臺灣士林地方法院民事判決 99年度重訴字第37號原 告 游輝祺訴訟代理人 邱南嫣律師
陳國雄律師複 代理人 林秀麗被 告 吳桂華訴訟代理人 簡嘉宏律師被 告 王鈞訴訟代理人 陳淑芬律師被 告 潤鑫建設股份有限公司法定代理人 王李蓮溪上列2人共同訴訟代理人 蔡文燦律師上列3人共同訴訟代理人 陳佳瑤律師複 代理人 李育敏律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國100 年9 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
255 條第1 項第2 款、第3款及第4 款定有明文。經查：
壹、本件原告原起訴聲明為：「被告王鈞、吳桂華應於原告給付新臺幣（下同）1 億0,740 萬元之同時，分別將臺北市○○區○○段一小段315 、318 、320-1 、328 地號土地（下稱系爭土地）移轉登記予原告所有。被告王鈞應將臺北市政府工務局94建字第0488號建造執照起造人名義由王鈞變更為原告。」（見本院卷㈠第5 頁），嗣於訴狀送達後，原告於民國99年3 月18日以更正訴之聲明暨準備書狀變更聲明為：「被告王鈞、吳桂華應於原告給付3 億6,000 萬元之同時，分別將系爭土地移轉登記並點交予原告所有。」（見本院卷㈠第73頁）；復於99年4 月13日以聲請變更訴之聲明、調查證據暨答辯狀變更聲明為：「被告王鈞、吳桂華應於原告給付3 億5,800 萬元之同時，分別將系爭土地移轉登記並點交予原告所有。」（見本院卷㈠第82頁），原告前開所為訴之變更，核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，合於前揭民事訴訟法第255 條第1項第3 款之規定，應予准許。
貳、嗣原告因被告王鈞及吳桂華於本件訴訟繫屬後之99年4 月26日將系爭土地移轉登記至潤鑫建設股份有限公司（下稱潤鑫公司）名下，而於99年8 月5 日具狀追加潤鑫公司為被告，並將變更訴之聲明為：「確認被告潤鑫公司與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地，於99年4 月20日所為之買賣契約關係及99年4 月26日所為之所有權移轉登記行為均不存在。被告潤鑫公司應將系爭土地於99年4 月26日經臺北市士林地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並分別回復登記為被告王鈞、吳桂華所有。被告王鈞、吳桂華應於原告給付1 億4,595 萬0, 300元之同時，分別將系爭土地移轉登記並點交予原告所有。」（見本院卷㈠第182、183 頁），是原告前開所為訴之變更及追加，核屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，合於首揭民事訴訟法第25
5 條第1 項第4 款之規定，亦應准許。
叁、原告復於100 年7 月25日以更正訴之聲明狀變更聲明為：「
確認被告潤鑫公司與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地，於99年4 月20日所為之買賣契約關係及99年4 月26日所為之所有權移轉登記行為均不存在。被告潤鑫公司應將系爭土地於99年4 月26日經臺北市士林地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並分別回復登記為被告王鈞、吳桂華所有。被告王鈞、吳桂華應於原告給付2 億4,
789 萬0,125 元之同時，分別將系爭土地移轉登記並點交予原告所有。」（見本院卷㈢第203 、204 頁），核屬擴張或減縮應受判決事項之聲請，合於前揭民事訴訟法第255 條第1項第3 款規定，併予准許。
乙、實體方面：
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告王鈞、吳桂華就系爭土地成立買賣契約：
系爭臺北市○○區○○段一小段315 、318 地號土地為被告王鈞所有，另系爭同小段320-1 、328 地號土地為被告吳桂華所有，系爭4 筆土地並由被告王鈞以起造人身分向臺北市政府工務局領得94建字第0488號建造執照，97年9 月5 日經訴外人即代書林懇伶居中引薦，被告王鈞以兼被告吳桂華代理人之姿，與原告就系爭土地之買賣事宜為研商，雙方合意簽署「訂金收據（斡旋金）」（下稱系爭訂金收據），議定由原告以總價3 億6,000 萬元向被告王鈞、吳桂華承買系爭土地（併含就系爭土地所申領之建照、已支付之所有相關費用與坐落其上之已登記與未登記建物等權利），原告當日並簽發以被告王鈞為受款人、面額200 萬元之斡旋金支票（下稱為系爭支票），交由訴外人林懇伶代收保管。依系爭訂金收據約定，買賣雙方應於97年9 月25日確認：一、核有賣方名義買賣價款七成總額之金融機構授信允准；二、買賣價款三成總額之反擔保設定，以及起造、承造、監造人名義變更或拋棄；三、增值稅負擔；四、服務費負擔等事項，且依系爭訂金收據備註⒈約定，賣方如就反設定及承造、起造、監造之名義變更或拋棄事項完成後，斡旋金即轉為訂金之一部分，由介紹人即訴外人林懇伶交予被告王鈞收執兌現。至97年9 月8 日，被告王鈞省卻上開事項之確認程序，於原告尚未與銀行確認貸款七成事項之情形下，即向訴外人林懇伶請求交付而取得系爭支票，可知被告王鈞及吳桂華已然放棄或省卻原定確認事項權利之行使，其逕請求交付系爭支票之行為，即生將斡旋金200 萬元轉作買賣契約訂金之效力，故依民法第24 8條之規定，自97年9 月8 日起原告與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地之買賣契約推定已成立，此外，系爭訂金收據已載明買受人、買賣標的物及總價金等事項，買賣雙方對於買賣必要之點意思表示一致，益證雙方間就系爭土地之買賣契約有效成立，至於其他非必要之點如付款方式、過戶程序、稅金負擔等，雙方既無特別約定，依法律規定為之即可。
㈡被告王鈞及吳桂華有交付並使原告取得土地所有權之義務：
