臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第1341號原 告 張榮鐘訴訟代理人 連世昌律師被 告 張麗寬訴訟代理人 張炳坤
葉英嬌上列當事人間請求返還價金等事件，本院於101年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾萬元及自民國一百年九月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰壹拾萬元為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張及聲明：被告張麗寬與原告於民國99年12月10日就坐落新北市八里區小八里坌埤子頭141 、147 及155 地號土地（下以系爭141、147 、155 地號土地稱之），簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣），原告以每坪單價新臺幣（下同）7 萬元，總價3,
279 萬元購買被告及訴外人張李菊、王張麗子、鄒張麗卿、張麗蘭、張麗虹、張塗共7 人對於系爭土地之應有部分各18分之1 （系爭土地原係被繼承人張振芳之遺產），並給付30
0 萬元給被告，其餘6 人均已履行義務辦理移轉登記，系爭
141 、147 地號土地業已辦理移轉登記，但被告拒絕將系爭
155 地號土地移轉登記給原告，並重新申請土地權狀，原告依買賣契約第6 條、第8 條、第9 條、10條等規定限期催告被告依約履行，被告置之不理，原告解除買賣契約，被告應返還收受價款及賠償同額之違約金，未過戶之155 地號土地價款182 萬元（300 萬元扣除已過戶141 、147 土地17. 37坪，每坪7 萬元，聲請人代墊之稅款3 萬元，合計182 萬元）。原告依買賣契約第6 、8 、9 條規定或民法第17 9條不當得利規定，請求擇一判決。並聲明：被告應給付原告364萬元及自100 年9 月22日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；願供擔保請准假執行。
二、被告辯稱：原告與張塗間買賣僅有針對系爭141 、147 地號土地，不包括系爭155 地號土地，如果3 筆土地一起出售，為何沒有一起過戶，之後張塗另於100 年2 月25日寄發存證信函給訴外人張炳坤，檢附出售系爭155 地號土地給張郁琳之買賣契約，倘若有出售系爭155 地號土地，何以又有上開張郁琳之買賣契約，伊有收到300 萬元，但那是出售系爭141 、147 地號之價金，張塗亦告知300 萬元係出售系爭141 、147 地號土地之價金，原告提出於法院之賣賣契約為嗣後偽造、通謀虛偽意思表示無效。系爭土地有地上物，補償金可領1,500萬元，張塗豈有可能將張家土地平白送人，顯然是原告與張塗共同偽造張炳坤之印章，辦理被繼承人張振芳之財產繼承，偽造共有人拋棄優先承買權，將系爭141 、147 地號土地過戶給原告及周榮華名下，原告明知張炳坤不願意出售，竟非法簽立買賣契約，買賣契約應為無效，如果買賣契約為真實，原告應可以提供付款證明。聲明：駁回原告之訴。
三、不爭執事項：
㈠、系爭土地原登記為張振芳所有，被告為張振芳之女，張塗、張炳坤為張振芳之子。
㈡、張麗寬於99年9 月5 日簽署授權書，被授權人為張塗，授權範圍：張振芳所遺留之所有動產、不動產、及土地、建物等全部。授權事項：就右列全部範圍辦理繼承相關手續，代理出售、簽約、收取價款、用印、交付證件、會同買受人辦理所有權登記，點交土地予買受人，代刻印章乙枚（用於查詢土地相關事宜），或就即收定金於買受人等一切事務之委託、代理、授權及其他處分。依民法第532 條、第533 條、
535 條....等特別代理權（本院卷第15頁、第16頁、）。
㈢、原告交付給張塗，受款人為張麗寬，票據號碼AG0000000 號之面額300 萬元支票1 張，張塗業已轉交張麗寬，業已兌現（本院卷第14頁）。
㈣、原告於100 年8 月2 日以臺北光武郵局572 號存證信函催告被告於5 日內就系爭155 地號土地履行移轉登記義務，逾期應返還182 萬元及給付違約金（本院卷第17頁至第18頁），被告以淡水竹圍字第399 號存證信函函知原告，表示買賣契約無效，並未與原告就系爭155 地號土地簽約，無需辦理移轉登記或退還價金（本院卷第60頁至第61頁）。
四、本院得心證之理由：被告對於於授權書上簽名乙事，並不爭執，此經被告當庭自認（本院卷第73頁），觀諸授權書之內容，可知被告授權張塗處理張振芳所留遺產，系爭土地為張振芳之遺產，當然在授權範圍內，基於授權書，張塗得以辦理繼承、出售、簽約、收取價款等等。但被告以未在買賣契約上親自簽字蓋章，契約效力不及於被告，張塗與原告間買賣契約標的物僅包括系爭141 、147 地號土地，與原告間就系爭155 地號土地並無買賣關係存在，質疑原告提出之買賣書面契約並非真實契約，訴外人張炳坤未同意辦理公同共有物分割繼承登記，因此買賣契約無效等語置辯。然查：
