臺灣士林地方法院民事判決 100年度簡上字第185號上 訴 人 詠吉貿易有限公司法定代理人 謝素日訴訟代理人 王勇華被 上訴人 鄧淯騰訴訟代理人 羅凱正律師複 代理人 張志朋律師上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國100 年
8 月24日本院士林簡易庭100 年度士簡字第580 號第一審判決提起上訴，本院於民國101年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決命上訴人給付超過新臺幣貳拾伍萬肆仟肆佰肆拾伍元及自自民國一百年三月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用共新臺幣捌仟貳佰伍拾伍元，由上訴人負擔新臺幣柒仟肆佰壹拾玖元，餘新臺幣捌佰叁拾陸元由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：其於民國97年1 月14日將門牌號碼為臺北市○○路○○○ 號2 樓之6 之房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，約定租賃期間自97年1 月25日至98年1 月24日止，每月租金新臺幣（下同）35,000元（下稱系爭租賃契約），上訴人並簽發支票12紙交付予被上訴人，作為支付每月租金之用。詎上訴人於97年6 月25日寄發存證信函提前終止系爭租賃契約，並於終止系爭租賃契約後仍繼續使用系爭房屋，直至98年1 月16日始將該房屋點交返還予被上訴人，顯受有相當於租金之不當得利。又上訴人於占用系爭房屋期間，均未繳納管理費及水電費，而由被上訴人代為支付管理費13,860元、電費3,990 元、水費1,585 元，共計19,435元，且於
98 年4月之前，均以系爭房屋之地址作為其營業登記地址，亦顯屬無法律上原因而受有相當於管理費、水電費及使用系爭房屋地址為其營業所地址之利益。為此，爰依系爭租賃契約第18條第1 項及民法第179 條之規定，請求上訴人賠償1個月租金35,000元，並給付上揭相當於7 個月租金之不當得利萬245,000 元、水電費及管理費共計19,435元，及使用系爭房屋地址為其營業所地址之不當得利15,000元等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人314,435 元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：㈠系爭租賃契約簽約當日，訴外人洪素娟亦陪同在場，被上訴人並當場表示因其長期在國外，未來有關系爭租賃契約事宜均由洪素娟全權處理，被上訴人亦因此取得洪素娟之電話、地址，洪素娟應為被上訴人之代理人無訛，縱該代理關係未於系爭租賃契約中表明，亦符合表見代理之情形。是上訴人自97年6 月17日起，既已多次致電洪素娟表示欲通知提前終止系爭租賃契約，及將系爭房屋返還予被上訴人，並於97年6 月25日寄發存證信函終止系爭租賃契約，且實際搬離系爭房屋，自無任何不當得利可言。㈡上訴人自
97 年6月25日搬離系爭房屋後，即未再使用系爭房屋，自毋庸繳納水電費及管理費，被上訴人自承其後之水電費及管理費均由其繳交，顯見其自97年6 月25日起，已將系爭房屋收回使用，否則其如何取得上揭費用之繳費通知單，又何需自行繳納等語，資為抗辯。
三、本件原審僅判決上訴人應給付被上訴人264,435 元（即判准相當於7 個月之不當得利245,000 元、水電費及管理費19,435元），及自10 0年3 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依職權為假執行之宣告，至被上訴人其餘請求則均予駁回。上訴人就其敗訴部分，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。（被上訴人就原審判決其敗訴部分，並未上訴聲明不服，該部分應已確定。）
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人前將其所有之系爭房屋出租予上訴人，約定租金為
每月35,000元，租賃期間自97年1 月25日至98年1 月24日，上訴人並交付被上訴人105,000 元之押租金，及面額35,000元之支票12紙，上開支票均已經被上訴人兌現。
㈡系爭租賃契約業經上訴人於97年6月25日提前終止。
㈢上訴人於98年1月16日將系爭房屋點交返還予被上訴人。㈣系爭房屋97年7 月至98年1 月之管理費13,860元、97年7 月
至12月之電費3,990 元、97年7 月至98年1 月之水費1,585元，均係被上訴人繳納。
五、本件經整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為（本院卷第79頁背面）：
㈠上訴人於終止租賃契約後，是否仍繼續占用系爭房屋？抑或
已返還被上訴人？若有占用，其占用期間多長？不當得利金額為若干？㈡被上訴人得否依不當得利之規定，請求上訴人返還水電費及
管理費合計19,435 元？
六、本院得心證之理由：㈠上訴人於終止租賃契約後，是否仍繼續占用系爭房屋？抑或
已返還被上訴人？若有占用，其占用期間多長？不當得利金額為若干？
1.上訴人主張其於97年6 月25日後即未占用系爭房屋，無非以其在97年6 月25日前已搬離該屋，且曾向被上訴人之代理人洪素娟表示欲返還系爭房屋之意等語，為其論據。然查：
⑴上訴人是否占用系爭房屋，應視其對該房屋有無事實上管領
力為斷，是縱認上訴人已於97年6 月25日前遷離系爭房屋，惟其既自承當時並未將房屋鑰匙返還被上訴人，直至98年1月16日始完成點交，自難謂上訴人在點交返還系爭房屋之前，已將其對該屋之事實上管領力移轉予被上訴人，而喪失占有。至系爭房屋自97年7 月起之水電費，固均由洪素娟代為繳納，而非由上訴人繳交，然此乃因社區管理員通知洪素娟若不繳費將遭電力公司斷電，其始至信箱拿取繳費通知單代為繳費，惟並未進入系爭房屋內部等情，業據證人洪素娟到庭結證明確（本院卷第67頁），故單憑前述由洪素娟代繳97年7 月後水電費之事實，亦無法認定被上訴人實際上業已將系爭房屋收回使用甚明。此外，上訴人復無法證明其在98年
