臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第225號原 告 吳重勝代 理 人 舒正本律師複代理人 王俊權律師被 告 陳珮瑜訴訟代理人 郭惠吉律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國100 年8 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾捌萬元，及自民國一百年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣壹佰肆拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前於民國99年10月26日經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）之仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以新臺幣（下同）2,000 萬元向被告買受門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○ 號3 樓之1 房屋及坐落基地應有部分（下稱系爭房地）。原告父親因身體行動不便，系爭房屋設有電梯設施，原告購買系爭房屋係供父親居住使用。原告已於同年月29日補齊簽約款差額182 萬元匯入履約保證專戶，並依時程申請貸款。詎被告因系爭房地房價持續上漲、承租人尚未搬遷、未備齊系爭房地權狀正本、印鑑證明等可歸責於被告之原因致未能完成用印，原告之父又於農曆年節過世，未能以此侍孝，原告已於100 年1 月5 日以土城工業區郵局第8 號存證信函催告履行，復於同年月15日以台北大同郵局第18號存證信函解除雙方間之買賣契約，另再各於同年月20日、同年月28日以律師函催告限期履約及解除系爭買買契約，原告自得依系爭不動產買賣契約第10條第1 項第2 款之約定，請求被告給付違約金200 萬元。為此，依據系爭買賣契約約定，請求被告給付違約金200 萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告實因被告父親陳在基遺失系爭房地土地、建物權狀正本，於99年11月5 日向臺北市建成地政事務所申請補發書狀。嗣被告父親於99年11月19日自急診入住國泰綜合醫院，至同年月30日始出院返家休養，致未能注意約定用印時間，非因系爭房地房價上漲而拒絕履約，被告無可歸責之事由。而被告之父分別於100 年1 月5 日、同年月15日接獲原告之存證信函及來電，要求解除系爭買賣契約及退還存於履約保證專戶內之款項，誤以為原告係因受政府打房政策之影響欲取消系爭買賣契約，而同意解約及辦理退款手續。另被告未委任陳在基有解除契約之特別代理權，原告逕以陳在基為相對人催告解除契約不生解約之效力。縱本院認被告應負違約責任，原告於同年月18日即已領回簽約金，雙方已合意解除系爭買賣契約。況原告亦有未能於99年11月15日前指定貸款金融機構之違約情事，被告未曾至履約保證專戶取得任何金額，被告違約情節與原告損失均不嚴重，違約金應酌減為以6 個月期間，依200 萬元之年息5 ％計算為適當等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈兩造於99年10月26日簽訂不動產買賣契約書，約定買賣雙方
同意依安信建築經理股份有限公司之價金履約保證相關手續辦理，並應簽立及遵守履約保證申請書籍履約保證書條文；簽約款含定金18萬元在內為200 萬元，被告應於99年10月29日前補齊簽約款182 萬元入履約保證專戶，始退還簽約本票，完稅日期為100 年1 月3 日，原告應於土地增值稅、契稅單核發領回後3 個工作天內給付400 萬元，交屋款由原告貸款1,400 萬元給付，最後交屋日為同年月13日，被告應於同年11月15日前指定貸款金融機構，並應無條件於信義房屋公司地政士通知之指定日內，繳交金融機構貸款所需證件及辦理對保，若原告自己尋找銀行辦理貸款，最遲應於完稅前完成銀行對保手續，並提供銀行抵押權設定契約書，被告最遲應於99年10月29日補齊土地、建物權狀正本、印鑑證明並完成用印，另若補齊承租方搬遷切結書、租約、定金帳號始交付定金，若有逾期未補齊情事，需依合約第10條遲延責任規定辦理，買賣標的物現有承租方，原告不同意繼受租約，被告應於完稅前提供承租方搬遷同意書及租約影本，並於完稅前3 天排除租賃關係及承租方之占有，如未如期完成，則嗣被告完成排除成承租方占有後始辦理完稅及產權過戶點交等手續，遲延期間依契約第10條辦理。而契約第10條第1 項第
