臺灣士林地方法院民事判決 100年度簡上字第27號上 訴 人 廖珮羚訴訟代理人 廖芳萱律師
陳鴻琪律師被 上訴人 許恆源訴訟代理人 張靜怡律師複 代理人 洪郁如上列當事人間請求給付定金等事件，上訴人對於中華民國99年12月6 日本院內湖簡易庭99年度湖簡字第1033號第一審判決提起上訴，本院於100年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣捌仟壹佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠民國98年8 月間，上訴人由訴外人王大鈞代理將自己名下坐落臺北市○○區○○段4 小段297 地號土地及其上同小段4343建號即門牌臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○號建物（下稱系爭房地）委託第三人民權不動產仲介經紀有限公司即中信房屋內湖民權加盟店（下稱中信房屋）銷售，而後中信房屋覓得被上訴人願意購買系爭房地，被上訴人並於98年8 月18日簽訂「附停止條件定金委託書」，約定願以新臺幣（以下同）3,840 萬元購買系爭房地，且同時交付合作金庫銀行汐止分行、票據號碼MJ0000000 、金額50萬元、到期日為98年8 月20日之票據（下稱系爭支票）做為買賣契約定金，交由中信房屋保管，因上訴人於同日即同意依該「附停止條件定金委託書」之條件將系爭房地出售予被上訴人，並由上訴人代理人王大鈞簽認無誤，故依「附停止條件定金委託書」第貳條第六項「賣方簽認出售後，買賣已成立，買、賣雙方應在翌日起算七日內完成簽訂買賣契約書」之約定，系爭房地之買賣契約已成立。惟經上訴人多次催促，被上訴人均未依約履行買賣協議，故上訴人於98年10月14日委請律師寄發存證信函通知被上訴人，請被上訴人於98年10月23日下午2 時至中信房屋簽定不動產買賣契約書並履行不動產過戶之一切事宜，逾期則視同被上訴人不願意購買系爭房地，上訴人於98年10月23日下午5 時解除與被上訴人之系爭房地買賣契約，並依「附停止條件定金委託書」第貳條第三項之規定，沒收被上訴人之定金50萬元，然被上訴人未依前揭存證信函與上訴人簽署不動產買賣契約書，故本件買賣契約已於98年10月23日下午5 時合法解除。㈡依「附停止條件定金委託書」第貳條第三項第一款「簽署本委託書之同時，買方願支付上述承購價百分之二之附停止條件定金50萬元整」及同條項第二款「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還定金…」之約定，因該「附停止條件定金委託書」已由上訴人之代理人王大鈞簽認，故附停止條件定金已生定金之效，嗣後係被上訴人反悔不買，被上訴人自不得請求返還定金。㈢被上訴人於簽署「附停止條件定金委託書」時，雖曾以系爭支票作為買賣契約定金，然因該票據自始即由中信房屋保管，未交由上訴人兌領，故被上訴人未履行債務，上訴人仍得依上開「附停止條件定金委託書」第貳條第三項之規定請求被上訴人給付定金50萬元等語。
二、被上訴人則以：被上訴人於98年8 月18日與中信房屋簽立附停止條件之定金委託書，係以上訴人名下之系爭房地「一樓可以依仲介公司所述如被證2 空間用途使用」為前提，始願意以總價3,840 萬元購買系爭房地，然系爭房地一樓根本無法如被證2 所述之使用，此不能使用之情形係「一樓整層」均不得使用，屬重大物之瑕疵，被上訴人業於98年10月19日以存證信函解除兩造間系爭「一樓得全部使用之買賣契約」，且亦主張受詐欺，撤銷「一樓得全部使用之買賣契約」之「簽定確認書」及「定金委託契約書」，上訴人自不得請求被上訴人給付定金50萬元云云資為抗辯。
三、原審就上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，被上訴人應給付上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；被上訴人則聲明求為上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠98年8 月間，上訴人由訴外人王大鈞代理將自己名下系爭房
地委託中信房屋銷售，而後中信房屋覓得被上訴人許恆源願意購買系爭房地，被上訴人並於98年8 月18日簽訂如原審卷第13頁所示之「附停止條件定金委託書」，約定願以3,840萬元購買系爭房地，且同時交付系爭支票作為買賣契約定金，交由中信房屋保管。上訴人則同意依該「附停止條件定金委託書」之條件將系爭房地出售予被上訴人，並由上訴人代理人王大鈞簽認無誤。
㈡上訴人曾於98年10月14日委請律師寄發存證信函通知被上訴