系爭訂金收據中所指之確認事項，其性質屬尚待日後予以處理之契約非必要事項，系爭訂金收據簽署完成後，遭逢未預期之全球金融風暴漫襲，各家金融機構核貸條件與額度皆轉趨緊縮，而各金融機構均認為本件土地買賣價格遠高於市場行情，原告為此輾轉奔走多家往來行庫，終取得安泰商業銀行之授信通知，經訴外人林懇伶邀約，原告於98年11月26日再與被告王鈞及訴外人林懇伶會晤，席間原告出示安泰商業銀行授信通知書（貸款戶：原告擔任總經理之鈺璽建設公司）、承攬本件工程之鈺璽建設公司與助群營造公司簽署之工程承攬合約、98年11月27日傳真鈺璽建設公司建材及設備建議說明、鈺璽建設變更設計圖面等文件予被告王鈞閱覽並交付影本；其中安泰銀行授信通知書即為原告提供之債信證明，以表示原告已有自備款，且其餘應由銀行貸款撥付之資金亦無問題，故被告王鈞當場重申其與被告吳桂華出售系爭土地予原告之決意不變，但因被告吳桂華有意附加買回部分興建後房屋之事項，故一直拖延系爭土地過戶等語，嗣被告王鈞於98 年12 月9 日出具簽收單，證明其確收執前開閱覽之文件無訛，並於其上記載「另請儘速與吳桂華洽談附買回事宜」等語，原告上開提供之助群營造公司與鈺璽建設公司工程承攬合約、鈺璽建設變更設計圖面、98年11月27日傳真鈺璽建設公司建材及設備建議說明等件，便係因被告吳桂華欲買回日後原告興建完成之房屋，而供其作為參考之用。由前述情事可徵原告與被告王鈞、吳桂華就系爭土地已成立買賣契約，雙方並持續依系爭訂金收據之約定履約，則被告王鈞、吳桂華於原告給付價金3 億5,800 萬元（總價金3 億6,00
0 萬元- 訂金200 萬元＝3 億5,800 萬元）之同時，即有依民法第348 條規定交付並使原告取得系爭土地所有權之義務。
㈢本件買賣契約並無因解除條件成就而失效之情事：
至於系爭訂金收據關於「雙方言明於97年9 月25日前應確認事項如下…」之文意，以原告與被告王鈞及吳桂華於97年9月25日後繼續磋商、履約之情事，可知97年9 月25日之時點僅為應為確認事項之終期，系爭訂金收據並未以任何期限作為解除條件之約定，亦即本件買賣契約確無原告未於97年9月25日期限前完成應確認事項，解除條件即已成就之約定；退步言，縱認上開約定不明而有解釋空間，然被告王鈞於97年9 月5 日簽定系爭訂金收據後一週內，曾與原告於天母會館磋商相關事宜，復於97年9 月25日應為確認事項之終期後之一週內，與原告在律揚律師事務所繼續商談買賣事宜，由此可知雙方之真意並非以期限前未完成確認事項為解除條件。而原告與被告王鈞於前述天母會館及律揚律師事務所兩次會議中，就系爭訂金收據約定「以賣方名義總價之七成可否申貸銀行貸款事項」乙事，基於與銀行貸款實務運作（多以買方名義貸款）不符，故雙方合意不再依該約定，而改由以「買方」名義進行貸款，貸得成數若有不足，則由原告以現金補足，換言之，雙方已合意無需確認「以賣方名義總價之七成可否申貸銀行貸款」事項，且原告無論係以申辦貸款或補足現金之方式，僅須給付剩餘價金，即屬完全之給付，本件買賣契約並無因解除條件成就而失效之情事。
㈣被告王鈞及吳桂華與被告潤鑫建設公司通謀虛偽買賣系爭土地，並使原告蒙受損害：
⒈系爭土地建案原由訴外人吳非士建築師執掌規劃為小套房
式設計，原告規劃買受系爭地後，將之出售予訴外人林金福，由訴外人林金福與鈺璽建設公司合作推行建案，建築設計則預計委由訴外人張力文建築師接手，變更為3 至4房之居家住宅，而因建案前、後規劃不同，為爭取時程，使訴外人張力文建築師得儘早完成變更設計工作，原告、鈺璽建設公司旋即於97年9 月8 日與訴外人張力文建築師與會討論，爾後復經多次會議討論而相應提出建築設計規劃草圖，鈺璽建設公司嗣進而與訴外人張力文建築師簽定委任契約，原告並於97年11月25日商請訴外人林懇伶試算製作建案之各項面積細目表，期間原告慮及94建字第0488號建造執照停車獎勵部分之容積恐因日後法令修改致有喪失之虞，故多次請訴外人林懇伶轉知被告王鈞應儘速完成正式書面契約之簽署，無奈被告王鈞一再藉各項說詞拖延簽約時程，至98年12月8 日建案新規劃之平面設計圖定版，原告於翌日即交由被告王鈞簽收，唯待被告王鈞及吳桂華正式簽定書面契約。
⒉詎料，被告王鈞及吳桂華非但遲未履行本件買賣契約之義
務，更於99年4 月26日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記予被告潤鑫建設公司；查被告潤鑫建設公司於99年3 月
1 日甫經核准設立，資本總額與實收資本額僅1,039 萬元，至今更無任何建築推案或土地金融交易記錄可考，被告潤鑫建設公司顯無力承購價值高達3 億6,000 萬元之系爭土地，甚且，被告王鈞為被告潤鑫公司之監察人，而被告潤鑫建設公司之法定代理人王李蓮溪、董事王銘似恐與被告王鈞有親屬關係，訴外人即董事郭小萍正係被告王鈞向臺北市政府建築管理處申請變更之建造執照新起造人（嗣未獲核准），則觀被告潤鑫建設公司之董監事成員結構與其設立時間暨被告3 人主張系爭土地之買賣時間而論，足證被告潤鑫建設公司與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地之買賣，實係為達戕害原告權益所為之通謀虛偽行為，依民法第87條第1 項之規定，應為無效，則原告自得依民法第
184 條第1 項前段、後段、第213 條、第113 條規定，請求被告潤鑫建設公司與被告王鈞、吳桂華回復原狀。此外，被告王鈞原申請之94建字第0488號建造執照據建築法規得展期至100 年12月19日，本件買賣契約完成後擬可再展期7 個月，並無工期不足之問題，然被告王鈞竟於99年5月4 日向臺北市政府都市發展局申請註銷、繳回94建字第0488號建造執照，顯然違背誠實信用原則，且刻即造成：
⒈原建造執照廢止、重新申辦建造執照之損害達4,821 萬元（不計利息、管銷費用、稅捐、利潤等）；⒉增設公用停車獎勵車位之損害達5,040 萬元；⒊重新申請建造執照之開挖率將減少，導致地下工程造價成本增高之損害達1,
147 萬9,875 元，以上損失總金額為1 億1,008 萬9,875元，以此抵銷原告應給付之買賣價金尾款3 億5,800 萬元，則原告應給付之價金僅餘2 億4,789 萬0,125 元。
㈤對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告吳桂華抗辯其對於斡旋土地買賣以外之事宜均未授權
被告王鈞處理云云，與事實不符；蓋被告王鈞及吳桂華與原告之磋商過程中，均由被告王鈞出面洽談處理，而被告王鈞及吳桂華於99年1 月12日委託律師寄發之存證信函中，亦承認被告王鈞代理被告吳桂華簽定之系爭訂金收據對其發生效力，足見被告吳桂華自始即授與被告王鈞有關系爭土地買賣契約事項之代理權限，則被告王鈞所為之代理行為，自直接對被告吳桂華發生效力，倘被告吳桂華事後對被告王鈞之代理權限有限制或撤回情事，因原告無從得知、屬善意第三人，為維交易安全，被告吳桂華亦不得以該限制或撤回之情事對抗原告。
⒉就被告王鈞及吳桂華復抗辯渠等與原告於系爭訂金收據中
