臺灣士林地方法院民事判決 100年度簡上字第203號上 訴 人 邊志義被上訴人 陳玲錚
33號訴訟代理人 謝生富律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國100 年10月21日本院內湖簡易庭100 年度湖簡字第651 號第一審判決提起上訴，經本院於民國101年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用部分之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍萬玖仟捌佰貳拾元。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔百分之十四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人陳玲錚於民國98年7 月1 日與上訴人締結租賃契約（以下簡稱系爭租約），向上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號1 樓房屋全部（以下簡稱系爭房屋），欲經營房屋仲介公司。雙方並於系爭租約第四條第5 款、第五條分別約定：系爭房屋有改裝設施之必要，被上訴人須取得上訴人之同意始得自行裝設，但不得損害原有建築，被上訴人於交還時應負責回復原狀；且被上訴人應以善良管理人之注意使用系爭房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因被上訴人之過失致系爭房屋毀損，應負賠償之責。詎被上訴人於承租期間未告知上訴人、亦未經上訴人之同意，即將系爭房屋內閣樓鋼板、一樓的天花板、二樓的地板、水電、室內油漆、氣窗玻璃、玻璃大門及落地窗等原有設施全部拆除，嗣因被上訴人無法取得仲介經紀人執照，無法開店而向上訴人終止租約，上訴人至現場察看，始發現上情，屢向被上訴人請求回復原狀，被上訴人均不予置理，上訴人不得已乃自行僱工回復包括夾層地板、樓梯、樓梯扶手、上下層輕鋼架天花板、照明配線及開關安裝、日光燈、下層崁燈、上層矮牆、鋁窗、夾層鋼架、上下層油漆等設施，支出新臺幣新臺幣（下同）232,700 元，被上訴人自應返還上訴人該回復原狀費用；尚有未回復之玻璃大門及落地窗，預計回復所需費用為46,000元，被上訴人應交付上訴人以回復原狀；並因回復期間無法出租他人收取租金收益而受有144,000 元等損失。被上訴人應給付費用及賠償金額共計422, 700元。故基於兩造間之約定，聲明：被上訴人應給付上訴人422,700 元。原審認系爭房屋原有設施均逾耐用年限，已無殘餘價值可言，乃駁回上訴人全部請求。惟上開原有設備，並未因折舊年限已過而影響其功能，不得因為超過折舊年限而不負損害賠償責任，是以原審的認定尚有違誤，爰提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人422,700 元。
二、被上訴人則以：兩造既約定任一方解約時，應賠償違約金50,000元，依民法第250 條第2 項規定，自應視為解約時所生損害之賠償總額，上訴人既已選擇收取賠償違約金，自無其他損害賠償之請求權存在，是本件起訴另行請求損害賠償，即非有據。又，被上訴人所負回復原狀之義務為返還租賃之系爭房屋，被上訴人既已將系爭房屋交還上訴人，自已完成回復原狀之義務。再者，系爭房屋面積僅十餘坪，因係一樓店面，為盡量保留使用空間，故屬空屋，除廁所外，別無其他設施，無改裝設施情事。另被上訴人承租系爭房屋前，系爭房屋原出租他人作為燒臘店使用，因燒烤所生之味道與髒污，有應加以清除整修之必要，故被上訴人僅將污濁之壁磚地磚衛浴設備、污舊之違章建築天花板夾層、破舊而已屬廢棄垃圾之落地窗拆除，應皆為必要之清除行為，尚重新處理地磚、壁磚、天花板、馬桶、臉盆、塑鋼門、電燈、防水、冷熱水管之更換等整修回復行為，所為清潔行為並非改裝設施之行為，且對於系爭房屋之原有建築構造，並無任何毀損滅失，應不負回復原狀及損害賠償責任。至上訴人自己回復之行為，係上訴人因應新承租人之需求而為修繕，屬於增加系爭房屋使用收益之投資行為，並非回復原狀行為。