臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第133號原 告 陳宏義
楊瑞偉共 同訴訟代理人 陳昭全律師被 告 根林建設股份有限公司法定代理人 李陳秀嬌被 告 李正義共 同訴訟代理人 林宏信律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國100 年5 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣叁佰捌拾陸萬伍佰零陸元，及其中新臺幣壹佰柒拾捌萬元部分，自民國一百年一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告李正義應給付原告壹拾萬元，及自民國九十五年十二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告根林建設股份有限公司負擔百分之九十四，被告李正義負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣柒拾柒萬元為被告根林建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但如被告根林建設股份有限公司以新臺幣叁佰捌拾陸萬伍佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣貳萬元為被告李正義供擔保後，得假執行。但如被告李正義以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件兩造間係因房屋、土地預定買賣契約關係涉訟（下分稱房屋買賣契約、土地買賣契約），依原告與被告根林建設股份有限公司（下稱被告根林公司）間房屋買賣契約書第22條，及原告與被告李正義間土地買賣契約書第14條約定：「因本契約發生之之消費訴訟，雙方同意以臺灣士林地方法院為第一審管轄法院。」，是本院自有管轄權，先予敘明。
二、原告起訴主張：原告共同於民國95年12月17日與被告根林公司、李正義簽訂房屋買賣契約及土地買賣契約，向被告購買坐落在基隆市○○區○○段港口小段356 地號等10筆土地上「優泉小鎮」建案（下稱系爭建案）中之E5棟房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地所有權應有部分（以下與系爭房屋合稱系爭房地），買賣總價金各為新臺幣（下同）261 萬元、
609 萬元，共計870 萬元。原告於簽約當日即給付被告李正義土地價款10萬元。嗣自95年12月19日起，復陸續給付被告根林公司如附表所示之房屋價金，合計178 萬元。依房屋買賣契約第9 條第1 款、第2 款約定，被告根林公司應於基礎動工日起18個月內完工，如逾期6 個月未完工，視同被告根林公司違約，原告得解除房屋買賣契約。被告根林公司於96年7 月17日基礎動工，故最遲須於98年1 月16日前完工。詎被告根林公司迄今仍未完工，亦未取得使用執照，距其約定完工日期已逾6 個月，依房屋買賣契約書第9 條第2 款、第17條及土地買賣契約書第19條、第13條、第8 條約定，原告得解除房屋買賣契約及土地買賣契約，並請求被告根林公司返還已付房屋買賣價金178 萬元，及按房地總價15％計算之違約金，並自98年1 月17日（即預定完工日之翌日）起，每日按已繳房地價款萬分之5 計算之遲延利息，另得請求被告李正義返還已付土地買賣價金10萬元及違約金10萬元。原告前已於100 年1 月4 日以存證信函為解除契約之意思表示，該意思表示並經被告於翌日收受，是買賣契約業於是日合法解除，原告再次以本起訴狀之送達為解除契約之意思表示通知，依據民法第259 條、第231 條規定，原告得請求被告返還已付價金，並賠償因遲延而生之損害。為此，依房屋買賣契約第19條、第17條、第9 條第2 款及土地買賣契約第13條、第8 條約定與民法第259 條、第231 條規定，請求被告根林公司自返還所受領之買賣價金178 萬元，及自如附表所示受領之日起至98年1 月16日止之利息，計13萬1,606 元，及自98年1 月17日起至100 年1 月5 日止，以已繳房地價款萬分之5 ，即每日940 元計算之遲延利息共67萬5,860 元，與系爭房地總價款15％之違約金即130 萬5,000 元，請求被告李正義返還已付買賣價金10萬元，並給付10萬元之違約金等語，並聲明：㈠被告根林公司應給付原告389 萬2,466 元，及其中308 萬5,000 元部分，自100 年1 月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告李正義應給付原告20萬元，及其中10萬元部分，自95年12月17日起，其餘10萬元部分，自100 年1 月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋及使用執照所定之必要設施早已興建完成，乃因使用執照送審程序造成拖延，依房屋買賣契約第9條第1 款第4 點約定，為不可歸責於被告之事由，不能計入施工期間，原告解除買賣契約不合法。縱認原告解除契約合法，依土地買賣契約第8 條第1 款、房屋買賣契約第17條第
