臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第1132號原 告 林嘉韻訴訟代理人 楊偉奇律師被 告 段蘭瑞訴訟代理人 陳建宏律師複代理人 楊明哲律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101 年5 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣貳佰柒拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國98年12月17日簽訂不動產買賣契約（以下簡稱系爭契約），由原告以新臺幣（下同）920 萬元之價格，向被告買受臺北市○○區○○段○○○ ○號土地所有權應有部分，及該土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○ 弄○ 號3 樓房地（下稱系爭房地）。而依系爭契約第11條第3 項約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按以給付買賣價金每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日3 日內，立即將所收項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（下稱系爭約款）被告係於自由意思下簽訂系爭契約，無受詐欺情事，原告業已支付買賣價金共計184 萬元。詎被告不願配合辦理用印及後續過戶相關手續，原告遂於100 年4 月13日發函為解除系爭契約之意思表示，經被告收受送達。為此，依系爭約款之約定，請求被告給付遲延給付之違約金85萬80元，及返還已付價金184 萬元，並給付毀諾拒不履約之違約金184 萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告453 萬80元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告患有乳癌及憂鬱症，長期接受治療及服用藥物致生精神狀態不穩之後遺症，而於精神狀態異常，全無準備及未有足夠時間瞭解市場行情下，分別於98年12月13日、同年月17日以1,080 萬元、920 萬元之價格，委託訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）銷售系爭房地，並簽訂系爭契約。被告於99年1 月6 日前發現系爭契約與附近建物市價落差高達400 萬元，旋於99年1 月6 日前向仲介人員蔡義舜表示欲解除系爭契約，並經渠轉知原告，嗣於10
0 年4 月13日發函原告為解除契約之意思表示，原告仍執意匯款92萬元，遲未領回備償專戶金額，就遲延損害之擴大，為與有過失，且有濫用權利之情事，自不得請求自99年1 月
6 日起至100 年4 月13日止之給付遲延違約金。原告於簽訂系爭契約時為永慶房屋公司舊宗店員工，對於房屋實際市場行情及買賣價格等資訊具有專業知識，雙方顯然資訊不對等。另被告詢問仲介關於系爭房地市場價格時，仲介人員明知當時市場行情約為1,280 萬元，卻故意告知市價僅920 萬元，原告與永慶公司仲介人員蒙蔽重要交易資訊，並故意告知不實資訊，被告於受詐欺下簽署系爭合約。另98年12月18日尚有1 組客戶楊先生欲看系爭房屋，且其出價極可能高於原告，原告卻於其他客戶看屋前要求立即簽約，顯然故意隱匿交易資訊，致被告受詐欺而簽訂系爭契約。原告就系爭約款項前段、後段所定之違約金僅能擇一請求，縱本院認可同時併存，被告為單親家庭，現為清潔工，罹有癌症、憂鬱症，家中尚有一子一女待扶養，縱被告具有可歸責事由，原告所請求之違約金金額亦過高，應與酌減等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈被告前於98年12月12日簽立委託銷售契約書，翌日簽立委託
事項變更契約書，委託永慶公司以920 萬元之價格居間銷售系爭房地，嗣兩造經居間於98年12月17日簽訂系爭契約，約定由原告向被告購買系爭房地，約定買賣價金為920 萬元，第1 期為簽約款，金額為92萬元，第2 期為備證用印款，金額為92萬元，第3 期為完稅款，金額為0 元，第4 期為尾款，金額為736 萬元。原告分別於同日給付10萬元、同年月22日匯款82萬元、99年1 月6 日匯款92萬元至以被告名義開設，設在兆豐國際商業銀行思源分行，帳號為00000000000 號之履約保證專戶。
⒉系爭契約第2 條約定：於該契約簽訂時支付92萬元（含定金
），99年1 月6 日17時30分支付92萬元，同時雙方被其證件交予代書，以便辦理用印手續，99年2 月28日交屋，並同時付清尾款736 萬元，被告原有銀行貸款需原告代償時，依同契約第4 條第2 項約定支付尾款，始辦理交屋；同契約第11條第1 項約定：「甲（指原告）乙（指被告）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由為之一方負擔所有稅費。」；同條第3項約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按以給付買賣價金每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日3 日內，立即將所收項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」等語。