㈠、被告為系爭買賣契約之當事人：
1.按民法第103 條規定「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」第531 條規定「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」
2.查，張塗到庭證稱：系爭3 筆土地均是繼承伊父親而取得，伊的母親張李菊、大姊王張麗子、二姊張麗卿、三姊張麗寬、四姊張麗蘭及小妹張麗虹等繼承人都有授權伊去簽約，伊是出售自己及上開授權人的應有部分總共9 分之7 的權利範圍。因為被告授權給伊與張榮鐘進行買賣，伊替被告等人與原告洽談買賣，買賣標的及價金如契約所載，印鑑證明是被告領給伊後，交給買方。被告後悔不賣了，所以155 地號土地尚未過戶。141 、147 、155 三筆土地的權狀及印鑑證明都是伊交給買方去辦理過戶。141 、147 地號不用辦理農用證明，拿權狀與印鑑證明就可以過戶，155 地號因為是農地，所以要農用證明，辦的比較慢。後來被告就反悔不賣了，我大哥跟大嫂一直阻撓，中間有發生很多事情。被告有收到
300 萬元，141 、147 這兩筆土地只能拿到100 多萬元。這三筆土地的單價都是相同，只是按照坪數換算，只過戶141、147 就只能拿到100 多萬元。141 、147 地號土地過戶完畢之後要進行第三筆的時候，被告反悔了。簽約完畢後，被告有看過，伊有拿給被告看。伊在過戶兩筆土地後，於交付
300 萬元支票，當天就有把合約書給被告張麗寬看。被告授權當時有以每坪6 萬元去賣，賣高的差價是由伊賺取，被告要實拿一坪6 萬元。其他的姊妹及你自己土地持分已經全部過戶，只剩被告部分。交付300 萬元之後，被告有寄存證信函給伊說要終止代理權等語。依據授權書被告確實授權給張塗全權處理繼承其父張振芳之土地事宜，並授權張塗處理系爭土地，包括出售及收取價金，是張塗以被告之代理人身份與原告簽訂土地買賣契約，自對本人發生效力，被告不得以未在契約上簽名否認契約之效力。又被告嗣後雖撤回代理權授與行為，但其撤回時間點在本件買賣契約成立後，自不能影響原先成立之買賣契約。
㈡、被告拒絕履行買賣契約並無理由：張塗與原告就系爭3 筆土地簽署買賣契約，買賣標的、金額均如契約所載，業據張塗到庭證述如前。又被告質疑買賣契約為嗣後偽造，買賣標的僅包括系爭141 、147 地號土地，不包括系爭155 地號土地，系爭土地及地上物補償金甚高，原告與張塗串謀共同詐害被告云云，然均為原告所否認。證人張麗蘭即被告之妹，張塗之姐到庭證稱：有授權張塗去簽買賣契約書，嗣後看到買賣契約書，確實出售系爭141 、14
7 、155 地號土地給原告，有將印鑑證明、身份證影本交給張塗辦理，且完成過戶，分3 次收到價金，伊不覺得賣太便宜等語。證人張麗虹即被告、張塗之妹到庭證稱：有授權張塗出售系爭141 、147 、155 地號土地，分3 次拿到錢，出賣伊的應有部分，且已經辦理過戶等語。王張麗子、鄒張麗卿於張炳坤對張塗等人所提出之刑事案件中均承認有授權張塗處理等語。是其他授權人均未否認系爭買賣契約之真正，且收受價金、完成土地移轉登記，顯然系爭契約並非臨訟偽造，張麗蘭、張麗虹等人均為系爭土地之共有人，與被告為姊妹關係，與被告地位相同，均授權張塗處理系爭土地繼承、出售事宜，倘若被告辯稱屬實，即系爭141 、147 地號土地應有部分買賣價金為300 萬元，每坪單價約為17萬元左右，則對張麗蘭、張麗虹亦屬有利，是張麗蘭、張麗虹所處地位與被告相同，與原告之利益相反，張麗蘭、張麗虹不可能侵害自己利益而刻意迴護原告，堪予採信，而張塗之證詞核與張麗蘭、張麗虹之證詞相符，徵而可信。至於系爭141 、
147 、155 地號土地未同時辦理移轉登記，理由多端，亦無從據此即認定系爭買賣契約範圍不包含系爭155 地號土地。
再者，觀諸被告提出地上物徵收補償費（本院卷第141 頁），未有其所陳述高達1,500 萬元或數百萬元之補償金，且倘若原告與張塗相互勾結，詐害被告等姊妹及張塗、被告之母，何以其他授權人未有異議，均辦理移轉登記，是系爭買賣契約並非虛假或臨訟杜撰，張塗代理被告與原告就系爭土地簽訂買賣契約，被告自應受買賣契約之拘束，系爭買賣包括系爭155 地號土地。被告另抗辯因為張炳坤不同意辦理遺產分割繼承，因此系爭買賣契約無效云云。按民法第828 條規定「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」買賣契約，乃屬債權行為，並非處分行為，縱然在遺產分割前，就共同繼承屬於全體繼承人公同共有之系爭土地訂立買賣契約，既與民法第828 條第2 項規定無涉，無論其他公同共有人事前有無同意或事後是否承認，該買賣契約，要均不發生是否無效之問題。買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公司共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。縱使訴外人張炳坤不同意繼承遺產分割，然張炳坤並非本件買賣契約當事人，買賣契約對張炳坤本不生效力，民法第828 條係針對處分行為而論，被告以違反該條抗辯系爭買賣契約無效而拒絕給付，顯有誤認，並無理由。