約定於97年9 月25日前完成應確認事項係所謂「附解除條件」云云。查原告於97年9 月5 日係以「斡旋金」之給付，表示向被告王鈞、吳桂華購買系爭土地之意願，並由雙方相互斡旋買賣價格及其他交易條件，俟被告王鈞、吳桂華完成確認系爭訂金收據備註⒈事項後，該斡旋金始轉為訂金之一部分，即分別有「斡旋」與「斡旋金轉訂金後」之兩階段，則97年9 月5 日正值雙方斡旋階段，尚未成立買賣契約，焉能有對日後始成立之買賣契約附加以該確認事項為所謂解除條件可言？⒊關於被告抗辯安泰銀行授信通知書之貸款戶為鈺璽建設公
司等節，查被告王鈞、吳桂華出售系爭土地既意在取得價金，渠等如為確保其價金債權日後收取無虞，自應以原告或鈺璽建設公司名義向金融機構申請貸款，並以申貸結果辨明買受人之債信資力與給付能力是否足夠為是，然因系爭訂金收據簽立之日，雙方首次面見，互信機制猶待日後漸行建立，故被告王鈞當時始會堅持以「賣方名義」為申貸名義人，此即系爭訂金收據確認事項第一點記載「買方應完成洽商以賣方名義總價之七成可否申貸銀行貸款事項」等語之由來；嗣經原告奔走多家金融機構後，確認此一約定於金融實務上窒礙難行，原告遂將其情告知被告王鈞，被告王鈞遂放棄或省卻確認事項第一點之原約定，而安泰商業銀行授信約定書記載貸款戶為鈺璽建設公司、保證人為原告與訴外人林金福及楊曉帆、擔保方式為提供系爭土地定第1 順位抵押權、擔保物提供人為訴外人林金福、申貸項目為土地融資（甲、乙案）及建築融資（丙案）、總申貸金額4 億2,000 萬元，該等內容均為被告王鈞所詳閱知悉，且被告王鈞98年12月9 日出具之簽收單第1 至4點攸關賣方價金債權能否受償之授信通知書，與興建工程有關之工程承攬合約、建材及設備建議說明與變更設計圖面，其主體皆為鈺璽建設公司，俱見被告王鈞及吳桂華對由原告向伊買受之系爭土地等權利日後將由訴外人林金福與鈺璽建設公司統籌興建案乙事，全然認知並贊同；況，安泰銀行同意核貸之內容除土地融資3 億元外，尚含建築融資1 億2,000 萬元，並加計二成，而估定承作總額為5億0,400 萬元，並無超貸，且將來核撥款項會匯入被告王鈞、吳桂華所指定之帳戶，亦無淘空系爭土地之可能。則被告臨訟執拗於原告未於97年9 月25日之期限內完成確認以「賣方名義」向金融機構可否申貸七成之作業、貸款項目及金額不同等情，而稱已構成逾時不買之解除條件成就云云，誠然悖離雙方歷來商議之種種事實與經過被，實係臨訟藉詞，不足為取。
⒋對於被告王鈞、吳桂華抗辯渠等業已解除本件買賣契約，
加倍返還訂金云云，查系爭訂金收據雖有「賣方不賣，訂金加倍退還」之約定，然權利之行使應依誠實信用原則，不得以損害他人為主要目的，故於原告已著手履約之情形下，被告王鈞及吳桂華自無權加倍返還訂金而解除本件買賣契約，則為正視聽，原告已將被告王鈞及吳桂華寄送原告之面額400 萬元加倍訂金支票寄還。
㈥並聲明：
⒈確認被告潤鑫公司與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地，於
99年4 月20日所為之買賣契約關係及99年4 月26日所為之所有權移轉登記行為均不存在。
⒉被告潤鑫公司應將系爭土地於99年4 月26日經臺北市士林
地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並分別回復登記為被告王鈞、吳桂華所有。
⒊被告王鈞、吳桂華應於原告給付2 億4,789 萬0,125 元之同時，分別將系爭土地移轉登記並點交予原告所有。
二、被告王鈞、吳桂華、潤鑫公司均抗辯：㈠原告與被告王鈞、吳桂華就系爭土地並未成立買賣契約：
⒈由系爭訂金收據之標題名稱「訂金收據（斡旋金）」足見
其屬收據兼具記載斡旋事項之文書，內容僅含括原告與被告王鈞簽訂買賣契約前，約定由被告王鈞以介紹人身分向被告吳桂華斡旋出售系爭土地及原告與王鈞2 人間之買賣預備性磋商等事宜，被告王鈞、吳桂華與原告間並未達成任何買賣契約之意思表示合致，此由200 萬元斡旋金支票係指定交予被告王鈞個人收執並兌現，票據抬頭指名支付被告王鈞個人，並有禁止背書轉讓之記載，可知原告確未交付被告吳桂華訂金。而倘認系爭訂金收據係本件土地買賣契約成立之證據，惟系爭訂金收據未經被告吳桂華簽章，亦未見被告吳桂華授權被告王鈞或有何表見代理之情事，被告吳桂華自始至終均僅同意斡旋一事，其他部分均未授權被告王鈞處理，故系爭訂金收據顯然無從證明被告吳桂華與原告間成立任何買賣契約。
⒉再者，系爭訂金收據雖記載買賣標的物及總價金，惟土地
買賣市場之經驗法則及民間土地交易習慣，其買賣契約絕不同與一般小額買賣，僅得以口頭或以一紙收據即可成立，更因不動產易因買賣成立之時間不同而致價格差異甚大，買賣期限顯屬重要之點，買方逾買賣期限後，自無拘束賣方自由買賣之權利，更遑論系爭土地買賣價金高達上億元，當無可能僅以一紙收據即成立無履約期限之買賣契約，此外，由訴外人林懇伶之證詞及原告陸續提出之買賣契約草約，亦足徵雙方就契約必要之點均未達成合致。故系爭訂金收據並非買賣契約。
⒊又因被告已於97年9 月25日期限前完成系爭訂金收據確認
事項⒉所定賣方應確認事項，故訴外人林懇伶於97年9 月
8 日同意被告王鈞取走訂金200 萬元支票1 張，惟原告並未於97年9 月25日之期限前完成系爭訂金收據確認事項第
一、二點之約定，依系爭訂金收據約定「買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。賣方不賣，訂金加倍返還。」，系爭訂金收據所示買賣已於97年9 月25日作廢，且已構成逾時不買之解除條件，因此，原告復依系爭訂金收據為請求，自無理由，又前開解除條件既已成就，被告自得依據訂金收據約定，沒收原告已付之訂金。
㈡原告與被告王鈞、吳桂華就系爭土地縱可能成立買賣契約之預約，原告亦無從請求被告王鈞、吳桂華與其訂立本約：
⒈系爭訂金收據僅為收據兼具記載斡旋內容之文書，既非買
賣契約、亦非買賣契約之預約；惟退步言，如認原告與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地成立買賣契約之預約，則原告並未於97年9 月25日之期限前完成系爭訂金契約確認事項「一、買方應完成洽商以『賣方名義』總價之七成可否申貸銀行貸款事項」、「二、簽約款為總價之三成」等事項之約定，則依系爭訂金收據「買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。賣方不賣，訂金加倍退還」之記載，且嗣被告王鈞、吳桂華亦未同意變更確認事項第一點得改由「買方名義」申請貸款，是預約之解除條件即已成就而失其效力，被告王鈞及吳桂華得沒收200 萬元訂金支票，被告王鈞及吳桂華並於99年1 月12日委託律師寄發台北北門郵局第131 號存證信函向原告重申買賣作廢及訂金沒收之意思表示。是以，原告稱被告王鈞及吳桂華已然放棄或省卻原定確認權利之行使，逕請求交付系爭支票，即生將斡旋金
