臺灣士林地方法院民事判決 100年度消字第4號原 告 陳雲銘
陳嬿伊游月珠劉源盛陳政憲孔復屏林琮琅呂英鶯前列八人共同訴訟代理人 魏錦芳律師
陳緯慶律師被 告 華鎮建設有限公司法定代理人 呂秀蘭被 告 許喜寧前列二人共同訴訟代理人 許永昌律師上列當事人間回復原狀事件，本院於101 年8 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張及聲明：
一、原告等人分別於民國95年間向被告華鎮建設有限公司（下稱華鎮公司）購買預售房地，除原告呂英鶯於98年簽約，為成屋買賣外，其餘為預售屋買賣，兩造定型化買賣契約係由被告華鎮公司所提供，按契約第2 條：「房地標示，一、土地座落（三）土地面積：本大樓基地依台北縣政府核准容積使用面積929.47平方公尺，但土地登記簿謄本標示部記載之面積合計為1,043.78平方公尺。本契約土地面積依地政機關登記為準，如因土地合併，多出114.31平方公尺面積，為一樓後院，由一樓購買歸屬一樓所有…。」兩造系爭買賣契約第
2 條內載所謂：「多出114.31平方公尺面積，為一樓後院，由一樓購買歸屬一樓所有」，其涵義指建物門牌新北市○○區○○路一段217 號，面積331.09平方公尺（未含共有) ，建築基地工建段363 地號，面積1,043.78平方公尺，登記應有部分權利10萬分之16,462及○○○區○○路○段215 之1號，面積65.17 平方公尺（未含共有），建築基地工建段36
3 地號，面積1,043.78平方公尺，登記應有部分權利10萬分之1088，以上兩戶一樓建物所有權人均為被告許喜寧，此有建物登記謄本可稽（即本建案之承造人，亦為被告華鎮公司負責人之子）。系爭買賣契約內載將建築基地363 地號其中面積，謂合併後多出114.31平方公尺，歸屬為系爭建物大同路一段217 號1 樓建物所有權人許喜寧歸其買受所有，並指定該多出114.31平方公尺面積所在，即位於217 號1 樓建物後院內，歸建物所有權人許喜寧所專有專用，屬大樓建築基地範圍內之法定空地，但其他共有人不得主張共有權利。被告許喜寧係兩造買賣契約賣方華鎮公司法定代理人呂秀蘭之子，本身又係建築執照之承造負責人，但被告華鎮公司為使賣方之家屬獲得法定空地其中面積114.31平方公尺之所有權與專用權起見，竟將建築基地面積1,043.78平方公尺，事先以定型化之買賣契約記載為：「建築物容積使用基地面積僅
92 9.47 平方公尺，其餘係多出之面積114.31平方公尺，已約定其固定位置在一樓後院，由一樓購買歸屬一樓所有」，使不知此約定應屬無效之購買戶簽訂不動產買賣契約，以契約預設建物一樓所有權人即被告許喜寧對共有土地其中面積
114.31平方公尺，取得專有權利，並據以向地政機關登記上開所稱多出部分之土地持分比例產權10萬分之10273 ，歸屬一樓為所有人。被告華鎮公司顯然係透過預售屋之定型化買賣契約，預期使將來登記一樓產權之家屬（即被告許喜寧）獲取脫法之利益，但表面上難以發現其脫法行為，被告並藉口買賣契約兩造已合意如此約定，被告許喜寧按買賣契約可登記基地應有部分超過其建物可分攤基地面積之範圍，而專有該114.31平方公尺之基地持分權利，並約定共有地之專有部分位置，係在門牌217 號一樓建物後方之空地，即建築基地法定空地所在範圍一樓建物所有權人即被告許喜寧依買賣契約，享有基地共有土地約定部分之所有權。
二、本件建築基地使用面積係929.47平方公尺，並非1,043.78平方公尺：
㈠、363 地號面積1,043.78平方公尺，若僅使用其中面積929 .4
7 平方公尺，其意謂尚有面積114.31平方公尺係未使用者，但該部分面積仍在建築基地範圍內，並未分割出另編地號，或明確標示出未使用部分之位置及面積，則應屬本建照及使照建築基地使用之範圍，否則，即有矛盾。被告華鎮公司申請建造及使用執照檢附主管機關之設計圖說，均以建築基地面積1,043.78平方公尺為設計使用範圍，並未特別在設計圖說內標出使用面積929.47平方公尺之範圍，也未特別標示其未使用面積114.31平方公尺之位置及其範圍，如謂未使用部分係含蓋於法定空地範圍內，並未特定其位置及面積，則與建築法規亦有所牴觸。故整體建築設計概念言，本建築基地顯然以汐止市○○段363 、397 地號（合併後為363 地號）土地登記謄本記載面積1,043.78平方公尺為建築使用範圍，並無區分929.47平方公尺與114.31平方公尺二者使用與未使用之位置、範圍所在。易言之，整體建築基地根本看不出何者係929.47平方公尺使用範圍？何者係114.31平方公尺未使用之範圍？故應以主管機關核發使用執照內載：501.27平方公尺、法定空地面積542.51平方公尺，二者合計面積為1,04
3.78平方公尺，恰與基地面積1,043.78平方公尺相符。
㈡、依據建築法第11條第1 項規定，建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。本案建照及使照所載：建築基地工建段363 地號面積1,025.94平方公尺、同段397 地號面積17.84 平方公尺，合計1,043.78平方公尺，上開地號二筆合併後為工建段363 地號，面積1,043.78平方公尺，符合建築法第11條第1 項所指建築基地之含義。自無可能建築基地面積1,043.78平方公尺，僅使用其中面積92 9.47 平方公尺，其餘114.31平方公尺非建築基地使用範圍。
