臺灣士林地方法院民事判決 99年度重訴字第322號原 告 黃子愛訴訟代理人 黃元龍律師被 告 黃秋來訴訟代理人 黃小舫律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國100 年4 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國99年1 月7 日向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段772 、806 、807 地號土地（下稱系爭土地），雙方簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），系爭契約第4 條、第10條約定被告就系爭土地如有他人主張權益或設定他項權利、借貸、界址糾葛或占有關係時，除契約另有訂定外，被告應於原告通知之日起15日內速予清理，否則以違約論。被告如有違約，經定期催告履約，逾期不履行時，原告得解除契約，被告應將所收之款項加倍返還原告。原告於簽約後，已給付被告買賣價金新臺幣（以下同）2,725 萬8,688 元。惟因系爭土地上有他人建屋，原告乃寄發存證信函，要求排除。詎被告未予置理，且竟又將系爭土地信託登記予金融機構，並設定2 億2,440 萬元之抵押權，而明顯違約，原告就此已以起訴狀為解除契約之意思表示，故提起本訴，依系爭契約第10條關於「乙方（即被告）違反本契約時…經甲方（即原告）定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為賠償」之約定，請求被告返還原告已付之價金2,72 5萬8,688 元（加倍部分則予保留），並聲明：
㈠被告應給付原告2,725 萬8,688 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢請准原告提供臺灣土地銀行可轉讓定期存款存單為擔保，宣告假執行。
二、被告則以：本件土地買賣，依系爭契約第3 條約定，於土地增值稅單核發後，原告應於地政士通知5 日內至地政士處支付被告5,000 萬元，並開立與尾款1 億6,100 萬元同額之商業本票交予被告委託之地政士收執，作為尾款支付之擔保，惟原告為依約給付及交付，被告乃於99年4 月16日寄發存證信函催告原告於3 日內履行，並表示如逾期不為履行，即以同函解除契約。該存證信函送達原告後，原告未依限履行，故系爭契約已經解除，原告無從再解除系爭契約，亦不得以被告違約為由，請求被告返還已付價金。且原告向被告購買系爭土地時，因被告已申請取得建築執照委託營造公司在土地上興建建物，故將系爭土地及建築（執照）一併出售予原告，營造費雙方約定視進度依原工程合約由原告另行支付，原告不得請求排除建物等語置辯，故聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡負擔訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其於99年1 月7 日向被告購買系爭土地，雙方簽訂
系爭契約，且原告已給付被告買賣價金2,725 萬8,688 元等情，業據其提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第9 頁至第14頁），被告就此亦不爭執，堪信為真實。
㈡原告另主張：系爭土地上有他人建屋，其曾寄發存證信函，
要求排除，但被告未予置理，且將系爭土地信託登記予金融機構，另設定2 億2,440 萬元之抵押權，經其以起訴狀為解除契約之意思表示而解除系爭契約，契約解除後其得依約請求被告返還已付價金等語。被告就此則辯稱：系爭契約被告已先於原告解除等語。故本件首應釐清者，厥為原告以起訴狀表示解除系爭契約前，被告是否已經先合法解除系爭契約？經查：
１被告曾於原告表示解除系爭契約前，向原告表示解除系爭契約：
⒈原告以本件起訴狀為解除系爭契約之意思表示，該起訴
狀於99年8 月11日送達被告，有起訴狀及送達證書在卷可稽（見本院卷第8 頁、第28頁），先予敘明。
⒉上開起訴狀送達被告前，被告曾於99年4 月16日寄發存
證信函予原告，內容略謂：原告未依系爭契約第3 條約定，於土地增值稅單核發後，經地政士通知5 日內至地政士處支付5,000 萬元，並開立與尾款1 億6,100 萬元同額之商業本票交予被告委託之地政士收執，作為尾款支付之擔保。原告僅繳納1,725 萬8,688 元，尚欠3,27
