臺灣士林地方法院民事判決 99年度重訴字第311號原 告 夢蝶大廈管理委員會法定代理人 陳珠官訴訟代理人 郭緯中律師
古健琳律師林敬倫律師複 代理人 盧蔚德被 告 鄭美蘭訴訟代理人 黃德賢律師
黃世芳律師黃雪鳳律師被 告 徐璐珊訴訟代理人 王怡惠律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國102 年1 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、本件原告夢蝶大廈管理委員會之法定代理人，於本件訴訟中由陳怡如變更為高雨順，再變更為陳珠官，經高雨順、陳珠官分別於民國100 年3 月8 日、101 年2 月24日具狀聲明承受訴訟（見本院重訴字卷㈠第144 頁、卷㈡第25頁），經核於法無不合，應予准許。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文，本件原告於99年
5 月3 日起訴時原僅以鄭美蘭為被告，訴之聲明原請求：「被告鄭美蘭應將坐落於新北市淡水區（改制前為臺北縣○○鎮○○○里○○段○○○○○段○000 地號上門牌號碼為新北市○○區○○路○○號1 樓左側通道及廣場式開放空間（下稱系爭頂蓋下方空間）上，如起訴狀附圖所示斜線部份（面積178.85平方公尺）之建物拆除返還予全體所有人」，嗣因被告鄭美蘭於99年5 月31日將原告請求返還之系爭頂蓋下方空間處分權移轉予徐璐珊，而追加徐璐珊為被告（嗣就請求返還系爭頂蓋下方空間部分，撤回對被告徐璐珊之請求，而僅對被告鄭美蘭請求此部分，另對被告鄭美蘭、徐璐珊均請求無權占用之不當得利），並因履勘複文結果而變更請求返還標的之面積，及追加請求被告給付無權占用之不當得利，最後變更之聲明為：「㈠、被告鄭美蘭應將坐落於新北市○○區○○里○○段○○○○○段○000 地號上門牌號碼為新北市○○區○○路○○號1 樓左側通道及廣場式開放空間上，如附圖（即新北市淡水地政事務所101 年4 月20日土地複丈成果圖）所示斜線部份（面積為186.73平方公尺）之建物拆除返還予全體所有人」、「㈡、被告鄭美蘭、徐璐珊應給付原告新台幣（下同）513 萬5,075 元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告8 萬5,585 元」，經核原告所為訴之變更，均係本於主張被告無權占用系爭頂蓋下方空間之同一基礎事實，依前揭規定，應予准許。
貳、按公寓大廈之管理委員會依管理條例第3 條第9 款規定，指為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員設立之組織。參諸同條例第10條第2 項前段關於公用部分管理等規定，及第36條對其職務所為之規定，足見管理委員會之職權在於執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，而其得提起訴訟者亦必與此有關，且該條例第6 條第3 項、第
9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22第1 項、第2 項並定有管理委員會得提起訴訟之規定，自有職務上事務之訴訟權能（最高法院96年台上字第1780號判決意旨參照）。本件原告經新北市淡水區公所於88年5 月8 日核發准予報備證明，有其公寓大廈管理組織報備證明（見本院士調字卷第11頁）可稽。揆諸上開說明，原告主張被告未得全體區分所有權人之同意占用系爭頂蓋下方空間，而訴請被告返還及給付不當得利，依公寓大廈管理條例第9 條第2、4 項規定，核屬原告得訴請法院為必要處置之範疇。
參、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254 條第1 項前段定有明文。所謂於訴訟無影響，係指原告或被告不因為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，而影響關於為訴訟標的之法律關係之要件而言（最高法院44年台上字第1039號判例意旨參照）。本件被告鄭美蘭於原告99年5 月3 日起訴後，將門牌號碼新北市○○區○○路○○號1 樓建物，連同本件原告依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項、民法第767 條、第821 條規定請求返還之該建物旁系爭頂蓋下方空間之處分權移轉予徐璐珊，對本件訴訟並無影響，被告鄭美蘭仍為本件訴訟之當事人。
肆、原告起訴主張：
一、新北市○○區○○路○○號1 樓建物左側之系爭頂蓋下方空間，於建造之初即經設計為夢蝶大廈社區之公共使用通道及廣場式開放空間，然於87年間被告鄭美蘭取得94號1 樓建物所有權後即無權占用，並經出租予他人作為經營小吃店及牙科診所之用，對此，原告管理委員會多次要求被告鄭美蘭回復系爭頂蓋下方空間，而被告鄭美蘭甚因違法變更該空間成為一般店舖而曾遭新北市政府裁罰，惟仍視若無睹，拒絕原告之請求，嚴重損及社區住戶之權益及公共之安全，復於99年