㈢、本建照之監造人何熊崇及設計師黃明裕作證，但渠等證詞，雖強調使用面積為929.47平方公尺，但未特定未使用部分，雖然使用執照申請書基地概要項下載有其他面積929. 47 ㎡，但並未將未使用部分面積特定其範圍，顯難認定所謂未使用部分確實未使用？又位在何處？故建築面積＋法定空地面積＝基地面積。本件使用執照所載：建築面積501.27平方公尺加法定空地面積542.51平方公尺，等於1,043.78平方公尺，符合建築基地之面積。故主管機關核發之使用執照，明示法定空地面積542.51平方公尺並無違誤，證明被告辯稱未使用1,043.78平方公尺，僅使用929. 47 平方公尺，不足採信。
㈣、新北市工務局函覆表示依土地使用同意書及一層平面圖觀之，實際設計已使用基地全部範圍1,043.78平方公尺。且基地如為部分使用，應予標示。然卷查建造執照卷內地籍圖謄本（位置圖、地盤圖），皆無標示未使用部分，且配置圖法定空地圖列著色亦標示基地全部範圍，建築師來函所述建築成規未對多出基地範圍加以標示顯與前開規定不符。
三、系爭土地工建段363 、397 地號合併為363 地號，並無買賣契約第2 條所載：如因土地合併，多出面積114.31平方公尺之事實，系爭363 、397 地號合併後，並無多出114.31平方公尺，此無論合併前或合併後為363 地號，面積均為1,043.78平方公尺，前後面積完全相同。故該項約定之條件並未發生。致此項約定條件並未成就生效，依民法第99條第1 項規定，附停止條件之法律行為，於條件成就時發生效力。惟所謂「如因土地合併，多出114.31平方公尺」，但事實上363、397 地號合併後為363 地號，面積仍為1,043.78平方公尺
， 此有土地登記簿可稽，故依法合併後之面積並未多出11
4.31平方公尺，則將其約定為位在一樓後院，此項特定行為，亦非事實，故約定由一樓購買屬一樓所有，自因前置條件不生效，後續條件亦無從發生，蓋前置條件並未成就之故。
四、按兩造買賣契約第2條牴觸法律之規定？如有牴觸，是否溯自簽約時自始無效？系爭買賣契約第2 條約定「土地座落（三）土地面積：本大樓基地依台北縣政府核准容積使用面積929.47平方公尺，但土地登記簿謄本標示部記載之面積合計為1,043.78平方公尺。本契約土地面積依地政機關登記為準，如因土地合併，多出114.31平方公尺面積，為一樓後院，由一樓購買歸屬一樓所有…。」「本約土地持份面積929.47平方公尺，由本大樓各戶依地政機關登記之建物面積比例分攤之，其餘114.31平方公尺面積為一樓後院由一樓購買歸一樓所有，上開土地持份比例之登記，雙方同意不論建物之實際登記面積有所增減均不予變更」有關共有基地面積及各共有人應有部分之登記，顯有牴觸下列法規之強制規定致無效，謹分述理由如下：
㈠、違反建築法第11條：
1.依據主管機關原台北縣工務局98年3 月11日核發98汐使字第
161 號使用執照內載「建築地點」：台北縣汐止市○○段○○○ ○號等二筆，詳地號表。被告華鎮公司申請使用執照所檢附之地號表，記載「使用面積總計」1,043.78平方公尺，地號：台北縣汐止市○○段○○○ ○號面積1,025.94平方公尺，使用面積亦為1,025.94平方公尺，另外同段397 地號面積：
17.84 平方公尺，使用面積亦為17.84 平方公尺，故上開二筆地號面積與使用面積均為1,043.78平方公尺。從上述地號表所載事證，係全部使用上開地號二筆之面積（即該二筆地號於98年3 月16日合併後為363 地號土地登記簿記載之面積1,043.78平方公尺），即全部被使用為建築基地。
2.本件建築基地工建段363、397地號合併後為363地號，係使用執照所載之建築基地，與土地登記謄本所載面積1,043.78平方公尺相符，係全部使用，並非僅使用929.47平方公尺。
被告未舉證證明363 、397 地號合併後有多出114.31平方公尺，也未證明該未使用部分面積為114.31平方公尺，係位在一樓後院，自係全部使用建築基地無疑。從而定型化買賣契約所載「…合併後多出114.31平方公尺…」，將基地面積界定為使用面積929.27平方公尺，不按建築基地面積共有土地依比例分攤各戶應有部分之權利範圍，就基地面積其中114.
31 平方公尺，約定另歸一樓建物所有人取得專有，故兩造買賣契約該部分之條文約定顯與建築法第11條建築基地之定義有所牴觸，應屬無效。
㈡、上開約定違反公寓大廈管理條例第7 條、第58條、第23條：
1.上開約定違反公寓大廈管理條例第7 條，前開條款不僅約定一樓專有之位置、面積，也將共有共用之建築基地其中部分法定空地，約定由一樓專有，並特定其位置所在，顯有牴觸條例第7 條公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
通往室○○○區○○巷道、防火巷弄，各該共用部分之基地不得約定為專用部分。被告於建物完成後，曾將大廈通往後方之通道，施作管控出入之門戶，不容許大樓住戶進出一樓後方法定空地，因屬大廈巷道出入所在，經新北市政府認為該管控之門戶係屬違章建築物，並執行拆除在案，足證並非法定空地即可任意約定為專用，倘共用部分之基地，若涉及○○○區○○巷道、防火巷弄，按條例第7 條第2 款規定，亦不得約定為專用。
2.買賣契約列載將建築基地工建段363 地號面積其中114.31平方公尺，約定為係多出之基地，且位在一樓後院，由一樓購買歸屬一樓所有，且該一樓建物所有權人許喜寧係起造人華鎮公司負責人之家屬，並為建造執照之承造人，故賣方華鎮公司以買賣契約約定讓售該特定人許喜寧，就其後院一樓法定空地部分，指定為其專有專用之權利範圍，已損害原告及其他區分所有權人之權益，顯有違反公寓大廈管理條例第58條之規定甚明。自屬牴觸公寓大廈管理條例第58條第2 項之強制規定，致讓售行為之約定無效。
