臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第218號原 告 蕭至明被 告 陳建榕
陳周惠美陳潔瑩陳紀珍陳雪綾共 同訴訟代理人 莊明翰律師上列當事人間給付補償費事件，本院於100 年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變
更而以他項聲明代最初之聲明者或不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第4 款第7款 定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1 項亦定有明文。
原告原以其向被告陳建榕及被告等五人之被繼承人陳憲緯承租
台北市○○區○○段一小段418 、433 、426-3 、426-4 、42
7 、428 、432 、432-2 地號土地及坐落其上之同段10224 號建物即門牌號碼台北市○○○路○段○○○ 號（以下簡稱系爭房屋及土地），因有不得強制執行之事由，依據強制執行法第14條提起債務人異議之訴，並請求被告等五人連帶給付新臺幣（下同）300 萬元之拆建補償金及自民國97年9 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。嗣因系爭房屋及土地於99年10月21日強制執行遷讓完畢。原告嗣於99年11月13日就債務人異議之訴部分為訴之撤回，另追加被告等五人因違反系爭租賃契約，未予原告行使優先承租權造成原告損害而應給付50萬元之損害賠償金之訴。依據上開規定，本件第一次言詞辯論期日為100 年3 月28日，故原告於99年11月3 日將原起訴之債務人異議之訴撤回，因本件訴訟尚未行言詞辯論程序，故無需被告同意，是原告撤回起訴部分應生撤回之效力，視為未起訴。又因系爭房屋及土地在99年10月21日經強制執行遷讓房屋、土地執行完畢，因此，原告追加其認為被告逕行強制執行致其無法行使優先承租權而無法繼續使用系爭房屋土地受有損害，追加請求損害賠償金50萬元，因認系爭房屋及土地已經強制執行程序遷讓完畢，因情事變更而改以請求無法行使房屋優先承租權之損害賠償，且無妨礙被告之防禦及訴訟終結，均與上開訴之變更追加規定相符。從而，原告之訴之撤回及追加與法無違，均已生撤回及追加之效力。
貳、實體部分原告起訴主張
㈠系爭房屋及土地為被告等之被繼承人陳憲緯在81年間購置，
直至93年9 月3 日始與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約）出租原告。系爭房屋為52年間興建之建物，陳憲緯購入後閒置長達12年之時間，四周以鐵板圍住，無人進出，拆除鐵板後原告始能進入系爭房屋內，但屋內臭氣難聞，屋頂漏水，屋瓦幾近龜裂、門窗殘破、地面堆滿廢棄物，老舊不堪使用，系爭房屋周圍之空地則雜草叢生，不見步道。陳憲緯准許原告拆除原建物重建，並允諾在300 萬元之範圍內補償原告。嗣後被告等五人繼承陳憲緯之系爭租賃契約後，決定在租賃契約屆滿後不再出租予原告，期間亦曾經委由律師給付補償金予原告，請求原告遷出系爭房屋及土地，但因被告所提出之補償金金額與陳憲緯所承諾之金額不符，而不為原告所接受。由此可見，陳憲緯確實曾經承諾補償原告拆建補償金300 萬元，被告等人始有委任律師願意給付補償金之舉。
㈡縱認陳憲緯並未承諾給付拆建補償金300 萬元，依據民法第
431 條之規定，原告亦可請求被告返還原告就系爭房屋支出有益費用因而增加系爭房屋之價值，據此，被告等亦應返還原告對系爭房屋進行之拆建費用300 萬元。
㈢被告於聲請強制執行，要求原告遷讓系爭房屋時，並未給付
拆建補償金300 萬元，且違反系爭租賃契約15條之約定，給予原告優先承租權，造成原告有所損害，因此請求被告應補償原告之損害，給付損害賠償金50萬元。
㈣聲明：
⒈被告等應連帶給付原告300 萬元及自97年9 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒉被告等應給付原告50萬元。
被告之抗辯
㈠被告否認其被繼承人陳憲緯曾經承諾給付300 萬元之補償金