所謂因協調及修繕而延誤致生之租金損失應非解約時已生之損失，非屬損害賠償之範圍，且被上訴人解約後，系爭房屋是否出租，應與被上訴人無關，上訴人據以請求被上訴人損害賠償，顯非有理由。此外，在請求賠償部分，上訴人所提估價單，其中如油漆、地磚、鑿牆、換水管、更換木板等均屬重建工程，並非被上訴人所拆除應回復部分之工程與材料，且該回復均未經被上訴人認可，難謂真實。末因系爭房屋係一樓店面，玻璃大門及落地窗並非門戶設施，前任承租人經營上雖有使用該玻璃門及落地窗，但因其經營燒臘店致其髒污而清除廢棄，並無價值存在。目前的承租人，則未使用玻璃大門及落地窗，顯無裝設之必要，故就出租人言，並無損害可言，上訴人據以請求被上訴人給付費用，尚非合法等語資為抗辯，並於本院聲明駁回上訴人之上訴。（至於被上訴人於原審所提反訴部分，經原審為被上訴人部分勝訴之判決，兩造對其不利部分均未聲明不服，即反訴部分已告確定，不在本審級審理之範圍。）
三、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、被上訴人承租系爭房屋，係欲經營房屋仲介公司使用。
2、被上訴人所拆除系爭房屋原有設施有：閣樓鋼板、一樓的天花板、二樓的地板、水電、室內油漆、氣窗玻璃、玻璃大門及落地窗。上訴人因回復原狀支出修復費用共232,70
0 元（包括夾層地板、樓梯、樓梯扶手、上下層輕鋼架天花板、照明配線及開關安裝、日光燈、下層崁燈、上層矮牆計；鋁窗；夾層鋼架；上下層油漆，見原審卷第26、27頁）。
3、於系爭契約第四條第5 款約定：「房屋有改裝設備之必要，乙方（按：即被上訴人）取得甲方（按：即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有之建築乙方於交還房屋時應負責回復原狀」（原審卷第23頁）。上訴人已收取被上訴人因提前解約所交付之違約金50,000元。
（二）爭執事項：
1、被上訴人是否未合於約定為系爭房屋之使用，拆除系爭房屋原有設施而應回復原狀？
2、被上訴人所支付之違約金，是否已屬對上訴人的賠償？
3、上訴人請求之金額是否妥適？
四、本院得心證之理由：
（一）被上訴人未合於約定之改裝行為
1、按租賃契約定有承租人日後回復原狀返還房屋之義務者，固為符合契約客觀目的，衡平出租人坐收穩定租金之利益，並免於過度限制承租人使用收益房屋之權利，承認承租人於不造成日後回復原狀之困難時，得不經出租人之同意，進行一定程度之改裝行為。但其設施之改裝如造成日後回復原狀之困難，致影響房屋原有樣貌時，即應經過出租人之同意始能為之，未經同意自行改裝者，應於返還租賃之房屋時，即應負有「合於約定之返還狀態」回復後返還於出租人之義務。
2、本件上訴人主張被上訴人所拆除閣樓鋼板、一樓的天花板、二樓的地板、水電、氣窗玻璃、玻璃大門及落地窗等系爭房屋原有必要設施，被上訴人於拆除時應得上訴人之同意等情，並提出房屋租賃契約及公證書（原審卷第11至13頁、66至67頁）、照片18幀（原審卷第15至18頁、本院卷第36至38頁、第66至68頁）為證。被上訴人則以其所拆除者皆為必要之清除行為，並非改裝設施之行為，且對於系爭房屋之原有建築構造，並無任何毀損滅失等語置辯。上訴人對於被上訴人之答辯則陳稱：夾層是上訴人在85年4月購屋時本來就存在的，當時結構是用鋼架，上有木條，木條上再加上木質地板。夾層上的天花板是輕鋼架，夾層下也是輕鋼架的天花板，閣樓有樓梯可以上去，上面可以住人，該等設施均為要給以後之承租人的必要設施等語。
3、經查：系爭房屋內原有閣樓鋼板、一樓的天花板、二樓的地板、水電、氣窗玻璃、玻璃大門及落地窗均為系爭房屋的必要設備，且被上訴人拆除後將影響系爭房屋外觀及使用等情，為上訴人陳稱：夾層是用鋼板搭建，強度可供人居住，落地窗雖然在鐵門後，總不能在鐵門拉開後就直接見到空的屋內，應該是屬於必要設施，且不是前承租人所建的設施。樓梯與樓梯扶手是通往夾層上層所使用，如果沒有樓梯則無法上至夾層。天花板上本來有照明設施、配線也有安設開關等語綦詳，核與上訴人所提出尚出租予被上訴人前承租人之照片，關於閣樓、氣窗及玻璃大門、落地窗均屬房屋主要設施及重要外觀之情節一致（見原審卷第15頁標註「房屋全貌上層玻璃窗處為第二層閣樓，落地窗為第一層」之照片）。