200 萬元轉作買賣契約訂金之效力，故自97年9 月8 日起雙方就系爭土地之買賣契約推定已成立云云，即無可採。⒉又安泰銀行授信通知書係出具予鈺璽建設公司，並非原告
，營造商工程承攬合約之當事人為鈺璽建設公司，亦非原告，而系爭訂金收據所示買賣早於97年9 月25日即已作廢，此為原告所明知，原告自該時點之後並未再與被告王鈞、吳桂華就訂金收據所示內容履行相關事宜，且98年11月26日以前原告與被告王鈞斷絕音訊已長達1 年有餘，並無訴外人林懇伶多次邀約被告王鈞與原告會晤之情；嗣原告向被告王鈞偽稱其有辦法將地下停車場之設計改成平面（坡道）車位方式，時值被告王鈞為免建照逾期損失慘重而與建築師討論建照變更設計及自行建造事宜之際，建築師對此表示依建築法規，因本案基地面積太小，不可能改成平面停車位方式，故於98年11月26日被告王鈞與原告相約於被告委任之吳非士建築師事務所，向原告索取設計圖供建築師判讀平面停車位之方式，惟原告並未將相關設計圖留下，嗣後建築師再囑被告王鈞向原告索取設計圖供其判讀平面車位方式是否可能，惟原告竟連同其他資料一併給被告王鈞，並要求被告王鈞簽收，被告王鈞乃於98年12月
9 日之簽收單簽名，故被告王鈞於98年12月9 日簽收之簽收單，與97年9 月5 日被告王鈞予原告簽訂之系爭訂金收據無關。再者，事後被告王鈞隨即於98年11月27日委請訴外人吳非士建築師向台北市政府掛號辦理建造執照變更設計，因此支付變更設計費用86萬6,260 元；則若被告王鈞有繼續出售賣斷系爭土地予原告之意思，被告王鈞何須再自付鉅額之變更設計費？又原告既買斷系爭土地，豈可能任由被告王鈞擅自變更設計？顯見原告早已知悉被告王鈞已決心變更設計並自行興建，而無出售系爭土地之意思。㈢退步言，倘認原告與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地成立買賣契約，其契約效力已因解除條件成就而失效：
縱認系爭訂金收據可佐原告與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地有成立買賣契約之情，惟誠如上述，原告並未於97年9 月25日之期限前完成系爭訂金契約確認事項第一、二點之約定，嗣被告王鈞、吳桂華亦未同意變更確認事項第一點得改由「買方名義」申請貸款，買賣契約逾期已失效，甚且，被告王鈞另於99年4 月21日寄發存證信函行使解除權之意思表示，並退還原告加倍訂金400 萬元，執是，原告自無從請求被告履行買賣契約義務或請求賠償其重推建案之損害。
㈣又退萬步言，縱依原告主張「賣方不賣，訂金加倍返還。」
係兩造間有關行使契約解除權之約定，被告亦已寄發存證信函對原告行使解除權，並檢附面額400 萬元之支票1 張予原告。則系爭訂金收據既經被告依法解除，原告之請求，即無依據。
㈤原告偽造土地買賣契約書，持向銀行申請超貸授信獲准，再據以提起本件民事訟訟，涉及詐欺：
原告與訴外人林金福共同偽以被告王鈞、吳桂華名義與訴外人林金福簽訂「98年9 月7 日土地買賣契約書」，內容佯以被告王鈞、吳桂華將系爭土地以3 億6 千萬元售予訴外人林金福，再稱鈺璽建設公司已與訴外人林金福簽訂合建契約為由，而向安泰銀行申請授信貸款，使安泰銀行陷於錯誤，發給授信通知書准予核貸4 億2,000 萬元，嗣因訴外人林懇伶無意間透露原告已向銀行申請貸款，被告王鈞發現有異，訴請檢察官偵辦，安泰銀行始未進行撥款，此情業據原告於偵查中自承不諱，足見原告無法於97年9 月25日以前完成以賣方名義總價7 成之銀行貸款及支付總價3 成之簽約款，然見系爭土地價格大幅變動，認有利可圖，始會於98年10月間持偽造之土地買賣契約書向安泰銀行超貸遠超過系爭訂金收據總價3 億6,000 千萬元之4 億2,000 萬元，企圖掏空地主土地，則原告僅支付斡旋金200 萬元，竟訴請被告王鈞、吳桂華移轉價值高達數億元之系爭土地，已嚴重違反誠信原則並涉及詐欺。由此益證系爭訂金收據並非買賣契約，否則原告將系爭訂金收據送請安泰銀行核貸即可，何須再冒刑事坐牢風險，偽造土地買賣契約向安泰銀行申貸？㈥被告王鈞及吳桂華與被告潤鑫建設公司就系爭土地之買賣契約為真實，亦未造成原告蒙受損失：
⒈被告王鈞、吳桂華與被告潤鑫建設公司簽有「不動產買賣
契約書」在卷，並有訴外人即附近土地地主蕭秀英於該買賣契約書上簽章見證，且被告潤鑫公司已依法繳交高額土地移轉增值稅及印花稅、付清全部買賣價金（98年9 月2日交付現金15萬元，99年3 月24日、99年3 月30日、99年
3 月31日各匯款3,640 萬元、1,998 萬元、8,922 萬元，
100 年6 月16日轉帳2,784 萬5,000 元，99年3 月28日、
100 年6 月30日、100 年7 月6 日、100 年7 月13日各交付面額3, 440萬元、5,858 萬6,000 元、5,858 萬元、3,
483 萬9,000 元之支票）而履約完畢，足見該買賣契約確屬真實。
⒉台北市建築師公會100 年5 月19日（100 ）鑑字第973
號鑑定報告採具之法規與現行法規有違，且存有諸多謬誤，其鑑定結果認定原告倘日後得取得系爭土地重行推動建案恐蒙受建造執照廢止、重新申辦建造執照之損害達4,82
1 萬元，顯不可採。㈥並均答辯聲明：原告之訴駁回。
貳、本件經兩造整理並協議簡化爭點結果如下：
一、兩造不爭執事項：㈠被告王鈞為坐落臺北市○○區○○段一小段315 地號、318
地號土地之所有權人，被告吳桂華為坐落臺北市○○區○○段一小段320-1 地號、328 地號土地所有權人（本院卷㈠第15-18 頁）。渠等於99年4 月26日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被告潤鑫建設股份有限公司（本院卷㈠第207-21
0 頁）。㈡被告王鈞原以起造人之身分，就系爭土地申請取得臺北市政
府工務局94建字第0488號建造執照（本院卷㈠第19頁），嗣於99年5 月間將前開建照執照申請作廢註銷並繳回臺北市政府，經臺北市政府同意備查（本院卷㈠第213 頁）。
㈢被告吳桂華授權被告王鈞，由被告王鈞於97年9 月5 日與原
告簽立「訂金收據（斡旋金）」，其約定內容如卷附原證3、被證1-1 所示（本院卷㈠第22、23、174 頁）。原告並以被告王鈞為受款人而簽發面額200 萬元之斡旋金支票（下稱為系爭支票），並將系爭支票交由訴外人即代書林懇伶代收保管。嗣被告王鈞已於97年9 月8 日向訴外人林懇伶取得系爭支票並經提示兌現（本院卷第24、25頁）。
㈣原告曾於98年12月9 日提出如卷附原證8 所示各項文件，並經被告王鈞以簽收人名義簽名收受（本院卷第36頁）。
