臺灣士林地方法院民事判決 99年度重訴字第397號原 告 陳明瀚即丁瑞華之.訴訟代理人 侯水深律師被 告 馥記山莊有限公司法定代理人 康寶生訴訟代理人 李紹智
江澄宇陳勵新律師上列當事人間給付租金等事件，本院於民國100 年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告就占有原告所有如附圖所示紅色虛線範圍土地部分，自民國九十九年六月十日起每月租金為新臺幣伍萬零陸佰陸拾肆元。
被告應自民國九十九年六月十日起至上開租賃關係終止之日止，按月給付原告新臺幣伍萬零陸佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告之法定代理人原為郭文彰，嗣變更為康寶生，有財政部臺灣省北區國稅局汐止稽徵所函影本1 紙在卷可稽（本院卷第39頁），業據康寶生於民國000 年0 月0 日具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第176 條之規定相符，應予准許。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查本件原告起訴時係請求㈠核定被告就其占有原告所有新北市淡水區（即臺北縣汐止市○○○段街后小段720-2 、720-105 、801-12、801-16、812-6 地號土地（以下合稱系爭土地）部分，自99年6 月
4 日起，每月租金為新臺幣（下同）7 萬2100元。㈡被告應給付原告7 萬2100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息本分之五計算之利息。㈢被告應自99年7 月4 日起至上開租賃關係終止之日止，按月給付原告7 萬2100元。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣經新北市汐止地政事務所回覆測量之面積後，原告於100 年5 月13日具狀將訴之聲明變更為如後述（見乙、實體方面：一、聲明），並於100 年10月11日言詞辯論期日當庭表示不請求假執行，核其變更係基於同一之基礎事實，以及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法條規定，自應予准許。
三、次按「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。」民事訴訟法第254 條第1 項定有明文。查本件原告丁瑞華起訴，係依民法第425 條之1 第2 項請求本院核定租金數額，併依租賃之法律關係，請求被告按月給付租金。嗣丁瑞華於起訴後之100 年3 月25日將系爭土地全部移轉登記予陳明瀚，並於100 年9 月19日將起訴請求之租金債權移轉於陳明瀚，有系爭土地之登記第二類謄本、債權讓與契約書在卷可佐（本院卷第110 至114 、116 頁），嗣陳明瀚於100 年9 月21日具狀聲請承當訴訟，復經丁瑞華及被告同意（本院卷第109 、121 頁），依前開規定，應予准許。丁瑞華因陳明瀚之承當訴訟而脫離訴訟，但其於先前所為之訴訟行為效力，仍應認為及於承當訴訟人，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地及坐落其上之門牌號碼新北市○○市○○路○ 號建物（即新北市○○區○○段街后小段609 建號，下稱系爭房屋），原同屬被告所有。嗣系爭土地經本院強制執行拍賣，因無人應買，由原告聲明承受，原告已於99年6 月10日取得系爭土地之所有權，依民法第425 條之1 第
1 項規定，推定兩造間在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，而租賃之範圍，除被告不爭執使用之附圖所示紅色實線之系爭土地外，應包括系爭房屋後方逾2 公尺之部分及系爭房屋側邊水溝外之系爭土地，即附圖所示紅色虛線範圍土地扣除附圖所示紅色實線範圍土地，面積689 平方公尺（0000-0000 ＝689 ，下稱系爭689 平方公尺土地），亦即，兩造間成立之租賃關係，應如附圖所示紅色虛線範圍之系爭土地，面積為2111平方公尺。惟經原告發函請求被告給付租金，未獲被告回覆，兩造就租金之數額未能達成協議。以系爭土地位於大臺北地區，周邊交通發達，系爭房屋雖作為馥記山莊管理委員會使用，但被告於地下1 樓規劃8 個停車位，每月收取每個車位1000元之停車費，且原告每年繳納之地價稅為11萬1948元等情，則租金之數額，應以系爭土地99年1 月申報地價之年息百分之九計算，爰依民法第425 條之1 第2項規定，請求核定租金數額，併依租賃之法律關係，請求被告按月給付租金等語。並聲明：㈠核定被告就占有原告所有如附圖所示紅色虛線範圍土地部分，自99年6 月10日起每月租金為6 萬9663元。㈡被告應自99年6 月10日起至上開租賃關係終止之日止，按月給付原告6 萬9663元。
二、被告則以：被告實際使用系爭土地之範圍如附圖所示紅色實線，面積僅1422平方公尺，並不包括系爭689 平方公尺土地，故計算租金數額時，不能將系爭689 平方公尺土地列入。
又系爭房屋係作為馥記山莊管理委員會及社區管理中心使用，該社區收取之管理費，除供日常管理費用之支出外，尚須用在山坡地之防護、修繕與補強，為避免排擠該社區有限經費之使用，應以系爭土地申報地價之年息百分之二計算租金數額，原告請求之數額過高等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地及系爭房屋，原同屬被告所有，嗣系爭土地經本院
98年度司執字第33051 號拍賣抵押物強制執行事件執行拍賣，因無人應買，由原告聲明承受，原告於99年6 月10日取得本院核發之權利移轉證書而取得系爭土地之所有權，有系爭土地異動索引、土地及建物登記第二類謄本、不動產權利移轉證書影本附卷可佐（本院99年度湖簡調字第357 號卷〈下稱湖簡調卷〉第9至30頁）。