又被上訴人將上述設備拆除，與承租系爭房屋原有狀態已大為不同，亦經上訴人提出被上訴人甫解除系爭租約，搬離後的照片顯示已無原有之閣樓、氣窗、玻璃大門及落地窗（見原審卷第15至18頁，分別標註「屋外向大門正面拍攝，可清楚看到上下樓層全部拆光，中間為鋼板及閣樓，地板有被拆除痕跡」，「由屋內後方向前方拍攝，可看到第一層的玻璃大門及閣樓上方的玻璃窗全被拆光，右邊牆面中間處是被拆除的鋼板及閣樓地板的痕跡」、「由屋外正面拍攝，玻璃窗大門及閣樓玻璃窗被全面拆除」、夾層屋上方天花板及所有電緣線路全數拆光」、「屋內前方向後方拍攝，可清楚看到所有電源線被拆光」等照片）可資參照，被上訴人對於上開照片之真正，均不爭執，堪可認定。系爭房屋於被上訴人拆除上開原有設施後，確實在使用功能及外觀上有大幅度之改變，且回復應須較大之費用，並非毫無困難，參照上揭意旨，被上訴人上揭拆除原有設備行為，應為須得上訴人同意之改裝行為，依約於返還系爭房屋時，應負有回復原狀之義務。被上訴人辯以所為只是清除行為，所負回復原狀義務只是返還系爭房屋云云，均顯係曲解法律及契約之原意，並不足採。
4、至被上訴人復以玻璃大門及落地窗並非門戶設施，前任承租人經營上雖有使用該玻璃門及落地窗，但因其經營燒臘店致其髒污而清除廢棄，並無價值存在云云。查：系爭房屋在出租予前承租人即燒臘店時，尚有玻璃大門及落地窗，有上訴人提出上開照片為證，被上訴人對於照片之真正，亦不爭執，已足為據。被上訴人又另辯稱係前承租人自行裝設云云，然對於裝設於系爭房屋之玻璃大門及落地窗為何獨屬於前承租人所裝設，被上訴人並未舉證以明，其辯詞已有疑義；且該玻璃大門及落地窗既曾裝設於系爭房屋，自有其防閑、隔離之功能，亦非被上訴人任意以後承租人不需要，即否認具有功能性，是其該部分所辯，顯屬無據，並不足取。
5、綜上，被上訴人所拆除閣樓鋼板、一樓的天花板、二樓的地板、水電、氣窗玻璃、玻璃大門及落地窗等設施，均應屬重大影響系爭房屋功能及外觀的原有必要設施，依約，被上訴人於拆除時應得上訴人同意，被上訴人未經上訴人之同意，即任意拆除，自應負回復原狀之義務。
（二）上訴人得請求之回復原狀費用
1、第按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。而債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 條第
1 、3 項定有明文。
2、次按毀損所減少之價額，得以修復費用為估定標準，但以必要者為限，例如修理材料以新品換舊品，應予折舊。故承租人於終止租賃契約未予回復而由出租人回復時，有關回復之材料自應按承租人終止契約之時，扣除折舊之差額計算之。
3、本件上訴人主張被上訴人遲未予回復，造成系爭房屋之毀損，應負賠償責任，伊已回復部分設施，給付費用232,70
0 元，尚有未回復之玻璃大門及落地窗，預計回復所需費用為46,000元，被上訴人應予賠償乙節，提出估價單3 紙及收據1 紙（原審卷第26至27頁）為證，被上訴人對於收據之真正，並不爭執，辯稱：估價單所載內容只是預計完成的工作內容，未必確屬完成之工作內容，且部分工程係重建之工作項目，並非為回復所實施，未經被上訴人認可，難謂真實，玻璃大門及落地窗並非門戶設施等語。
4、經查：被上訴人於返還系爭房屋時，係由上訴人自行回復部分設施乙節，有上訴人提出照片（本院卷第36頁）可稽，被上訴人對於照片之真正，亦不爭執，是被上訴人確因不願回復上述必要設備而未依約定履行回復原狀之義務，所為已造成系爭房屋毀損之結果，系爭租約第五條固僅約定：「因被上訴人之過失致房屋毀損，應負賠償責任」之記載，惟參照民法第432 條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任」，即承租人平日就應以善良管理人注意之程度保管租賃物，若有違反，應負賠償責任。易言之，被上訴人須經同意之事項疏未得上訴人之同意逕行拆除系爭房屋必要設備，因不願回復原狀致生毀損的結果，即係未保持善良管理人注意程度所致系爭房屋毀損，兩造於締租賃契約當時，既未刻意減輕被上訴人的注意義務程度，則一旦被上訴人未履行回復原狀義務，依第五條約定及民法第432 條規定意旨，應屬被上訴人違反保管租賃物之注意義務，無庸再予審酌被上訴人在違反回復原狀之義務後尚有無過失，即應令其負賠償責任。
