臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第1410號原 告 周靜汝訴訟代理人 陳生全律師被 告 李兆欣上列當事人間損害賠償事件，本院於101 年2 月 1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾捌萬元，及自民國一百年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟陸佰參拾貳元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰陸拾捌萬元為原告預供擔保或將上開金額提存後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：兩造於民國99年11月24日簽訂不動產買賣契約（以下簡稱系爭契約），由原告以新臺幣（以下同）1,676 萬元之價格，向被告買受臺北市○○區○○街「太平洋森之丘」A1棟3 樓之預售屋（其後門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○ 號3 樓）及B3-27 號車位（以下簡稱系爭房屋），並給付簽約款168 萬元。系爭房屋為訴外人太平洋建設股份有限公司（以下簡稱太平洋建設）興建，本由訴外人邱雪琴承購，嗣轉讓與被告，被告再轉讓與原告，依系爭契約約定，被告應將系爭房屋暨基地移轉予原告。詎被告竟於
100 年8 月1 日將系爭房屋出售予訴外人李秀玫，並於100年8 月26日登記為訴外人李秀玫所有。依系爭契約第11條第
3 項約定：「如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日3 日內，立即將所收項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」茲原告已發函為解除系爭契約之意思表示，經被告收受送達，爰依系爭契約約定，請求被告給付168 萬元等語，並聲明：求於判決如主文第1 項所示，並聲明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭房屋原購買人為訴外人邱雪琴，嗣被告買受預售屋權利
，訂立權利轉讓契約書，並與訴外人太平洋建設訂立房地轉讓契約承擔協議書，被告已繳價金416 萬元。嗣原告欲多加
168 萬元向被告買受系爭房屋權利，原本原告給付被告168萬元及被告已付之416 萬元，並向太平洋建設換約，被告即可獲利，退出系爭房屋買賣關係。惟原告表示若採換約方式，伊無法立即拿出416 萬元，遂請求被告配合，簽訂正式買賣契約，迨系爭房屋興建完成登記至被告名下，再移轉登記予原告，原告即至銀行貸款，清償被告已付價金416 萬元，被告體恤原告經濟狀況，故予配合。
㈡兩造契約原可順利履行，奈因100 年初政府公布奢侈稅，定
於100 年6 月實施，倘嗣系爭房屋完成登記於被告名下，被告再轉讓予原告，將被課徵奢侈稅約240 萬元（成交價之15% ），再加上仲介費30萬元，本件買賣被告將虧損102 萬元。故被告隨即約訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（以下簡稱永慶房屋）仲介劉凱元出面協商多次，建議原告直接與建商換約，承受被告已付之416 萬元，若原告無法負擔，被告亦同意原告於過戶登記後再貸款返還被告，惟原告不同意，並要求被告必須另給付原告168 萬元，始願換約，嗣後多次協商聯絡，均因原告態度強硬無法達成和解，足證兩造契約之無法履行，原告實係應負絕大之責任。
㈢因原告不願配合至建商換約，倘被告履約將有虧損，且被告
認其體恤原告在先，原告事後竟趁火打劫，被告氣原告貪心不厚道，乃不得已以原價將系爭房屋權利轉讓予第三人李秀梅，以免奢侈稅之損失。被告之不履行並非出於故意或重大過失，違約情有可原，且被告並未獲利，而有損失，兩造約定之違約金實屬過高，請求法院酌減為30萬元，較為合理等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院101 年2 月1 日言詞辯論筆錄）：
㈠兩造不爭執之事實：
⑴兩造於民國99年11月24日簽訂不動產買賣契約，由原告以
1,676 萬元之價格，向被告買受臺北市○○區○○街「太平洋森之丘」A1棟3 樓之預售屋（其後門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○ 號3 樓）及B3-27 號車位，並給付簽約款168 萬元（第17頁至第22頁）。
⑵系爭房屋為訴外人太平洋建設興建，本由訴外人邱雪琴承
購，嗣轉讓與被告。被告於100 年8 月1 日將系爭房屋出售予訴外人李秀玫，並於100 年8 月26日登記為訴外人李秀玫所有（第9 頁至第16頁）。
⑶原告已發函為解除系爭契約之意思表示，經被告收受送達
（第23頁至第24頁）。系爭契約第11條第3 項約定：「如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日3 日內，立即將所收項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」（第20頁）。被告已返還簽約款
168 萬元予原告。㈡兩造爭執要旨：
⑴系爭契約第11條第3 項關於違約損害賠償之約定，是否為
民法第250 條所稱之違約金，法院得否依民法第252 條規定予以酌減？⑵本件被告違約是否有請求法院酌減賠償金之事由？
四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠系爭契約第11條第3項屬於違約金之約定：
