臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第1339號原 告 潘明機法定代理人 潘淑英原 告 潘政君前列二人共同訴訟代理人 吳筱涵律師前列二人共同複代理人 鄭曄祺律師被 告 詹張素卿訴訟代理人 黃達元律師複代理人 王語諄訴訟代理人 張世和律師
林忠儀律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國101年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：民事訴訟法第255 條第1 項第1 項第2 款、第3 款、第2 項規定「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：..二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。....被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」原告原起訴主張「㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段1 小段173 號土地上之地上物( 實際佔用面積依地政機關測量結果為準) 拆除，並返還土地予原告潘明機。
㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段1 小段174-1 號土地上之地上物( 實際佔用面積依地政機關測量結果為準) 拆除，並返還土地予原告潘政君、潘明機全體。㈢如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。」嗣經本院履勘現場後，變更聲明為：「㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段1 小段17 3號土地上之地上物如附圖所示A 部分拆除，並返還土地予原告潘明機。㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段1 小段174-1 號土地上之地上物如附圖所示B 部分拆除，並返還土地予原告潘政君、潘明機全體。㈢如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。」並於訴訟進行中，在民國100 年12月6 日為訴之追加：「被告應給付原告潘政君新臺幣（下同）9 萬6, 000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息」，嗣於101 年8 月27日以訴狀變更追加之訴為「被告應給付原告潘政君新臺幣15萬9,225 元」，原告請求基礎事實同一，原告為訴之變更、訴之追加，並對追加之訴為變更，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告潘明機為坐落臺北市○○區○○段1 小段173 號土地之所有權人（下稱173 號土地）之所有權人，原告潘明機、潘政君為坐落臺北市○○區○○段1 小段174- 1號土地（下稱174-1 號土地。兩筆土地合稱系爭土地），原告取得土地時，其上並無任何建物。被告趁原告不知情之情況下非法建築房屋於系爭土地上，自原告等於94年9 月16日申請測量土地後，始發覺被告非法占有土地，原告不禁被告央求，勉強答應讓被告租用一段時間，乃就系爭土地訂立租賃契約，租賃期間為94年12月1 日至97年12月31日止（下稱第一份租賃契約），到期後雙方亦再以同樣條件相續租賃1 年，99年1 月
1 日透過訴外人潘褚敏即原告潘明機之妻、潘政君之母，與被告訂立租賃契約，租賃期間為99年1 月1 日至99年12月31日（下稱第二份租賃契約) ，於第二份租賃契約即將屆期滿之際，原告即於99年11月間以存證信函之方式催告被告應於租賃契約屆滿時即99年12月31日時，拆除系爭土地上之房屋（下稱系爭房屋) 並返還系爭土地予原告等，後於100 年5月22日再度催告被告拆除建物返還土地。不論是定期、不定期租賃契約，期限屆滿被告應拆屋還地，本件應無土地法第
103 條之適用。兩造之租賃契約業已到期，被告已無權占有系爭土地，爰依民法第455 條、第767 條前段、中段之規定，請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地予原告，並依民法第179 條請求占用土地相當於租金之損害等語。並聲明㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段1 小段173 號土地上之地上物如附圖所示A 部分拆除，並返還土地予原告潘明機。㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段1 小段174-1 號土地上之地上物如附圖所示B 部分拆除，並返還土地予原告潘政君、潘明機全體。㈢被告應給付原告潘政君15萬9,22 5元。㈣如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於50年10月1 日前已存在而坐落系爭土地上，其中174-1 號土地為訴外人詹府即被告之公公所有，而173 號土地係詹府向臺北市七星農田水利會借地興建。嗣後174-1 號土地於44年9 月14日出賣予訴外人潘廖家斌即原告潘明機之父親，潘廖家斌實有允許系爭房屋繼續坐落使用系爭土地之意思，故而按月向被告收取租金，惟雙方並未訂有約定期限，亦未訂有任何書面契約。