㈢、原告得解除契約請求返還價金及違約金：
1.系爭買賣契約第8 條約定「賣方如不履行契約所約定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，仍不履行者即得解除契約，賣方除應將所收價款退還後，並應同時賠償已收同價額之違約罰金」。系爭買賣契約第4 條約定「雙方應於本約簽訂日起，將移轉登記所需交文件書類備齊並加蓋印鑑章。本件產權移轉登記及相關手續，倘需一方補繳證件、用印或其他必要行為，他方應無條件於受託地政士通知其期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」
2.張塗原先將系爭155 地號土地所有權狀交給原告，被告於14
1 、147 地號土地移轉登記後，拒絕辦理系爭155 地號移轉登記，並嗣後將系爭155 地號土地所有權狀申報遺失後補辦，被告於100 年2 月24日以存證信函向原告表示買賣契約無效，且解除買賣契約，並終止張塗之授權，已表明拒絕給付之意。嗣後原告於100 年8 月2 日寄發存證信函給被告，定期催告被告應於5 日內辦理系爭155 地號土地移轉登記，被告以存證信函回覆表示系爭155 地號土地並未有買賣契約存在，是被告於簽約後即應將移轉登記所必須交付文件備齊，經通知補繳證件、用印或必要行為，不得藉故刁難、推諉，被告給付遲延後，業經原告定期催告，被告迄今仍拒絕履行，其拒絕給付並無正當理由，原告於催告同時表示負有停止條件之解除意思，被告未履行，則停止條件成就，原告解除契約之意思表示發生效力。又本件買賣契約標的包括141 、
147 、155 地號土地，係以每坪單價7 萬元計算，有原告及證人張塗之證詞可佐，顯然系爭3 筆土地為可分之債，明確可以劃分，系爭141 、147 地號土地業已完成移轉登記，是原告主張就155 地號土地部分解除契約，於法並無不合。
原告依系爭買賣契約第8 條請求返還系爭155 地號之價金為
178 萬5,967 元，計算式：141 、147 之價金為121 萬4,03
3 ：（701 ＋331 ）×1/18×0.3025×70,000＝1,214,033；3,000,000 －1,214,033 ＝1,785,967 。
3.原告另得依契約第8 條第2 項請求同額違約金，惟按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。」「約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，此有最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例要旨參照。是違約金約定過高，法院得依職權酌減。原告依系爭買賣契約請求被告給付已給付之同額違約罰金，本院斟酌本件違約情形、社會經濟狀況、原告所受損害等情狀，認為原告請求同額違約違約金過高，應予酌減，認為請求31萬4,033 元為適當。
4.至於原告主張代墊稅金3 萬元部分，原告未提出任何證據證明有代墊稅金，是原告請求被告返還，並無理由，且代墊稅金並非給付之價金，亦不得依據買賣契約第8 條主張賠償同額違約金。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項亦分別有明定。原告解除契約，請求被告返還價金及賠償違約金共210 萬元及自支付命令狀繕本後之100 年9 月22日起至清償日止按年息百分之五計算利息，為有理由，應予准許。逾此範圍請求，即屬無據，應予駁回。
六、原告另依不當得利規定請求被告給付前開金額，係以單一聲明，請求法院與系爭買賣之法律關係部分為同一之判決，而為訴之選擇合併。本院既認原告解除契約之法律關係所為請求為有理由，且原告另依不當得利規定請求，縱經審酌，亦無從為更有利於原告之判斷，則此部分自無須加以論究，附此敘明。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。為求衡平，依職權諭知被告得供擔保免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 19 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 2 日
書記官 高玉潔