1 款約定：被告若違約可歸責時，每逾1 日應按原告已繳買賣價款千分之一計算遲延賠償原告，同條項第2 款約定：被告若違約可歸責時，經原告書面限期催告後仍無故不履行時，原告得解除該買賣契約，被告應將原告已付款項加倍返還被告，作為違約賠償等語。
⒉被告委任其父親陳在基與原告磋商簽訂系爭買賣契約，並簽
立授權書，約定立授權書人（即被告）授權被授權人（即陳在基）全權代理本人，為上述不動產之買賣或租賃等法律行為，授權期限自中華民國99年10月4 日起至履約完畢日止，並以勾選方式表示下列特別代理權：⑴授權被授權人出售上方所標示之不動產，以及受領定金、簽訂不動產買賣契約、辦理履約保證事項、過戶點交等事宜；如其他因辦理簽約過戶所衍生之必要法律行為，均在授權範圍之內。※請注意：除定金外，其餘買賣價金之受領不在本件授權範圍內，如賣方欲指定他人受領價金，需另行簽署指示撥款同意書，方得辦理。⑵審閱不動產說明書之內容暨簽章等事宜。
⒊原告配偶蘇郁涵於99年10月29日分別匯款146 萬元、50萬元
至安信公司玉山銀行敦南分行履約保證帳戶。蘇郁涵於99年12月26日與華南商業銀行就系爭房地簽訂貸款契約書，借款1,100 萬元。
⒋原告分別於100 年1 月5 日、同年月15日各以土城工業區郵
局第8 號存證信函、臺北大同郵局第18號存證信函對陳在基為履約之催告及解除系爭買賣契約之意思表示。被告則於同年月17日以臺北榮星郵局第51號存證信函通知信義房屋公司，同意辦理解約及退款手續。被告另於同年月18日簽立同意書予安信公司、信義房屋公司，上載：「因故無法繼續履約，業經買方以存證信函通知解除契約，相關意思均已通知送達本人，本人同意買方得逕以本書面為據自履約保證專戶取回買賣價款。」等語。嗣原告再於同年月20日、28日對原告委由律師發函予被告及陳在基，於催告限期5 日內履約後，為解除契約之意思表示，並分於同年月21日、同年月31日送達被告及陳在基。安信公司即於同年2 月8 日，將履約保證帳戶內之金額214 萬876 元退還原告。
⒌被告於99年11月5 日12時20分14秒向臺北市建成地政事務所
申請書狀補發，經以大同（09）字第125770號收件，於99年12月13日以書狀補給為登記原因，補發土地、建物所有權狀。
⒍被告之父陳在基於99年11月19日急診入住國泰綜合醫院，至99年11月30日出院。
⒎系爭房屋現仍由第三人占有使用中。
㈡上開事實，且有不動產買賣契約書（本院卷第9 頁以下）、
本票2 張（本院卷第19頁）、授權書（本院第17頁以下）、匯款委託書及郵政跨行匯款申請書（本院卷第21頁）、律師函（本院卷第22頁以下）、臺北市建成地政事務所人民申請登記案件收據（本院卷第36頁）、國泰綜合醫院診斷證明書（本院卷第37頁以下）、玉山銀行企業網路銀行台幣交易付款結果（本院卷第46頁）、華南商業銀行貸款契約書（本院卷第53頁以下）、存證信函（本院卷第74頁以下）、同意書（本院卷第80頁）、異動索引及土地、建物所有權狀（本院卷第110 頁以下）等，附卷可稽，堪認為真實。
四、茲原告主張依據系爭買賣契約約定，請求被告給付違約金，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民法第250 條定有明文。而違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，違約金如為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。惟不論係何種違約金，苟於當事人之一方違約時，則違約金債務已然發生，並不因不同種類之違約金而異其債務發生時期。復按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