5 月31日將該部分移轉予被告徐璐珊，爰依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項、民法第767 條、第821 條規定，請求被告鄭美蘭將系爭頂蓋下方空間上，如附圖（即新北市淡水地政事務所101 年4 月20日土地複丈成果圖）所示斜線部份（面積為186.73平方公尺）之建物拆除返還予全體所有人，並依民法179 條規定，請求被告鄭美蘭、徐璐珊給付無權占用之不當得利等語。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、本件無分管協議存在：
１、原告不否認120 份住戶交屋同意書之真正，惟被告以該同意書未載明系爭空間，即代表住戶之共同使用部分並未包括該空間之推論，實屬牽強，苟有就共有部分為專用之約定，應於同意書內明示專用部分之約定，非以反面列舉之迂迴方式，主張該頂蓋空間已有專用約定。另參以被告鄭美蘭所提證三同意書係老莊建設股份有限公司（下稱老莊公司）與夢蝶大廈住戶於83年3 月7 日簽立，惟夢蝶大廈於83年6 月9日送請主管機關登記共同使用部分仍包括頂蓋開放空間，更見該同意書非就系爭頂蓋下方空間約定為專用部分。
２、又被告鄭美蘭所提出由當時管理委員會與老莊公司所簽立之「協議契約書」，欲證明系爭頂蓋下方空間約定由老莊公司專用。然管理委員會是否合法成立、決議程序是否合法及是否經區分所有權人會議議決通過，而得有效為該協議，已屬有疑。況其所約定之標的係指88號兩側之開放空間而非系爭空間。另被告徐璐珊稱管理委員會不以報備為成立要件，故該協議有效成立，惟管理委員會就共有部分本無約定由特定人專用之權限，被告並未就是否已取得區分所有權人會議之具體授權加以說明。
３、刑事程序與民事程序側重之事實及目的本不相同，被告以臺灣士林地方法院檢察署96年度偵緝字第879 號（下稱刑事案件）不起訴處分，主張系爭頂蓋下方空間已約定專用固非無據，然該不起訴處分係在判斷被告有無竊佔情事，主要理由不外以該違章建築部分非被告所增設、被告主觀上係信賴協議書，無不法所有意圖等，事實上是否存有合法成立之專用約定，並非該偵查程序中惟一且必要之爭點，該不起訴處分書不足作為系爭頂蓋下方空間由被告專用之合法權源。
４、本件就系爭頂蓋下方空間之使用，原告至少已於94年間向被告鄭美蘭主張返還，要難謂共有人間有長時間容忍之事實。今被告徐璐珊竟以專用之事實乃夢蝶大廈區分所有權人長達13年來均明知或可得而知之事實，而應構成默示分管契約，無限擴張默示分管契約之範圍，背於實務多係以2 、30 年作為默示之期間，況自建築完畢開始使用至原告於起訴狀所附94年10月28日新北市政府行政裁罰函時間，前後亦不過11年餘，何來長時間相互容忍之事實。
㈡、被告與第三人間之債權契約無對抗原告之效力被告一再以原告與老莊公司間有約定專用之約定，其自老莊公司受讓該契約上之權利，自當有合法權源，然以業界慣例，如有約定專用之部分，自當於建設公司之買賣契約明確載明究何部分係已約定專用予特定對象，已杜爭議。詎以建築、銷售不動產為專業之老莊公司竟捨此不為，徒增二造間民事上之糾紛。又被告所提出不動產協議契約書係被告鄭美蘭與老莊公司間之債權合意，因此而生之債權債務關係僅存在於該二人之間，基於債權相對性之原則，自不得向該協議以外之第三人即原告主張該協議為有權占有之依據。
㈢、土地持分比例與約定專用無涉被告徐璐珊以其具有萬分之842 土地持分作為有專用系爭空間權利之依據，然觀其所述，究係欲表示具有所有權，抑或是就共有之特定部分具有排他專用權，語焉不詳，並未特定其主張。實則，按民法關於所有權及分別共有之規定，共有物持分之多寡與約定專用係屬二事，更遑論得以持分比例直接轉換成共有物之特定部分。
㈣、被告應返還相當於租金之不當得利被告無權占有系爭頂蓋下方空間，乃無法律上原因受有使用土地之利益，並致原告受有相當於土地租金之損害，被告之受利益與原告之受損害間有因果關係，依民法不當得利規定，被告應返還無權占用土地及自追加起訴狀繕本送達之日起起回溯5 年尚未罹消滅時效部分之不當得利。又被告所占有土地坐落新北市○○區○○路，鄰淡水人文管理學院、竹圍國小自強分校、關渡國小、台北藝術大學、北台灣科學技術學院，距關渡捷運站亦僅數百公尺遠，步行約10分鐘，周邊環境交通及商業機能堪認完善，且係作為商用店面出租，按通常情形收益即較他種用途為高。故參酌土地法第97條第1項等規定，合理租金數額應以系爭土地每平方公尺5 萬5,00
0 元乘以年息10% 計算相當租金之不當得利為適當，即被告應返還如聲明數額所示之不當得利【計算式：186.73平方公尺（無權占有之面積）*55000（地價）*10%*5年=513萬5,07
5 元。又換算為每一個月之相當租金之不當得利即為8 萬5,