予原告。且並無證據證明原告上開主張。又依據原告與被告陳建榕、陳憲緯之租賃契約第4 條第4 項、第5 條、第10條第1 項、第15條約定，系爭房屋所需進行之任何修繕均由原告負責出資裝修、修繕，且費用亦均由原告負擔，出租人不補償任何裝潢費用之損失，於租賃契約期滿或終止時，不得請求任何費用，是原告亦不得依據民法第431 條規定請求被告等償還有益費用。
㈡被告等並未違反契約，原告亦具體陳述其主張之50萬元損失之內容，且未證明有此損失。
㈢聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事實
㈠原告與被告陳建榕及訴外人陳緯憲於93年9 月3 日就系爭房
屋及坐落土地訂立租賃契約，約定自簽約日起至94年2 月28日為免租金之裝潢期，約定租賃期間為94年3 月1 日起至97年8 月31日止，租金為每個月3 萬6000元。
㈡陳憲緯於96年10月6 日死亡，由被告等五人為陳憲緯之繼承人。
㈢系爭土地及房屋於上開租賃期間屆滿後，被告等請求原告遷
讓，經繫屬於本院97年度執字第62838 號遷讓房屋強制執行事件，經原告為異議，事務官於98年6 月29日駁回被告強制執行之聲請，惟被告等不服上開事務官之裁定，聲明異議，於98年10月5 日由本院以98年度事聲字第52號裁定廢棄原裁定而繼續強制執行，原告不服本院上開裁定抗告至台灣高等法院，台灣高等法院於98年12月31日以98年度抗字第1935號裁定駁回原告之抗告，原告不服上開裁定向最高法院提起再抗告，最高法院則於99年3 月4 日以99年度台抗字第171 號裁定駁回原告之再抗告，原告嗣再對最高法院99年度台抗字第171 號裁定聲請再審，亦於99年7 月22日經最高法院以99年度台聲字第780 號裁定駁回再審之聲請。原告嗣又再對於上開執行事件聲明異議，經事務官於99年1 月19日駁回異議，原告不服對於事務官之裁定聲明異議，本院於99年3 月3日以99年度執事聲字第20號裁定駁回原告之異議，原告不服就本院之裁定提起抗告，台灣高等法院則於99年4 月30日以99年度抗字第533 號裁定駁回抗告，原告不服提起再抗告，最高法院則於99年7 月15日以99年度台抗字第553 號裁定駁回再抗告。
㈣系爭房屋及土地於99年10月21日經強制執行遷讓完畢。
本件爭執要點
㈠被告之父陳緯憲（被告陳周惠美之夫）是否曾經承諾給原告
補償金300 萬元？㈡原告是否可以依照民法第431條之規定請求？㈢被告有無違反補償金承諾與優先承租權的約定？原告是否受
有損害？法院之判斷
㈠關於陳憲緯是否曾經承諾給予原告300 萬元拆建補償金部分。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告與被告陳建榕、陳憲緯間之租賃契約並未約定就系爭房屋之修繕為補償乙節，為兩造所不爭執。而原告主張被告之被繼承人陳憲緯曾經承諾補償原告就系爭房屋支出之拆建等費用乙節，為有利於原告之事實，原告自應就該部分事實舉出證據證明之。
⒉然原告就陳憲緯何時曾經承諾補償300 萬元乙節，於本院
100 年3 月28日言詞辯論程序中先陳稱，伊在93年簽訂租賃契約當天，因公證契約已經都寫好了，不清楚公證書條文，但伊有說幫忙整理房地，要補貼伊。在93年5 、6 月間，伊在王百福古董店內與陳憲緯談到說要補償的問題，伊說可能要花費300 萬元，陳憲緯說這個價錢可以接受云云，嗣又改稱，94年間陳憲緯發現屋頂必須修繕，同意補償300 萬元，修改租賃契約，是在陳憲緯家中碰面，原告與樓洪岩因為有人檢舉違建而前去陳憲緯家中，證人樓洪岩曾經聽聞陳憲緯同意補償300 萬元云云，有該次之言詞辯論筆錄在卷可參。
⒊經傳訊證人王百福及樓洪岩到庭為證。證人王百福到院證
稱，第一次由原告帶陳憲緯前來伊的古董店商談土地合建，但證人並無興趣合建，而另一次則從門口經過打招呼而已，除商談合建或出售、出租系爭房地之情事外，並未聽聞其他事項，有本院100 年3 月28日之言詞辯論筆錄在卷可參。而證人樓洪岩則證稱，其陪同原告至公證人處簽訂租賃契約，原告問對於租賃契約有何意見，其僅建議將契約期限由2 年修改為3 年6 個月，當初有說委任原告幫忙仲介出售或合建，合建成立的佣金會當作房屋的補償等語。是依據上開證人所述，並無法證明被告之被繼承人陳憲緯曾經具體承諾補償原告對於修繕系爭房屋支出之費用。⒋雖證人樓洪岩證稱陳憲緯曾提及如果原告可以促成系爭房
