臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第1179號原 告 姚正青訴訟代理人 張漢榮律師複代理人 侯傑中律師被 告 瓏山林企業股份有限公司兼法定代理 林鴻堯人共 同訴訟代理人 劉宏邈律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於101 年7 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴暨其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟柒佰叁拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於96年3 月11日與被告林鴻堯就坐落於臺北市○○區○○段4 小段21地號及21-9地號土地（下稱系爭土地）簽訂土地預定買賣契約書，約定土地價金為新臺幣（下同）363 萬元；另就坐落於前揭土地上之「藝術館」房屋編號B6號11樓之房屋（下稱系爭房屋），與被告瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）簽訂房屋預定買賣契約書，約定房屋價金為156 萬元，房屋及土地價金合計519 萬元。被告瓏山林公司於98年1 月6 日取得系爭藝術館建案之使用執照，被告乃寄發通知函繳款通知要求原告於98年2 月14日辦理貸款。原告接獲該函前往系爭房屋勘查房屋施工現狀，發現藝術館建案大門之圓頂，與兩造簽訂買賣契約書所約定之造型不符，且公共設施並未完成。後又發現藝術館建案有虛增公共設施坪數之瑕疵，故原告乃以存證信函通知被告暫停支付價款，但被告並未回覆。被告於98年2 月17日寄發號存證信函催告原告繳納期款，同時併為解除契約之意思表示。但被告上開存證信函，違反繳款通知所記載原告得於98年2 月14日後7 日內以現金給付之約定，此約定亦可參照房屋買賣契約書第18條第1 項同旨，故被告上揭存證信函自不生催告及解除契約之效力。又依房屋預定買賣契約書第15條第1 項、第21條第1 項、第23條第1 項約定，原告對於藝術館建案有上述所指之瑕疵函知被告暫停付款，此為同時履行抗辯權之行使。因此原告就第4 期價金之給付不負給付遲延之責任，被告仍應依房屋買賣契約書第15條之約定將房屋交予原告及辦理所有權移轉登記。經原告分別以100 年7 月27日、同年8 月11日2 次催告被告履行契約，但被告均未回應，被告已陷於給付遲延，原告再於同年8 月25日以存證信函解除契約，被告自應負擔回復原狀之義務等語。並聲明：
㈠被告瓏山林公司應給付原告16萬元，及自96年3 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告林鴻堯應給付原告37萬元，及自96年3 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上開2 項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：原告雖於98年2 月23日以存證信函送達被告林鴻堯，然觀諸該存證信函之內容，無非係指稱系爭房屋完工後未合其心意等等。惟被告林鴻堯為土地所有權人，關於建物之部分無權亦無能力為任何給付，原告對被告林鴻堯發函，不但難有同時履行抗辯之效力，實際上對於被告均不生任何拘束力，自難認其已合法行使同時履行抗辯權，進而得阻卻遲延責任之發生。又原告為「不貸款戶」，是依房屋及土地價款分期付款明細表以及繳款通知所載，兩造間就本契約之履行為定有期限之給付已有合意，原告未於核發使用執照日起第30天即98年2 月5 日給付第4 期款，則為給付遲延，原告直至同年月16日仍拒不履約，被告方依約催告及告知已解除契約沒收價金。退萬步言之，原告與被告間既約定以現金給付最後1 期款項，更無適用契約內有關貸款約定之餘地。又依系爭房屋買賣契約第15條第1 項、第3 項之規定，原告若欲請求移轉房屋所有權，其前提除已履行給付買賣價金之義務外，尚須交付辦理產權移轉及抵押貸款等各項必備證件，並同時繳納約定應繳之稅費及預收款項。原告既未履行買受人之義務，何來主張被告應先移轉予原告房地之義務？遑論依系爭房、地買賣契約書之約定，原告顯然有先為給付之義務，是原告於100 年7 月27日、8 月11日、8 月25日以存證信函主張被告應將系爭房地所有權移轉予原告，否則即解除契約，自屬無據。且行政院公平交易委員會係於100 年1月6 日始作成處分書，而被告係於8 年2 月間即已解除系爭房地預定買賣契約，是前開處分書自不可援為本件解除契約之事由等語置辯。並聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠原告於96年3 月11日與被告林鴻堯就系爭土地簽訂土地預