㈡兩造間所簽訂之系爭買賣契約書有如上不爭執事實所載之約
定。而因被告權狀遺失，需申請補發，經於99年11月5日 向地政機關申請後，經於同年12月13日補發，有申請登記案件收據（本院卷第36頁）及建物所有權狀、土地所有權狀可參。依據證人即地政士王漣成證稱：因為權狀不見的話，補發要一個月，我有跟買方提過，既然流程不倉促，我有說權狀下來會聯絡屋主，他也同意等語（本院卷第138 頁背面）；證人即不動產經紀人黃秀美亦證稱：要去拿權狀時發現要補發，需要1 個月，原告知道，他也同意等語（本院卷第135頁背面以下），可知雖系爭買賣契約原雖約定被告應於同年10月29日補齊包含權狀在內之文件，但因被告原持有之權狀遺失，經聯繫後，原告亦同意待權狀補發後補齊，雙方約定因此變更，被告於此合意變更後，應於權狀補發後補齊土地、建物權狀正本、印鑑證明並完成用印，但其餘契約義務則仍應依原契約約定履行，要不影響於雙方之權利義務。
㈢依據系爭買賣契約約定，被告於權狀補發後，應於100 年1
月3 日完稅，並繼續完成契約之履行，然依證人黃秀美證稱：買方看房子時，有問過承租方是否會搬離，承租方說沒問題，我也跟屋主（指被告代理人陳在基）確認排除是否會有問題，屋主說他們已經有講好，沒問題才會簽約，被告（指被告代理人）於99年11、12月間住院，代書告訴我大概可以去領了（指權狀），我有跟屋主說應該補發了，他說等他身體好一點再來處理，原告也知道被告住院，我有告訴原告，他也蠻體諒的，因為本來說好12月時承租方會搬走，所以買方就說好，但是要給一個時間，我有提醒屋主說不趕快處理會有違約金的問題，況且完稅後還有一筆錢會進來，我們有說是否要簽協議書，後來一直沒有確定時間可以排除承租方，屋主說希望給半年，可是沒有辦法明確，屋主沒有問我們為何1 月時不來用印，因為當初處理時，屋主生病，他那時候口頭說承租方尚未排除，這個東西講也沒用，所以我們後續討論時沒有強調用印，代書在契約上有記載違約的約定，我們有提醒屋主去領權狀，那時候我是跟屋主說一定要趕快辦理，我們只能幫你緩一緩，不然你會賠違約金，屋主的意思是承租方無法排除，所以沒有辦法履約，後來買方就在10
0 年1 月15日打電話說要解約，我是看存證信函才知道有打電話的事等語（本院卷第135 頁背面以下）；證人王漣成亦證稱：去年10月26日簽約、29日應該補一些文件，但是因為權狀遺失要補公告，所以要一個月時間，12月後來有聽到說無法排除承租方占用，我們的立場是約定承租方於12月底搬空，今年1 月3 日辦理過戶、1 月13日點交，12月初有一直聯絡要補印鑑證明，當時有提到屋主身體不適且承租方無法排除，所以需要協調，後來將近12月下旬時仍無結果，到今年1 月初時仍然無法履約等語（本院卷第138 頁），證人陳在基更證稱：占有人確實沒有搬等語（本院卷第140 頁），可知系爭買賣契約確係因被告未能依約於99年12月底前排除占用人之占用，並未依約於100 年1 月3 日辦理用印過戶，及於同年月13日交屋以履行買賣契約義務而違約，且被告於締約時，既已承諾排除占有而未能按期履約，亦屬有可歸責之事由，原告自得依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定解除契約，並請求被告給付違約金。
㈣被告雖抗辯：因被告代理人陳在基罹患重病，被告無可歸責
之事由，並其誤以為原告因房價下跌而不欲購買，方同意解除買賣契約並歸還簽約金，且原告亦未依約於99年11月15日前指定貸款銀行，自不得請求被告履約，被告無遲延之情事，亦未授予陳在基代受解除契約意思表示之權云云。惟：
⒈被告代理人即被告之父陳在基雖曾於99年11月19日住院至同
年月30日出院，同年月21日時並經醫院發出病危通知單，有診斷證明書及病危通知單可佐（本院卷第37頁以下）。但陳在基雖因病住院，然已於上開時間出院，出院後亦曾多次與證人黃秀美等人聯繫，業經證人黃秀美、王漣成證述明確，顯示陳在基未達無意識而無法委託他人處理事務之狀態，況被告本人亦無不能自己履約或處理事務之情狀，自無由任其引此主張為無可歸責之事由。
⒉考之上述證人黃秀美、王漣成證述內容，可知原告未曾表示