585 元（元以下4 捨5 入）】，至關於被告鄭美蘭與徐璐珊是否應依占用時期分別負其不當得利之責任，請鈞院依法處理（見本院101 年10月24日言詞辯論筆錄）。
三、聲明：
㈠、被告鄭美蘭應將坐落於北市○○區○○里○○段○○○○○段○000 地號上門牌號碼為新北市○○區○○路○○號1 樓左側通道及廣場式開放空間（即系爭頂蓋下方空間）上，如附圖（即新北市淡水地政事務所101 年4 月20日土地複丈成果圖）所示斜線部份（面積為186.73平方公尺）之建物拆除返還予全體所有人；
㈡、被告鄭美蘭、徐璐珊應給付原告513 萬5,075 元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告8萬5,585 元；
㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
伍、被告鄭美蘭則辯以：（以下為訴訟代理人黃德賢律師部分）
一、原告與被告之前手老莊公司有分管約定，由老莊公司專有系爭頂蓋下方空間及搭建房屋：
㈠、夢蝶大廈建物係於83年5 月間由建商老莊公司與地主等合建完成，彼時公寓大廈管理條例（84年6 月28日總統公布施行）尚未制定，故依第55條第2 項規定，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制，並得依內政部函釋就共同使用部分辦理測繪登記。而依當時原始登記簿謄本共同使用部分（俗稱大公）為：屋頂突出物、騎樓、樓梯間、電梯間、蓄水池、配電室、頂蓋共7 項在內，夢蝶大廈所有人共132 戶，起造人（地主與建商6 戶外），120 戶均出具交屋同意書，若含原土地所有人林姓地主持有多戶僅出具一份同意書以觀，已佔整個夢蝶大廈達100%之比例，其上載明夢蝶大廈共同使用部分權屬，僅包括屋頂突出物、騎樓樓梯間、電梯間、蓄水池、配電室等，但未含一樓之頂蓋開放空間共同使用部分，足見夢蝶大廈頂蓋之開放空間，並不包括在約定之共同使用部分，老莊公司進而將此一部分登記為該公司所有及使用其他開放空間部分並無不合。此觀夢蝶大廈住戶並授權原告管委會於87年1 月與老莊公司訂立協議契約書，其中第㈠項規定「有關本大廈壹樓頂蓋型開放空間共同使用部分（產權登記為甲方所有）（此部分之註記應係指自強路94號建物及兩側共同使用部分而言）經雙方喜悅同意協議由甲方（即承建商）代為處理；第㈡項規定，「本契約書成立後，有關本大廈壹樓頂蓋型開放空間共同使用部分，本大廈承住戶暨管理委員會皆不得再以任何理由請求建商提供場地使用，管理會不得再有任何主張或要求，各無異議」等情即明。
㈡、老莊公司於同年1 月13日將上開經測繪登記之不動產即門牌94號1 樓建物併同土地應有部分出售被告。觀原登記被告名下之土地應有部分為萬分之842 ，換算面積為449.78平方公尺（公設5341.81 平方公尺x842/10000），約136.06 坪 ，而一般住戶之應有部分換算坪數後為12.12 坪不等，與被告持有者相差甚遠亦得明證。被告因買賣關係取得系爭頂蓋下方空間不動產之合法產權，自亦有合法使用之權利。
㈢、此外，老莊公司因之前擁有系爭頂蓋下方空間不動產之所有權及使用權，並基於與原告夢蝶大廈管委會所訂之協議契約書約定，乃於86年間分別將房屋出租予宏碁電子書店，朝日牙醫診所、瑞士乾洗名店之「租賃契約權利」於被告買受之同時轉讓予被告承受，堪認上開共用部分經老莊公司與原告協議後已屬「約定專用」，故老莊公司取得產權後對外出租、出售被告，亦可認屬管理條例第9 條第2 項但書規定之適用範圍，被告購得產權，進而出租使用，即有合法權源甚明。而老莊公司與原告夢蝶大廈管委會之前揭協議契約書第㈠項約定，係原告與老莊公司針對自強路88之1 號建物相互協議之條件與被告鄭美蘭無關。茲被告所作所為均係合法買賣取得不動產所有權，並承受老莊公司與原告間之協議事項而來，被告顯係善意第三者，依土地法第43條規定，因信賴登記而取得上開約136.06坪土地權利，自應受保護。更何況被告自購得上開不動產後繼受老莊公司出租契約之承租人，亦按月繳交住戶管理費予原告，足見原告亦承認被告有權使用上開不動產及出租予第三人無疑。再觀之原告夢蝶大廈管理委員會於87年4 月24日經管理委員員全體決議，函文台北縣政府，請求主管單位基於社區居民居住之隱密性及安全性需要，准免予拆除社區開放空間及頂樓加蓋違建，依會議紀錄第六項討論事項第4 點第(1) 小點，可證原告對於開放空間由老莊公司登記使用乙節，完全知情並同意，老莊公司依「協議契約書」、「協議書」、「租賃契約書」辦理甚明。茲原告既與老莊公司有約定專有使用部分，顯有明示分管契約或默示約定使用之存在，自應受此分管契約之拘束。
㈣、至原告所稱於88年開始成立管委會並向主管機關報備乙節，惟原告既主張依公寓大廈管理條例成立屬非法人團體，具有當事人能力得為訂約主體，並非不得受區分所有權人授權與老莊公司訂立前開協議書，並據以依協議書第㈠項約定，收取老莊公司代為出租他人並交付之每月3 萬元租金，甚至於管委會成立後按月向使用頂蓋部分建物之承租戶收取管理費