3.法定空地之範圍便是條例所稱公寓大廈基地共用部分，只能約定專用，不能約定專有。易言之，公寓大廈管理條例並無對共用部分（基地或建物）可約定專有者，故以買賣契約約定其中法定空地部分面積為專有，並特定其位置，顯然牴觸公寓大廈管理條例第23條之規定。
㈢、違反民法第818 條：查本件使用執照之建築基地為工建段363 地號，面積1,043.78平方公尺業如前述依法各共有人均得主張對共有物之全部有使用收益之權利。故不得在共有土地範圍內主張專有權利，除非分割共有物，消滅共有關係，否則不得對共有物主張專有權利甚明。從而共有土地只有共有人間之權利義務關係，並不發生共有以外，竟有專有之法律關係存在於共有土地。故被告抗辯按買賣契約約定，建築基地使用面積929.47平方公尺，土地面積登記1,043.78平方公尺，其中929.47平方公尺，由全體大樓建物所有權人按比例分攤登記產權，其餘
114.31平方公尺面積為一樓後院由一樓購買，歸屬一樓所有。上開約定在建築基地為共有土地之前題下，將其中部分共有土地面積特定在一樓建物後院，歸其買受為專有，自係違反共有土地在未分割另編地號之前題下，自不容共有土地內另有專有權者，共有土地僅有約定分管使用，但仍需按公寓大廈管理條例之規定而為約定專用。故上開契約約定明顯違反民法有關共有物之規定，自屬無效。
㈣、違反消費者保護法第12條：本件系爭買賣契約第2 條有關土地面積及土地持分計算方式，均屬以不知情之買方用合意簽約之形式，限縮買方之權利，對部分共有土地無法主張權利，使企業經營者及其特定人獲取脫法行為之利益，完全違反平等互惠之原則，且損害買方原告及其他消費者之權益，該部分之約定對消費者顯失公平。其次，所約定之事項均對企業經營者及其特定人有特殊之利益，例如在所謂多出114.31平方公尺面積，指定為一樓後院，由一樓購買歸屬一樓，在該法定空地上設置停車位三位，專供一樓所有權人出租他人使用收益，限制大樓基地其他共有人（含原告等）不得使用，並主張該範圍係建築基地面積多出部分，不計入大樓全體住戶按建物面積比例應分攤建築基地之範圍，損害消費者買方對建築基地共有人應有之權利，此定型化契約違反誠信原則，對消費者顯失公平，該項約定自屬無效。
㈤、小結：系爭買賣契約第2 條部分約定之條款有違建築法、公寓大廈管理條例、消費者保護法、民法共有物等相關條文之規定，依民法第73條前段規定，法律行為違反強制或禁止之規定者，無效。故契約部分條文牴觸法律強制規定者，該部分依法失效。被告許喜寧雖依據買賣契約之約定，就系爭共有土地其中面積114.31平方公尺部分約定為其專有並登記應有部分10萬分之10273 ，仍屬無效。故被告不得對共有建築基地該部分主張為其專有並專用，被告間之買賣約定行為自始無效。
五、兩造買賣契約上揭牴觸法律無效部分，被告許喜寧已登記系爭土地面積114.31平方公尺應有部分所有權是否應負回復原狀義務？
㈠、就兩造簽訂之不動產預定買賣契約第2 條因牴觸法律之強制規定，應屬無效。另同條一、土地座落（四) 土地持分計算方式亦屬無效。故僅屬兩造買賣契約上開部分約定無效，除去該無效部分，其餘契約條文未牴觸法令者，仍屬有效。
㈡、本件被告華鎮公司係預售房地不動產之出賣人，未將使用執照所載建築基地工建段363 、397 地號土地合併後，按地政機關土地登記謄本所載該地號面積1,043.78平方公尺，依各購買戶建物專有及共用部分之面積比例，登記共有土地之持分權利，竟將建築基地工建段363 地號共有土地面積，先扣減114.31平方公尺後，就其中929.47平方公尺面積，分別登記各購買戶共有土地之應有部分產權，自屬牴觸上揭法律之規定而歸無效，兩造系爭買賣契約其中第2 條上開約定無效部分，原告自不受其拘束，從而原告先前登記不足面積部分，自得依法請求被告等應回復原狀，重新補登記如原告訴之聲明，方屬適法。
㈢、被告許喜寧對其所有一樓建物後方之法定空地面積114.31平方公尺部分，不得專有及專用，應回復原狀，將該部分
114.31 平方公尺，就其應有部分多登記之持分權利即壹拾萬分之10,273，返還於被告華鎮公司。
㈣、就被告華鎮公司應負回復原狀之登記義務言，即出賣人應負民法第348 條第2 項規定權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，及同法第350 條債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，否則依民法第353 條規定，出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，此即出賣人之權利瑕疵擔保責任。故按929.47平方公尺土地面積分攤登記買方應有部分契約無效後，被告華鎮公司便應負出賣人權利瑕疵擔保責任，需改按建築基地面積1,043.78平方公尺，登記全體購買戶分攤應有部分，自不得藉口契約並未出賣該部分面積114.31平方公尺予購買戶，拒絕承擔回復原狀之義務。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。從而本件兩造間依買賣契約，該無效約定部分，出賣人負回復原狀義務，應改按建築基地面積1,043.78平方公尺，就該給付不足之面積114.31平方公尺部分，移轉應有部分予原告等購買戶，攤足為基地面積1,043.78平方公尺，此即被告華鎮公司不完全給付應負之義務。
㈤、被告許喜寧按目前土地登記簿記載，系爭建築基地（363 地號）就其所有建物門牌217 號1 樓（建物面積446.86平方公尺），登記建築基地363 地號共有土地10萬分之16462 ，門牌215 之1 號1 樓（面積87.94 平方公尺）登記系爭共有土地10萬分之1088，門牌217 號2 樓之2 （面積64.69 平方公尺）登記系爭共有土地10萬分之850 ，以上三筆建物總共登記363 地號共有土地10萬分之18400 ，該部分共有土地面積