⒊被告於101 年3 月19日發函予原告及兆豐國際商業銀行思源
分行表示：系爭契約業經兩造分別解除，同意原告領回存入履約保證專戶之已付價金184 萬元等語。
⒋原告於100 年4 月13日以臺北長春路郵局第820 號存證信函為解除系爭契約之意思表示，被告於同年月15日收受。
⒌被告於99年11月30日以內湖郵局第3021號存證信函對原告為解除系爭契約之意思表示。
⒍系爭契約簽訂時，原告為居間仲介之永慶公司舊宗直營店員工。
㈡上開事實，且有委託銷售契約書（本院卷第145 頁以下）、
不動產買賣契約書（本院卷第8 頁以下、第62頁以下）、開戶申請書（本院卷第91頁）、價金履約保證申請書（本院卷第92頁以下）、匯款申請書（本院卷第14頁）、臺北長春路郵局第820 號存證信函（本院卷第20頁以下）、土地及建物登記第二類謄本（本院卷第49頁以下）、內湖郵局第3021號存證信函（本院卷第96頁以下）、成交行情表（本院卷第14
3 頁）、委託銷售契約書（本院卷第145 頁以下）、帶看紀錄（本院卷第149 頁）等，附卷可稽，均堪認為真實。
四、茲原告主張依系爭約款之約定，請求被告給付違約金，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按民法第254 條之規定，僅係法律所認解除權之一種。如契
約當事人間，約定一方給付遲延時他方得經催告或不經催告逕行解除契約，即賦予約定之解除權，取得解除權之一方當事人，自得依約行使解除權，基於私法自治原則，非法所不許。系爭約款約定被告毀約不賣時，原告得逕行解除，即為約定之解除權。而系爭契約約定上載兩造不爭執之付款、交屋履行期，被告於締約後臨約定用印及給付第2 期款前之99年1 月5 日，向居間仲介之人員表示不賣，並經仲介人員於當日轉知原告，原告為此於同年11月24日發函催告被告履約，並於同年月30日送達被告，被告於受催告後仍未履行契約，原告復於100 年4 月13日發函為解除契約並請求給付違約金及返還已付價金之意思表示，該函亦經於同年月16日送達等情，有存證信函及掛號郵件收件回執（本院卷第15頁以下），附卷可稽，並據證人即居間仲介之不動產經紀人蔡鳳凱、許勝億到庭證述無誤（本院卷第133 頁以下），已足認被告有系爭契約第11條第1 項約定未按契約約定履行之違約，原告因此取得約定解除權並經行使而為意思表示到達被告，系爭契約因此歸於消滅。
㈡被告雖抗辯：因患病服藥致精神狀況不穩，遭詐欺而為買賣
契約意思表示，業已撤銷買賣意思表示云云，並據提出診斷證明書（本院卷第60頁以下）、房屋銷售網頁列印資料（本院卷第95頁）為證。惟原告罹患疾病服藥與是否受詐欺本屬二事，所陳系爭房地市價達1,280 萬元引據之網頁資料，列印時間為100 年8 月18日，距離系爭契約簽訂時間已約1 年
8 個月，要無從據以推論有何原告與仲介人員共同隱瞞締約當時市價加以詐欺之事實存在，且蔡鳳凱亦提出98年12月12日簽立委託銷售契約書當日列印提示予被告閱覽後簽名之成交行情列表（本院卷第143 頁），顯示與系爭房屋同社區之國民住宅當時實際每坪單價紀錄為24萬3,000 元，以系爭房屋合計共用部分換算面積約為35.61 坪計算，僅約865 萬3,
230 元，猶低於兩造之買賣成交價。再參照蔡鳳凱證稱：我有特別跟屋主說原告是我們的同事（本院卷第133 頁）；許勝億證稱：該社區約有1,300 餘戶，當時面對堤頂大道的大約24、25萬元上下，如果面對著橋的話大約20、21萬元，面對行善路約26、27萬元等語（本院卷第134 頁背面以下），即同社區房地價格上因立地位置上之差異而有不同，可知居間仲介人員告知之房價尚不能認為有何明顯低於市場行情而故意以不實資訊誤導詐欺原告之行為。況於斯被告明知原告為與實際執行居間業務之蔡鳳凱同分店從事仲介行業之人員，無遭隱瞞之情事，且與無證據顯示原告有何與仲介人員共謀或共同實施詐欺行為之事實。縱認仲介人員告知被告之市價不實而實施詐欺行為，依民法第92條規定，仍以原告明知或可得而知，被告方得撤銷意思表示，而原告就此事實，未提出任何證據以實其說，自不能認為有據，洵無從認其依法有撤銷買賣契約意思表示之權，故其於99年1 月30日寄發存證信函為撤銷買賣契約意思表示之表示，不生撤銷之效力，亦無礙而上開認定。此考之許勝億證稱：用印前被告有說不賣了，當初我記得是家裡的人反對，所以我們跟屋主協調，後來說要賣，但是冷氣要搬走，原告也同意等語（本院卷第
135 頁），尤顯被告係因事後反悔而不願出售，無涉攀稱之詐欺情事，所辯要不足採。至被告辯稱：當時有其他買方出價極可能高於原告，原告有故意隱瞞交易資訊之行為，致被告受詐欺云云，則無任何證據可以證明，實純屬臆測，殊無可取。
㈢次按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」；「
當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民法第199 條第1 項、第250 條定有明文。而民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付。當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀民法第250 條第2 項規定自明。債權人於此情形，如選擇請求給付違約金，既不得再行請求本來之給付，自不得另外享有請求債務人給付遲延給付之損害賠償或遲延違約金之權。兩造間原訂系爭買賣契約，因原告取得約定解除權並為解除之意思表示而解除，依據系爭約款後段約定，原告對被告有請求返還已付價金及違約金之權。參以系爭約款後段約定使用之文字文義，未載明該違約金屬懲罰性質，依法應認屬損害賠償總額預定之違約金，而被告毀約不賣，乃終局不履行之決意與實踐，當然兼有未依約按期給付之遲延給付，故原告僅得依系爭契約11條第3 款後段規定請求返還已付價金及給付違約，不能認為得併主張依據同約款前段約定，請求遲延給付之違約金，此佐以系爭約款後段載明應給付該項違約金之情形，包括毀約不賣、給付不能、不為給付等情事在內，益堪認定。