二、原告是否可請求排除侵害:
㈠、按老莊公司因與原告訂立協議契約書第二條約定，由原告同意老莊公司將共同使用部分（即系爭頂蓋下方空間部分）產權登記為老莊公司，原告不得再有任何主張或要求，則被告向老莊公司購置後使用，即屬繼受約定專用並非無權占有，原告應受分管契約之拘束，自不得請求排除侵害。
㈡、臺灣士林地方法院檢察署就被告使用系爭頂蓋下方空間之建物是否無權占有，並涉犯竊佔罪嫌乙節為不起訴處分，復經臺灣高等法院檢察署駁回再議確定，本此即知系爭頂蓋下方空間既屬老莊公司與原告間之約定專用部分，由老莊公司登記產權後轉售被告並取得所有權，自不得再訴請排除侵害。
㈢、系爭頂蓋下方空間係原告於87年1 月間與老莊公司訂立協議契約書，約定將此一共同使用部分約定為老莊公司專有使用，自屬第2 項但書所規定之「另有約定」，原告自不得依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定，請求法院為必要之處置甚明。更況原告訴請排除侵害，其本於所有權之請求，屬區分所有人之權限，上開規定並不在管理權適用之列，原告請求排除侵害拆除系爭頂蓋下方空間之建物即無理由。
三、原告是否可請求不當得利:如前述被告使用系爭頂蓋下方空間之建物，係受讓自老莊公司與原告87年1 月訂立之協議契約書，及被告與老莊公司87年3 月2 日訂立之不動產協議契約書而來，非無法律上之原因而受利益，顯無任何不當得利。更況關於請求不當得利部分，原告既非共有人之一，且金錢債權債務關係亦非以原告為實體權利義務歸屬主體，不屬管理事項，自不得聲明由原告受領該金錢之給付，此部分之請求顯無理由，應予駁回。尤有進者，土地法第97條第1 項計算城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，本件系爭坐落之土地公告現值為每平方公尺5 萬5 千元，並非申報總價，且地理位置距離關渡捷運站，車程仍須約5分鐘，顯非位於工商繁榮地區，原告以公告現值乘以土地面積後按年息10%計算5 年之不當得利，亦與法律規定不符。
（以下為訴訟代理人黃世芳律師、黃雪鳳律師部分）
一、被告具有占有使用系爭頂蓋下方空間之合法權源，原告不得依民法第767 條及公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定，請求被告將系爭頂蓋下方空間之建物拆除返還予全體共有人：
㈠、被告向老莊公司買受其所有之94號1 樓建物及系爭頂蓋下方空間，基於所有權，自得占有使用：
夢蝶大廈係由地主及建商老莊公司共同出資合建，該大廈於83年間興建完成時，即由地主及建商老莊公司原始取得其所有權。又依地主及建商就夢蝶大廈除各自分得之6 戶外，其餘120 戶均予以出售，且於交屋時，點交予各住戶之共同使用部分，並未包括系爭頂蓋下方空間，此觀夢蝶大廈原始登記謄本及住戶交屋同意書就共同使用部分之記載即明。又依87年1 月間夢蝶大廈管理委員會與老莊公司所簽立之協議書之記載，足證系爭頂蓋下方空間確實歸屬老莊公司所有。再被告嗣於87年3 月2 日向老莊公司購買其所有之上開建物及系爭頂蓋下方空間，並由被告繼受老莊公司系爭頂蓋下方空間之所有權利義務。抑且，依證人黎楚芬及施泰平於刑事竊佔案偵查庭所為之證言，益證系爭頂蓋下方空間為老莊公司所有，而被告鄭美蘭自老莊公司受讓系爭頂蓋下方空間之所有權，繼受老莊公司於上開協議書之權利義務，自得使用系爭頂蓋下方空間。
㈡、退步言之，若認系爭頂蓋下方空間應屬夢蝶大廈之共同使用部分，惟原告業已同意約定由老莊公司專用，被告繼受老莊公司之權利義務，占有使用系爭開放空間，亦屬合法有據：查夢蝶大廈係於83年5 月31日興建完成並取得使用執照，核屬公寓大廈管理條例前已取得建造執照之公寓大廈，依84年所制定公布公寓大廈管理條例第43條規定，其約定專用部分不受同條例第7 條規定之限制。又觀諸83年間住戶之交屋同意書，老莊公司點交予住戶之共同使用部分係屋頂突出物、騎樓、樓梯間、電梯間、蓄水池、配電室及地下一樓停車位等項，顯未包括夢蝶大廈原始建築改良物登記簿上所載之「頂蓋」部分；依刑事案件不起訴處分書之記載，及夢蝶大廈系爭頂蓋下方空間自83年起即由老莊公司專用，迄至87年1月間，原告就該空間之使用收益再與老莊公司協商後，始另行簽立協議契約書，可知夢蝶大廈之承購戶與建商老莊公司雖未於交屋同意書上明文約定一樓頂蓋開放空間由老莊公司專用，惟依上開事證，已足證明渠等均已默示合意成立一樓頂蓋開放空間由老莊公司專用之分管契約。另夢蝶大廈1 樓頂蓋型開放空間，包括夢蝶大廈停車場出入口兩側即自強路88號及94號旁之開放空間，而原告與老莊公司之協議契約書，就分管契約僅協議變更自強路88號旁頂蓋開放空間之使用、收益，並未及於自強路94號旁之頂蓋開放空間，則系爭頂蓋下方空間，尚應屬老莊公司之約定專用部分，原告及夢蝶大廈之區分所有權人自仍應受該分管契約之拘束。抑且，依上開交屋同意書、原告與老莊公司87年1 月間所簽立之協議契約書、被告與老莊公司97年3 月2 日所簽立之○○○鎮○○路○○號不動產協議契約書」及85年至95年間原告先後向老莊公司及被告收取系爭頂蓋下方空間部分之管理費所開立之公共管理費用分擔繳款單等事證，可證原告確實明知系爭頂蓋下方空間係屬老莊公司之約定專用部分，及被告嗣因購買老莊公司所有之94號1 樓建物及系爭頂蓋下方空間，而承受前揭老莊公司與夢蝶大廈區分所有權人之分管契約及老莊公司與原告之協議契約書有關系爭頂蓋下方空間之權利義務。