114.31平方公尺化約為10萬分之10273 ，登記在被告許喜寧所有建物其中門牌217 號1 樓土地持分權利10萬分之16462範圍內，與其所有一樓建物可分攤取得應有部分權利，已多登記10萬分之10273 ，致損害其他共有人對共有土地之權利。且在共有土地內約定專有，已牴觸法律，此項約定自始無效，被告許喜寧依法應負回復原狀義務。另一被告華鎮公司依約需負完全給付義務，就被告許喜寧回復原狀後，應分別移轉應有部分登記予原告及他共有人。
㈥、本件原告請求被告許喜寧將大樓建築基地地號工建段363 地號面積1,043.78平方公尺，其中114.31平方公尺以持分權利登記予被告許喜寧壹拾萬分之10273 為其專有專用部分，應回復原狀後，由被告華鎮公司按原告所有建物面積比例，移轉登記詳如附表所示應有部分予原告，被告許喜寧不得再予繼續專有該部分法定空地。按被告許喜寧單獨取得系爭建築基地面積其中114.31平方公尺，登記應有部分10萬分之1027
3 為其專有專用之權利，應回復原狀，將該部分權利範圍10萬分之10273 所有權移轉返還予被告華鎮公司，另由華鎮公司依買賣契約需承擔完全給付之義務，分別移轉登記如上開表列所示應有部分予原告。至於其他共有人均得依約向華鎮公司請求移轉系爭土地不足部分之權利，自不待言。
六、因買賣契約約定114.31平方公尺部分歸一樓所有，約定專有為無效，被告許喜寧應回復原狀返還土地？
㈠、兩造買賣契約約定系爭建築基地，其中面積多出114.31平方公尺部分，其位置在被告許喜寧所有一樓建物後院，歸一樓所有，該項約定專有無效後，被告許喜寧之專用權是否隨同喪失？是否應負回復原狀義務？被告之專有權，係約定將共有土地其中面積114.31平方公尺之位置特定後，僅由被告許喜寧向地政機關登記其應有部分取得專有權，他共有人並無權利，也不得共用該部分之法定空地，從而該部分之買賣約定行為，顯然違反建築基地共有土地相關強制規定，而屬無效。則有關被告專用部分，亦因約定專有部分無效，同時失所附麗。故被告許喜寧對一樓後院之法定空地，既無專有權利，自無專用權，原告以共有人身份，依訴之聲明第三項，請求拆除該一樓後院週邊之圍牆，使回復原狀，返還土地予原告及其他全體共有人，自屬適法。
㈡、按兩造買賣契約第2條約定，被告許喜寧對其一樓建物後方共有土地面積114.31平方公尺，係主張合併後土地面積有多出，原告等及其他購買戶僅能登記基地面積其中929.47平方公尺應有部分之產權，不能登記建築基地面積1,043.78平方公尺全部應有部分之產權，倘若無此約定，被告許喜寧便無法取得其後院面積114.31平方公尺之專用權利，並據以使用收益，故兩造契約第2 條約定，由被告許喜寧取得該部分共有土地之專有權，因牴觸法律之強行規定無效後，被告對該部分之系爭共有土地，便因失去專有權而同時喪失專用權利。查兩造契約內容自始並未約定系爭土地之專用權，而係約定專有權，故被告之專用權係建立在約定專有權之基礎上而取得，一旦共有土地之專有權利約定失效，其專用權自應失所附屬而告喪失，此部分自應釐清專有權與專用權二者之關係。原告要強調兩造契約並未約定系爭共有土地之專用權，而係約定專有權利，既然共有土地內依法不得約定為專有，則被告許喜寧焉能以約定專有部分已無效之情形下，仍主張其後院面積114.31平方公尺之共有土地係由其專用？他共有人不得主張使用權？基於兩造合約係約定專有權，並未約定專用權，一旦專有權喪失，則被告許喜寧對其建物後方位置面積114.31平方公尺之共有土地究竟有何專用權可言？從而兩造契約自始並未約定被告建物後院面積114.31平方公尺由其專用，係約定專有，二者殊不宜混淆。被告應將該部分共有土地地上圍牆拆除回復原狀，並返還共有土地予原告及其他土地共有人。
七、聲明：
㈠、確認被告華鎮公司就原台北縣政府工務局核發使用執照98汐使字第161 號建築基地，即新北市○○區○○段○○○ ○號共有土地面積1,043.78平方公尺，其中面積114.31平方公尺部分，以買賣為原因，就其應有部分壹拾萬分之10,273移轉登記被告許喜寧為所有權人之買賣行為無效。被告許喜寧於98年6 月9 日向新北市汐止區地政事務所登記上揭地號共有土地應有部分其中壹拾萬分之10273 部分應予塗銷，回復原狀，由被告華鎮公司登記為所有權人。
㈡、被告華鎮公司應就前項新北市○○區○○段○○○ ○號共有土地，其中面積114.31平方公尺所有權應有部分，按98汐使字第161 號使用執照建物總面積，換算原告所有建物面積之比率，計算應分攤該部分土地面積應有部分如附表所示之權利範圍，分別移轉應有部分所有權登記予原告。
㈢、被告許喜寧應將新北市○○區○○段○○○ ○號共有土地座落新北市○○區○○路一段217 號1 樓暨同段215 之1 號1 樓建物後方法定空地，就其面積114.31平方公尺週邊之圍牆拆除，回復原狀，返還土地予原告及其他全體共有人。
㈣、訴訟費用由被告共同負擔。
貳、被告辯稱及聲明：
一、本件有無民法第247-1 條、消費者保護法第12條第2 項所稱顯失公平？
1.依建造執照所載，系爭建案之基地使用面積原為929.47平方公尺，被告華鎮公司為考量系爭建案基地之整體規劃，乃額外以114.31平方公尺面積土地併入系爭建案，此從證人林本忠於鈞院101 年7 月25日庭訊到庭證稱，觀之自明。