1 款約定，被告應返還之款項為已繳價款及遲延利息，並應同時賠償違約金，房屋買賣契約第9 條第2 款就該部分已有約定，原告不應在遲延利息之外，再請求附加利息返還價款。再依系爭建案報驗紀錄表所載，本件基礎動工日為96年8月20日，於基礎動工日前之放樣或形式上簡單的開工或整地之施作，不能列為完工期間之計算基準，原告以同年7 月17日為基礎動工日，就此一起期之計算，原告主張之遲延利息計算期間即溢算34日。而系爭建案房地因分屬不同人，而分別訂立房屋買賣契約、土地買賣契約2 份契約，系爭房地早已完工，僅因使用執照送審程序延宕，被告根林公司違約情節應非重大，且原告所受損害已由按日息萬分之5 （相當於年息18％）計算之遲延利息獲得填補，如均按各該契約約定分別以房地總價15％計算違約金，違約金之約定實屬過高等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行均駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、經查㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈兩造為共同買受系爭房地，於95年12月17日與被告分別簽訂
土地、房屋買賣契約，土地買賣價金為261 萬元，房屋買賣價金為609 萬元，總價為870 萬元。原告於當日給付被告李正義土地買賣價金10萬元，並自同年月19日起，於附表所列時間給付被告根林公司表列之房屋買賣價金，合計為178 萬元。
⒉原告與被告李正義在土地買賣契約書第8 條第1 款約定：賣
方（指被告李正義）違反第7 條第1 、2 款規定者，買方（指原告）得解除本契約。解除時賣方除應將買方已繳土地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價15％之違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限；同條第3 款約定：買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償；第13條約定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任一方如有違反本約規定之情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議。
⒊原告與被告根林公司在房屋買賣契約書第9 條第1 款第4 點
約定：本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準，但因政府法令變更或其他非可歸責於賣方（指被告根林公司）之事由發生時，其影響期間致不能如期完工，賣方不負遲延竣工之責，該期間不計入前開日數；同條第2 款約定：賣方逾期前款期間未完工者，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息予買方，若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約處罰規定處理；第17條第1 款約定：買方違反第9 條第2 款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價15％之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限；同條第3款約定：買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償；第19條約定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之土地預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任一方如有違反本約規定之情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議。
⒋原告以被告根林公司未依約於基礎動工日18個月內即98年1
月16日前完工並取得使用執照而違約，被告李正義亦視同違約為由，於100 年1 月4 日寄發存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，該存證信函均於翌日寄達被告。
⒌被告根林公司就系爭買賣房屋迄今仍未取得主管機關核發使用執照。
㈡上開事實，且有土地買賣契約書（本院卷第13頁以下）、房
屋買賣契約書（本院卷第21頁以下）、統一發票（本院卷第34頁以下）、存證信函（本院卷第36頁以下）、報驗紀錄表（本院卷第38頁、第68頁）等文書為證，均應堪信為真實。
五、茲原告主張依據房屋買賣契約第19條、第17條、第9 條第2款及土地買賣契約第13條、第8 條第1 款約定與民法第259條、第231 條規定，訴請被告給付，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠原告主張被告未按期完工系爭房屋，依約得解除土地及房屋
買賣契約，並已為解除契約之意思表示等情，業據提出前開土地買賣契約書、房屋買賣契約書、報驗紀錄表及存證信函等為證。而依上載房屋買賣契約第9 條第1 款第4 點約定，被告根林公司應於基礎動工日起算18個月日曆天內取得使用執照，並以使用執照取得日為完工與否之準據。原告主張應自開工日起算，與契約約定文義不符。觀之原告所提出之（）基府都建字第00032 號報驗紀錄表，其上記載開工日為96年7 月17日，基礎動工之時間，則為同年8 月20日，依據上述契約約定文義，被告根林公司應自基礎動工日起算18個月內即98年2 月19日以前完工取得使用執照，如未按期完工，則自同年月20日起負違約責任，乃其遲至本院言詞辯論終結時猶未領得使用執照，自屬違反契約約定，且於逾期6 個月即至同年月19日止未能完工時，原告依據上開房屋買賣契約第17條第1 款約定得解除契約，並得依據同契約第9 條第