㈣被告因違約不賣，原告得請求返還已付價金及給付約定違約
金。而其中已付價金184 萬元部分，現存在依雙方約定而開設之履約保證專戶中，而被告已陳明同意返還，原告請求被告返還此部分之金額，於法固無可議。惟原告請求被告給付遲延給付違約金85萬80元，及毀約不賣之違約金184 萬元部分，參核上開系爭約款約定之文義，應認原告既選擇解除契約，即僅得依據系爭約款後段約定請求被告毀約不賣之已付價金同額違約金。且依據證人許勝億證述：98年12月17日簽約後，用印應該是在同年12月26日，後來被告說不賣，所以沒有用印，於是我們再協調，雙方約定99年1 月6 日要用印，但是被告於同年月5 日又說不賣，原告於同年月6 日匯款，我們在原告匯入第2 期款前1 日即告知原告，依照當時契約精神，履約保證金是92萬元等語（本院卷第135 頁背面以下），應認依據兩造間系爭約款後段約定之違約金，應專指被告於99年1 月5 日表示毀約不賣當時之已付價金92萬元，不包括嗣後原告再行匯入履約保證專戶之款項，蓋若不如此解釋，則原告亦得於期前將全額或更高比例之價金匯付，以圖取高額違約金，勢將有違於事理之平，且屬權利之濫用。是於此，原告得請求被告給付之違約金，應為92萬元，原告請求被告給付違約金，應認於此範圍內，為屬有據，逾此所為請求，則屬乏憑。
㈤第按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
民法第252 條固有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。買受人因出賣人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除前已有所增益，高於原定買賣價金，買受人所得受之利益因此喪失，該價差即非不可認係買受人因出賣人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準。至違約金債務人之資力、生活與健康狀況如何，則非屬於此得併列衡酌之事項，不影響於違約是否過高之判斷。系爭房地依兩造約定買賣價金為920 萬元，原告得請求給付之約定違約金為92萬元，已如前述。而系爭契約係於100 年4 月16日經原告解除，距離原告毀約不賣之時，約為1 年3 個月，期間臺北市區內房價呈現快速上漲情況，此為公知之事實，佐以許勝億證稱：現在面對橋的部分1 坪要36、38萬元，沒有面橋的話，大概40萬元左右等語（本院卷第135 頁背面），更堪印證，足認原告因被告毀約不賣而受不能享有漲價利益之損害非微，其依系爭約款後段約定請求被告給付違約金92萬元，洵難認有何過高情事，互核系爭契約第11條第1 項後段，亦同約定如原告毀約不買時，被告亦得沒收已收全部價金，雙方所負違約責任相當，應認系爭約款後段之違約金約定無過高情事，被告抗辯：原告請求之違約過高，應予酌減云云，不能認為可採。
㈥末按當事人就金錢債務之遲延履行所約定之違約金，有懲罰
性違約金，及損害額預定性違約金兩種。當事人所約定之違約金如為前者，則債務人遲延履行時，債權人除違約金外並得請求遲延利息或因遲延所生之損害，如為後者則否（最高法院68年台上字第3055號民事判決意旨參照）。是依上載民法第250 條第2 項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。故當事人間約定因債務人違約應支付之違約金，係相當於為賠償因違約而生之損害所支付之金額。債權人本此請求給付違約金者，縱受有其他損害，亦不得再請求賠償。以此推之。亦不得同時請求給付法定遲延利息（最高法院82年台上字第710 號判決意旨參照）。原告依據系爭約款後段約定，得請求被告返還184 萬元已付價金及92萬元之違約金，合計為276 萬元，於法要為有據。然關於遲延利息請求部分，因系爭違約金為損害賠償總額之預定，且依據價金履約保證書第2 條第1 款之約定，於買賣契約解除時，存入專戶中之價金所產生之活期存款利息應一併交付原告，即原告於取回時，關於已付價金部分併得收取存款利息。揆之上揭說明，應認原告不得復行請求加計法定遲延利息。是原告於此併請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，不能認為有據。
五、從而，原告主張依據系爭約款之約定，請求被告給付453 萬80元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，應認於其請求被告給付276 萬元之範圍內，為有理由，應予准許。超逾部分所為請求，則為無理由，應予駁回。
六、兩造各陳明願供擔保，請准聲請宣告假執行及免為假執行，經核於原告勝訴之範圍內，於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許。原告其於假執行之聲請，因其訴經駁回而失所附麗，應併與駁回之。兩造其於攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 18 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 23 日
書記官 何婉菁