二、原告不當得利之請求，顯無理由：原告管理委員會僅於形式上具有訴訟法之當事人能力，於實質上仍無實體法之權利能力，不得為法律關係之權利主體，自無主張實體法上權利之資格。惟原告僅為非法人團體，竟以系爭頂蓋下方空間之所有權人自居，追加主張實體法不當得利請求權，請求被告給付相當於土地租金之不當得利，是原告就其追加之訴顯然欠缺當事人適格，應以判決駁回之。況被告基於所有權及系爭頂蓋下方空間之分管協議，具有使用系爭頂蓋下方空間之法律上原因，是原告主張依不當得利請求權，請求被告就使用系爭頂蓋下方空間給付相當於租金之不當得利，於法亦有未洽。
三、再其次，原告請求返還相當於租金之不當得利513 萬5075元等金額，其計算基準顯有錯誤，亦不可採。蓋原告係以土地每平方公尺55,000元乘以年息10% ，作為相當於租金之不當得利之計算基準，惟原告逕以土地公告現值計算相當於不當得利之租金損失，顯與土地法規定不符。抑且，夢蝶大廈非位於工商繁榮之商業區，原告以年息10 %計算，亦屬過高。
四、聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；
㈡、如受不利判決，請准提供（現金或銀行可轉讓定期存單）擔保後，免為假執行。
陸、被告徐璐珊辯以：
一、被告就系爭頂蓋下方空間有所有權及使用權，非無權占有：
㈠、系爭頂蓋下方空間登記為夢蝶大廈之區分所有人共有，且夢蝶大廈之區分所有人於83年間同意由老莊建設股份有限公司與其嗣後之繼受人（被告鄭美蘭、徐璐珊）專用系爭頂蓋下方空間之約定（即分管契約）：系爭頂蓋下方空間為夢蝶大廈共有部分，即坐落新北市○○區○○段○○○○○號之一部分，係坐落同段606 號土地上，於83年5 月間由建商老莊公司與地主等合建完成，當時公寓大廈管理條例（84年6 月28日總統公布施行）尚未制定，故得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制，並得依內政部函釋就共同使用部分辦理測繪登記。依夢蝶大廈之原始登記簿謄本可知，共同使用部分（俗稱大公）為：屋頂突出物、騎樓、樓梯間、電梯間、蓄水池、配電室、頂蓋共7 項在內，即一樓頂蓋屬於共同使用部分。然本件夢蝶大廈不動產所有人共132戶，起造人（地主與建商各6 戶）外，買受登記之120 戶均於交屋時出具交屋同意書，若含原土地所有人林姓地主持有多戶僅出具一份同意書以觀，已佔整個夢蝶大廈達100%之比例，在交屋同意書上載明，夢蝶大廈共同使用部分交給買受住戶者，僅包括屋頂突出物、騎樓樓梯間、電梯間、蓄水池、配電室等，並未含一樓之頂蓋開放空間共同使用部分，可證全部區分所有權人均同意共同使用部分之頂蓋開放空間（即本案系爭自強路94號兩側頂蓋開放空間及88號兩側頂蓋開放空間）各住戶均不使用，而由老莊公司專用。本件系爭頂蓋下方空間，建商於建築夢蝶大廈完成後，基於與全體住戶之上述約定專用，便由老莊公司建築完成隔間，包括夢蝶大廈之頂樓12樓以上即13、14樓均是由老莊公司為住戶搭建，此可觀一樓頂蓋之外牆所使用之磁磚與主體建物相同，包括夢蝶大廈之頂樓12樓以上即13、14樓亦是與主體建物相同之磁磚，均為83年間由建商老莊公司一體成形，系爭頂蓋下方空間被告鄭美蘭並未加以建築，其中走廊通道係建管處於95年間拆除，被告徐璐珊更從未動過一磚一瓦，可證全體住戶有與老莊公司約定由老莊公司專用1 樓頂蓋，老莊公司及其繼受人有權使用系爭頂蓋下方空間。由刑事案件不起訴處分書，亦足見夢蝶大廈頂蓋之開放空間，並不包括在約定之共同使用部分。
㈡、老莊公司於登記94號建物共有部分（即新北市○○區○○段○○○○○號）之權利範圍，換算之坪數，即是依「主建物計算應分得之坪數」加「購買一個車位之坪數」，加計「約定專用系爭自強路94號兩側頂蓋開放空間坪數」，換言之，將「約定專用系爭自強路94號頂蓋開放空間之坪數」登記於共有部分的坪數內。有購買車位之住戶於約定停車位時，至今均以一個車位約定位置所在，被告共有部分的產權登記權利範圍為萬分之842 ，如若換算為車位，至少應高達12個車位，然事實上被告僅分配到一個車位，足證全體區分所有權人均約定系爭頂蓋下方空間由老莊公司專用。
