臺灣士林地方法院民事判決 99年度重訴字第427號原 告 雷連福訴訟代理人 劉秋明律師被 告 賴慶榮
雷憲彰雷正隆雷正義雷熟照雷敏雷瑪莉雷禮林進蔣漢明蔣漢章賴蔣美玉雷榮昌雷榮昌即雷燦堂之遺產管理人雷榮坤曹雷月娥雷尤冬桂共 同訴訟代理人 李志澄律師複 代理人 林國明律師被 告 雷灝隆
蘇雷文郁許雷淑花雷東秋陳林佳燕林淑真兼上 六人訴訟代理人 林灝泰被 告 財政部國有財產局法定代理人 張佩智訴訟代理人 陳文龍
廖蘇隆複 代理人 龔維智律師
楊理安律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101 年
3 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。
本件原告起訴時原請求：「被告賴慶榮應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號之土地（下稱系爭土地），移轉權利範圍216 分之114 之應有部分為原告所有」；嗣具狀追加系爭土地之其他共有人即其餘被告為被告，並追加訴之聲明為：「一、被告賴慶榮應將系爭土地移轉權利範圍216 分之
114 之應有部分為原告所有；二、被告雷灝隆、蘇雷文郁、許雷淑花、雷東秋、陳林佳燕、林淑真、林灝泰（上七人為雷金《原名雷綿金》之繼承人）應將系爭土地移轉權利範圍
9 分之1 之應有部分為原告所有；三、被告財政部國有財產局應將系爭土地，移轉權利範圍9 分之2 之應有部分為原告所有；四、被告雷憲彰、雷正隆、雷正義、雷熟照、雷敏、雷瑪莉、雷禮、林進、蔣漢明、蔣漢章、賴蔣美玉、雷榮昌、雷榮昌即雷燦堂之遺產管理人、雷榮坤、曹雷月娥、雷尤冬桂應將系爭土地移轉公同共有權利範圍9 分之1 之應有部分為原告所有」，經查：依系爭土地之登記謄本（原告於起訴前之99年10月5 日申請列印，見本院卷㈠第23至30頁）所載，原告雷連福、被告賴慶榮，及追加被告財政部國有財產局即中華民國之管理機關、雷憲彰、雷正隆、雷正義、雷熟照、雷敏、雷瑪莉、雷禮、林進、蔣漢明、蔣漢章、賴蔣美玉、雷榮昌、雷榮坤、曹雷月娥、雷榮昌即雷燦堂之遺產管理人、雷尤冬桂暨雷金，為系爭土地之共有人，又雷金原名雷綿金，於起訴前業已死亡，其繼承人為其子雷樹根之繼承人雷灝隆、蘇雷文郁、許雷淑花、雷東秋、陳林佳燕、林淑真、林灝泰等情，業據林灝泰於審理中陳述在案（見本院10
0 年7 月8 日言詞辯論筆錄），並有雷金即雷綿金、雷樹根之戶籍謄本，及林灝泰提出之祖譜等件可參（見本院卷㈠第
179 、198 至202 頁）；經核本件原告之請求，均係基於系爭土地之部分共有人於民國99年4 月22日發函向原告表示是否依土地法第34條之1 行使優先承購權，經原告於99年4 月30日發函表示欲優先承購此同一基礎事實，且原告係於本院
100 年2 月11日第一次言詞辯論前，即於100 年2 月8 日具狀表示欲追加系爭土地除被告賴慶榮以外之其餘共有人為被告，應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，是原告所為訴之追加，應予准許。
二、又原告原以起訴狀及追加狀載明被告「中華民國」、「雷燦堂」部分，業經分別更正為其等之財產管理機關或管理人「財政部國有財產局」、「雷榮昌即雷燦堂之遺產管理人」，均合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、被告賴慶榮與其他共有人，合計14名共有人，其應有部分達
3 分之2 以上，於99年4 月22日以永和永安郵局存證號碼000330號存證信函向原告表示: 「本人與台端共有座落台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地共壹筆，面積240 平方公尺所有權為全部。為祈充分發揮有效之使用收益，將於未克積極改良之時，擬以土地每平方公尺新台幣壹拾萬伍仟貳佰元之價格出售，將依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定上述共有標的之所有權全部予以出售於第三人，並依上述單價就各有人之土地所有權持分面積分配價款。... 請於收訖本函後十日內向本人表示是否購買之，俾利配合辦理各項所有權移轉手續，謹以函示」，原告於接之後十日內即99年4 月30日以三重三十支局郵局存證信函第196 號存證信函表示:
「... 特依土地法第34條之1 第4 項之規定，表示願以同一價格優先承購」，可見買賣契約已成立生效，且係處分系爭共有土地之全部，爰依兩造間之買賣契約，提起本件訴訟。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、依土地法第34條之1 第2 項規定: 「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」，又該條第4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，再該條第5 項規定：「前四項規定，於公同共有準用之」，而本條所謂「事先」，依內政部69年5 月3 日台內地字211203號函曾解釋為「應於訂立契約前通知他共有人」，然解釋上，出賣之共有人在與買方簽訂契約前或契約簽訂後或登記完竣前均無不可。所謂簽訂契約，以口頭或書面簽訂也均無不可，而「事先通知」他共有人得以同一價格優先承購的法律效果，依最高法院78年度台上字第1896號判決: 「徵求他共有人是否優先承購與向他人為出賣之要約，其性質及法律上之效果均不相同。前者為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之效果；後者為意思表示，旨在與要約之受領人訂立一定之契約，要約之受領人如不為承諾，契約即無由成立。」所謂意思通知，係指不問行為人是否企圖發生何等效果，因法律的規定，當然發生一定的效果，本判決反面而言，若出賣之共有人已事先通知他共有人，他共有人也明白表示願以同一價格、同一條件優先承買，出賣之共有人即有與願買之優先承買之共有人訂立買賣契約之義務。本件被告賴慶榮與其他共有人等14人以原證1 號存證信函「事先通知」原告對系爭土地有優先承買權，通知內容包含「系爭土地標示」、「處分方式」、「價金分配」、「償付方法」及「期限」，可見其已俱備將系爭土地「出賣第三人」之外觀，原告信賴此外觀，再如前述，內政部對「事先通知」之解釋函令認為「應於訂立契約前通知他共有人」，故縱使被告尚未與第三人訂立系爭土地之出賣契約，原告也已取得優先承買權，被告自有與原告訂立系爭土地買賣契約之義務。
㈡、另被告主張於通知原告行使優先購買權時，因未通知地上權人行使優先購買權，依土地法第104 條第1 、2 項之規定，該地上權人之優先購買權具有物權之優先效力，較之其他共有人之優先購買權更為優先，故發函廢止通知原告行使優先購買權之意思表示。惟查：
１、由被告於98年11月2 日對原告提出鈞院99年度訴字第540 號拆屋還地訴訟所提出土地登記謄本，應已知係爭土地有地上權存在，其於99年4 月22日來函詢及被告是否行使共有人優先購買權時，被告於民國99年4 月30日表示願以同一價格優先承購後，原告再於民國99年5 月3 日表示尚未通知地上權人之優先購買權，故前述函告被告之存證信函予以廢止。可見原告於發函表示出賣係爭共有土地時已知係爭土地有地上權存在，其發函時即應一併通知地上權人，明知有權利可以形使卻怠於行使，基於禁反言法理，自不得再主張未發函通知地上權人而廢止其出賣共有土地之存證信函。
２、被告賴慶隆等14人於99年4 月22日以原證1 號來函詢及原告是否行使共有人優先購買權時，當時地上權人有被告賴慶隆、雷榮昌及訴外人林淑霞、盧成就、張德錄，而被告賴慶隆、雷榮昌取得系爭土地地上權之時間為99年4 月2 日及民國38年；訴外人林淑霞、盧成就、張德錄取得系爭土地地上權之時間為99年3 月15日、99年3 月17日、99年4 月29日，故訴外人張德錄取得系爭土地地上權之時間系在被告賴慶隆等14人以原證1 號來函詢及原告是否行使共有人優先購買權之後，以上事實先予敘明。被告賴慶隆、雷榮昌於通知原告行使優先購買權時，既是共有人也是地上權人，基於買賣之出賣人及買受人係不同之主體，不可能自己向自己買東西，故本件被告賴慶隆、雷榮昌不得主張其有地上權人之優先購買權，又訴外人張德錄取得系爭土地地上權之時間係在被告賴慶隆等14人以存證信函詢及原告是否行使共有人優先購買權之後，故無被告所辯未依土地法第104 條通知地上權人之問題。