5、次查：上訴人之回復部分，均係為回復原有設備被拆除後之必要設備，亦據上訴人陳稱：回復夾層地板是為了回復閣樓鋼板。樓梯與樓梯扶手的回復就是為了閣樓鋼板樓梯的回復。上下層輕鋼架天花板，是為了回復已經拆除的一樓天花板，這樣才能牽線。回復照明設備線及安裝日光燈、下層崁燈是為了回復一樓天花板原有的崁燈，而且被上訴人將天花板上的所有電線都拆除，所以必須要重新安裝照明設備與日光燈。矮牆只花300 元，是為了放置天花板，落地玻璃大門，是被拆除，伊只是裝回去，本來即為系爭房屋原有設施等語，核與其所提出估價單內容包含夾層（鐵工）、夾層地板、樓梯扶手、上、下層天花板、照明配線及開關安裝、坎燈、矮牆等工作項目相當（原審卷第
26 、27 頁）。被上訴人對於上開陳詞，並未予爭執，堪認上開回復工程，應具有必要性。雖被上訴人另辯以上訴人所實施地磚、鑿牆、換水管、更換木板等工程屬重建工程，並非被上訴人所拆除應回復部分之工程與材料云云，惟查：上揭被上訴人所陳工作項目，均未列載於上訴人所提出估價單及收據的項目內（原審卷第26、27頁），而與上訴人所提出95年間修補天花板及水管工程的項目重疊，有上訴人所提出工程估價單可參（原審卷第22頁），故應與本件應回復原狀的工作項目無關，此部分所辯當不足採。
6、上訴人自行已回復部分，其中為回復夾層所支出夾層鋼架回復費用48,000元、夾層地板51,750元、樓梯18,000元、扶手6,000 元、上層天花板（輕鋼架）9,800 元、下層天花板（夾板平釘）28,750元、上層短牆2,700 元，上開費用合計165,000 元，有估價單（原審卷第26、27頁）在卷可按，且均係以新材料置換，依上揭意旨，應按被上訴人終止契約之時，扣除折舊之差額計算之。本院依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，商店用簡單裝備及簡單隔間之耐用年數為三年，依定率遞減法每年折舊千分之五三六。即耐用年數3 年之物，採用定率遞減法計算折舊者，其最後一年之折舊額，加歷年累計折舊額，其總和不得過該資產成本9/10，故已逾耐用年數之物品，仍有相當於新品資產成本1/10之殘值。因被上訴人終止契約時為98年7 月10日，為被上訴人陳稱在卷（原審卷第40頁），上訴人並未爭執，堪足認定。上開設備於上訴人85年間取得系爭房屋所有權時，即已附於系爭房屋，為上訴人自承在卷（本院卷第74頁、本院卷第75頁），復有其提出建物登記謄本附卷足資佐據（本院卷第35頁），亦得認定為真。是上開設備早已逾耐用年數，惟扣除其折舊額，應尚有殘值為16,500元（第一年折舊金額：165000材料費用×0.536 固定資產折舊率=88440；第二年折舊金額（000000000000 ）×0.536=41036 小數點以下四捨五入；第三年折舊金額（000000000000 000000 ）×0.536= 19041小數點以下四捨五入；因最後一年之折舊額加歷年折舊累計額總和不得超過該資產成本原額之十分之九，故第四年以後不再計入，故應扣除之折舊金額總和：8844
0 ＋41036 ＋19041 ＝148517。0000000000000=16483為扣除折舊後之金額，惟未大於165000×1/10=16500，故殘值應以16500 計），為被上訴人應予賠償之金額。
7、上訴人自行已回復部分，其中為回復電氣設備如照明配線及開關安裝所支出回復費用12,000元、下層崁燈8,000 元、上開費用合計20,000元，有估價單（原審卷第27頁）在卷可查，且均係以新材料置換，亦應按被上訴人終止契約之時，扣除折舊之差額計算之。本院依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，電氣設備之耐用年數為十年，依定率遞減法每年折舊千分之二○六。即耐用年數10年之物，採用定率遞減法計算折舊者，其最後一年之折舊額，加歷年累計折舊額，其總和不得過該資產成本9/10，故已逾耐用年數之物品，仍有相當於新品資產成本1/10之殘值。