係表達就繼承財產在未遺產分割前，其內部分就繼承財產應如何結算事宜，並不影響其同意以同一條件買受系爭土地之意思，是原告主張被告庚○○前開優先承買權之行使不合法云云，應無足採。
㈡、按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34條之1 第4 項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言，最高法院86年度臺上字第3122號判決意旨參照。
承上可知，優先承購權人須就共有人與他人所訂之買賣契約一切條件均表示接受，始係合法行使優先承購權。換言之，優先承購權人行使優先承購權後，其與他共有人所形成之買賣契約之條件、內容，均與他共有人與他人所訂之契約之條件、內容相同。是以，依被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○與原告所簽立之前開不動產買賣承諾書所載，買賣之標的係被告所公同共有之系爭土地（權利範圍：70354/100000；被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○依土地法第34條之1 第1 項處分共有物）、價金為每坪49萬5000元、價金給付方式以信託方式支付。則被告庚○○以同一條件行使優先承買權，則其與被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○間所成立之買賣契約，自亦應係被告等所公同共有之系爭土地（權利範圍：60303/100000；扣除被告庚○○部分，但包含被告戊○○部分，被告戊○○如未行使優先承買權，被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○應依與原告簽立之前開契約，依同一條件，依土地法34條之1 第1 項處分戊○○部分）、價金為每坪49萬5000元、價金給付方式以信託方式支付。惟觀被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○催告被告庚○○給付價金之函文所示，其催告之中所述之買賣標的係系爭土地權利範圍係50253/100000不含戊○○部分（稱僅受被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○委託，與他共有人戊○○無涉；戊○○是否出售其土地持分及其是否有優先承買之意，並非委任之範圍），且要求1 次或分2 次提出臺灣銀行支票給付全部價金（不含被告戊○○部分之價金），此有臺北長安郵局存證信函第2096號、臺北長安郵局存證信函第02166 號、臺北長安郵局存證信函第2273號、臺北長安郵局存證信函第2328號，在卷足參，與被告庚○○因行使優先承買權而與被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○所成立之買賣契約，其買賣標的為系爭土地權利範圍（應包含被告戊○○部分）、價金總額（應包含戊○○部分）及付款方式以信託方式給付顯有不同，是其催告內容與買賣契約之內容既有不同，其所為之催告於法即有未合。又被告庚○○收受被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○之催告函後，函覆質疑買受之標的是否包括戊○○部分，及價金給付方式，並要求被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○提示與原告所簽立之上開契約，而拒絕給付價金，亦難謂無正當理由，此亦有臺北長春路郵局第2728號、第2876號、第03077 號存證信函在卷可稽。是以，被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○之催告既未適法，且被告庚○○拒絕給付價金，亦有正當理由，則被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○以被告庚○○經前開催告仍未給付價金，而於97年
9 月24日以臺北長安郵局存證信函第2450號函，解除被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○與被告庚○○間之買賣契約即非適法，而不生解除之效果。
㈢、按土地法第34條之1 第5 項公同共有準用同條第4 項規定，共有人出賣公同共有土地或建築改良物時，他共有人得以同一價格優先承購。該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人自不得請求出賣之共有人所有權移轉登記，最高法院95年度臺上字第2214號判決意旨參照。查被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○與被告庚○○間因行使優先承買權，而成立之買賣契約仍存在，依前開說明，原告執其與被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○間就系爭土地之買賣契約，請求被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○、戊○○及被告庚○○移轉系爭土地予原告即屬無據。又被告庚○○與被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○間，就系爭土地行使優先承買權而成立買賣契約仍存在，業如前述，則被告庚○○去函地政事務所，阻止系爭土地之所有權移轉登記，自係保護其正當權益，是原告主張被告就應繼分故為爭執，復去函地政事務所阻止地政事務所辦理所有權移轉登記，係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告云云，即難憑採。從而，原告依其與被告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、甲○○間之買賣契約及民法第184 條第1 項後段，分別請求被告等移轉如聲明第
1 項所示系爭土地予原告，並請求被告庚○○賠償如聲明第
2 項所示之391 萬5561元及其利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 21 日
民事第二庭 法 官 劉逸成以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 28 日
書記官 李宜蓁