㈢、再老莊公司與原告於87年1 月訂立夢蝶大廈協議契約書第一條第㈠項、第㈡項約定，與當時有效之法律規定及內政部、台北市政府地政處函等行政命令並無違背，足見老莊公司於登記共有部分之權利範圍時，確實已將約定專用系爭自強路94號頂蓋開放空間之坪數登記於共有部分的坪數內，原告並同意老莊公司及其繼受人使用此系爭頂蓋下方空間。至於依公寓大廈管理條例第3 條第9 項、第26條第1 項規定，成立管理委員會後才向主管機關報備，即報備程序並非管理委員會成立要件，因此夢蝶大廈第1 屆管理委員會成立後，即便尚未依同條例第26條規定向主管機關登記報備，其於87年1月與老莊公司簽定「夢蝶大廈承建商管委會協議契約書」，應屬有效，且非原告所主張無權代理云云。
㈣、退步言之，夢蝶大廈區分所有人間與老莊建設股份有限公司及其繼受人被告鄭美蘭、徐璐珊就系爭頂蓋下方空間有默示之分管契約（約定專用）：夢蝶大廈系爭頂蓋下方空間位於一樓大門口入口左側緊鄰警衛室旁，且於83年間已將產權移轉登記為老莊公司，完成物權轉讓登記行為，且依通常情形，自83年交屋時起，區分所權人進出大門時，明顯可得而知係由老莊公司專用。至87年1 月間，老莊公司與原告就1 樓頂蓋下方空間再次協商確認由老莊公司使用，並簽定協議契約書，且仍有繼續約定專用之事實，自87年3 月間移轉與另被告鄭美蘭後，迄至96年間均由被告鄭美蘭專用（96年起原告提起竊佔告訴，被告鄭美蘭獲不起訴處分），此專用之事實乃夢蝶大廈區分所有權人長達13年來均明知或可得而知之事實。又94號1 樓房屋（包括主建物及共有部分）及其坐落土地，既係被告鄭美蘭於87年2 月13日自老莊公司購買而登記取得，並於87年3 月2 日間與老莊公司簽定○○○鎮○○路○○號不動產協議契約書」，繼受老莊公司與夢蝶大廈區分所有權人之分管契約，有專用系爭頂蓋開放空間之權利，並繼續使用上開頂蓋空間，被告鄭美蘭就係爭頂蓋下方空間購買後，承接原老莊公司之房客宏碁電子書店、朝日牙醫診所、瑞士乾洗名店，其中朝日牙醫診所所在位置即頂蓋開放空間，均有繳交租金給原告管委會至95年10月間，因管委會對被告鄭美蘭提起刑事竊佔告訴而不敢收管理費而停止收頂蓋部分之管理費。再老莊公司專用系爭頂蓋下方空間之權利，由被告鄭美蘭繼受後，轉讓予被告徐璐珊，故被告徐璐珊有權專用系爭下方開放空間。另原告夢蝶大廈管理委員會曾於87年4 月24日經管理委員全體決議，函文台北縣政府，請求主管單位基於社區居民居住之隱密性及安全性需要，准免予拆除社區開放空間及頂樓加蓋違建，依會議紀錄第六項討論事項第4 點第(1) 小點，可證原告對於開放空間由老莊公司登記使用乙節，完全知情，故原告夢蝶大廈管委會與老莊公司所簽立「協議契約書」及老莊公司有權分別出租予宏碁電子書店、朝日牙醫診所、瑞士乾洗名店，並代夢蝶大廈管委會收取統一超商之租金每月3 萬元，轉交管委會等情，亦屬知情並同意老莊公司依「協議契約書」、「協議書」、「租賃契約書」辦理甚明。夢蝶大樓1 樓頂蓋、13、14樓加蓋均為老莊公司所建築，關於1 樓之頂蓋已由建管處認定屬開放空間違章建築，列為一般性案件即俗稱之緩拆，如若本案系爭頂蓋遭拆除，獨留13、14樓之違章加蓋，除可見原告管委會處理不公之態度外，則整棟大樓將因承載將發生支撐力不足陷於倒塌之危險。
二、原告是否有權請求不當得利：被告徐璐珊使用系爭下方空間之建物，係受讓自老莊公司與原告87年1 月訂立之協議契約書、被告鄭美蘭與老莊公司87年3 月2 日訂立之不動產協議契約書、被告鄭美蘭與徐璐珊於99年5 月11日間與簽定協議契約書而來，非無法律上之原因而受利益，顯無任何不當得利。況追加被告買受之時間係於99年間，何來請求追加被告返還99年前之不當得利。另原告管委會非土地共有人之一，金錢債權債務關係顯非以原告為實體權利義務歸屬主體，且此非屬公寓大廈之管理事項，原告自不得聲明由原告受領該金錢之給付，故原告此部分之請求顯無理由，應予駁回。
三、退步言之，原告請求返還相當於租金之不當得利513 萬5,07
5 元等金額，其計算基準顯有錯誤：原告係以土地每平方公尺55,000元乘以年息10% ，作為相當於租金之不當得利之計算基準，惟原告逕以土地公告現值計算相當於不當得利之租金損失，顯與土地法規定不符。再夢蝶大廈非位於工商繁榮區域，原告以年息10% 計算，顯屬過高。況被告徐璐珊買受時間係於99年間，何來請求被告返還99年間前之不當得利。
四、聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；
㈡、如受不利判決，請准提供擔保後，免為假執行。
柒、兩造不爭執之事項：
一、原告所管理之夢蝶大廈乃坐落在新北市○○區○○里○○段○○○○○段000 地號（重測後為新北市○○區○○段○○○○號）土地上，由地主與建商老莊公司合建、於83年5 月31日建築完成之地上12層、地下2 層共計132 戶之大樓；
二、依夢蝶大廈原始設計圖說，該大廈1 樓左、右兩側門牌號碼新北市○○區○○路○○號1 樓、88-1號1 樓建物旁均有頂蓋設計、下方為開放空間（94號1 樓建物旁之頂蓋下方空間即系爭頂蓋下方空間）；建商老莊公司於大樓建築完成後，將