３、又「土地法第一百零四條第一項關於地上權人及承租權人之優先承買權規定，既係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則於該建築物滅失時，該建築物所有人即不得享有優先承買權，故該條項之適用，須以地上權設定或租賃關係之約定係以有建築物為目的，且現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨，此與地上權之標的物為土地而非建築物或其他工作物，民法第八百四十一條乃規定地上權不因其上建築物或其他工作物滅失而消滅，兩者規範目的未盡相同，自不能以該條規定，逕謂土地上曾有建築物而現已不存在之地上權人或租賃權人仍得主張上開優先承買權。」（最高法院10
0 年度台上字第802 號民事判決參照）。本件原告曾於99年12月2日函文詢問台北縣淡水地政事務所，系爭土地上之地上權人是否係就該土地特定部分設定地上權，經該所來函告知：「經調閱先復初期土地舊簿資料旨揭土地系本所民國38年12月27日收件淡什字第637 、642 號，由地上權人雷榮昌、雷宗河依臺灣省各縣市辦理單獨聲請地上權設定登記應行注意事項」第一點規定單獨申請地上權登記，設定之權利範圍登載面積分別為20坪9 合9 勺2 才(69.39平方公尺) 建物佔用地、4 坪2 合(13.88平方公尺) 建物佔用地；另查旨揭土地之建築改良物情形填報表，雷榮昌係地上建物821 建號（重測前水碓子段49建號）之所有權人，雷宗河係地上建物
822 建號（重測前水碓子段50建號）之所有權人。是按前開地籍資料所載，本案地上權設定登記應係雷榮昌、雷宗河依前揭規定就其所有建物所佔土地部分辦理設定地上權登記。」，雷榮昌與雷宗河係兄弟，雷宗河死亡後再由其姪蔣漢明、蔣漢章、賴蔣美玉繼承其地上權，被告蔣漢明、蔣漢章、賴蔣美玉再分別將其地上權讓與訴外人林淑霞、盧成就、張德錄，基於物權法以手護手原則，訴外人林淑霞、盧成就、張德錄所讓受系爭地上權人之權利不能大於讓與人蔣漢明、蔣漢章、賴蔣美玉之權利。又系爭土地上雷宗河地上建物822建號（重測前為水碓子段50建號），該建物於被告賴慶隆等14人以原證1號來函詢及原告是否行使共有人優先購買權之前早已滅失，則訴外人林淑霞、盧成就於本件應已無行使土地法第104 條地上權人優先承買權之餘地。
４、土地法第104 條第二項: 「…出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」可知共有人出賣共有土地，未通知地上權人時，買賣契約仍成立，只是不得對抗地上權人。可見本件兩造間買賣契約已成立，只是若有地上權人出面主張地上權之優先購買權時，被告不得主張系爭買賣契約有效而已。
㈢、土地法第34條之1 立法意旨在：「排除民法第819 條第2項及第828 條第2 項有關處分整筆共有土地時，需得共有人全體一致同意之規定，立法為只要共有人過半數及持分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二，人數不予計算時，即可處分全部共有土地，以排除少數人不同意或行蹤不明、未辦繼承等因素，造成共有土地無法順利處分，影響土地充分有效利用及正當行使權利之目的，進而影響國家整體經濟發展。」「為避免對於少數不同意處分或未參與處分之他共有人權益受到損害，明文規定事先以書面通知或公告，以及對價給付補償之程序，以保障他共有人之權益」；又土地法第三十四條之一執行要點第8 點：「本法條第二項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容，依下列之規定：（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。（五）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項」，是從立法意旨及土地法第三十四條之一執行要點第8 點可知，土地法第34條之1 第2 項係為避免對於少數不同意處分或未參與處分之他共有人權益受到損害，明文規定事先以書面通知或公告，故解釋本法條應依此意旨為之。再參以拍賣共有不動產之應有部分，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，實務作法為執行法院依強制執行法第102 條第1 項規定所為通知，應於揭示拍賣公告同時為之，並載明他共有人如欲以同一價格優先承購者，應於拍賣期日前，向執行法院提出書面聲明，或於拍賣期日到場並於拍定時聲明之。可知在拍賣程序未決標前買賣價金尚未確定，但在一定範圍內可得確定，只要他共有人聲明欲以同一價格優先承購者，即得行使土地法第34條之1 共有人之優先承購權。