定買賣契約書（本院卷第11-23 頁），約定價金為363 萬元，另就坐落於土地上之系爭房屋與被告瓏山林公司簽訂房屋預定買賣契約書（本院卷第24-111頁），約定價金為
156 萬元，合計519 萬元。㈡房屋契約書附件3 （本院卷第65頁）1 樓平面圖藝術館建
案大門之圓頂，與兩造簽訂買賣契約書係約定如附圖（本院卷第113 頁）所示之造型，且被告隴山林公司刊登於96年1 月17日自由時報之全版廣告（本院卷第113 頁），亦有圓頂之設計及規劃。
㈢被告於96年3 月12日收受原告所給付的第1 、2 期價金共計53萬元。
㈣被告寄發繳款通知（本院卷第161 頁）予原告，通知原告應於98年2 月5 日前繳款，經原告收受。
㈤被告於98年2 月17日寄發存證信函（本院卷第162- 163頁
）予原告於翌日收受，該函並載明催告原告應於函到5 日內繳付，如逾期不為履行即以本函之送達併為解除契約、沒收已繳價款之意思表示。
㈥原告於98年2 月23日寄發中研院郵局第27號存證信函（本院卷第117-119 頁）予被告林鴻堯，並經林鴻堯收受。
㈦被告於98年2 月27日寄發存證信函（本院卷第164- 165頁）予原告告知已解除契約，並沒收買賣價金。
㈧原告於98年3 月10日委請景德法律事務所游朝義律師寄發
律師函（本院卷第120-123 頁）予被告瓏山林公司法定代理人林鴻堯，並行使解除權。
㈨行政院公平交易委員會於100 年1 月6 日以被告瓏山林公
司未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目，應函車道之資訊，違法公平交易法第24條之規定，處1,200 萬元罰鍰（本院卷第124-134 頁）。
㈩原告於100 年7 月27日寄發基隆東信路郵局第110 存證信函（本院卷第135-137 頁）予被告2 人。
原告於100 年8 月11日寄發基隆東信路郵局第127 存證信函（本院卷第138-140 頁）予被告2 人。
原告於100 年8 月25日寄發基隆東信路郵局第135 存證信
函（本院卷第141-143 頁）予被告2 人，並再次行使解除權。
本件若原告得解除契約請求返還價金，就原告勝訴部分之法定延遲利息自96年3 月13日起算。
乙、兩造所爭執之事項：㈠原告得否因於98年2 月23日以存證信函送達被告林鴻堯而
得行使同時履行抗辯，而對被告2 人或被告林鴻堯不負給付遲延之責任，致被告2 人或被告林鴻堯不得沒收原告所繳的訂金及簽約金共計53萬元？㈡被告於98年2 月17日寄發存證信函所為之解除契約，是否
發生解除效力？㈢承上，若被告解除契約不生效力，原告得否以被告未辦理
所有權登記及交付房屋，而依不爭執事項㈩、、之存證信函行使解除權而解除契約，並請求被告返還所繳訂金及簽約金共計53萬元？
四、經查：
（一）原告得否因於98年2 月23日以存證信函送達被告林鴻堯而得行使同時履行抗辯，而對被告2 人或被告林鴻堯不負給付遲延之責任，致被告2 人或被告林鴻堯不得沒收原告所繳的訂金及簽約金共計53萬元？
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條規定甚明。次按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力。民法第95條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。此觀最高法院58年度台上字第715 號判例要旨甚明。
２、原告主張被告林鴻堯乃被告瓏山林公司之法定代理人，當有為被告瓏山林公司代為意思表示或代受意思表示之權限，伊以存證信函通知被告林鴻堯欲暫停付款，自屬對被告
2 人為同時履行抗辯之表示等語。惟被告則辯稱原告應以有能力為對待給付者為同時履行抗辯權之對象，被告林鴻堯僅系爭土地所有權人，與被告瓏山林公司屬不同之權利主體，對建物部分無權亦無能力為任何給付。然原告僅對被告林鴻堯發函，自對被告2 人無拘束力云云。
３、查原告雖僅對被告林鴻堯1 人發出存證信函，然觀該函內文係以「貴建設公司」、「貴公司」等為稱謂，並提及「基於商品有嚴重瑕疵，本人要暫付價金，本人希望貴建商本著買賣合約誠信原則，盡期恢復原貌」等語（本院卷第