1 樓頂蓋下方空間隔間成為建物；
三、原告管理委員會之管理組織，經新北市淡水區公所於88年5月8 日核發報備證明；
四、被告鄭美蘭於87年2 月13日以買賣為登記原因，自前手老莊公司處移轉成為94號1 樓建物之所有權人；
五、被告徐璐珊於99年5 月31日以買賣為登記原因，自前手被告鄭美蘭處受移轉成為94號1 樓建物之所有權人；
六、系爭頂蓋下方空間已完成隔間之建物，占有前述119 地號（重測後為606 地號）土地之面積共計186.73平方公尺；
七、原告前任法定代理人以被告鄭美蘭竊占系爭頂蓋下方空間等為由，對被告鄭美蘭提起竊占告訴之刑事案件，經臺灣士林地方法院檢察署96年度偵緝字第879 號為不起訴處分、臺灣高等法院檢察署97年度上聲議字第1266號駁回再議確定；
八、上情並有：前述119 地號土地及94號1 樓、88-1號1 樓建物之登記謄本暨異動索引、夢蝶大廈之使用執照、原始設計圖說、原告之報備證明、臺灣士林地方法院檢察署96年度偵緝字第879 號及臺灣高等法院檢察署97年度上聲議字第1266號處分書等件（見士調字卷第11、22至25、55至57頁，重訴字卷㈠第13至16、25至28、129 至138 頁），及本院101 年4月20日勘驗筆錄及相片、新北市淡水地政事務所101 年5 月28日函檢送之土地複丈成果圖（見重訴字卷㈡第65至69、77至80、108 至109 頁）附卷可稽。
捌、兩造之爭點：
一、原告得否以被告無權占用系爭頂蓋下方空間，而依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項、民法第767 條、第821 條規定，請求被告鄭美蘭將系爭頂蓋下方空間上之已完成隔間之建物拆除返還予全體所有人？
二、原告得否向被告鄭美蘭、徐璐珊請求占用系爭頂蓋下方空間之不當得利？
玖、得心證之理由：
一、被告並非無權占用系爭頂蓋下方空間，原告不得依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項、民法第767 條、第821 條規定，請求被告鄭美蘭將系爭頂蓋下方空間上之已完成隔間之建物拆除返還予全體所有人：
㈠、按住戶對於共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項分別定有明文。次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號判決意旨參照）。倘公寓大廈住戶基於分管契約而就共用部分為專用，即屬對於共用部分有占有使用之正當權源，屬公寓大廈管理條例第9 條第
2 項但書所謂另有約定之情形，公寓大廈之管理委員會無從依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項規定訴請法院為必要之處置：
１、查依夢蝶大廈之原始登記簿謄本，該大廈之共同使用部分（俗稱大公）（登記為新北市○○區○○段○○○○○號），包括：屋頂突出物、騎樓、樓梯間、電梯間、蓄水池、配電室、頂蓋共7 項（見重訴字卷㈠第45頁），本件系爭頂蓋下方空間屬大廈全體區分所有人共有之共用部分，核屬明確。至被告雖均以：伊就共有部分（即上述2105建號）產權登記權利範圍為萬分之842 ，較一般住戶之權利範圍大許多，係因將系爭頂蓋下方空間之屬於被告所有之產權登記在共有部分；被告基於土地法第43條規定信賴土地登記，應受保護；及夢蝶大廈管理委員會於87年1 月份與老莊公司所簽訂「協議契約書」之第㈠項明載「有關本大廈壹樓頂蓋型開放空間共同使用部分『（產權登記為甲方《即老莊公司》所有）』經雙方喜悅同意協議由甲方（即承建商）代為處理... 」等語為據，主張就系爭頂蓋下方空間有「所有權」云云，惟查：⑴按所謂共有物之應有部分係止共有人對共有物所有權之比例，應有部分是抽象存在，而非具體於共有物量上之劃分，是共有人不得僅因其應有部分之比例較高，即主張共有物之特定部分為專有或得排他專用；⑵又被告所有94號1 樓建物及基地之登記謄本上，均無關於系爭頂蓋下方空間所有權之記載，自無被告所謂依土地法第43條規定因信賴所有權登記而應受保護之情事；⑶再被告所提出所謂夢蝶大廈管理委員會於87年1 月份與老莊公司所簽訂「協議契約書」，雖有「壹樓頂蓋型開放空間共同使用部分『（產權登記為甲方《即老莊公司》所有）」之記載（見重訴字卷㈠第52頁），然按公寓大廈管理條例第3 條第9 項規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶為管理委員成組成之管理組織，依同條例第