至53年8 月14日原告潘明機與訴外人黃月鳳因繼承而取得所有權，雙方仍繼續按先前約定履行，黃月鳳之持分則於93年5 月25日移轉登記與原告潘政君，惟上開約定內容仍從未改變。173 號土地部分則於69年10月14日由原告潘明機以買賣為原因取得所有權，與174-1 號土地相同，由被告方面按月給付租金以使用該部分土地。兩造於94年12月1 日簽訂第一份租賃契約之目的在於確認系爭房屋坐落基地之地號位置，從該契約書上其他部分付之闕如，可知兩造並無受制例稿條款拘束之意，兩造間之租賃關係係屬未定期限乙事，並未變動。98年底因租金調漲，且將租金繳付方式改為年繳，兩造故於99年1 月間另行簽訂第二份租賃契約，至於租賃關係屬未定期限租賃乙節，自始未曾改變。又原告潘明機自97年初起，已無法言語，衡情並無可能再行委託、授權他人與被告簽署租約，則第二份租賃契約僅潘褚敏自行與被告所簽之租約，該租約之效力僅於潘褚敏與被告0生效，無從變更兩造先前已產生之不定期租賃契約關係。且土地法為民法特別法，原告既無土地法第103 條所訂情形，自不得任意收回系爭土地。原告執意不按約收受被告
10 0年土地租金，被告已將租金提存於法院。又本件應適用或類推適用民法第425 條之1 規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請求免為假執行。
三、經查，173 地號土地為原告潘明機所有，174-1 地號土地為原告潘明機、潘政君所有，有系爭土地土地登記謄本在卷可稽（本院卷第153 頁、第155 頁）。又被告以系爭房屋分別占用173 號土地如附圖A 部分、174-1 地號土地如附圖B 部分之事實，亦經本院簡易庭於100 年9 月15日會同兩造及臺北市松山地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，製有勘驗筆錄可憑，並有土地複丈成果圖可憑（見調解卷第61頁）等情，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張兩造之租賃契約已於99年12月31日到期，惟被告拒不返還系爭土地，為此依民法第455 條、第767 條及第179條規定訴請被告拆屋還地及不當得利等語；被告則以前詞置辯。是本件應審酌之爭點為：㈠兩造間之租賃契約是否定有期限？㈡系爭租賃契約是否終止？原告得否請求被告返還土地及給付不當得利？茲分別論述於下：
㈠、兩造間之租賃契約是否定有期限？
1.按民事訴訟法第279 條規定「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」民事訴訟法第279 條第1 項所規定之「自認」，必須當事人對於他造主張不利於己之事實，在訴訟上承認其為真實或積極而明確的表示「不爭執」始足稱之。查，原告提出之第一份租賃契約書，租賃標的為臺北市○○區○○段1 小段174-
1 、173 號等2 筆土地，租用面積26平方公尺，臺北市○○區○○街○○○ 號內，地租收付款明細表自94年12月1 日起按月記載至97年12月31日止，租金為每月7,500 元，此有最新基地租賃契約書影本（調解卷第19頁至第26頁）附卷足考，被告於答辯狀雖稱第一份租賃契約上載之租賃期間為94年12月1 日起至96年12月31日，但於書狀一併表示此期間之真意為原告保留2 年調整租金之權利，尚非指期間屆滿而租賃契約即歸於消滅，因此系爭租賃契約係屬未定期限等語，此見被告提出民事答辯狀（本院卷第40頁、第41頁甚明) ，是原告對於上開租賃契約期間雖主張記載有期間但未承認為定期租賃，並未明確積極表示不爭執，而有所附加、限制，不應視為自認。退步言之，縱認定為自認，被告於101 年8 月24日言詞辯論期日當庭撤銷自認，表示第一份租賃契約書上並未約定租賃期間，觀諸原告提出之原證5 基地租賃契約書，其上「自中華民國□年□月□日至中華民國□年□月□日」上年月日均為空白( 調解卷第10頁) ，內文對於租賃期間為□年□個月即自民國□年□月□日起至民國□年□月□日止均為空白（調解卷第23頁) ，其上僅有租收付款明細表（調解卷第20頁至第22頁) ，基地租賃契約書上承租人、出租人均為空白，僅有租賃基地之標示、租用面積等記載。是第一份租賃契約書上確實無租賃期間之記載，被告自認與事實不符，得予撤銷。
2.民法第98條規定「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院19年上字第28號判例可資參照。原告雖主張與被告間為定期租賃契約，然為被告所否認。按租賃契約為諾成契約、不要式契約，無需踐行一定方式，無需書面或其他方式，而依民法第422 條規定，不動產租賃其期限逾一年者，應以字句定之，未以字句定之，視為不定期租賃契約。倘若原告與被告間確實為定期租賃，則租賃期間甚為重要，原告提出第一份租賃契約書、第二份租賃契約書，均為坊間制式合約書，第一份租賃契約書，承租人、出租人、租賃基地之標示及坐落、租賃期間均有制式文字，僅需寫上姓名、數字、地號等內容即可，租賃契約對於租賃標的物、租金、約定期間，應為當事人重視之點，如有租賃期間之約定何以未記載於其上。又第二份租賃契約書，封面上雖有「自99年1 月31日至99年12月31日止」，但被告否認當時即有記載日期，觀諸租賃契約書內容第2 條租賃期限，原有「至100 年1 月止」，但嗣後經刪除，因此契約內容第2 條租賃期限內容為空白，第4 條「租金每次應繳一年」等語。衡情出租人、承租人對於契約書內容文字較為注意，對於契約封面甚少留意，第二份租賃契約書，契約封面上有期間之記載，然而契約內第2 條對於租賃期間未有任何文字記載，對於租賃期限為多久？