㈣、最高法院65年台上字第2113號判例事實內容為：「按土地優先購買權之行使，須以所有人有效之出賣土地與第三人為基礎，苟所有人與第三人間之出賣土地行為根本無效，亦自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。上訴人既主張被上訴人間之買賣行為因違反土地法第三十條及第三十四條之一第一項之規定應認無效，一面又本於優先購買權行使其權利，顯有未合」，故該判例係認為若買受人一面主張出賣人與第三人所訂之出賣合約無效，一面又本於優先購買權行使其權利，則不得再主張土地法第34條之1 共有人之優先購買權；反面言之，若買受人並未主張出賣人與第三人所訂之出賣合約無效，則不在該判例解釋範圍之內；且該判例依前述立法意旨，應作限縮解釋，即若已俱備出賣共有土地予第三人之外觀，而未參與處分之他共有人無損害之虞，他共有人即得主張土地法第34條之1 共有人之優先承購權。
三、聲明：
㈠、被告賴慶榮應將系爭土地移轉權利範圍216 分之114 之應有部分為原告所有；
㈡、被告雷灝隆、蘇雷文郁、許雷淑花、雷東秋、陳林佳燕、林淑真、林灝泰應將系爭土地移轉權利範圍9 分之1 之應有部分為原告所有；
㈢、被告國有財產局應將系爭土地，移轉權利範圍9 分之2 之應有部分為原告所有；
㈣、被告雷憲彰、雷正隆、雷正義、雷熟照、雷敏、雷瑪莉、雷禮、林進、蔣漢明、蔣漢章、賴蔣美玉、雷榮昌、雷榮昌即雷燦堂之遺產管理人、雷榮坤、曹雷月娥、雷尤冬桂應將系爭土地，移轉公同共有權利範圍9 分之1 之應有部分為原告所有。
貳、被告賴慶榮、雷憲彰、雷正隆、雷正義、雷熟照、雷敏、雷瑪莉、雷禮、林進、蔣漢明、蔣漢章、賴蔣美玉、雷榮昌、雷榮昌即雷燦堂之遺產管理人、雷榮坤、曹雷月娥、雷尤冬桂等辯以：
一、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，土地法第104 條第1 、2項分別定有明文。本件系爭土地設有地上權，地上權人計有雷榮昌（後於99年5 月13日讓與賴慶榮）、林淑霞、盧成就、賴慶榮、張德祿，且地上權人於系爭土地上亦有建物存在，分別○○○區○○段821 、822 建號建物，原告主張建物已滅失云云，實無可採，該地上權人之優先購買權且具有物權之優先效力，較之其他共有人之優先購買權更為優先，惟被告賴慶榮等14人（不含被告雷榮昌即雷燦堂之遺產管理人、被告雷榮昌、被告曹雷月娥）並未依法通知地上權人是否行使優先購買權，故被告賴慶榮等14人即另行寄發存證信函予原告，將前所寄發之存證信函即原告起訴狀原證2 廢止，自無不合，原告之優先購買權即已不存在，故原告本件請求，亦無理由。又被告雷榮昌並未與其他共有人出售系爭土地，原告主張雷榮昌雖為地上權人，亦不得主張優先購買權云云，自無可採。而地上權人林淑霞、盧成就、張德錄雖係受讓地上權，惟既已成為地上權人，自得依法主張優先購買權，原告主張其等係受讓自被告蔣漢明等人而無地上權之優先購買權存在云云，尤屬無據。
二、又「土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生」，最高法院著有65年台上字第2113號判例可稽。本件被告賴慶榮等14人，寄發存證信函予原告，主張依土地法第34條之1 第1 、2 、3 項規定出售系爭土地，惟實際上並未與第三人成立買賣契約，僅係通知原告「擬以土地每平方公尺新台幣壹拾萬伍仟貳佰元之價格出售」，故被告賴慶榮等14人與第三人間並無買賣契約存在，原告自無法依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先購買權，原告回函表示願優先承購即不合法，兩造亦無成立買賣契約。原告雖舉內政部60年間之函釋，主張土地法第34條之1 所請「事先」，應係於訂立契約前通知他共有人，而認原告已取得優先承買權云云，惟查，原告所舉內政部60年間之函釋，所謂「應於訂立契約前通知他共有人」，應係指依民法第758 條規定訂立物權契約前通知，原告以此主張於訂立買賣契約前通知，自無可採；縱認內政部上開函釋可認為係指於訂立買賣契約前通知，亦顯有違上述最高法院65年台上字第2113號判例意旨，而無可採。何況，土地法第34條之