屋及土地之出售或合建，會以佣金補償原告修繕系爭房屋之費用等情。惟此充其量僅能認為陳憲緯同意原告為陳憲緯尋覓合建或出售之締約機會，並且允諾如促成出售或合建將給予佣金，非承諾原告將補償其修繕系爭房屋之費用，況本件原告並未尋覓價格符合被告等人要求之締約機會而促成系爭房屋、土地之出售，本件系爭房屋及土地係由被告等自行出售，自無請求佣金補償修繕系爭房屋之虞。⒌又原告以被告等曾經在租賃契約期滿後，聲請強制執行前
委任律師向原告表示同意給予75萬元之補償金，以之推論陳憲緯曾經承諾給予補償金300 萬元云云。然租賃契約期滿，被告等求能儘速取回系爭房屋及土地，而無需進行冗長之強制執行程序而提出給予補償金75萬元之條件，換取原告盡快搬遷，此為被告提出之解決方案，難認以此即可認為被告等承認原告有請求拆建補償金之權。
⒍綜上所陳，原告並未能舉出證據證明陳憲緯確實曾經承諾
補償原告拆建補償金300 萬元，原告主張陳憲緯承諾給付原告300 萬元補償金乙節，自難採信。從而，原告依據繼承法律關係，請求被告等人履行陳憲緯之承諾，連帶給付
300 萬元，顯無理由，不能准許。㈡關於返還租賃之有益費用部分
⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者
，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第43
1 條第1 項雖定有明文。惟上開規定並非強制規定，契約當事人仍得以特約排除之。
⒉系爭房屋經過原告大幅修繕乙節，兩造並無爭執。惟原告
主張系爭房屋已經其拆除重建云云，此部分業經本院以98年度事聲字第52號裁定認定系爭房屋並非新建，經原告不服而為抗告、再抗告及聲請再審，亦經台灣高等法院以98年度抗字第1935號裁定、最高法院以99年度台抗字第171號裁定、99年度台聲字第780 號裁定駁回原告之抗告、再抗告及再審之聲請，而維持本院98年度事聲字第52號裁定之見解，有上開裁定之影本附卷可參。且原告亦自承其整修系爭房屋時，僅將屋頂換新、牆壁損壞部分修繕、屋內重新隔間，房屋面積並未改變亦未將承重牆拆除等情，有本院100 年3 月28日言詞辯論筆錄在卷可參（卷一第221頁）。是系爭房屋並非拆除新建，而是使用原有結構進行大幅度之修繕，是原告主張系爭房屋為其所新建，顯非可採。
⒊依據系爭契約第1 條及第10條第1 項約定，系爭房屋老舊
由承租人即原告自行出資整修，租賃契約期滿或終止時，不得向出租人即被告等請求遷移費或任何費用，有系爭租賃契約在卷可參。是原告雖然對於系爭房屋支出有益費用，且為出租人所不反對，惟因原告與被告陳建榕及陳憲緯之租賃契約，以特約排除上開民法第431 條第1 項之規定，不補償原告支出之有益費用。是原告主張依據民法第
431 條規定，請求被告等償還其修繕系爭房屋之費用云云，洵非有據。
⒋原告復主張其原本給付租金之方式為匯款被告陳建榕帳戶
1 萬8000元、陳憲緯帳戶9 萬元，96年10月後未按租賃契約條款履行，被告等並未主張租金權利且嗣後改將租金交付被告陳周惠美，足證兩造已經有共識不適用原租賃契約云云。然原告未按時給付租金而出租人未主張權利或給付租金方式變更，充其量僅能認為出租人並未行使主張原告違反契約之權利而已，至於給付租金之方式改變，因陳周惠美為出租人陳憲緯之配偶、出租人陳建榕之母親，其代受租金，亦與一般常情相符，難認有原告主張之兩造已有共識不再受原租賃契約之拘束云云，亦非可採。
⒌綜上所述，原告依據民法第431 條第1 項規定，請求被告
償還有益費用，亦非有據。從而，原告請求被告償還有益費用300萬元，亦無理由，不能准許。
㈢關於原告行使系爭契約優先承租權部分
⒈系爭租賃契約第15條第1 項雖約定，租期屆滿如出租人仍
欲出租，原告有優先承租權。而此條款之適用應為出租人仍欲出租之情況。而被告等均否認租期屆滿有出租之意願，且系爭房地並無出租他人事實。是本件並無適用優先承租權之情況存在。
⒉本件並無存有原告行使優先承租權之情況存在，原告主張
被告未讓原告行使優先權造成原告損害，即屬無據。從而，原告主張其因未行使優先承租權而受損害，請求被告給付50萬元賠償，為無理由，不能准許，應駁回原告之請求。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌上無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 黃珮禎以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
書記官 陳韻如