4 萬1,312 元拒不繳納，亦拒不交付尾款本票…故催請原告3 日內支付上開積欠之金額及交付尾款本票予地政士，逾期或不理即併以該函解除系爭契約，不另去函等語，此有被告提出之存證信函影本在卷可證（見本院卷第44頁至第46頁），可以認定。
⒊上開存證信函已於99年4 月20日到達原告，有被告提出
之掛號郵件收件回執影本附卷為證（見本院卷第47頁）。據此，足認被告確曾於原告表示解除契約前，先對原告為解除契約之意思表示。
２系爭契約已經被告於99年4 月24日合法解除：
⒈查系爭契約第3 條約定：「土地增值稅單及契稅單核
發並領訖後，由地政士通知雙方於五日內（原則上約99年2 月10日）至地政士處各自完納應付稅款時，甲方支付伍仟萬元整給乙方，且甲方應開立與尾款同額之商業本票一張交付乙方所託地政士收執，作為尾款給付之擔保，甲方所託政士始得辦理產權移轉登手續…」等語，此見系爭契約甚明（見本院卷第10頁）。據此約定，原告應於土地增值稅單核發並領訖經地政士通知被告於5日內至地政士處完納應付土地增值稅款時，支付5,000萬元予被告，並交付與尾款同額之商業本票予地政士作為尾款之擔保。
⒉系爭土地買賣之土地增值稅單，已於99年2 月1 日左右
核發，而被告已於99年3 月4 日將土地增值稅款暨逾期須罰之滯納金匯予系爭契約第3 條所指之地政士蔡錦珠等情，此有被告提出之土地增值稅繳款書影本附卷可證（見本院卷第71頁、第72頁），並經證人蔡錦珠於本院審理時證稱：繳納期間99年2 月1 日至99年3 月2 日逾期須罰滯納金之稅單大概2 月1 日左就可以拿到，稅單通知下來，伊通知被告來繳稅，同時通知原告來繳第3期款，伊有把稅單拿出來，原告也有開票，但是沒兌現，被告一直在等原告，所以沒有立刻匯土地增值稅款，是後來3 月4 日才匯款給我，土地增值稅連滯納金都匯進來等語屬實（見本院卷第139 頁）。
⒊依照上開約定，被告既已於99年3 月4 日將土地增值稅
款及滯納金匯款予雙方指定之地政士，原告即應依約給付被告買賣價款5,000 萬元，並簽發與尾款同額之商業本票交地政士蔡錦珠收執作為尾款給付之擔保。然被告抗辯：原告僅給付其中繳納1,725 萬8,688 元，且未簽發與尾款同額之商業本票等情，為原告所不否認，且經證人蔡錦珠證稱：原告有開票出來…票沒兌現，伊有聽原告說要換票，錢一直沒進來，被告一直在等原告…所以一直沒有匯增值稅給伊，後來到3 月4 日才匯款…依照約定原告應該簽發交付之商業本票，他不開，他說他不買等語（見本院卷第139 頁反面、第140 頁正面），堪認原告並未依系爭契約第3 條之約定履行。
⒋按契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行
時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示（最高法院87年度台上字第564 號判決亦同此見解）。本件兩造系爭契約第10條約定「…甲方（即原告）違反契約約定時…如經乙方（即被告）通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約」，此見系爭契約即明（見本院卷第13頁）。原告未依系爭契約第3 條之約定履行，已如前述。被告就此於99年4 月16日寄發存證信函催告原告應於3 日內履行，並表示如未依限履行，即解除契約，原告已於99年4月20日收受被告寄發之上開存證信函，亦詳述如前，則依照上開說明，兩造契約應已於99年4 月24日經被告合法解除。
⒌原告雖主張：系爭契約約定之買賣價金2 億2,100 萬元
係包括系爭土地與建造執照及地上未完工建物，因建物尚在建造中，應辦理起造人變更並依建造完成之比率加計路段調整率、起造人持分面積核計契價，據以課徵契稅，建築執照變更起造人僅須填表格向建管主管機關申辦許可，故被告於原告給付第2 期款時，即應提出建造執照等文件開始辦理移轉更名手續，並就建物當時情況備齊資料申領契稅之核發，而依系爭契約第3 條約定契稅單核發並經領訖後，由地政士通知雙方於5 日內至地政士處完納契約時，原告始有支付5,000 萬元價金及交付商業本票之義務，此約定是指房子之移轉，建築執照要先辦理移轉，當時雖無契稅單，但所指契稅單，是辦理建物移轉更名之手續費，因對方拒絕辦理建物更名移轉，不為建物移轉更名之準備行為，原告尚無支付5,