1 第2 、4 項分別規定「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，應係指於辦理「處分、變更或設定負擔時」等物權行為前，應事先以書面通知他共有人，並非係於訂立買賣契約前即應事先通知，否則，若未訂立買賣契約，如何能確知買賣價格為何，他共有人又如何得以「同一價格」優先承購。而被告賴慶榮等14人實際上並未與第三人成立買賣契約，僅係通知原告「擬以土地每平方公尺新台幣壹拾萬伍仟貳佰元之價格出售」、「台端應分配取得之價款其償付方式原則上在尋得第三者之買方並訂約完畢」，故被告賴慶榮等14人與第三人間尚無買賣契約存在，自須俟被告賴慶榮等14人與第三人訂有買賣契約，確定買賣價格後，原告始得依「同一價格」優先承購，在此之前，原告自無法依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先購買權，原告回函表示願優先承購即不合法，兩造亦無成立買賣契約，原告本件請求，仍無可採。再強制執行法第104 條雖規定共有物拍賣時，應通知其他共有人，且依辦理強制執行事件應行注意事項第58點規定，於通知書應載明其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買，然此並非表示共有物拍賣時，其他共有人即得行使優先承買權，僅係事先通知其他共有人，以利其他共有人知悉拍賣程序，仍須拍定後，其他共有人始得行使優先承買權，原告主張在一定範圍內可得確定買賣價金，即得行使優先購買權云云，自無可採。
三、另按本件原告請求被告移轉系爭土地所有權云云，然土地法第34條之1 第4 項規定之優先購買權僅有債權效力，退步言之，縱認原告之優先購買權存在，亦僅得請求被告訂立書面契約，原告未履約前，不得逕自請求被告將系爭土地所有權移轉登記，本件原告請求，尤無理由。
四、末按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」民法第264 條第1 項前段定有明文。
退步言之，縱認原告優先購買權存在，被告或其他共有人須辦理移轉登記，惟原告迄今仍未支付任何買賣價金，被告亦得拒絕辦理所有權移轉登記。
五、聲明：原告之訴駁回。
參、被告財政部國有財產局則辯以：
一、按「土地法第34條之1 第4 項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生」，最高法院65年台上字第2113號著有判例。又「土地法第34條之1 第4 項所謂同一價格，係指土地或建築改良物之部分共有人與他人間訂立買賣契約約定之價格或他人預為承諾之買賣價格而言，若僅部分共有人就買賣價金，表示其一方之意思者，與該條項所定價格，尚非相當。本件被上訴人因擬出售與上訴人等共有之土地，委請代書，依內政部訂頒土地法第34條之1 執行要點規定，撰寫函件，記載處分共有土地方式及價格等事項，通知上訴人等共有人，並非因有任何第三人承諾買受土地之價格等必要之點而出，此為原審合法確定之事實，則上訴人所主張系爭共有土地之價格，僅係被上訴人一方所提出，原審因認上訴人尚無共有土地優先購買權可資行使；又要約之引誘，乃表示意思，使他人向自己為要約，並不發生法律上效果，亦即無結約意思。本件被上訴人致上訴人之通知函件，既敘及「擬出售」全部共有土地，有關價金及其分配以外事宜，仍待與被上訴人代表林阿仁協商等語，且係對其餘共有人即上訴人、參加人及林煥之繼承人均為通知，原審認其為要約之引誘，兩造因意思表示未趨一致，契約尚未成立，上訴人不得據以請求被上訴人出賣該土地，於法核無違誤」，亦有最高法院79年台上字第1710號判決意旨參照。
二、本件觀諸同案被告賴慶榮等共有人之99年 4月22日永和永安郵局第000330號存證信函所載內容為「本人與台端共有坐落臺北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地共壹筆，... 『擬以土地每平方公尺新台幣壹拾萬伍仟貳佰元之價格出售』，... 。