117 至119 頁）。是探求原告之真意，其應具認定被告林鴻堯為被告瓏山林公司之法定代理人之意思，並有主張拒付價金以待被告2 人依約給付之真意，而非本於對被告林鴻堯此一單獨權利主體為抗辯之意思。另被告林鴻堯確為被告瓏山林公司之法定代理人，亦署名於系爭房屋買賣契約書（本院卷第43頁），則就原告與被告間之買賣契約而言，被告林鴻堯實已明示其為被告瓏山林公司之代理人，當可代被告瓏山林公司為意思表示或受意思表示。又系爭房屋買賣契約書之賣方即被告瓏山林公司，其通訊地址註明為「臺北市○○○路○段○○○ 號18樓」，要與上揭存證信函載明之收件人相同，則揆諸上開法條及判例意旨，此存證信函既已到達被告瓏山林公司之通訊處所，被告林鴻堯亦已收受之（兩造不爭執事項㈥，本院卷第289 頁），應可認定該抗辯之表示已達到被告2 人。綜上，就本件買賣契約而言，原告係對被告2 人為同時履行抗辯之表示，又被告林鴻堯既為被告瓏山林公司之法定代理人，當可代其受原告抗辯之表示，且該抗辯之表示確已達到被告2 人，則被告抗辯，原告並未依法定程式對其為同時履行抗辯，故對被告2 人不生拘束力云云，要非可採。
（二）被告於98年2 月17日寄發存證信函所為之解除契約，是否發生解除效力？
１、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254 條定有明文。又民法264 條第1 項規定，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。同時履行抗辯權之發生，惟有雙方當事人所負債務均已屆清償期，斯能由一方請求他方給付，而他方亦得請求此方同時履行，如自己有先給付之義務，即無所謂同時履行抗辯權之可言。
２、原告是否得主張同時履行抗辯權，致其未陷遲延給付：⑴查本件房屋之買賣契約屬預售屋之買賣契約，依土地預定
買賣契約書第6 條第1 項約定：雙方約定於使用執照核發日起3 個月內，且買方依約完成一切義務手續後，將本約之所有權移轉登記於買方名下（與其建物之所有權移轉登記同時辦理）。但因買方有違約情事或非可歸責於賣方之情事時不在此限（本院卷第15頁）。另房屋預定買賣契約書第15條第1 項復約定：雙方約定於使用執照取得3 個月內，買方依約完成一切義務手續後，將本約房屋之所有權移轉登記於買方名下。但因買方有違約情事或非可歸責於賣方之情事時不在此限（本院卷第15、36頁）。是依上揭條文之內容可知，兩造於訂立系爭買賣契約時，業已約定於被告移轉系爭房屋所有權予原告前，原告應先依系爭房屋契約書之附件一（本院卷第19、44頁）為價金給付之義務，而屬民法第264 條第1 項但書所規定之情形。是原告既有先為給付之義務，其自不得對被告為同時履行抗辯之主張。
⑵縱認依系爭房屋買賣契約書之附件一之約定，被告有應對
公共設施之建造完成先為給付之義務，惟被告辯稱依系爭房屋契約書第16條第5 項之規定（本院卷第38頁），原告亦不得主張同時履行抗辯。查，上揭契約條文之內容為：本社區共同使用部分之相關公共設施，賣方（即被告）應於使用執照核發日後6 個月內，全部施作完成（附贈之2次施工設施則依本約第14條之相關規定辦理），買方（即原告）不得以公共設施未完成為由，拒絕辦理交屋手續。是依上揭契約內容可知，就本件公共設施之施作，應以被告於98年1 月6 日取得使用執照後6 個月即98年7 月6 日方為其施工屆滿之期限。然原告應給付款項之日為核發使用執照日起第30天（本院卷第44頁），是被告就公共設施之完成日與原告給付價金之期限顯屬不一，則原告自不得於上揭期日前即於98年2 月23日主張同時履行抗辯權。
⑶原告雖主張系爭房屋未設置如契約書附件3 所示之1 樓平
面圖藝術館建案大門及廣告中所設計之圓頂（本院卷第65、113 頁），致失原告購買系爭房屋之目的，故暫停付款以待被告完成圓頂造型之同時履行抗辯等語。惟查，原告買受系爭房屋之目的，為存於內心之動機，且並未外顯而明訂於兩造之買賣契約中，自不能認為係本件買賣契約必要之點。次依一般社會通念，系爭圓頂之有無，純屬系爭房屋外觀之變動，對房屋之使用收益實不生影響。又依兩造於系爭房屋預定買賣契約書中之特別約定書第1 條約定：「....買方姚正青（簽名）完全同意房屋之賣方保有建築物各項立面、房屋之平面、公共設施（含共用部分、電梯位置圖之設計）、結構、管線設計（含各戶房屋之管道間）、一樓庭園景觀及戶數增減之修正變更權，並授權賣辦理相關設計變更，不需另行通知買方。」等語（本院卷第25頁）。是依該約定內容以觀，足知原告業已同意由被告保留房屋建築之修正變更權限，且被告自得依系爭房屋施作之程度及現況，對房屋之設計為變更。則原告自不得僅以系爭圓頂尚未施作為由，據此主張同時履行抗辯。