人（台北雙連郵局第1650號存證信函），請被上訴人於98年10月23日下午2 時至中信房屋簽定不動產買賣契約書並履行不動產過戶之一切事宜，逾期則視同被上訴人不願意購買系爭房地，並於98年10月23日下午5 時解除與被上訴人之系爭房地買賣契約，並依「附停止條件定金委託書」第貳條第三項之規定，沒收被上訴人之定金50萬元。
㈢被上訴人於98年10月19日以台北民權存證信第03393 號存證信函，主張解除、撤銷兩造間系爭買賣契約。
㈣系爭房屋一樓依使用執照記載為停車空間、自用儲藏室。
㈤中信房屋仲介人員鍾明志曾提供如原審卷第42-48 頁被證二之使用平面圖供被上訴人參考。
五、得心證之理由：本院依民事訴訟法第270 條之1 規定，由受命法官協議並簡化兩造爭點如下：㈠中信人員仲介人員鍾明志於被上訴人簽訂「附條件定金委託書」前，是否有告知被上訴人系爭房屋一樓僅作為停車空間及自用儲藏室使用？㈡系爭買賣契約是否因可歸責於被上訴人之事由，致不能履行？茲論述如下：
㈠中信人員仲介人員鍾明志於被上訴人簽訂「附條件定金委託
書」前，是否有告知被上訴人系爭房屋一樓僅作為停車空間及自用儲藏室使用？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件上訴人主張中信人員仲介人員鍾明志於被上訴人簽訂「附條件定金委託書」前，有告知被上訴人系爭房屋一樓僅作為停車空間及自用儲藏室之事實，為被上訴人所否認，即應由上訴人就此有利於己之事實負擔舉證責任。經查，中信房屋仲介人員鐘明志雖於原審時到庭陳稱：「在98年8 月18日前我帶被告（即被上訴人）看系爭房屋時，就有口頭告知被告1 樓是停車空間及自用儲藏室，也有舉例附近房屋，例如對面社區好像是蘭亭序的1 樓有些也是一樣作停車場使用。在這過程中被告有帶一個蘇建築師來看過，建築師一定知道這件事，蘇建築師也有在現場說1 樓停車場兩棟中間圍牆只能作120 公分高，甚至講到一些建築法規我不懂。我認為被告是因為現在不買後才說當時什麼都沒看，我只是當初忘了把不動產現況說明書給他簽名。」等語（原審卷第101 頁），然上訴人係於98年8月15日出具授權書委任王大鈞出售系爭房地，委任期間自98年11月5 日起至99年6 月30日止，王大鈞則係於98年8 月19日出具客戶委任出售同意書，委任中信房屋居間仲介銷售系爭房地，銷售期間自98年8 月19日至98年9 月30日止，有上訴人提出之授權書、上訴人印鑑證明、客戶委任出售同意書各1 件在卷可稽（原審卷第10-12 頁），被上訴人則係於98年8 月18日出具附停止條件定金委託書，表示願以3,840 萬元承買系爭房地（原審卷第13頁），顯見被上訴人要約以3,
840 萬元之價格買受系爭房地之前，上訴人尚未委任王大鈞出售系爭房地，王大鈞亦尚未委任中信房屋居間銷售系爭房地，惟上訴人嗣後既已承認，則王大鈞及中信房屋之無權代理行為已獲補正，而溯及對上訴人發生效力，合先敘明。惟王大鈞既係於98年8 月19日始出具客戶委任出售同意書，則上訴人主張王大鈞係於98年8 月18日即已同意依該「附停止條件定金委託書」之條件將系爭房地出售予被上訴人等情，即屬有疑。惟中信房屋仲介人員卻由王大鈞簽認「附停止條件定金委託書」時，將日期簽寫為98年8 月18日，顯見中信房屋仲介人員急於成交系爭房地之心態。
⒉按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條第1 項定有明文。是依前開規定，經紀人員在執行業務過程中，即有以不動產說明書向委託人交易之相對人解說之義務。本件上訴人雖主張被上訴人於98年8月18日出具附停止條件定金委託書前，已詳閱不動產說明書，並提出經被上訴人簽名、上載「買方於簽訂本份文件之前，確已審閱受託人提供之『買方權利義務說明書』、『房屋交易安全制度說明書』、『漏水保固制度說明書』及『不動產說明書』已明瞭其內容，並於審閱後在不動產說明書上簽章確認。『不動產說明書』為買賣契約之一部分。」之確認書為證（原審卷第70頁），惟前開確認書共有13條、文字甚多，且中信房屋仲介人員並未確實給予被上訴人三日之審閱期間，即由被上訴人在「本人已充分了解契約內容無誤，並自願放棄三日以上審閱權利」處簽名，而前開「買方於簽訂本份文件之前，確已審閱受託人提供之『買方權利義務說明書』、『房屋交易安全制度說明書』、『漏水保固制度說明書』及『不動產說明書』已明瞭其內容，並於審閱後在不動產說明書上簽章確認。『不動產說明書』為買賣契約之一部分。」等文字又係事先預擬打字完成，為定型化確認書之一部分，則被上訴人是否確實就各條款一一確認無誤後，始在前開確認書為簽名，即非無疑。至服務報酬雖經手寫修改為15萬元，然關於服務報酬之約定係在於第12條，前開文字則係記載於第3 條，中間尚有密密麻麻其他之約款，且因買受人對仲介業者所關注者，通常在於仲介業者所收取之報酬，如能減少應支付與仲介業者之報酬，即降低買屋之成本，是縱被上訴人與仲介業者就報酬另有約定，並修改有關服務報酬之約款，亦難憑此即可推認被上訴人對於其餘條款亦係一一確認無誤始簽名於其上。是經紀人員在執行業務過程中，是否有以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，仍應視實際之交易過程經紀人員是否有確實告知而定，要難以前開定型化確認書預擬之文字即認仲介人員已盡誠實告知之義務。