因被上訴人終止契約時為98年7 月10日，上開設備於上訴人85年間取得系爭房屋所有權時，即已附於系爭房屋，已如上述。是上開設備早已逾耐用年數，惟扣除其折舊額，應尚有殘值為2,000 元（第一年折舊金額：20000 ×0.206 =4120 ；第二年折舊金額（0000 000000）×0.206=3271小數點以下四捨五入；第三年折舊金額（00000 0000000000）×0.206=2597小數點以下四捨五入；第四年折舊金額（00000 000000000000000）×0.206=2062小數點以下四捨五入；第五年折舊金額（0000 000000 00000 00000－0000）×0.206=1638小數點以下四捨五入；第六年折舊金額（00000 000000000000000－000000000）×0.206=1300小數點以下四捨五入；第七年折舊金額（00000 000000000000000000 00 0000000000）×0.206=1032小數點以下四捨五入；第八年折舊金額（00000 00000000000000000000000 00 0000000000）×0.206=820 小數點以下四捨五入；第九年折舊金額（00000 00000000000000000000000000000000000－000 ）×0.206=651 小數點以下四捨五入；第十年折舊金額（00000 00000000000000000000000000000000000－000 －000 ）×0.206=517 小數點以下四捨五入；應扣除之折舊金額總和：4120＋3271＋25 9
7 ＋2062＋1638＋1300＋1032＋820 ＋651 ＋517 ＝18
00 8。00000 000000=1992為扣除折舊後之金額，惟未大於20000 ×10/100=2000 ，故殘值應以2000元計），為被上訴人應予賠償之金額。
8、上訴人為回復系爭房屋的附屬設施，其中鋁窗回復部分支出費用12,000元，有收據1 紙（原審卷第26頁）可證，被上訴人對於收據之真正，並不爭執，堪足認定。玻璃大門及落地窗尚未回復，上訴人預估回復費用為46,000元，被上訴人對該數額，亦未予爭執，堪認其主張之費用為必要可採。上述二回復費用合計為58,000元（12000 ＋46000=58000 ）。因上述設備遭拆除後，均為被上訴人所清運，為上訴人所自認（原審卷第42頁），只能以新材料置換，故此部分回復費用亦應按被上訴人終止契約之時，扣除折舊之差額計算之。本院依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，上開鋁窗、玻璃大門及落地窗屬系爭房屋固定性之附屬設施，並無單獨使用價值，其耐用年數應隨其主要設備即系爭房屋之耐用年數，因系爭房屋為鋼筋混凝土造建物，有建物登記謄本（本院卷第35頁）可參，耐用年數為五○年，依平均法每年折舊千分之二○。復參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6 項規定「固定資產提列折舊採用平均法或定率遞減法者，以一年為計算單位，其使用未滿一年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿一月者，以一月計」之規定，上開鋁窗等附屬設備於上訴人85年間取得系爭房屋所有權時，即已附於系爭房屋，亦經上訴人陳稱在卷，則參以系爭房屋之建物登記謄本，系爭房屋第一次登記時係於83年12月20日，鋁窗等附屬設施即應自當時起附於系爭房屋，亦可資認定。距離被上訴人終止契約時98年7 月10日，依上述規定，應以14年8 月計算，尚未逾耐用年數。則上訴人此部分請求之折舊額應為16,680元【計算方式：殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1 ）即58000 ÷（50＋1） ＝1137元以下四捨五入；折舊額＝（取得成本－殘價）×折舊率×年數）即（00000 00000）×0.02×（14＋8 ÷12）＝16680 （元以下四捨五入）。再行扣除折舊後，上訴人得請求之回復費用為41,320元（00000 000000 ＝41320 ）。