000 萬元價金及交付商業本票之義務云云。然觀諸系爭契約第1 條關於不動產標示之記載，其中建物標示部分為空白（見本院卷第9 頁），參酌證人蔡錦珠證稱：原告與被告除買賣3 筆土地外，還有建築執照部分，但這部分他們說要自己處理，沒有在這份契約內，系爭契約僅約定土地部分，建築執照部分伊沒有參與，因為系爭契約是制式的契約，當時沒有把契稅的部分刪掉，本件合約的標示部分沒有建物，只有土地，所以不用刪等語（見本院卷第138 頁反面、第139 頁正面、第140 頁反面）。可知系爭契約所欲規範者，僅為兩造間就系爭土地之買賣，有關系爭土地上正在營造之建物，兩造係約定在系爭契約外另行處理，故系爭契約有關「契稅單」之記載，應無規範兩造就地上物買賣之效力。原告主張契約上契稅單係指辦理建物移轉更名之手續費，進而主張被告須先有建物移轉更名之準備行為，其始有支付5,
000 萬元價金及交付商業本票之義務云云，並非可採。⒍原告雖又主張：被告未依約完成繳納稅款，且地上物及
其建造執照之他項權利未予排除，另亦拒絕辦理建築執照之移轉更名及結算工程款，原告得行使同時履行抗辯權及不安抗辯權，拒絕支付價額云云，然查：
①雙務契約之當事人行使同時履行抗辯權或不安抗辯權，須具備民法第264 條或第265 條所定要件而後可。
亦即行使同時履行抗辯權，須以雙務契約之他方未為對待給付，且自己並無先為給付之義務為限。另行使不安抗辯權，則須以他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞者，始足當之，而查：
⑴本件依系爭契約第3 條約定，原告於94年3 月4
日即有支付5,000 萬元價金及交付商業本票之義務。觀諸系爭契約及雙方另行簽訂之買賣同意書，均未約定被告須先或同時就建物為移轉更名及結算工程款，原告始m 始須為上開支付及交付義務。依照上開說明，原告並不得以被告未就建物為移轉更名及結算工程款為由，為同時履行抗辯。
⑵原告主張被告應排除地上物及其建造執照之他項權
利之義務，縱認存在，依系爭契約第4 條約定（見本院卷第11頁），被告係應於原告通知日起15日內速予清理。就此原告於99年4 月26日寄發存證信函要求被告排除，此有原告提出之存證信函影本附卷可查（見本院卷第15頁至第19頁），顯見原告給付5,000 萬元價金及交付商業本票之義務，無論如何必先於未必存在之被告排除地上物及其建造執照之他項權利之義務。依照上開說明，原告亦無從行使同時履行抗辯權。
⑶原告並未主張或舉證被告於訂約後財產顯形減少，
有難為對待給付之虞，原告亦不得行使不安抗辯權。
②況依系爭契約第3 條約定，被告至地政士處完納土
地增值稅款項時，原告即有支付被告5,000 萬元及交付與尾款同額商業本票予地政士之義務，而被告已於99年3 月4 日將土地增值稅款項匯予地政士蔡錦珠，原告自更不得以被告未完納稅款為由，為同時履行或不安抗辯。
③兩造簽訂系爭契約外，亦另簽立買賣同意書，就系爭
土地上之正在營造之建物進行買賣，此見上開同意書記載：雙方同意…賣賣以下土地…台北市○○區○○段五小段772 、806 、807 地號，建照號碼：北市（77）建字第0597號，不包含營造費用，其費用另行支付等語即明（見本院卷第58頁）。則系爭土地上之地上物顯亦屬雙方之買賣標的物，僅另約處理而已，原告就系爭土地之買賣，又要求被告排除地上物，顯與誠信原則有違，是原告於被告99年4 月24日解除系爭契約前，仍應受上開買賣同意書之拘束，不得以被告未排除系爭土地上之地上物為由，主張同時履行或不安抗辯。
④兩造就系爭土地買賣，並就其上正在營造之建物買賣
，被告為出賣人，就建物買賣應負之給付義務主要為起造人變更，似難謂有他項權利排除問題。原告亦不得以被告未排除系爭土地地上物之他項權利未經排除為由，主張同時履行或不安抗辯權，拒絕支付價款。
３綜上，本件原告於99年8 月11日表示解除系爭契約前，被告已先於99年4 月24日先合法解除系爭契約，堪予認定。
㈢系爭契約既先經被告於99年4 月24日合法解除，解除後原告
無從再於99年4 月26日定期催告被告履約，更無從於99年8月11日以被告違約為由，就已經解除之契約再行解除。職是，原告尚不得援引系爭契約第10條有關「乙方（即被告）違反本契約時…經甲方（即原告）定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為賠償」之約定，請求被告返還因系爭土地買賣已支付之款項2,725 萬8,688 元及遲延利息。
四、綜上所述，原告依系爭契約第10條之約定，請求被告給付2,725 萬8,688 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 3 日
民事第二庭 法 官 周群翔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 3 日
書記官 游育慈