2.被告華鎮公司出售與原告者，係依建造執照所載系爭建案之基地使用面積929.47平方公尺，但土地豋記簿謄本標示部記載之面積合計為1043.78 平方公尺，且就土地持分計算方式亦係以系爭建案之基地使用面積929.47平方公尺依各戶登記之建物面積分攤之，是該額外購買114.31平方公尺面積土地，並非本件原告買受範圍內，被告華鎮公司亦未向原告收受額外購買114.31平方公尺面積土地之價款，該額外購買114.31平方公尺面積土地固非本件原告買受範圍內，然被告華鎮公司亦均有分攤登記於系爭建案全體區分所權人名下，茲因被告華鎮公司與系爭建案之買受者約定該額外購買114.31平方公尺面積土地由一樓所有權人專用，故而一樓所有權人即被告許喜寧之土地持分較多，而多出持分部分即屬該額外購買之114.31平方公尺，被告許喜寧就多出持分部分114.31平方公尺須繳納地價稅，系爭建案之買受者即無須繳納該額外購買114.31平方公尺面積土地之地價稅，以免造成系爭建案之買受者須繳納額外購買114.31平方公尺面積土地之地價稅，卻又由一樓所有權人專用之顯失公平狀況，是以，本件並無原告所指有民法第247-1 條、消費者保護法第12條第2 項所稱顯失公平之情 。
二、本件有無違反民法第 818 條之規定？
1.公寓大廈之基地之空地得為分管之標的，且若建商於買賣合約中與各承購戶約定，就公寓大廈之共同部分或基地之空地，由特定共有人使用，應認已成立『分管契約』。
2.系爭114.31平方公尺面積土地係額外購買分攤登記於系爭建案全體區分所權人名下，被告華鎮公司與系爭建案之買受者亦已約定該額外購買114.31平方公尺面積土地由一樓所有權人專用，而該專用之約定並無違法，從而，本件並無違反民法第818 條之規定。
三、本件有無違反公寓大廈管理條例第 7 條、第58條之規定？
1.按系爭114.31平方公尺面積土地係被告華鎮公司額外購買分攤登記於系爭建案全體區分所權人名下，並無獨立使用供做專有部分；又系爭114.31平方公尺面積土地亦非公寓大廈管理條例第 7 條第1款至第5款所指區域、範圍，足見，被告華鎮公司與系爭建案之買受者約定該額外購買114.31平方公尺面積土地由一樓所有權人專用，並無違反公寓大廈管理條例第7 條之規定。
2.按公寓大廈管理條例第58條第2 項規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權」，是依反對解釋，公寓大廈之起造人或建築業者，得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，為區分所有權人之特定人設定專用使用權。
四、本件有無違反建築法第 11 條之規定？
1.系爭114.31平方公尺面積土地係被告華鎮公司額外購買分攤登於系爭建案全體區分所權人名下，並無獨立使用供做專有部分，有若前述，被告華鎮公司移轉與被告許喜寧者，係土地持分，並非將土地分割後再移轉與被告許喜寧，原告指稱本件有違反建築法第11條之規定云云，恐係有所誤解所致，應予澄清。
2.從證人何熊崇、黃明裕之證詞及新北市工務局回函可知，系爭建案基地謄本面積為1043.78 平方公尺，建築基地使用面積為929.47平方公尺；建築面積為501.27平方公尺；建蔽率為53.9％；法定空地面積為428.2 平方公尺，是本件系爭建案並無違反建築法第11條之規定，至為灼然。
五、聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
叁、不爭執事項：
一、系爭建築基地重測前為台北縣汐止市○○○段樟樹灣小段475-3 、475-49地號，由訴外人一煌企業社在88年向台北縣政府申請88汐建字第818 號建造執照，擬起造地上10層地下2層建物。
二、前項建築基地樟樹灣段樟樹灣小段475-3 地號面積1,184 平方公尺、同小段475-49地號面積18平方公尺，合計1,202 平方公尺，95年重測後475-3 地號變更為汐止市○○段363 地號，面積1,197.29平方公尺，後因分割，面積減為1,025.94平方公尺；另475-49地號重測後為工建段397 地號，面積減為17.84 平方公尺，上開二筆地號另因保留地分割增加363-
1 地號，面積171.35平方公尺。98年因363 地號面積1,025.94平方公尺與397 地號面積17.84 平方公尺，二者合併為36
3 地號，面積1,043.78平方公尺。
三、88汐建字第818 號建造執照起造人變更為被告華鎮公司，建築基地為汐止市○○段363 、397 地號（合併後為363 地號），起造之建築物變更為地下2 層、地面13層，98年3 月6日經主管機關核發98汐使字第00161 號使用執照，本建照承造人係被告許喜寧、監造人係何熊崇。
四、原告分別於下列日期與被告華鎮公司簽訂不動產預定買賣契約書：
㈠、原告陳雲銘之配偶呂英鶯於95年5 月26日與被告簽訂不動產預定買賣契約書（戶別：A7棟3 樓），購買座落臺北縣汐止市○○段363 、397 地號土地應有部分暨地上建物面積17.4
2 坪（含主建物、附屬建物、共用部分，以下均同），總價
270 萬元，並指定由被告移轉登記所有權予配偶陳雲銘為不動產所有權人。
㈡、原告陳嬿伊於95年5 月26日與被告簽約買受一戶（戶別：A7棟13樓），同上基地應有部分暨地上建物面積17.42 坪，另車位一位，總價430 萬元，登記原告為所有權人。
㈢、原告游月珠分別於95年6 月19日、95年7 月28日、95年8 月25日與被告簽約買受三戶（戶別：A8棟7 樓、A6棟12樓、A7棟7 樓），同上基地應有部分暨地上建物面積依序為29.22坪及車位一位、14.23 坪、17.42 坪，總價各為564 萬元、
241 萬9,000 元、296 萬2,000 元，分別登記原告為所有權人。
㈣、原告劉源盛於95年6 月17日與被告簽約買受一戶（戶別：A1棟3 樓），同上基地應有部分暨地上建物面積21.2坪，總價
