臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第1162號原 告 濟德宮法定代理人 許老成訴訟代理人 楊進興律師被 告 唐春南即唐盧阿菜.
唐春木即唐盧阿菜.唐春明即唐盧阿菜.唐秀子即唐盧阿菜.兼上四人共同訴訟代理人 唐陳金枝被 告 唐秀蘭即唐盧阿菜.上列當事人間調整租金事件，本院於民國101年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租新北市○○區○○段○○○○號土地（面積一三二平方公尺）之年租金，自民國一百年九月六日起調整為新臺幣捌萬壹仟叁佰壹拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告唐陳金枝負擔四分之一，被告唐春南、唐春木、唐春明、唐秀子、唐秀蘭連帶負擔四分之一，其餘二分之一由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告唐秀蘭未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，其上由訴外人唐盧阿菜（已死亡，其繼承人為被告唐春南、唐春木、唐春明、唐秀子、唐秀蘭。以下均逕稱其姓名，省略被告之稱謂）、被告唐陳金枝（下稱唐陳金枝。如同指6 名被告，則合稱被告）建有門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○號房屋（下稱系爭房屋）。
原告前訴請被告拆屋還地事件，經本院97年度訴字第845 號判決、臺灣高等法院98年度上字第666 號判決、最高法院99年度台上字第462 號裁定（以下合稱系爭前案），以兩造間有不定期租賃關係存在為由，駁回原告之訴。而被告主張兩造就系爭土地之租賃契約（下稱系爭租賃契約）約定租金為每年新臺幣（下同）4 萬4,220 元，因系爭土地100 年度申報地價為每平方公尺8,800 元，遭被告占用之面積為132 平方公尺，即被告占用部分總地價為116 萬1,600 元，爰依民法第442 條規定，按申報地價年息10% 為計算標準，請求調整租金為每年11萬6,160 元。並聲明請求判決：被告所有系爭房屋所使用系爭土地之租金，自100 年9 月1 日起調整為每年11萬6,160 元。
三、被告之答辯：㈠唐秀蘭未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡其餘被告則辯稱：對於系爭土地周圍環境，同意引用系爭前
案之內容。希望調漲租金的幅度不要高於申報地價年息5%等語。並聲明請求：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為原告所有。系爭土地上由唐金枝，及陳唐春南、
唐春木、唐春明、唐秀子、唐秀蘭之被繼承人唐盧阿菜建有系爭房屋，占地121 平方公尺，連同系爭房屋後方由被告使用之空地11平方公尺，被告共計占有系爭土地132 平方公尺。系爭土地132 平方公尺部分，經系爭前案判決兩造間有不定期租賃關係存在確定。此有土地登記謄本、系爭前案判決附卷可稽（本院卷第8 頁至第33頁），並經本院依職權調閱系爭前案判決全卷查核無訛。
㈡系爭土地100 年度申報地價為每平方公尺8,800 元，遭被告
占用之面積為132 平方公尺，即被告占用部分總地價為116萬1,600 元。兩造就系爭土地約定之租金為每年4 萬4,220元。
㈢系爭房屋為二層樓磚造建築。系爭土地距離汐止市○○路約
50至100 公尺，大同路對面為汐止國中，距傳統市○○路約
3 分鐘，附近為住宅區，多為平房，交通尚稱便利（本院卷第25頁）。
五、本院之判斷：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442 條前段有明文規定。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判例參照）。又土地公告地價及申報地價之漲跌之幅度雖非即等同於土地價值漲跌之幅度，惟土地價值如有漲跌，通常會影響公告地價及申報地價漲跌，故土地之公告地價或申報地價如有昇漲，可認為土地價值已有昇漲。經查，系爭土地之公告地價80年度為每平方公尺4,000 元，83年度為每平方公尺1 萬零500元，86年度為每平方公尺1 萬零700 元，89年度迄今則為1萬1,000 元，此有系爭土地之公告地價查詢表在卷可稽。復參諸系爭土地之公告現值查詢表，其公告現值95年度為3 萬3,800 元、96年度為3 萬5,500 元，97年度為3 萬7,600 元，98年度為3 萬7,900 元，99年度為3 萬8,800 元，100 年度為4 萬1,600 元，101 年度為4 萬5,500 元等情，足見系爭土地之價值確有逐步昇漲之勢，原告主張其得依民法第
442 條規定請求調整系爭土地租金，尚非無據。㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10% 為限。又土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法第97條、土地施行法第25條分別定有明文。而土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人聲請登記，而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地政機關依土地法第152 條或第160 條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文。故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（68年台上字第3071號判例參照）。經查：
⒈本院審酌兩造不爭執事項㈢所示系爭土地之周邊環境、工
商繁榮之程度，及系爭房屋係供被告自己居住使用等情，認被告承租系爭土地之租金，以按土地申報地價總價額年息7%計算為適當。
⒉系爭土地之100 年度申報地價為每平方公尺8,800 元，而
被告占用系爭土地之面積為132 平方公尺（包括系爭房屋之基地121 平方公尺，及系爭房屋後方由被告使用之空地11平方公尺），為兩造所不爭（兩造不爭執事項㈠參照），準此，被告占用系爭土地之申報總價為116 萬1,600 元（計算式：8,800 ×132 ＝1,161, 600），按年息7%計算，系爭租賃契約之租金應調整為每年8 萬1,312 元（計算式：1,161,600×7%＝81,312）。
⒊復按房屋或土地之出租人，依民法第442 條提起請求增加
租金之訴，法院准許增加之判決應自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院48年度台上字第521 號判例參照）。原告雖請求自100 年9 月1 日起調整租金，惟未能證明業於該日前對被告為調整租金之意思表示。而被告於
100 年9 月6 日始收受起訴狀繕本，應認原告於100 年9月6日始對被告為調整租金之意思表示。
⒋綜上，原告訴請就被告承租之系爭土地，自100 年9 月6
日起調整租金為年租金8 萬1,312 元，洵屬正當，應予准許。逾此部分之請求，於法尚屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 8 日
民事第二庭 法 官 王怡雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 13 日
書記官 陳琬婷