二、本件爭點限縮為：㈠被告吳桂華對於被告王鈞於逾越系爭訂金收據事項所為，是
否應負授權人之責任？㈡原告與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地是否成立買賣契約？
如是，原告依前開買賣契約，請求被告王鈞、吳桂華將系爭土地所有權移轉登記並點交予原告，有無理由？又原告應給付被告王鈞、吳桂華之買賣價金為若干？㈢原告主張被告王鈞、吳桂華與被告潤鑫公司間就系爭土地之
買賣係通謀虛偽意思表示為無效，依民法第113 條、第184條、第213 條之規定，請求被告潤鑫公司將系爭土地所有權移轉登記塗銷，並回復登記至被告王鈞、吳桂華名下，有無理由？
叁、本院之判斷：
一、關於被告吳桂華對於被告王鈞於逾越系爭訂金收據事項所為，是否應負授權人之責任：
按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第103 條第1項、第170 條第1 項、第169 條分別定有明文。而表見代理乃行為人未經本人授與代理權、或雖經本人授與代理權而逾越代理權限，對外以本人名義為法律行為，雖其無代理權，但因具有特殊事由，足以令人相信其有代理權，故對其所為之代理行為，本人須負授權人責任；準此，由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（最高法院70年台上字第657 號判例意旨參照）。經查，被告吳桂華於97年9 月5 日授權被告王鈞出面與原告簽立系爭訂金收據，並提供反設定書類、承造、起造、監造之變更名義書類及拋棄書，被告王鈞復於97年9 月8日向訴外人林懇伶領取面額200 萬元之訂金支票之事實，為兩造所不爭執，嗣於系爭訂金收據所載期限即97年9 月25日屆滿後，被告吳桂華並未向原告表示撤回授與被告王鈞之代理權或表示對其代理權有何限制，原告主觀上亦認為系爭訂金收據仍屬有效，被告王鈞復續行就系爭土地買賣條件與原告進行磋商（此節為被告所否認，詳後述），且於98年12月
9 日在記載「... 另請儘速與吳桂華洽談附買回事宜。」之簽收單上簽名（見本院卷㈠第36頁），且證人即代書林懇伶在庭亦證稱：「... 王鈞有提到如果吳桂華無法親自出面，由吳桂華授權給王鈞，買方表示同意。」等語（見本院卷㈢第16頁背面），則被告吳桂華最初授權被告王鈞簽立系爭訂金收據、提供上開文件並收取200 萬元之行為與前述後續發展情事，客觀上自足以使原告相信被告吳桂華有授與被告王鈞代理權以處理系爭土地買賣事宜，且不限於系爭訂金收據所載事項，自堪認被告吳桂華以自己行為表示逾越系爭訂金收據事項之系爭土地買賣事宜有授與被告王鈞代理權，揆諸前開規定及說明，被告吳桂華對原告自應負授權人之責任。
是被告吳桂華抗辯其就逾越系爭訂金收據之事項，並未授權被告王鈞，故被告王鈞就逾越系爭訂金收據事項所為，與被告吳桂華無關等語，並非可採。
二、關於原告與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地是否成立買賣契約？如是，原告依前開買賣契約，請求被告王鈞、吳桂華將系爭土地所有權移轉登記並點交予原告，有無理由？又原告應給付被告王鈞、吳桂華之買賣價金為若干：
㈠系爭訂金收據性質上為買賣契約之預約：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條亦予明定。又，預約謂約定將來訂立一定契約之契約，預約在使當事人負擔締結本約之義務，因履行預約所訂立之契約即為本約；本約與預約係屬兩個獨立之契約，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，至於買賣預約雖非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，然不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號判例意旨參照）。衡以現今臺北市之不動產買賣現況而言，高額之不動產買賣行為因涉及買方是否具給付買賣價金之資力、鉅額買賣價金衍生之利息、稅捐與其他相關成本負擔等問題，因此，對於買賣契約之價金部分，除全數以現金支付之情形外，賣家普遍均極為重視買家能否就不足之價金獲得金融機構准予貸款，又准貸之成數若干，買方是否要求分期給付買賣價金，又所分期數為何等要件，換言之，攸關買賣契約是否成立之買賣價金要素，非僅指買賣價金之金額本身而言，應亦一併含指買方獲金融機構准貸之成數、買賣價金給付時期或所分期數等要素；再者，不動產交易尚涉及所有權移轉登記、稅捐繳納、占有、交付等節，現實上亦均為買賣雙方普遍極為重視之事項，是不動產移轉登記期限、移轉占有期限等事項，自屬買賣契約之必要之點，不待該等事項達成意思表示合致，自難認買賣契約業已成立。⒉經查，被告王鈞以兼被告吳桂華代理人之身分與原告簽定
系爭訂金收據，其上記載原告向被告王鈞、吳桂華承購系爭土地（包含建照及賣方已支付之所有相關費用、地上已登記或未登記之建物），議定總價為3 億6,000 萬元等內容，是原告與被告王鈞、吳桂華就買賣之標的及價金總額固然確定，然系爭訂金收據仍記載「一、買方應完成洽商以賣方名義總價七成可否申貸銀行貸款事項」及「二、簽約款為總價之3 成（含訂金），買方交付之同時，賣方應交付一切產權移轉證明文件予銀行信託部保管及反設定書類予雙方指定之地政士，承造、起造、監造之變更名義書類、拋棄書」之事項，係屬原告與被告王鈞、吳桂華須於97年9 月25日前確認之事項，此有系爭訂金收據附卷可稽（見本院卷㈠第174 頁），亦即雙方於簽立系爭訂金收據時，就前開應確認事項均屬買賣雙方認為關鍵、但尚未確定、猶待日後再加確認之事項；然系爭土地買賣總價極高，因此，系爭訂金收據所載應確認事項第一點「買方應完成洽商以賣方名義總價七成可否申貸銀行貸款事項」及第二點「簽約款為總價之3 成（含訂金）」，涉及原告能否獲銀行准貸取得資金、貸款所占總價之成數、原告有無籌得自備款資金、價金給付期限或期數等事項，揆諸首開說明，實為系爭土地買賣之要素，倘系爭訂金收據所載前開確認事項第一、二點得以確定，總價7 成獲銀行准貸，原告亦已籌得3 成自備款資金，便表示賣方能順利取得買賣價金，對賣方而言，方有進而訂立買賣契約、約定價金給付期限或期數及所有權移轉登記時間等事項之實益，則由系爭訂金收據所載前開確認事項第一、二點於簽立訂金收據當時尚未確定，足見原告與被告王鈞、吳桂華簽立系爭訂金收據時，就系爭土地買賣之要素即必要之點，尚未完全確定，堪以認定；再者，證人即代書林懇伶於本院審理時亦證稱：「... 後來內容他們雙方意見有些不太一樣，當時有提到要請賣方吳桂華一定要出面，也沒有授權書，但王鈞說會請他出來。