台端應分配取得之價款其償付方式原則上『在尋得第三者之買方並訂約完畢』... 」，且發函之同案被告賴慶榮等共有人於訴訟中亦自承尚無與第三人有買賣契約存在，故系爭共有土地並無任何第三人承諾購買，並已就買賣之價格達成合意，顯見該存證信函僅被告賴慶榮等共有人通知其他共有人，渠等擬將出售共有土地，說明處分共有土地方式及價格等事項，並非係因有第三人承諾買受土地之價格，而通知原告及其他共有人行使優先購買權，揆諸首揭說明，原告尚無共有土地優先購買權可資行使。至於原告引用內政部69年對「事先通知」之函釋認為「應於訂立契約前通知他共有人」，縱被告賴慶榮等14人尚未與第三人訂立系爭土地買賣契約，原告已取得優先承買權，該函釋明顯與前開最高法院判例意旨有悖，自不足採。
三、綜上所陳，被告賴慶榮等14人雖於99年 4月22日寄發原證１之存證信函通知共有人依土地法第34條之1第1、2、3項規定出售系爭土地，然實際上當時並未與任何第三人有買賣契約存在，僅係被告賴慶榮等14人單方面擬出售共有土地之意思，原告尚無從依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，應駁回原告之訴。
四、聲明：原告之訴駁回。
肆、被告雷灝隆、蘇雷文郁、許雷淑花、雷東秋、陳林佳燕、林淑真、林灝泰則辯以：同其他被告之答辯理由及聲明。
伍、兩造不爭執之事實：
一、系爭土地依登記謄本所載，共有人為雷連福、賴慶榮，中華民國、雷金（已歿）、雷憲彰、雷正隆、雷正義、雷熟照、雷敏、雷瑪莉、雷禮、林進、蔣漢明、蔣漢章、賴蔣美玉、雷榮昌、雷榮坤、曹雷月娥、雷燦堂（已歿）、雷尤冬桂等人。
二、被告賴慶榮與雷憲彰、雷正隆、雷正義、雷熟照、雷敏、雷瑪莉、雷禮、林進、蔣漢明、蔣漢章、賴蔣美玉、雷榮坤、雷尤冬桂共14位共有人，於99年4 月22日以存證信函致原告雷連福、中華民國財政部國有財產局、雷金表示：「本人與台端共有坐落臺北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地共壹筆，... 擬以土地每平方公尺新台幣壹拾萬伍仟貳佰元之價格出售，特依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定將上述共有標的之所有權全部予以出售於第三人，並依上述單價就各共有人之土地所有權持分面積分配價款。台端應分配取得之價款其償付方式原則上在尋得第三者之買方並訂約完畢... ，請於收訖本函後10日內向本人表示是否購買之... 」等語；
三、原告雷連福於99年4 月30日覆函表示：「... 特依土地法第34條之1 第4 項規定，表示願以同一價格優先承購... 」等語。
陸、兩造之爭點：原告就系爭土地是否已取得優先承購權，而得請求被告將系爭土地移轉登記予原告？
一、按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之」，土地法第34條之1 第1 至5 項定有明文。
次按「土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生」，最高法院65年台上字第2113號判例意旨參照。
二、查本件被告賴慶榮等14名共有人，雖於99年4 月22日以存證信函詢問原告是否行使土地法第34條之1 第4 項所定共有土地優先購買權，惟實際尚未與第三人訂立買賣契約乙情，為兩造所不爭執，且有該存證信函記載「... 『擬』以土地每平方公尺新台幣壹拾萬伍仟貳佰元之價格出售，... 台端應分配取得之價款其償付方式原則上『在尋得第三者之買方並訂約完畢』... 」等語可稽（見本院卷㈠第13至14頁），是則系爭土地並無任何第三人承諾購買，遑論已就買賣之價格達成合意，依前揭判例要旨，共有人與第三人間之出賣行為根本尚未存在，原告尚無共有土地優先購買權可資行使，自難認兩造間已成立買賣契約。至被告所舉內政部函釋，並非法規或判例，尚無拘束本院之效力，併為敘明。
三、從而，原告主張依兩造間之買賣契約，訴請被告等將系爭土地移轉權利範圍之應有部分為原告所有，並無所據，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
書記官 詹佳佩