335 萬元，登記原告為所有權人。
㈤、原告陳政憲於95年6 月18日與被告簽約買受一戶（戶別：A1棟11樓），同上基地應有部分暨地上建物面積21.2坪，另車位一位，總價512 萬元，登記原告為所有權人。
㈥、原告孔復屏於95年6 月19日與被告簽約，買受（戶別：A7棟12樓）一戶，同上基地應有部分暨地上建物面積17.42 坪，總價297 萬元，登記原告為所有權人。
㈦、原告林琮琅於95年8 月28日與被告簽約，買受（戶別：A7棟
8 樓）一戶，同上基地應有部分暨地上建物面積17.42 坪，總價296 萬元，登記原告為所有權人。
㈧、原告呂英鶯於98年6 月30日與被告簽約，總價285 萬5,650元，買受門牌217 號11樓之8 一戶，同上基地應有部分十萬分之602 ，土地部分由被告指定華鎮公司股東黃敏華移轉基地應有部分所有權予原告，登記原告為所有權人。
五、被告華鎮公司已於下列日期，分別移轉所有權登記予原告買受之建物暨建築基地等產權如下：
㈠、被告華鎮公司於98年6 月15日將新北市○○區○○路1 段
217 號3 樓之7 及新北市○○區○○段○○○ ○號，應有部分
10 萬 分742 移轉登記給原告陳雲銘。
㈡、被告華鎮公司於98年6 月15日將新北市○○區○○路1 段
217 號13樓之6 及新北市○○區○○段○○○ ○號，應有部分
10 萬 分792 移轉登記給原告陳嬿伊。
㈢、被告華鎮公司於98年6 月15日將新北市○○區○○路1 段21
7 號7 樓之6 及新北市○○區○○段○○○ ○號，應有部分10萬分1268移轉登記給原告游月珠。
㈣、被告華鎮公司於98年6 月15日將新北市○○區○○路1 段21
7 號7 樓之7 及新北市○○區○○段○○○ ○號，應有部分10萬分742 移轉登記給原告游月珠。
㈤、被告華鎮公司於98年6 月15日將新北市○○區○○路1 段21
7 號12樓之8及新北市○○區○○段○○○ ○號，應有部分10萬分602 移轉登記給原告游月珠。
㈥、被告華鎮公司於98年11月5 日將新北市○○區○○路1 段21
7 號3 樓之3及新北市○○區○○段○○○ ○號，應有部分10萬分902 移轉登記給原告劉源盛。
㈦、被告華鎮公司於98年6 月10日將新北市○○區○○路1 段21
7 號11樓之3 及新北市○○區○○段○○○ ○號，應有部分10萬分932 移轉登記給原告陳政憲。
㈧、被告華鎮公司於98年6 月15日將新北市○○區○○路1 段21
7 號12樓之7 及新北市○○區○○段○○○ ○號，應有部分10萬分742 移轉登記給原告孔復屏。
㈨、被告華鎮公司於98年6 月10日將新北市○○區○○路1 段21
7 號8 樓之7 及新北市○○區○○段○○○ ○號，應有部分10萬分742 移轉登記給原告林琮琅。
㈩、被告華鎮公司於98年7 月17日將新北市○○區○○路1 段21
7 號11樓之8 及新北市○○區○○段○○○ ○號，應有部分10萬分602 移轉登記給原告呂英鶯。
六、建築基地汐止市○○段363 、397 地號經合併後，為363 地號，面積1,043.78平方公尺。
七、被告華鎮公司係按建築基地其中面積929.47平方公尺，由本建案購買戶各依地政機關登記之建物面積比例，分攤土地應有部分。
八、被告許喜寧為系爭土地上門牌新北市○○區○○路1 段217號1 樓及同段215 之1 號1 樓建物所有權人，並為系爭土地
363 地號建築基地共有土地之共有人。見原告辯論意旨狀（卷二第213 頁以下）、被告綜合辯論意旨狀（卷二第204頁以下）。
肆、本院得心證之理由本件爭點即為系爭契約第2 條約定「土地座落（三）土地面積：本大樓基地依台北縣政府核准容積使用面積929.47平方公尺，但土地登記簿謄本標示部記載之面積合計為1,043.78平方公尺。本契約土地面積依地政機關登記為準，如因土地合併，多出114.31平方公尺面積，為一樓後院，由一樓購買歸屬一樓所有…。本約土地持份面積929.47平方公尺，由本大樓各戶依地政機關登記之建物面積比例分攤之，其餘114.31平方公尺面積，為一樓後院由一樓購買，歸一樓所有，上開土地持份比例之登記，雙方同意不論建物之實際登記面積有所增減均不予變更」上開約定（下稱系爭約定）是否違反建築法、公寓大廈管理條例、民法、消費者保護法等規定而無效？原告是否得請求被告許喜寧將建築基地應有部分10萬分之10273 移轉登記至華鎮公司，華鎮公司是否應按原告建物面積比例分攤登記給原告等人？
一、系爭約定是否違反強制規定而無效？
㈠、區分所有人就區分所有建築物基地之應有部分比例，共有人得另有約定：
1.按民法第799 條規定「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」
2.系爭買賣契約第2 條約定「土地座落（三）土地面積：本大樓基地依台北縣政府核准容積使用面積929.47平方公尺，但土地登記簿謄本標示部記載之面積合計為1,043.78平方公尺。本契約土地面積依地政機關登記為準，如因土地合併、多出114.31平方公尺面積為一樓後院由一樓購買歸屬一樓所有，分割或地籍重測而有所變動，則依新合併或分割之地號、面積標示辦理產權登記。（四）土地持分計算方式：詳房屋、土地及車位計算分配說明如附件三。本約土地持分面積