何時起至何時止？均為空白，此為淺顯易懂文字，當事人縱為無經驗之人亦可明嘹，如當事人間真有租賃期間約定，僅需於契約內文填寫數字即可，何以當事人捨此不為，未在契約內文填載期間，反而書寫於封面，此顯然悖於常情。又原告雖提出二份租賃契約書，契約書內對於租賃期間均未有記載，亦即為期多久？起迄時間均無記載（調解卷第23頁、第28頁），且原告於起訴狀自認「早年間存有租賃關係，但租約到期後，原告一再催促被告拆除地上物，被告一再透過諸多親友等人情壓力令雙方租賃關係持續」等語。倘若兩造間遲於94年才有租賃關係，原告何以稱為早年間有租賃關係，既然稱為早年，應有存續相當時間。又對照二份租賃契約書，前者為月付，租金為每月7,500 元，而除租賃標的基地標示及坐落部分有記載外，其餘約定內容均為空白，當事人亦未簽名，此見契約書及地租收付款明細表甚明；之後第二份租賃契約書，改為年繳，每月為8,000 元，又第二份租賃契約書為坊間書局購買之制式「房屋」租賃契約，而非基地或土地租賃契約，租金8,000 元甚至未記載於第3 條，反而記載於第
1 條「房屋所在地」等情可知，當事人以書面為之，乃係因為調整租金以及調整租金給付方式，並非是定期租賃契約。原告雖主張第一份租賃契約書，其中6 條「承租人租賃基地上原有平房屋一層（屋頂蓋鐵皮）如屬違章承租人不得取得土地承租權，而對抗政府取締」、第12條記載「因公告地價或租率調整時，承租人應照調整租金，自調整之月份起繳付」、第15條「租約停止時不得向出租人要求任何補償」可知為定期租賃契約云云。然查，上開契約書為坊間制式合約，兩造對於契約書內第1 條至第16條內，所有空白處，均未填寫任何內容，包括第1 條租賃期間、第2 條每個月基地租金、第3 條基地租金每個月□日以前繳納、第4 條押租金等內容，除制式契約文字外均為空白，對當事人而言，租賃契約之租賃期間多久、租金多少、押租金為若干、租金如何繳納均為重要之點，如此重要事項均付之闕如，顯然當事人間對於租用土地確有約定，但非以該制式基地租賃契約書作為契約內容，僅僅為確認重要事項，第一份租賃契約書在於確定租賃標的物範圍，第二份租賃契約在於調整租金及繳納方式、押租金，因此兩造對於其他重要之點並未記載詳實。原告復主張第二份租賃契約書第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推委或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」（調解卷第29頁) ，足認為定期租賃契約云云。然查，本件為基地租賃，而非房屋租賃契約，而土地、房屋顯有不同，通常智識之人皆可理解，如當事人間有以第二份租賃契約書條文作為當事人約定內容之真意，應會詳填載內容，已如前述，但當事人對於租賃期間均未記載。綜合上情，系爭租賃契約應為不定期租賃契約。
㈡、系爭租賃契約是否終止？原告得否請求被告返還土地及給付不當得利？
1.按民法第450 條第2 項規定「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」土地法第103 條規定「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。
五、承租人違反租賃契約時。」民法第450 條第2 項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回。末按，土地法有關租地建屋之規定，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地，無論係租用後自建房屋，或承受前手之房屋後使租用該基地，皆應該解為租地建屋契約。故本件縱然是被告先占用系爭土地而後成立租賃契約，均有土地法租地建屋等規定之適用，自應適用土地法第103 條規定，而非適用民法第450 條第2 項規定，原告主張本件無土地法第103 條之適用，即有誤認。
2.查，兩造間為不定期租賃契約，且為租地建屋契約，應適用土地法第103 條規定，原告逕依民法第450 條第2 項主張隨時得終止不定期租賃契約，依法無據，原告復未主張被告有何有土地法第103 條各款事由，是本件即無土地法第103 條事由，原告任意終止租賃契約於法未合，不生效力。
3.是兩造間就系爭土地之租賃契約尚未消滅，被告占用系爭土地，係基於不定期租賃契約，屬於有權占有，且使用收益土地係有法律上理由，原告依民法第767 條、第455 條請求拆除建物及返還土地及依民法第179 條規定請求不當得利，均無理由。
五、原告請求被告應將坐落臺北市○○區○○段1 小段173 號土地上之地上物如附圖所示A 部分拆除，並返還土地予原告潘明機。㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段1 小段174-1 號土地上之地上物如附圖所示B 部分拆除，並返還土地予原告潘政君、潘明機全體。㈢被告應給付原告潘政君15萬9,22 5元均為無理由，均應予駁回。原告之訴經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應一併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經審酌後均認與本件判決結果不生影響，故不逐一論述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。。
中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
書記官 高玉潔