⑷原告復主張，被告將已出售之車道面積再計入系爭房屋之
公共設施，且並未於系爭房屋契約書揭露此一重要資訊等情，已遭行政院公平交易委員會認定違反公平交易法第24條之規定（兩造不爭執事項㈨，本院卷第289 頁），此乃房屋坪數不符之瑕疵，並執此行使同時履行抗辯權等語。然觀原告提出之98年2 月23日送達被告之存證信函（本院卷第289 頁）內容以觀，僅提及系爭房屋未設系爭圓頂之瑕疵，尚無以系爭房屋有虛增坪數而具瑕疵，為其主張同時履行抗辯之事由。復查行政院公平交易委員會係於100年1 月6 日認定被告虛增坪數，則該事實乃發生於00年0月00日時原告以存證信函表示對被告為同時履行抗辯之後，是原告自不得以嗣後所發生被告虛增坪數之情事，為是日主張同時履行抗辯之事由。是原告以日後發生虛增坪數之情事主張同時履行抗辯，亦屬無據。
⑸綜上，原告對系爭買賣契約既有先為給付之義務，應受民
法第264 條第1 項但書之限制。縱原告不受該規定之限制，被告對系爭買賣契約之履行過程，亦無原告得主張得為同時履行抗辯之事由。故原告於98年2 月23日寄發存證信函為拒付價金之表示，並不合於民法第264 條第1 項之規定，自不發生使原告免於給付遲延之效力。
３、原告雖以本件房屋買賣契約屬無確定期限之契約，主張被告應依系爭房屋買賣契約書第18條之規定，於98年2 月14日為催告之7 日後，即98年2 月21日依民法第254 條規定為第2 次催告方得行使解除權，故被告僅於98年2 月17日以存證信函為1 次催告，應無民法第254 條規定之效力。
然觀系爭房屋契約書之附件一，本件原告屬「不貸款戶」，而系爭房屋契約書第18條第1 款之規定為：「... 倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7 日內以現金一次繳清... 」等語，足知原告並無本條約定之適用。且兩造約定對於付款之方式合意分為4 期，其中約定第4 期付款之條件，係「於核發使用執照日起第30天」（本院卷第19、44頁），則其給付之條件，即因被告於98年1 月6 日取得使用執照而告成就，其約定付款期日則可確定為98年2 月5 日，故本件房屋買賣契約仍屬有確定期限之契約，則原告主張被告需為
2 次催告方生催告效力云云，自不可採。
４、綜上，原告對於被告主張之同時履行抗辯權並未發生效力，被告亦於98年2 月17日為合法之催告，則原告即於98年
2 月17日陷於給付遲延。被告於催告之同時稱「....且以本函之送達併為解除合約之意思表示，....」（本院卷第
162 頁），並於98年2 月27日將解除契約之意思照知於原告，自應發生解除契約之效力。故原告主張，其已合法對被告主張同時履行抗辯，且被告應為2 次催告云云，自不可採，被告解除契約之表示應有效力。
（三）承上，若被告解除契約不生效力，原告得否以被告未辦理所有權登記及交付房屋，而依不爭執事項㈩、、之存證信函行使解除權而解除契約，並請求被告返還所繳訂金及簽約金共計53萬元？按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254 條定有明文。原告雖主張被告解約既無效，且迄今仍未依約交屋，其自得解約，請求被告返還所繳定金及簽約金等語。惟被告辯稱本件原告既有先為給付之義務，且經伊催告仍未履行而解除契約並沒入定金，自無返還訂金與簽約金之理。查，本件被告業因原告遲延給付，經其催告而解除契約一事，已如上述，則原告以業已消滅之買賣契約為解除之意思表示，自不發生解除契約之效力。故原告以其合法解除契約，並依系爭房屋買賣契約書第23條第1 項之約定請求返還定金云云，自無所據。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第259 條及買賣契約書第15、23條法律關係，請求被告給付如其訴之聲明所為之請求，並無理由，應予駁回，並依職權確定原告應負擔之訴訟費用額為5,730 元（第一審裁判費5,730 元）。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1 項。中 華 民 國 101 年 8 月 9 日
民事第一庭 法 官 陳梅欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 9 日
書記官 羅伊安