929.47平方公尺，由本大樓各戶依地政機關登記之建物面積比例分攤之，其餘114.31平方公尺面積為一樓後院由一樓購買歸屬一樓所有，上開土地持分比例之產權登記，雙方同意不論建物之實際登記面積有所增減，均不予變更。」為兩造所不爭。原告等人為數人區分一建築物而專有其一部份，就專有部分獨立所有權，原告即屬建築物區分所有之情形，是系爭不動產之基地應有部分，應有民法第799 條第4 項之適用，是原則上區分所有建築物之基地應有部分，應依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但另有約定者，不在此限。由於本件定型化契約已有明定原告等人購買基地所有土地比例，係依主管機關核准容積使用面積929.47平方公尺，再由本大樓各戶依地政機關登記之建物面積比例分攤之，
114.31平方公尺則由一樓住戶購買，被告華鎮公司對全體買受人均有上開約定，亦為原告所不爭，亦即當事人間已另有約定，自不受民法第799 條第4 項前段「所謂基地應有部分，依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之」之拘束。
3.經查，林本忠證稱「（台力電機公司是否有出○○○區○○段363 、397 地號給黃敏華？) 是，從簽約到登記都是我承辦的。買賣過程是台力電機和許先生自己談的，他們談好後拿給我修改，簽約時我在場，簽約時自備款付1,000 萬元。
買賣範圍2 筆土地，本來是363 及397 地號，後來說不要買那麼多後，才把363 地號辦分割，分割為363-1 ，171. 35平方公尺是沒有出賣的部分，這是從363 地號再分割出來。
最後買賣成交的是1043.78 平方公尺，是依照一坪25萬元的價錢來買賣。買賣的就只有這2 筆。」是黃敏華出資購買系爭建築基地，而黃敏華為華鎮公司股東，嗣後由華鎮公司出售建物及坐落之基地應有部分給原告等人，但契約已明確記載原告等人購買土地應有部分係以土地持分面積929.47平方公尺由本大樓各戶依地政機關登記之建物面積比例分攤之，其餘114.31平方公尺面積為一樓後院，由一樓購買，歸屬一樓所有，是114.31平方公尺部分，不在原告等人買受範圍內。黃敏華出資購買土地，由華鎮公司出售系爭建物及基地，黃敏華並依華鎮公司指示移轉登記土地給原告等人，而華鎮公司與購買者約明出售建物及其基地應有部分比例，此於買賣契約載明，且契約對於上開部分甚至以較粗黑體字標明，提醒原告等人注意，且系爭契約附件一為建築執照核准房屋平面圖影本，均有標明一樓後院空地，不在基地範圍內（卷一第39頁），附件三均有房屋、土地及車位計算分配說明（卷一第42頁），是原告等人明知其購買建物坐落之基地應有部分係以929.47平方公尺作為總面積，再分別依建物登記面積比例分攤，系爭契約對於土地價金、建物價金亦分別區隔，是原告與華鎮公司間對於買賣價金之衡量、斟酌要素均係以上開條件為磋商、決定，是上開114.31平方公尺並非在原告與華鎮公司之買賣契約範圍內，且華鎮公司亦未對114.31平方公尺收取原告等人給付價金，民法第799 條已規定當事人得另行約定建物坐落基地之比例，是被告華鎮公司未出售
114.31平方公尺部分給原告等人，而出售給一樓住戶，並非違反民法強制規定。由於一樓住戶單獨購買114.31平方公尺，因此一樓住戶土地持份較多，並無違反民法第799 條規定。
㈡、系爭約定有無違反建築法：
1.建築法第11條規定「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」建築法第1 條即規定，建築法規範目的在於建築管理。又建築基地法定空地分割辦法第2 條規定「直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率，及留設之空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。前項標註及套繪內容如有變更，應以變更後圖說為準。」綜觀上開規定可知，建築法第11條規定，建築基地包括建築物本身占用之基地，及應留設之法定空地，其規範之目的在於法定空地不得任意分割、移轉及重複使用，以利建築管理，是建築法第11條規定並非民法債編、物權法之特別規定，原告、許喜寧取得系爭建築基地之各別應有部分比例為何，自應回歸渠等取得系爭建築基地之共有之原因，亦即應檢視原告、許喜寧與華鎮公司間買賣契約之約定為何。建築法第11條規定與許喜寧是否能登記基地應有部分超過建物可分攤基地面積之範圍無關。
㈢、系爭約定有違反消費者保護法：
1.消費者保護法第11條規定「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」第12條規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」經查，系爭買賣契約為企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，而屬定型化契約條款，為雙方所不爭。
2.經查，證人何熊崇於本院101 年7 月25日庭訊到庭證稱：「（設計圖說裡基地未使用部分及使用部分是否要標示出來？）沒有標示出來，我們只會把空地部分畫出來，未使用部分就是空地。我們沒有辦法分辨哪一塊沒有使用。」、「（未使用部分都是空地，是否都在建築基地範圍內？) 不會特別標示出來，但是在建築基地的範圍內。」、「( 未使用部分，是不是也是屬於建築基地的法定空地範圍？) 不是。本件法定空地不需要那麼大，因為這是延續88年執照下來，重測後就比原來多，所以才會多出空地。」、「( 既然是多出來的，是哪部分多出來？如何認定？)88 年時原來面積是900多平方公尺，這2 筆土地是1043，所以比原來的基地大。多出來的空地除了建築基地外，按照我們的慣例是沒有辦法特定的。」、「( 提示7 月3 日新北市工務局回函即本院卷二第167 頁）函中說明欄的五（一）中的使用面積1043.78 平方公尺，是否正確？) 第二頁第五條第一款第三行的1043.