⒊上訴人雖稱被上訴人若未檢視土地、建物資料，如何確認買
賣標的坪數而出價，是被上訴人必已事先檢視不動產登記資料確認坪數大小而獲悉一樓法定用途為停車空間、自用儲藏室云云。然被上訴人已否認有於98年8 月18日前事先審閱不動產說明書，況由上訴人所提出之不動產說明書內容觀之，其中包括系爭房地資料表、產權調查表、建物條件與環境、房地產標的現況說明書、建物及土地所有權狀、建物及土地登記謄本、建物測量成果圖、使用執照存根、存根附表等，而系爭房地資料表係將系爭房地建物及土地坪數、現況、方位、有無電梯、車位等整理後以表列方式呈現，使交易之相對人一望即知系爭房地之產權現況，而系爭房地一樓是否得作為一般住宅使用，乃交易上相當重要之事項，然前開資料表對於一樓用途係屬停車空間及自用儲藏室，隻字未提，反記載「車位坪數：空白」、「車位：庭院停車」、特點說明欄還特別載明「無公設登記、坪數實在（B1：16.17 坪，1樓：23.38 坪，2 樓：23.82 坪，3 樓：23.82 坪，4 樓：
17.36 坪【6 坪露台未登記】突出物1 樓：5.61坪【一坪露台未登記】，突出2 樓：5.61坪【水箱】」，足以誤導被上訴人以為一樓係供一般住宅使用，停車位則係位於庭院。且「產權調查結果」、「建物條件與環境」等亦未將一樓係屬停車空間及自用儲藏室載明。至建物所有權狀、建物登記謄本雖有記載「一層：停車空間、自用儲藏室」、使用執照存根附表上雖有記載「⒎本案壹樓原核定室內停車空間面積48.4平方公尺」，然前開文字前後尚有其他字體、大小同一、關於其他事項之記載，前開文字並非相當明顯一望即知，而被上訴人既已遭前開資料表誤導而誤認一樓係供一般住宅使用，是若仲介人員未另外特別說明「系爭房地一樓非一般住宅，僅係停車空間及自用儲藏室」，被上訴人自有極大之可能性僅注意建物面積及土地面積，而未注意系爭建物所有權狀、建物登記謄本及使用執照上關於一樓用途之前開記載。⒋再者，被上訴人於98年8 月18日出具附停止條件定金委託書
時，系爭房地係屬毛胚屋，尚難由其現況知悉一樓之法定用途，而上訴人對於仲介人員鍾明志將被證2 交付予被上訴人乙節並不爭執，然其主張係於98年9 月始交付，是被證2-1系爭房地立體剖面圖雖有將一樓繪製為停車空間、被證2-2系爭房地一樓平面圖雖有標示「（停車空間）」等字眼（原審卷第42-43 頁），然被上訴人既係於98年8 月18日出具附停止條件定金委託書後始取得前開文件，自無從由被證2-1及被證2-2 得知系爭房地一樓之使用限制。再者，被證2-6之一樓平面規劃圖（原審卷第47頁），係將一樓規劃為餐廳、客廳及廚房，益見仲介人員並無系爭房地一樓「應」僅供法定用途使用之認知，否則其何以於嗣後提供前開圖說供作被上訴人裝潢之參考？⒌綜上，堪認本件應係仲介人員急於成交，而未確實告知被上訴人系爭房地一樓僅作為停車空間及自用儲藏室使用。
㈡系爭買賣契約是否因可歸責於被上訴人之事由，致不能履行
？中信房屋仲介人員鍾明志於被上訴人簽訂「附條件定金委託書」前，既未確實告知被上訴人系爭房地一樓僅作為停車空間及自用儲藏室使用，自難認系爭買賣契約係因可歸責於被上訴人之事由致無法履行，上訴人尚不得依民法第249 條第
2 款之規定，主張被上訴人不得請求返還定金，而被上訴人所交付之定金支票既尚未兌現，是上訴人即不得再依「附停止條件定金委託書」第貳條第三項之規定，請求被上訴人給付定金50萬元。
六、從而，上訴人請求被上訴人給付50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、本院依職權定本件訴訟費用額為8,100 元（第二審裁判費8,
100 元），應由上訴人負擔。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 方彬彬
法 官 絲鈺雲法 官 藍雅清正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 27 日
書記官 張純華