當初還有對貸款的成數部分有意見，王鈞希望銀行要保證，希望銀行出具撥款同意書，要貸款七成... 前提是合約內容細節還沒談好，所以通知他們準備簽約金的事情我還沒有通知。（問：你打算要通知誰？）雙方都沒有通知，因為雙方細節都還沒有談好。（問：細節所指為何？）付款方式、銀行貸款成數及銀行作業的流程... 」、「... 討論付款時間是在賣方同意買方以自己名義貸款後，兩造有以電子郵件互相傳送買賣契約書的內容，當時該買賣契約書有記載各期的付款時間及貸款成數，是因為賣方希望獲得保障，所以希望瞭解買方付款的時間及付款成數。雙方傳送完買賣契約後，也有去買方指定的律師那裡討論買賣契約的內容，也有攜帶草擬的買賣契約書過去，當時我也有到場，我忘記是哪位律師。當時到律師事務所是討論付款成數（即貸款為幾成，現款為幾成）... 」等語（見本院卷㈠第159 、160 頁背面、卷㈢第14頁正、背面），益徵系爭訂金收據所載前開應確認事項第一、二點確屬系爭土地買賣之要素，且買賣雙方就付款方式、貸款成數、自備款成數、付款期限或期數等事項始終未達成合意，因此迄未簽立正式之書面買賣契約。則原告與被告王鈞、吳桂華於簽立系爭訂金收據之時，迄至系爭訂金收據期限屆滿即97年9 月25日為止，買賣雙方就原告貸款方式、貸款成數、銀行是否核貸、自備款成數、價金給付期限，及被告移轉登記所有權期限、移轉占有期限等買賣契約之必要之點，既尚未達成合意，自難認原告與被告王鈞、吳冠華已就系爭土地買賣契約之價金要素達成合意。是系爭訂金收據應僅係預約之性質，而其中關於價金3 億6000萬元之記載，則係雙方預定將來訂定本約時合意之買賣價金總額，足堪認定。
⒊證人林懇伶雖證稱：「（問：你是否有看過定金收據？）
有，這整個內容都是我當著他們的面寫的，後面介紹人也是我簽名的，當初買賣的成交價就是王鈞代表賣方同意以這價錢賣給游輝祺，定金收據也可以算是買賣契約，當時就是雙方同意這個價格，買賣的標的也合意... （問：定金收據備註第一項，所指為何？）意思是應確認事項完成後才要簽正式合約，200 萬的斡旋金就轉成買賣的定金。
」等語（見本院卷㈠第157 頁背面、第158 頁背面），然查，證人林懇伶屬於原告一方之介紹人，仲介系爭土地買賣，於買賣完成即買方價金付清、賣方點交土地予買方後，始得收取買賣總價百分之一即360 萬元之服務費，倘若原告與被告王鈞、吳桂華未正式簽約，即無法收取前開服務費，此據證人林懇伶證述綦詳（見本院卷㈠第161 頁、卷㈢第16頁），並為系爭訂金收據所載應確認事項⒋所約明（見本院卷㈠第174 頁），則證人林懇伶前開證詞，是否容有刻意偏頗原告一方，藉以促使本院認定原告與被告王鈞、吳桂華間成立買賣契約，以獲取360 萬元鉅額服務費報酬之可能性，難認無疑，是自難認證人林懇伶前開證述全無偏頗之虞；再者，證人林懇伶雖另證稱：「（問：定金收據第一項，根據上面的寫法第一大點究為賣方確認的事項還是買方確認的事項？）雖然寫買方應完成，但我們也有要求賣方有這個義務去確認銀行可否用賣方名義貸款七成，當初是因為賣方希望這樣，所以就配合這樣寫。」等語（見本院卷㈠第160 頁），然倘若其所述為真，以其身為執業代書之專業知識，當應於擬定系爭訂金收據時明確記載應確認事項第一點係屬買、賣雙方均應負之確認義務，然證人林懇伶卻僅於系爭訂金收據記載為買方應確認事項，此亦顯與常理不合；此外，證人林懇伶既證稱原告與被告王鈞、吳桂華於97年9 月5 日已就系爭土地成立買賣契約，卻又證述雙方就價金要素之相關事項並未達成合意（參見前述參、二、㈠、⒉證人林懇伶之證詞），其證述顯然相互矛盾。足徵證人林懇伶對於系爭訂金收據是否即為買賣契約、原告與被告王鈞及吳桂華間就系爭土地有無成立買賣契約等節，確有閃爍其詞、模糊買賣契約要素與非要素細節之區分，顯有偏頗之虞，是證人林懇伶關於原告與被告王鈞、吳桂華於97年9 月5 日已就系爭土地成立買賣契約之前開證述，自非可採。
㈡本件無民法第248條規定適用之餘地：
⒈按民法第248 條規定，訂約當事人之一方，由他方受有定
金時，推定其契約成立。又定金之類型分有「證約定金」，即以定金之交付證明契約之成力者，民法第248 條規定之定金即屬之；「立約定金」，即以定金之交付確保將來契約之有效訂立者，其效力多類推適用民法第249 條規定；「違約定金」，即以定金作為契約不履行之損害賠償，交付之一方不履行契約時，對方得沒收其定金，若收定金之一方不履行契約時，須加倍返還其定金，其性質有損害賠償額之預定、最低損害賠償之預定兩種學說。
⒉誠如前述，系爭訂金收據為系爭土地買賣契約之預約，參
以系爭訂金收據約定「買方逾時不買，買賣作廢，訂金『沒收』」、備註⒈記載「賣方完成確認事項⒉後，本斡旋金即轉為訂金」、應確認事項第二點記載「簽約款為總價
3 成『（含訂金）』」，佐以證人林懇伶證述：「（問：訂金收據備註第一項，所指為何？）意思是應確認事項完成後才要簽正式合約，200 萬的斡旋金就轉成買賣的定金」等語（見本院卷㈠第158 頁背面），由此可知，前開20
0 萬元兼有兩項作用，一者在於作為「買賣契約預約」不履行（即不依預約約定履行訂立本約之義務）之損害賠償，性質上屬於買賣契約預約之違約定金，僅轉為違約定金之時點為系爭訂金收據所載期限即97年9 月25日之後；二者在於作為將來雙方簽定買賣契約本約後，視為簽約款之一部分，性質上屬於買賣契約本約之證約定金，僅轉為證約定金之時點為將來簽定買賣契約本約時。換言之，前開
200 萬元斡旋金仍須待將來雙方簽定買賣契約本約後，始有轉為證約定金（簽約款之一部分）之可言。則原告與被告王鈞、吳桂華既僅成立買賣契約之預約，尚未成立買賣契約本約，已詳述於前，故前開200 萬元斡旋金自無從轉作買賣契約本約之定金，是本件自無從適用民法第248 條規定。則原告主張被告王鈞業已收受訂金200 萬元，依民法第248 條之規定，推定系爭買賣契約成立等語，洵非可採。
㈢97年9 月25日以後原告已喪失請求被告王鈞、吳桂華與其訂立買賣契約本約之權利：
⒈經查，由系爭訂金收據記載應確認事項為「一、買方應完
成洽商以賣方名義總價之七成可否申貸銀行貸款事項」、「二、簽約款為總價之3 成（含訂金），買方交付之同時，賣方應交付一切產權移轉證明文件... 」及「買方逾時不買，買賣作廢... 」之約定可知，原告與被告王鈞、吳桂華係約定雙方需於97年9 月25日前完成前開應確認事項後，即得於97年9 月25日前簽訂正式之書面買賣契約（即本約），原告並須交付總價3 成之簽約款予被告王鈞、吳桂華，且買賣雙方逾前開期限而未完成前開應確認事項且未正式簽訂本約，即視為兩造合意解除系爭買賣之預約（即系爭訂金收據），堪以認定。倘若原告與被告王鈞、吳桂華之買賣雙方並無約定於97年9 月25日前要完成前開應確認事項及簽訂正式書面契約即本約，系爭訂金收據第二點何須載明為「簽約款」？顯見買賣雙方當時係以於前開期限前完成系爭訂金收據所載應確認事項，作為簽定系爭買賣本約之前提要件。