2 款、第17條第1 款約定，請求被告根林公司依約返還已付價金及給付遲延利息、違約金，原告前於100 年1 月4 日寄發存證信函，對被告根林公司為解除契約之意思表示，時間係在該公司遲延完工逾期超過6 個月之後，應認確屬依約解除房屋買賣契約，雙方房屋買賣契約關係因此解除而失其效力。被告被告雖抗辯系爭房屋已完工，未能領得使用執照係因送審程序拖延，為不可歸責於被告之事由，不得計入施工期間，原告解除買賣契約不合法云云。然被告根林公司依約負有完工取得使用執照後交付買賣標的物之義務，其未如期完工取得使用執照，即屬可歸責，且被告根林公司徒稱其為不可歸責，但就未能取得使用執照之原因為何，僅稱：被告也不清楚等語（本院卷第71頁），益見其此抗辯為屬無據，要無礙於上開判斷。
㈡原告與被告李正義間所訂土地買賣契約有如上引第13條前段
之約定，今房屋買賣契約經原告依約解除，本於該等約定，原告亦同得解除土地買賣契約，是原告於100 年1 月4 日寄發存證信函，於翌日寄達被告李正義，亦屬合法為解除契約之意思表示，雙方間土地買賣契約因此解除。
㈢兩造間土地、房屋買賣契約因被告根林公司違反契約逾期完
工而經原告合法解除，雙方在契約中復經約定違約之法律效果如上。原告以此請求被告給付，其請求是否有據，爰予分論如后：
⒈原告對被告根林公司請求部分：
⑴原告請求被告根林公司返還已付價金178 萬元及自給付時起
按年息5 ％計算之利息13萬1,606 元部分：按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1款、第2 款定有明文。該等規定非強制規範，當事人固得以特約排除，但以當事人確有特別約定為必要。而解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條定有明文。此項損害賠償，應不包括同法第259 條第2 款所定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原狀之方法，而非同法第260 條之損害賠償。當事人除依民法第259 條第2 款規定，請求返還自受領時起之利息外，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償（最高法院72年台上字第4365號判例意旨參照），或就已受領之金錢請求法定、約定之遲延利息。依據原告與被告根林公司間房屋買賣契約第9 條第2 款及第17條第1 款、第3 款就被告根林公司違約遲延完工應對原告所負之給付義務雖已約定甚明，並約定如後述預定損害賠償總額之違約金，雖言明除約定給付外，不得另行請求其他賠償，但並未明定被告根林公司不付加計利息回復原狀之義務，原告自得依據上揭民法第259 條第2 款規定，請求被告根林公司自受領給付時起，按民法第203 條所定之法定利率即週年利率5 ％加計利息給付。而原告基於房屋買賣契約業於如附表所列時間給付表列價金，為被告根林公司所自認，原告主張依據房屋買賣契約第17條第1 款規定及民法第259 條第2 款規定，請求被告根林公司返還178 萬元，及自表列受領日起至98年1 月16日止，按年息5 ％計算之利息共13萬1,
606 元部分，核未逾其得請求之範圍，於法洵無不合。被告根林公司抗辯：雙方已有違約金及遲延利息之約定，原告不得請求加計法定遲延利息云云，為不能採取。
⑵原告請求被告根林公司給付「遲延利息」67萬5,860 元部分
：依據房屋買賣契約第9 條第2 款約定，被告根林公司於遲延完工之日起，應每逾1 日計付原告已繳房地買賣價款萬分之5 之遲延利息，此為雙方關於被告根林公司違約後之約定給付，為違約金之性質，蓋契約約定完工取得使用執照，非屬金錢給付之性質，無從因此產生遲延利息，當不因契約文字使用「遲延利息」等語而影響。而被告根林公司就系爭建案之基礎開工日為96年8 月20日，計算至完工取得使用執照期滿之18個月日曆天期限，為98年2 月19日，業如前述，被告根林公司逾期迄今未領得使用執照完工，原告於100 年1月5 日寄達解約意思表示之存證信函，房屋買賣契約於是日解除，原告得請求被告根林公司給付自98年2 月20日起至10
0 年1 月5 日止，按日以已付房屋買賣價金178 萬元及土地買賣價金10萬元之萬分之5 計算之違約金，合計日數為685日，總額為64萬3,900 元（000000x0.0005x685=643900），原告此部分之請求，於該金額之範圍內，為屬有據，逾此之請求，則屬乏憑。
⑶原告請求被告根林公司給付違約金130 萬5,000 元部分：原