㈡系爭房屋係作為馥記山莊管理委員會及社區管理中心使用，
系爭房屋之地下1 樓規劃8 個停車位，被告曾每月收取每個車位1000元之停車費。另原告繪製之占用圖所記載之系爭土地上，設置有植栽樹木、駁坎、花圃、水塔、人造魚池、階梯、步道、路燈、停車位，並埋設水管、電線等設施，被告曾自承均由被告占有使用，有原告繪製之占用圖及言詞辯論筆錄附卷可參（湖簡調卷第57頁、本院卷第18頁背面）。
㈢系爭土地為山坡地保育區之丙種建築用地，99年1 月之申報
地價均為每平方公尺4400元，系爭土地99年之地價稅合計為11萬1948元，有土地第二類謄本、99年度地價稅課稅土地清單影本附卷可憑（湖簡調卷第26至30頁、本院卷第73頁）。
㈣被告確實占有使用如附圖所示紅色實線部分之系爭土地。
㈤系爭房屋位於馥記山莊之社區內，如搭乘社區巴士至捷運站
約15至20分鐘，系爭房屋後方花圃與駁坎相接，花圃左側無通道往下，面對系爭房屋右側階旁圍牆之高度為140 公分，系爭房屋左側有人造魚池，旁有6 個停車位，有本院勘驗測量筆錄在卷足佐（本院卷第27頁背面）。
㈥新北市汐止地政事務所100 年3 月21日複丈成果圖（即附圖）所示兩造各自主張占用之範圍及面積。
四、兩造之爭點：㈠被告就兩造間成立之租賃關係，使用之系爭土地面積若干？㈡原告得請求被告給付之租金數額若干？
五、得心證之理由：㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」民法第425條之1 定有明文。該條所稱「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，在土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人之情形時，係推斷土地受讓人應默許讓與人（即房屋所有人）繼續使用土地，但讓與人應支付租金，故租賃關係之土地範圍，即應以房屋所有人原本利用房屋之正常使用範圍為斷，並非僅限房屋坐落之基地，以兼顧土地受讓人及房屋所有人之權益。查本件被告確實占有使用如附圖所示紅色實線部分之系爭土地，已如前述，故於原告99年6 月10日取得系爭土地所有權之日起，兩造成立之租賃關係所使用之範圍，至少應包括該部分土地，應無爭議。雖被告辯稱：伊未占有使用系爭689 平方公尺土地云云。然查，依被告不爭執之原告繪製之占用圖可知，系爭689 平方公尺土地上存有植栽樹木、駁坎、花圃、路燈，人造魚池、並埋設水管、電線等設施（湖簡調卷第57頁），而被告前於99年12月15日本院言詞辯論期日亦自承上開設施均由被告占有使用（本院卷第18頁背面），自堪認系爭689 平方公尺土地為被告原本利用系爭房屋之正常使用範圍，其事後翻異前詞而為上開辯解，尚難採信。故原告主張兩造於99年6 月10日成立之租賃關係，被告使用之系爭土地面積，應如附圖所示紅色虛線範圍土地，面積共計2111平方公尺，即屬有據。
㈡按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之十為限。」土地法第97條第1 項定有明文，然該條關於約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀諸同法第94條第1 項及第96條均係有關「自住」之規定即可推知。至供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。查系爭房屋係作為馥記山莊管理委員會及社區管理中心使用，並非作為住宅使用之房屋，雖無土地法第97條規定之限制。然按租金之核定，須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。本院斟酌系爭房屋位於馥記山莊之社區內，如搭乘社區巴士至捷運站約15至20分鐘，交通尚稱方便，又被告使用之系爭土地面積共計2111平方公尺，其中系爭房屋係作為馥記山莊管理委員會及社區管理中心使用，地下1 樓規劃8 個停車位，被告曾每月收取每個車位1000元之停車費，其餘之使用範圍上為植栽樹木、駁坎、花圃、水塔、人造魚池、階梯、步道、路燈、停車位、水管、電線等設施，均是基於社區管理之整體性利益所為之利用，而系爭土地為山坡地保育區之丙種建築用地，99年
1 月之申報地價均為每平方公尺4400元，99年之地價稅合計為11萬1948元，以及本件經送請不動產估價師鑑定系爭土地自96年6 月起每平方公尺每月之合理租金為24元等情，有柏登不動產估價師事務所100 年8 月9 日100 柏字第08009 號函檢送之估價報告書在卷可憑，本院認系爭土地自96年6 月起每平方公尺每月之合理租金為24元，應屬適當。至於原告主張估價過低，以及被告辯稱估價過高云云，均未見兩造具體提出上開估價有何不實之證明，均不足採。另被告辯稱核定之租金數額如太高，會排擠社區有限經費之使用云云。然查，本件被告為馥記山莊有限公司，而非馥記山莊管理委員會，自難以管理費是否足以支應乙節，作為抗辯租金數額過高之理由，故被告此部分之辯解，亦不足採信。因此，兩造間於99年6 月10日成立之租賃關係，其每個月之租金數額應為5 萬0664元（2111*24 ），原告依租賃之法律關係，請求被告按月給付5 萬0664元，為有理由。
六、綜上所述，原告依民法第425 條之1 第2 項規定及租賃之法律關係，請求核定被告就占有原告所有如附圖所示紅色虛線範圍土地部分，自99年6 月10日起每月租金為5 萬0664元，併請求被告應自99年6 月10日起至上開租賃關係終止之日止，按月給付原告5 萬0664元，均有理由，應予准許。原告逾此之請求為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 11 日
民事第二庭 法 官 林政佑以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 18 日
書記官 莊達宏