⒉然查，原告並未依系爭訂金收據之約定，於97年9 月25日
前完成洽商以賣方名義總價之七成可否申貸銀行貸款事項，亦未備妥總價3 成之簽約款，揆諸前開說明及系爭訂金收據之約定，堪認原告與被告王鈞、吳桂華業已合意解除系爭買賣之預約（即系爭訂金收據契約）。本件土地買賣之預約既已合意解除，原告即已喪失請求被告王鈞、吳桂華訂立買賣契約本約之權利。
⒊又原告雖主張兩造已合意變更系爭訂金收據所約定應確認
事項，而無需確認「以賣方名義總價之七成可否申貸銀行貸款」事項，且依原證8 簽收單，足證被告王鈞、吳桂華欲與原告繼續履行買賣契約等語，然查，兩造就系爭土地之買賣總價高達3 億6,000 萬元，金額甚鉅，以被告王鈞於簽訂系爭訂金收據時，尚要求原告洽商以賣方即被告王鈞、吳桂華名義申貸銀行貸款之事項，足見被告王鈞、吳桂華簽立系爭訂金收據第一點之約定，係為確保原告就價金尾款7 成之支付無虞及被告自身之權益而訂立，因此，證人林懇伶雖證稱：「如果買賣雙方不能接受用買方名義申請貸款的話，那就買方不買，定金沒收，賣方不賣，定金加倍退還，其他三項就沒有關係，因為那都是買方可以配合的。」、「（問：9 月25日以前應確認事項一的部分是否有改變？）是，雙方已經同意改由買方的名義去申請，97年9 月25日之前應確認事項雙方都已經同意了，所以我們也草擬了買賣契約，雙方也都看過了，並且進行修改，三方（我、王鈞、原告）有到律師那邊討論合約內容，
9 月25日以前合約的內容大家都知道了，去律師那邊是在
9 月25日之前或之後我忘了。後來內容他們雙方意見有些不太一樣，當時有提到要請賣方吳桂華一定要出面... 。
當初還有對貸款的成數部分有意見，王鈞希望銀行要保證，希望銀行出具撥款同意書，要貸款七成，買方有先跟銀行接觸，但正式申請要等到簽合約才能送件....。當初除了要吳桂華出面以外，雙方還討論到銀行作業的流程及保證的部分，後來就沒有簽約... 」、「（問：買方有無正式的文件通知賣方他已經準備好簽約金三成，要賣方趕快來簽約？或你是否代為轉達以準備三成簽約金準備簽約？）前提是合約內容細節還沒談好，所以通知他們準備簽約金的事情我還沒有通知。」、「（問：你打算要通知誰？）雙方都沒有通知，因為雙方細節都還沒有談好。」、「（問：細節所指為何？）付款方式、銀行貸款成數及銀行作業的流程。」等語（見本院卷㈠第158 、159 、160 頁背面），則由證人林懇伶前開證詞，縱認其證述屬實，即被告王鈞、吳桂華於97年9 月25日前同意以原告名義申辦貸款，然就原告貸款之成數及能否保證尾款支付之事項，買賣雙方仍有疑義，此顯與前述被告王鈞、吳桂華當時就系爭訂金收據第一點約定之本意有違，自難謂原告於97年
9 月25日前已完成系爭訂金收據第一點之約定。參以證人林懇伶證稱：「（定金收據備註第一項，所指為何？）意思是應確認事項完成後才要簽正式合約，200 萬的斡旋金就轉成買賣的定金。」等語（見本院卷㈠第158 頁背面）及證人林懇伶前開證述97年9 月25日之前草擬買賣契約後，因被告吳桂華未出具授權書、貸款成數、銀行保證等事項，原告與被告王鈞、吳桂華因而未正式簽約等情（見本院卷㈠第159 頁），益徵原告與被告王鈞、吳桂華確須於97年9 月25日前完成系爭訂金收據所載應確認事項後，系爭買賣之預約始得繼續有效成立，否則，即視為合意解除系爭買賣之預約，被告王鈞、吳桂華自不負有簽訂本約之義務。
⒋又原告雖提出原證8 簽收單，欲證明被告王鈞、吳桂華欲
與原告繼續履行買賣契約乙情，惟原告與被告王鈞、吳桂華於97年9 月8 日簽訂之預約（即系爭訂金收據）既已於97年9 月25日後合意解除預約，原告已喪失請求被告王鈞、吳桂華與其訂立買賣契約本約之權利，則縱使原告與被告王鈞、吳桂華買賣雙方事後達成原告無需確認「以賣方名義總價之七成可否申貸銀行貸款」之合意及被告王鈞確有收受前開簽收單，亦屬原告就系爭土地買賣重新提出要約，而買賣雙方就各自買、賣條件互為磋商之過程，因此，被告王鈞、吳桂華對原告之新要約為承諾前，自難謂原告與被告王鈞、吳桂華就系爭土地再行成立買賣之預約或本約。
⒌且設若被告王鈞、吳桂華對於原告前開新要約業已承諾，
被告王鈞於98年12月9 日收受原告交付之銀行授信通知書後，自得隨即與原告辦理正式書面簽約及貸款、過戶等事宜，然原告與被告王鈞、吳桂華嗣後均無按一般正常買賣之流程進行，顯見被告王鈞、吳桂華尚未承諾原告之新要約；再者，承前所述，被告王鈞簽訂系爭訂金收據第一點之約定，係為確保原告就價金尾款7 成之支付無虞，顯見被告王鈞、吳桂華就系爭土地之買賣謹慎異常，是倘若被告王鈞、吳桂華於97年9 月25日後確有承諾原告按系爭訂金收據原訂條件出售系爭土地，被告王鈞、吳桂華豈會不與原告簽立正式書面契約，以確認雙方付款、過戶、設定擔保等事項及前開事項之時限等權利義務之理；況由簽收單記載「請儘速與吳桂華洽談附買回事宜」（見本院卷㈠第36頁），此為系爭訂金收據未提及之條件，益證原告與被告王鈞、吳桂華就系爭土地買賣尚在磋商，被告王鈞、吳桂華對原告之新要約尚未承諾。再者，依證人林懇伶證稱：「... 當初除了要吳桂華出面以外，雙方還討論到銀行作業的流程及保證的部分，後來就沒有簽約，簽不了約雙方也沒有說不買或不賣了，雙方繼續協商。繼續協商後沒多久就碰到金融風暴，銀行對貸款的部分就減縮了，貸款的部分沒有辦法符合本來的想法，所以雖然買方有不斷跟銀行洽商貸款的事，但是一直都沒有好的結果，那段時間我有跟王鈞保持聯絡，我說買方因為金融風暴所以貸款一直沒有結論，所以可能會慢一點，王鈞說那就這樣。」、「原證8 簽收單我沒有看過，我不在場...我只知道買方跟我說安泰願意貸給他七成，但內容我不知道，我有把結論跟王鈞說，在這之前...因為買方貸款比較慢，當初賣方原本希望有個附買回的條件，這時候因為貸款因素慢這麼久，是否可以讓賣方附買回，買方也同意了... 」、「（問：你把安泰銀行同意貸款七成的事告訴王鈞，王鈞如何表示？）王鈞說要看銀行核准的公文，所以就跟他一起去原告的公司看，王鈞也看過了，就是看到原證7 的授信通知書，王鈞看過後他就說要回去跟吳桂華講...原告有請王鈞儘速排時間來簽買賣契約，王鈞那時候有跟我提說吳桂華在大陸要慢一點，後來就沒有結論，整個過程就是這樣。」等語（見本院卷㈠第159 頁正、背面），亦可證原告與被告王鈞、吳桂華於合意解除系爭買賣之預約（即系爭訂金收據）後，就系爭土地之買賣仍繼續磋商，惟此僅足認定原告有提出新的要約，仍難證明被告王鈞、吳桂華就原告之新要約有承諾之表示。