78 平方公尺應該為謄本面積。我們有去函更正了。」、「（本件使用面積929.47，建蔽率及容積率是用929.47平方公尺或是1043.78 平方公尺來做設計？) 以929.47平方公尺基地面積作標準。」、「（提示本件使用執照即本院卷二第12
8 頁）為什麼使用執照上的基地面積有二個，一個是929.47，一個是1043.78 ？）88年的執照是以建築基地面積是以92
9.47計算。1043.78 是這2 塊土地合計謄本的面積，政府機關都是這樣寫。」等語，及證人黃明裕於鈞院101 年7 月25日庭訊到庭證稱：「( 是否看過使用執照申請書？) 看過，1043.78 建築基地面積即謄本面積。計算是依原先88年核准的建造執照的使用面積去計算建蔽率、法定空地、總樓地板面積。後來有變更2 次，但不能超過原來建照核准的總樓地板的面積。使用執照的圖A1-1上我們有說明。」、（計算建蔽率、容積率、法定空地面積、總樓地板面積計算的基礎，是以哪一個去計算？）建蔽率是用原來的使用面積去算的。因為這是舊照，所以沒有容積率。依照以前核准的樓地板面積計算，不能超過本來的總樓地板面積。」、「( 法定空地面積是多少？) 使用面積減建築面積等於法定空地面積為
428.2 平方公尺。使用執照不是我們申請的。」、「( （提示本院卷二第129 頁）為什麼法定空地面積為542.51？) 我們的圖說從頭到尾都是428.2 ，這可能是業主自己去申請的，我們沒有詳看。」、「( 建案有設計防火巷道嗎？) 現在法令沒有這個，現在規定的是防火間隔，只要符合防火間隔就可以。」、「( 建築面積是多少？) 501. 27 平方公尺。
」等語。是從本件監造及設計建築師之證詞可知，本件建築基地使用面積係依929.47平方公尺作為計算基礎，又新北市工務局回覆本院，系爭建築基地謄本面積為10 43.78平方公尺、建築基地使用面積929.47平方公尺、建築面積501.27平方公尺、建蔽率53.93 ％，法定空地面積428. 2平方公尺，有該局101 年6 月1 日北工施字第1011838992號函（卷二14
1 頁）、101 年7 月3 日北工施字第1011973075號函（卷二
167 頁）、101 年8 月10日北工建字第1012165167號函（卷二第212 頁）。是本件建築基地使用面積為929.47平方公尺，建築面積501.27平方公尺，建蔽率即為依此計算（501. 2
7 ÷929.47＝53.93 ％），因此法定空地為929.47－501.27＝428.2 。然而，使用執照上空地面積為542. 51 平方公尺。是系爭建案建築基地使用面積為929.47平方公尺。原建築執照使用面積亦為929.47平方公尺( 卷一第164 頁) 。而系爭買賣契約以主管機關核准使用面積929.47平方公尺為計算基礎，是被告辯稱當初係為一樓使用及整體利用，另外購買之土地114.31平方公尺，並合併成為一宗基地，並已向原告等承買人說明等語堪信為真實。雖系爭買賣契約用語以「如因土地合併多出114.31平方公尺面積，為一樓後院，由一樓購買歸屬一樓所有」，雖與事實有不符，亦即事實上並非因土地合併而增加114.31平方公尺，但不論是否因合併而增加土地面積，原告與華鎮公司間對於買賣標的及價金，契約第
2 條（四）以明確約定原告與被告華鎮公司間買賣契約購買基地之範圍並不包括114.31平方公尺。是原告等人並未購買
114.31平方公尺部分，對該部分亦未支出任何對價，且建築執照、使用執照上建築基地使用面積均為929.47平方公尺，是就系爭建築基地114.31平方公尺部分，華鎮公司並未按系爭建築基地按專有部分比例出售給專有部分之所有權人，難認此違反平等互惠原則。
㈣、系爭約定有無違反公寓大廈管理條例、民法第818條：
1.公寓大廈管理條例第58條第2 項規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為」，是並未禁止公寓大廈之起造人或建築業者，將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於區分所有權人或設定專用使用權。是原告以上開規定主張系爭約定許喜寧透過買賣契約可登記基地應有部分超過建物可分攤基地面積之範圍，而專有114.31平方公尺之基地持份權利等無效，並無理由。
2.公寓大廈管理條例第7 條規定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」第23條第2 項第1 款規定「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」民法第818 條「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」公寓大廈管理條例第7 條、第23條規定係規範公寓大廈共用部分不得獨立作為專有部分及不得約定專用之部分，以及必須載明於規約，係對共用部分約定專用權之限制。民法第818 條為共有物之使用收益。與區分所有權人間取得基地應有部分比例，係屬不同問題。換言之，共有人間應有部分各為多少，應依發生共有原因為何定之，如係基於當事人意思而生之共有，則依當事人之意思。本件原告係主張被告透過預售屋之定型化契約以系爭約定，使許喜寧透過買賣契約可登記基地應有部分超過建物可分攤基地面積之範圍，而專有114.31平方公尺之基地持份權利違反強制規定無效云云。然本件系爭約定是否無效，亦即許喜寧取得登記基地應有部分超過建物可分攤基地面積之範圍是否無效，應探究的是原告與華鎮公司間買賣契約、華鎮公司與許喜寧間約定為何，而非以共有物關係之相關規定推論許喜寧取得登記基地應有部分超過建物可分攤基地面積之範圍無效。系爭契約第10條約定一樓停車位及後院出入口由一樓區分所有權人使用，如原告認為一樓後院空地為逃生避難、防火通道而不能約定專用（原告認為本件並非約定專用而屬約定專有）有違反公寓大廈管理條例第7 條情形，應為確認分管契約有無或分管契約無效等問題，而非系爭約定共有基地面積及各共有人應有部分登記無效。
二、系爭約定並未違反建築法第11條、消費者保護法第12條、民法第818 條等規定，且系爭約定與公寓大廈管理條例第7 條、第23條、第58條無關，並非無效。是原告主張許喜寧塗銷登記及華鎮公司辦理登記均屬無據，且原告進一步主張以系爭約定建築基地114.31平方公尺部分由一樓購買為一樓所有，兩造契約「約定專有」之約定無效，請求許喜寧回復原狀云云，惟由於系爭約定並非無效，是原告請求許喜寧回復原狀返還土地亦無理由。
三、從而，原告主張確認㈠、確認被告華鎮公司就原台北縣政府工務局核發使用執照98汐使字第161 號建築基地，即新北市○○區○○段○○○ ○號共有土地面積1,043.78平方公尺，其中面積114.31平方公尺部分，以買賣為原因，就其應有部分壹拾萬分之10,273移轉登記被告許喜寧為所有權人之買賣行為無效。被告許喜寧於98年6 月9 日向新北市汐止區地政事務所登記上揭地號共有土地應有部分其中壹拾萬分之10273部分應予塗銷，回復原狀，由被告華鎮公司登記為所有權人。㈡、被告華鎮公司應就前項新北市○○區○○段○○○ ○號共有土地，其中面積11 4.31 平方公尺所有權應有部分，按
98 汐 使字第161 號使用執照建物總面積，換算原告所有建物面積之比率，計算應分攤該部分土地面積應有部分如附表所示之權利範圍，分別移轉應有部分所有權登記予原告。㈢、被告許喜寧應將新北市○○區○○段○○○ ○號共有土地座落新北市○○區○○路一段217 號1 樓暨同段215 之1 號1樓建物後方法定空地，就其面積114.31平方公尺週邊之圍牆拆除，回復原狀，返還土地予原告及其他全體共有人，均無理由，應予駁回。
四、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 12 日
書記官 高玉潔