9、本件上訴人得向被上訴人請求之回復原狀費用應為59,820元（16500 ＋2000＋41320=59820 ）。
（三）上訴人油漆費用之請求上訴人固主張另為回復原狀，而支出油漆費用42,000元云云。被上訴人則以室內油漆都已老舊，屬於可拆除之部分等語為辯。查：該部分費用之支出，上訴人自認：係為回復外觀等語（本院卷第75頁），故應與系爭房屋附屬設備之回復無關。且被上訴人終止系爭租約而搬離時，並未對於系爭房屋原來上漆部分為改裝或清除，有上訴人所提出照片5 幀（原審卷第15至18頁）顯示除了拆除部分留下明顯痕跡，其餘牆面部分並無何破壞或刮除之情形可資佐參。縱被上訴人於清除時，有若干牆面破壞之行止，惟被上訴人承租之目的係為經營房屋仲介公司，為兩造所不爭執之事實，故為清除前承租人所留下之髒污，在其承租之目的範圍內，為必要之清除行為，參照首揭意旨，亦為法之所許。故上訴人油漆部分回復費用之支出，應尚非為回復原狀所支出之必要費用，上訴人此部分之請求，尚有未合，不應准許。
（四）上訴人回復期間無法出租之賠償請求按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。其中所失利益，須依依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，始得請求賠償，為民法第216 條所明定。
上訴人復主張因回復期間無法出租他人收取租金收益而受有144,000 元等損失云云。被上訴人以系爭房屋於被上訴人終止租約後，是否再行出租，應與被上訴人之責任無關等語為辯。衡酌租賃市場上房屋之出租，影響房屋出租之因素有多端，房屋坐落位置、租金價格及景氣因素等，均影響房屋能否順利招租，上訴人於回復期間未能重新出租系爭房屋收取租金，非因必須另行僱工回復原狀之工期而受妨害，上訴人復對於系爭房屋嗣後出租予他承租人，係依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，原早已能出租，卻因回復之工期所阻，無法獲得原先預期能獲得租金收益，未能具體主張並舉證以明，此部分請求顯與法不合，並不可取。
（五）約定賠償費用之限制被上訴人另辯以兩造已約定違約金之賠償額度為50,000元，賠償金額應不逾該額度，且不應另向被上訴人請求云云。惟查：系爭租約於第七條第4 項關於違約金，係約定：
「本契約租賃期限未滿，任一方擬解約時，應於一個月前書面（存證信函）通知他方，並賠償新台幣伍萬元為違約金」等記載，故約定之目的應係為防止承租人於租賃期限未屆至前，任意終止系爭租約所預定之違約賠償金額，尚與被上訴人之回復原狀義務違反所生賠償責任有間，該部分所辯，顯與契約約定文義不符，且被上訴人亦未提出兩造確有將該部分賠償金額就是包含系爭租約中所生一切損害之真意的事證，所辯即屬無據，諉不可取。
五、綜據上述，被上訴人違反其回復原狀義務，即應就毀損系爭房屋行為負賠償責任，是上訴人基於兩造間之約定，請求被上訴人給付59,820元，為有理由，應予准許。其逾此範圍的損害賠償請求，則為無據，應予駁回。原審未審酌上訴人尚有可資請求的賠償金額，而為上訴人敗訴之判決，容有違誤，上訴人就該部分求為廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2 項所示，至於其餘請求部分，原審判決並無違誤，上訴意旨求為廢棄原判決改判為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、結論：本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79 條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 3 日
民事第一庭審判長法 官 陳麗芬
法 官 陳梅欽法 官 古振暉以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 3 日
書記官 許竺筠