⒍另證人林懇伶雖證稱：「（問：備註前面的一段話，是否
買方要有不買的意思表示契約才作廢，賣方要有不賣的意思表示定金才加倍退還？）是的，要有意思表示才可以，不是9 月25日期限到了買賣就作廢。」、「（問：本案訴訟前，有無聽過買方說他不買，賣方說他不賣的意思表示？）沒有。」等語（見本院卷㈠第159 頁背面），然查，誠如前述，證人林懇伶屬於原告一方之介紹人，仲介系爭土地買賣，於買賣完成即買方價金付清、賣方點交土地予買方後，始得收取買賣總價百分之一即360 萬元之服務費，倘若兩造未正式簽約，即無法收取前開服務費，是證人林懇伶前開所為系爭訂金收據仍為有效之證述，難認全無偏頗之虞，本院自難為有利於原告之認定。再者，觀諸證人林懇伶於98年4 月9 日寄發予被告王鈞之電子郵件記載：「王董您好：有關臺北市○○區○○段一小段315 地號四筆土地（按即系爭土地）買賣事宜，敝人提供以下二個方案。方案一：一、總價款新臺幣3 億6 仟萬元正（以不遞減為主向游總說服）。二、付款以分二期來支付。⒈當價金支付至2 億5 仟萬元正（價金履約支付）賣方才提供過戶證件辦理產權移轉予買方後再信託予銀行（作業時間約20天）。⒉餘款：1 億1 仟萬元正以附買回方式予賣方，暫以2F～3F每坪單價50萬～60萬元、車位每位300 萬元先行與賣方簽訂預售買賣契約書：待使照核下一個月內，約定買方（游總）以每坪70萬元向賣方（王董）買回原坪數及車位（興建期間約2 年），以作為對賣方（王董）未支付價金之保障及補貼或賣方有更好價格之買主可選擇自行出售。方案二：總價新臺幣叁億陸仟萬元正，降至3 億～3 億2 仟萬元正（另尋新的買主）。」（見本院卷㈠第
175 頁），及證人林懇伶在庭證稱：「這兩個方案因為買方那時貸款因為金融風暴的因素還沒有下來，我有聽說王鈞要把土地賣出去，我沒有跟原告講，因為我想既然他要賣，我就提供這兩個方案給他，是否把當初簽訂金收據的事情做結束，如果王鈞要賣更高的價錢，他跟原告間也是要做個結束，看是不賣還是要怎樣，但他沒有回覆。」等語（見本院卷㈠第161 頁背面），益證原告與被告王鈞、吳桂華就系爭買賣之預約（即系爭訂金收據契約）於97年
9 月25日應確認事項未完成時，已合意解除，嗣後原告提出新要約與被告王鈞、吳桂華繼續協商買賣條件，惟均未獲被告王鈞、吳桂華承諾之事實。且設若如證人林懇伶前開證述，原告與被告王鈞、吳桂華就系爭土地買賣之預約仍屬有效成立，證人林懇伶祇須盡力協調及督促原告與被告王鈞、吳桂華確認買賣之細節及簽訂正式之本約即可，證人林懇伶豈會推薦被告王鈞就系爭土地尋找新的買主，此顯與常理有悖，顯見原告與被告王鈞、吳桂華就系爭買賣之預約（即系爭訂金收據）早已合意解除，證人林懇伶始會建議被告王鈞另尋新的買主。又證人林懇伶雖另提出其寄送予被告王鈞之信件（見本院卷㈠第176頁），然查，該信件書寫日期為98年10月21日，已在系爭訂金收據期限即97年9 月25日及前開電子郵件寄件日期98年4 月9 日之後數個月，再者，其內記載之付款方式就簽約款之成數，亦與系爭訂金收據約定為總價之3 成有別，是自難憑此認定原告與被告王鈞、吳桂華就系爭買賣之預約（即系爭訂金收據契約）仍屬有效成立，或被告王鈞、吳桂華有就原告之新要約為承諾之表示。
㈣綜上所述，原告與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地並未成立
買賣契約，原告自無從本於系爭土地買賣契約，請求被告王鈞、吳桂華於原告給付價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記並點交予原告。從而，原告依買賣契約關係，請求被告王鈞、吳桂華應於原告給付2 億4,789 萬0,125 元之同時，分別將系爭土地移轉登記並點交予原告所有，即無理由。
三、關於原告主張被告王鈞、吳桂華與被告潤鑫公司間就系爭土地之買賣係通謀虛偽意思表示為無效，依民法第113 條、第
184 條、第213 條之規定，請求被告潤鑫公司將系爭土地所有權移轉登記塗銷，並回復登記至被告王鈞、吳桂華名下，有無理由：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項本文規定甚明。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。本件原告與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地並未成立買賣契約，已詳述於前，則原告就系爭土地即無任何權利主張之私法上地位可言，是本件並不存有原告就系爭土地在法律上之地位有因被告王鈞、吳桂華與被告潤鑫公司間之買賣契約關係而有受侵害之危險之情事；同理可知，原告請求被告潤鑫公司將系爭土地於99年4 月26日經臺北市士林地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並分別回復登記為被告王鈞、吳桂華所有，亦無訴之利益可言，揆諸前述規定及說明，原告請求確認被告潤鑫公司與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地，於99年4 月20日所為之買賣契約關係及99年4 月26日所為之所有權移轉登記行為均不存在，以及被告潤鑫公司應將系爭土地於99年4 月26日經臺北市士林地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並分別回復登記為被告王鈞、吳桂華所有，均無理由。
肆、從而，原告本於買賣契約之法律關係及民法第113 條、第18
4 條、第213 條之規定，請求確認被告潤鑫公司與被告王鈞、吳桂華間就系爭土地，於99年4 月20日所為之買賣契約關係及99年4 月26日所為之所有權移轉登記行為均不存在；被告潤鑫公司應將系爭土地於99年4 月26日經臺北市士林地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並分別回復登記為被告王鈞、吳桂華所有；被告王鈞、吳桂華應於原告給付2 億4,789 萬0,125 元之同時，分別將系爭土地移轉登記並點交予原告所有，均無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果不生影響，無一一詳予論述之必要，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 10 月 24 日
民事第一庭 法 官 陳燁真以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 10 月 24 日
書記官 謝達人