1 月16日前，即已將其對系爭房屋之事實上管領力移轉予被上訴人，其辯稱自97年6 月25日後即未占有系爭房屋云云，顯不足憑採。
⑵上訴人復稱其曾向被上訴人之代理人洪素娟表示欲返還系爭
房屋之意，惟被上訴人均置之不理云云，亦為被上訴人所否認，經查：證人即上訴人公司之受僱人謝素青、詹麗雪雖曾於原審到庭證稱兩造簽訂系爭租賃契約時，洪素娟亦偕同在場，被上訴人並表示其長期不在國內，日後有事可聯絡洪素娟云云（原審卷第77、78 頁 ），然經本院傳訊證人洪素娟，其到庭證稱並未於簽約時在場，僅被上訴人事後告知已將其電話留給房客，若房客有事，能幫忙的話就幫等語（本院卷第66頁），顯見洪素娟於兩造簽約時是否陪同在場，已有可疑，且縱認其曾偕同被上訴人簽約，被上訴人並留下洪素娟之電話地址以便上訴人與被上訴人聯絡，亦難認此舉即係就系爭租賃契約相關事宜之處理概括授與洪素娟代理權，此外，上訴人復未能提出其他證據，證明被上訴人確已就系爭房屋之返還、點交等事宜授與洪素娟代理權，或有何由自己之行為表示以代理權授與洪素娟或知洪素娟表示為其代理人而不為反對之表見代理情事，則上訴人縱使曾向洪素娟表示欲返還系爭房屋之意，對被上訴人而言亦不生效力。
⑶況且，上訴人返還系爭房屋雖兼需被上訴人之行為，始能完
成，而得依民法第235 條之規定，以準備給付之情事通知被上訴人，以代提出，惟上訴人就其應為之給付行為，事實上須確已完成，始有上開規定之適用，如其自己應為之行為並未完成，縱為準備給付之通知，仍不生提出之效力。查上訴人雖主張其已於97年6 月25日前遷離系爭房屋，然並未就此舉證以實其說，該項主張已無從盡採；且單純遷出系爭房屋未必表示即已將系爭房屋騰空，而處於可隨時依債之本旨返還予被上訴人之情況，此由上訴人於原審曾表示「後來（98年）1 月房屋清理乾淨…」云云，並謂其員工曾因受取信件或查看有無漏水而進入系爭房屋等語（原審卷第55頁），亦可窺知被上訴人究有無於97年6 月25日前將系爭房屋清空而完成返還之準備，確有疑義；另參以上訴人於97年6 月25日之存證信函中（原審卷第17、18頁），僅表示欲提前終止租約，然對何時返還房屋及是否已將房屋清空之事，竟隻字未提，及被上訴人提出之水電費明細資料（原審卷第19、20頁），顯示系爭房屋內之水電用量於97年6 月25日後並未減少等情，更難認上訴人在97年6 月25日前，即已確實將系爭房屋清空而準備返還予被上訴人。是以，上訴人既無法證明其在97年6 月25日前即已完成返還系爭房屋之準備，則其縱曾向洪素娟或被上訴人表示欲返還系爭房屋，揆諸前揭說明，仍不生提出之效力，被上訴人亦不因此負受領遲延之責。
2.綜前所述，上訴人於97年6 月25日系爭租賃契約終止後，既已無占有使用系爭房屋之合法權源存在，其仍繼續占有系爭房屋，直至98年1 月16日始將該房屋點交返還予被上訴人，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，故被上訴人依民法第179 條之規定，請求上訴人返還該占用期間相當於租金之不當得利，應堪准許。又查，兩造就系爭房屋原約定之租金為每月35,000元，此為兩造所不爭執，是上訴人自97年6 月25日起至98年1 月16日止所受相當於租金之利益，經計算應為235,968 元（35000 ×6 又23/31 ＝235968，元以下四捨五入），被上訴人在此範圍內之請求，核屬有據，應予准許。
㈡被上訴人得否依不當得利之規定，請求上訴人返還水電費及
管理費合計19,435 元？查上訴人於系爭租賃契約終止後，仍繼續占有系爭房屋，直至98年1 月16日始點交返還予被上訴人，前已詳述，則其於前述占用期間，除不具法律上原因而受有占有使用該房屋之利益外，並享有得使用該屋水電及社區管理、清潔、維護等之利益，且致被上訴人因此受有損害，是被上訴人主張上訴人獲有相當於水電費及管理費之不當得利，應屬可採。又系爭房屋97年7 月至98年1 月之管理費合計為13,860元（每月1,980 元）、97年7 月至12月之電費合計為3,990 元、97年
7 月至97年11月之水費為合計1,585 元，此業據被上訴人提出水費繳納證明單、用戶用電資料表、管理費收據、電費通知及收據、水費收據等影本為證（原審卷第19-30 頁），且為兩造所不爭執，是經計算結果，上訴人就上揭水電費及管理費應返還之不當得利數額應為18,477 元（1980×6 又16/31 ＋3990＋1585＝18477 ，元以下四捨五入）
七、從而，被上訴人依不當得利之法律關係，於請求上訴人給付254,445 元（000000＋18477 ＝254445），及自支付命令送達之翌日即100 年3 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審判決就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰將該部分判決廢棄，並改判如主文第2 項所示；至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
九、本件第一審、第二審訴訟費用確定為8,255 元（第一審裁判費3,420 元、第二審裁判費4,305 元、證人日旅費530 元），並應由上訴人負擔7,419 元，餘836 元由被上訴人負擔，爰併諭知如主文第4 項所示。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 10 日
民事第二庭審判長法 官 林政佑
法 官 藍雅清法 官 馬傲霜以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 18 日
書記官 張方俞