26 條 第1 項規定，成立管理委員會應向主管機關報備，而原告管理委員會於88年5 月8 日始向主管機關取得報備證明，業如前述，則如欲主張於報備前即已成立管理委員會並有效運作，仍應就業經區分所有權人會議合法決議成立管理委員會並獲具體授權之事實為舉證，惟被告就此並未舉證以實其說，尚難認上開87年1 月份「協議契約書」係受夢蝶大廈全體區分所有權人合法授權之管理委員會與被告鄭美蘭之前手老莊公司所簽立，尚無法律上拘束力，更況該「協議契約書」記載1 樓頂蓋空間之產權登記為老莊公司，亦與前述所有權登記資料不符；⑷稽上，被告主張就系爭頂蓋下方空間有「所有權」云云，並無足採，該空間屬大廈全體區分所有人共有之共用部分，委無疑義。
２、次查如前述夢蝶大廈於83年5 月31日即84年6 月28日公寓大廈管理條例修正公布前即建築完成、取得使用執照，按公寓大廈管理條例55但書規定，得不受同條例第7 條各款不得為約定專用部分之限制，是雖屬該大廈之共用部分，仍得經區分所有權人間合意成立分管契約，而約定專用。查本件夢蝶大廈共132 戶，除起造人（地主與建商各6 戶）外，買受登記之120 戶均於交屋時出具交屋同意書，載明夢蝶大廈共用部分交予買受住戶者，僅包括屋頂突出物、騎樓、樓梯間、電梯間、蓄水池、配電室等，而未包含1 樓頂蓋空間部分乙情，有兩造不爭執真正之交屋同意書共120 份可稽（見刑事案件偵查卷外放證物），足證老莊公司與各承購戶就1 樓頂蓋下方空間確有約定由1 樓住戶專用，而排除在點交予各承購戶之共用部分之外；此情由老莊公司於大樓建築完成後將
1 樓頂蓋下方空間隔間成為建物專用，乃區分所有權人進出大門時均明顯可知之事項，而自夢蝶大廈於83年間建築完成後迄原告舉被告鄭美蘭遭新北市政府行政裁罰之處分函（見士調字卷第29至37頁），主張原告至少於94年間即向被告鄭美蘭主張返還系爭頂蓋下方空間之期間，未見有區分所有權人就94號1 樓專用系爭頂蓋下方空間爭執之具體證據，遑論尚有前述未受區分所有權人合法授權之管理委員會出面與老莊公司簽訂「協議契約書」之事，亦可佐憑；稽上，系爭頂蓋下方空間，確有約定由該大廈94號1 樓建物所有權人專用之事實，洵堪認定。
３、再查被告鄭美蘭於87年2 月13日自老莊公司購買而登記取得94號1 樓建物之所有權，其等並於87年3 月2 日簽立○○○鎮○○路○○號不動產協議契約書」，載明被告鄭美蘭繼受老莊公司與夢蝶大廈區分所有權人就系爭頂蓋下方空間之分管契約，又被告徐璐珊於99年5 月31日自被告鄭美蘭購買而登記取得94號1 樓建物之所有權，其等亦於99年5 月11日簽立○○○鎮○○路○○號不動產協議契約書」，載明被告徐璐珊繼受上述分管契約之權利等情，有被告提出之87年3 月2 日及99年5 月11日不動產協議契約書（見重訴字卷㈠第86、22
5 頁）在卷可考，是被告鄭美蘭、徐璐珊於為94號1 樓建物所有權人期間，基於該分管契約，自有占有、使用已約定專用之系爭頂蓋下方空間之正當權源，而非無權占用。
４、至原告所舉前述新北市政府行政裁罰之處分函（見士調字卷第29至37頁），雖顯示主管機關因系爭頂蓋下方空間未經核准即隔間使用而對1 樓所有人處以罰鍰，惟乃屬被告是否違反行政法令之問題，要與被告在私法上有無占用系爭頂蓋下方空間之權源之問題無涉，併為敘明。
５、準此，被告占有使用系爭頂蓋下方空間係基於分管契約，屬公寓大廈管理條例第9 條第2 項但書另有約定之情形。從而，原告主張依同條第4 條規定，訴請被告鄭美蘭將系爭頂蓋下方空間上，如附圖所示斜線部份之建物拆除返還予全體所有人，為無理由。
㈡、復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、第821 條固有明文。惟查，原告係依公寓大廈管理條例設置之管理組織，非區分所有權人，且被告占用系爭頂蓋下方空間，並非無權占有，業經前述認定。從而，原告主張依民法第767 條、第821 條規定，訴請被告鄭美蘭將系爭頂蓋下方空間上，如附圖所示斜線部份之建物拆除返還予全體所有人，亦無理由。
二、原告不得向被告鄭美蘭、徐璐珊請求占用系爭頂蓋下方空間之不當得利：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條固有明文。惟查，本件被告鄭美蘭、徐璐珊占用系爭頂蓋下方空間，乃基於與區分所有權人間約定專用之分管契約，並非無權占有，業經前述認定在案，則原告主張被告占有系爭土地及建物係無法律上之原因而受利益，請求被告鄭美蘭、徐璐珊返還所受相當於租金之不當得利，自無理由。
三、從而，原告主張依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項、民法第767 條、第821 條規定，訴請被告鄭美蘭將系爭頂蓋下方空間上，如附圖所示斜線部份之建物拆除返還予全體所有人，及主張依民法第179 條規定，訴請被告鄭美蘭、徐璐珊給付原告513 萬5,075 元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止按月給付8 萬5,585 元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
書記官 江俐陵