告與被告根林公司在房屋買賣契約第17條第1 款後段約定，被告根林公司違約遲延完工時，應按房地買賣總價15％給付違約金。原告以被告根林公司遲延完工而解約，前已付價金總額為178 萬元，其依據上開約定，請求被告根林公司給付違約金130 萬5,000 元（0000000x15％＝0000000 ），應認為無不合。被告根林公司雖抗辯：約定違約金過高云云。然本件房屋買賣契約所定違約金比例，與修正前內政部90年9月3 日台內中地字第9083626 號公告訂定發布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所定相符，且係被告根林公司製作與原告及其他多數客戶簽訂，屬定型化契約，並限制違約金之金額不得超過已繳價款，而於原告違約時，亦以相同之方式計算，許由被告根林公司沒入已付價金充為違約金，於雙方均屬公允，參以近年社會經濟狀況，北部地區房價持續呈現上漲情況，被告根林公司如能遵期交屋，原告當可享有利用或處分之之利益，並該違約金約定之數額高低合於市場行情，且被告根林公司為專業建築房屋銷售之公司，對此有長期、深入之運作經驗，房屋買賣契約又係經該公司自行製作之定型化契約，擬就時應認已經被告根林公司衡量損益而決定，進而持以與原告合意簽約等一切情狀，認為尚無過高之情形，即無予酌減之必要，被告根林公司主張應予酌減，尚非可取。
⑷原告請求被告給付308 萬5,000 元自100 年1 月6 日起至清
償日止，按年息5 ％計算之利息部分：按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第209條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條定有明文。而違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定請求給付遲延利息及賠償其他損害；如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。原告主張其對被告根林公司有上述返還已付價金17
8 萬元及給付違約金130 萬5,000 元之債權，而併請求被告根林公司就此合計308 萬5,000 元部分，自存證信函催告給付之翌日即100 年1 月6 日起按法定利率計付遲延利息。其中關於原告請求返還已付價金部分，被告根林公司經原告催告後迄未給付，應負遲延責任，原告請求自催告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息給付，為無不合。惟上開違約金未據約明屬懲罰性違約金，甚且在契約中約明雙方不得另行請求其他損害賠償，依民法第250 條第2 項規定，應視為因不履行而生損害賠償總額之約定，原告就該部分即不得更行請求被告根林公司計付利息。
⑷綜上，原告得請求被告根林公司給付之金額，為386 萬506
元（000000+131606+643900+0000000＝0000000 ），及其中
178 萬元部分，自100 年1 月6 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉原告對被告李正義請求部分：原告與被告李正義之土地買賣
契約業經原告依該契約第13條前段約解除，已如前載。依據民法第259 條第2 款規定，原告得請求被告李正義就已付之10萬元價金自受領時即95年12月17日起加計法定遲延利息返還，固無可議。惟土地買賣契約第8 條第1 款約定，業已載明限於被告李正義違反該契約第7 條第1 款、第2 款之約定時，方有適用，同契約第13條前段約定之解除契約不與焉，此與房屋買賣契約第19條前段約定，應同認僅係為謀求二份契約法律上之存廢狀態相同而設計，此參照上載違約給付義務之規範文字，益應為此之認定，非謂不同之土地與房屋出賣人關於房地價金返還及違約金給付，均應各全額照付，故原告主張依據土地買賣契約第8 條第1 款約定，請求被告李正義給付違約金，為不能採取。
㈣原告依據房屋買賣契約第19條、第17條、第9 條第2 款及土
地買賣契約第13條、第8 條第1 款約定及民法第259 條規定，得請求被告給付之數額如上，而其餘請求不能准許部分，原告雖另主張依據民法第231 條規定請求，但依據土地買賣契約第8 條第3 款及房屋賣契約第17條第3 款規定，原告不得另行請求其他損害賠償，且雙方已有損害賠償總額預定違約金之約定，是原各其餘請求，仍為不能准許。
六、從而，原告主張依據房屋買賣契約第19條、第17條、第9 條第2 款及土地買賣契約第13條、第8 條第1 款約定與民法第
259 條、第231 條規定訴請被告給付，應認於其請求被告根林公司給付386 萬506元，及即其中178 萬部分，自100 年1月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨請求被告李正義給付10萬元，及自95年12月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。
逾此所為請求，則為無理由，應予駁回。
七、兩造各陳明願供擔保，請准聲請宣告假執行及免為假執行，經核於上開原告勝訴之範圍內，均無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。原告其餘假執行之聲請，因其訴經駁回而失所附麗，應併予駁回之。至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
八、據上論結，原告之訴為有一部理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392條第2項判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 10 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 13 日
書記官 何婉菁