按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」民法第250 條第1 項、第2 項前段、第252 條分別定有明文。查原告以總價1676萬元之價格向被告買受系爭房屋，簽約時交付價金約1 成之簽約款（含定金）168 萬元，系爭契約第11條2 項後段約定：「如甲方（即原告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（即被告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項…」，第3 項後段約定：「如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日3 日內，立即將所收項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」，有兩造不爭執之不動產買賣契約書影本附卷可稽（第18頁至第22頁）。是以，依系爭契約約定，若原告違約不買，則已付價款168 萬元應由被告沒收抵作違約金，若被告違約不賣，則應加倍給付原告已收價款，此約定係以確保債務之履行為目的，於雙方違約時，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定，應屬違約金之約定甚明，揆諸上開說明，自得由本院審酌其是否有過高情事。
㈡本件並無請求法院酌減賠償金之事由：
⑴本件被告對於違約之事實並不爭執，依系爭契約約定，本
應交付依原所收款項168 萬元計算之金額予原告，以為違約損害賠償，惟被告請求本院酌減違約金云云。按民法第
252 條規定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度臺上字第2747號判決參照）。
⑵查本件被告先前透過訴外人永慶房屋購得系爭預售屋，每
坪單價約40餘萬元，嗣再委託訴外人永慶房屋出售該屋，最初雖希冀以預售屋換約之方式訂立買賣契約，惟兩造就買賣價格達成共識當時，即協議選用成屋買賣之方式，每坪單價約53萬5,000 元，168 萬元係簽約款，非被告售屋賺得之差價等情，業據證人即永慶房屋賣方仲介鄭凱元到庭證述綦詳（參見本院101 年2 月1 日言詞辯論筆錄）。
又原告一開始即不同意以預售屋換約之方式買受系爭房屋，迨奢侈稅通過後，被告雖請求協調改為換約之方式，惟原告始終未同意，且發現被告已將系爭房屋過戶，系爭房屋所在之大廈目前成交行情每坪單價在50至60萬之間等情，亦據證人即永慶房屋買方仲介鄭憲徽結證屬實（參見本院101 年2 月1 日言詞辯論筆錄）。復查，原告主張被告故意違約，將系爭房屋過戶予其姐妹等語，核諸被告先前戶籍地址「臺北市○○區○道路○○號3 樓」，恰與系爭房屋登記謄本所載目前所有權人李秀玫住址相同，此有土地登記謄本（第9 頁至第16頁）、個人戶籍資料查詢結果表（第36頁）在卷足考，應認原告此部分主張為真。本院衡諸被告以每坪40餘萬元之價格買受預售屋，再以每坪53萬5,000 元之價格售予被告，目前系爭房屋每坪單價約50至60萬元，以系爭房屋約27.5坪計算，倘被告依約履行，售屋獲利至少百餘萬元，惟將被課徵以總價1676萬元15% 計算之奢侈稅約250 萬元，被告為規避稅賦，乃故意違約將系爭房屋登記予同胞姐妹名下，而原告因被告違約蒙受之損害，包含支應168 萬元簽約款資金流通性及孳息損失、契約解除前之履約準備等各項因應與開支，復無法享有預期房屋上漲之利益，且被告於訂約時，既已盱衡自己之經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，約定以所收款項為違約金，雙方均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。又本件被告已充份了解其違約時依契約約定應支出之違約金，經權衡輕重後，兩害相權取其輕，而決定違約，其既已享有免於繳納250 萬餘元稅賦之利益，倘仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，使自己免除更大之責任，無異將其不履行契約之不利益以及規避奢侈稅應承擔之風險歸由原告分攤，不僅對本件買方難謂為公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護，揆諸前開判決意旨，本院認為本件無庸酌減違約金。至於被告締約時未預見將有額外稅賦之支出，嗣因政府臨時之政策實施而不得不改變其履約意願，如認其權利受損，自應另行就該法令及政府機關行政行為之合憲性有所主張，斷無要求原告分攤該不利益之理。綜上，被告辯稱違約金過高，請求法院酌減，洵非可採。
五、從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付168 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年11月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、末按，「法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。」民事訴訟法第87條第1 項定有明文。查本件原告之訴為有理由，訴訟費用1萬7,632元應由被告負擔。
八、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、87條第1 項第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 15 日
民事第三庭法 官 陳玉曆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 16 日
書記官 林小刊