不欲購買系爭房屋，甚且於被告要求延緩交付權狀時，雖加同意，但同時要求要有一定期限，嗣後返還簽約款亦係陳在基主動要求，業據陳在基到庭證述無誤（本院卷第140 頁），更顯示原告購買及履約之意志。而系爭房地於系爭買賣契約簽訂後，該區域房地價格仍呈上漲趨勢，亦為證人黃秀美、王漣成證述無誤（本院卷第137 頁、第139 頁），被告稱係原告因房地跌價不願購買云云，尚為無稽，不能認為雙方有合意解除買賣契約之情事，亦不得執為被告無可歸責之依據，自無礙於被告應否負違約金給付義務之判斷。
⒊被告確已於99年11月間以其配偶名義洽妥貸款銀行，並告知
承辦地政士王漣成一節，業據證人王漣成證述無誤，且有華南商業銀行貸款契約書（本院卷第53頁以下），附卷可按。
雖該貸款契約書上載提出日期為同年12月26日，但銀行貸款於確定同意放貸金額前，常情需經花費時間先行接洽、估價，並配合放貸時程賡續辦理，事因被告延遲取得土地所有權狀供辦理完稅，原告之銀行貸款自亦無從迅速進行，且無必要，參核證人王漣成證稱：買方在11月初時，我有到買方太太的地方來簽相關文件，貸款銀行是華南大同分行，銀行部分已經就緒。買方部分已經有給我銀行的承辦人員聯絡的方式，一般來說銀行的手續大約1 個月左右，只是比較接近完稅時，我有與銀行人員聯繫，只是我們有共識說時間會比較久，我有提過最晚要在12月底前用印給我等語（本院卷第13
9 頁）；證人黃秀美證稱：買方已經有陸續進行，貸款都有申請等語（本院卷第137 頁），亦堪認定。被告主張原告違反契約約定，不得請求被告履約，被告不負遲延責任，原告無從解除契約云云，亦非可取。
⒋第按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，
直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」；「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。」民法第103 條、第107 條前段定有明文。觀之被告所出具之授權書上載內容授權範圍，包括其他因辦理簽約過戶所衍生之必要法律行為在內，依其文義顯示被告係將出售系爭房地之事務，除定金外其餘價金之收取權限加以限制外，均授權陳在基為其代理人，陳在基自有代受解除契約意思表示之權限，而此亦經證人陳在基到庭證述稱：受委託的權限包括訂約及解約等語（本院卷第14
0 頁），堪信無誤。縱認被告與陳在基間有此代理權之限制，因無證據顯示為原告所知悉，依據上揭民法第107 條前段規定，要亦不得執以對抗被告。被告抗辯陳在基無代受解約意思表示之權，原告解除契約不生效力云云，洵非有據。
㈤原告依據系爭買賣契約第10條第1 項第2 款有解除契約之權
，其於100 年1 月15日以臺北大同郵局第18號存證信函對陳在基為解除契約之意思表示，固於應受意思表示之契約當事人有誤，不生解除系爭買賣契約之效力，但其後業已於同年月21日限期催告後，於同年月31日解除契約，應認符於約定解除權之要件，系爭契約於是日解除，原告得請求被告給付約定違約金。而原告未履行系爭買賣契約價金之給付，將包含定金在內之200 萬元依約存入履約專戶，迄至解除契約後之同年2 月8 日經受託履約保證之安信公司返還，依約被告因可歸責於己之事由而債務不履行，經原告解約後，應給付同額之違約金，該違約金未特別約定其性質，依據民法第25
0 條第2 項前段，應視為損害賠償總額之預定，被告依約負有如數給付之義務。被告就此抗辯違約金過高，應按年息5％計算方為允當云云。而約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明定。至於違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本院審酌社會上不動產自兩造締約後仍續呈漲價之趨勢，且實際從事房地居間仲介交易業務之證人黃秀美、王漣成亦證述系爭房地所在區域之交易市價仍在上漲，原告因被告違約未能享受房地漲價之利益，且不能取得系爭房屋使用，然依原告陳述購屋貸款金額為1,400 萬元，借款利息為年息1.3 ％，及其交付200 萬元簽約金至返還之日止，期間僅約3 個月餘等社會經濟、原告所受損害之情狀，並200 萬元之簽約金中，包含18萬元之定金，依據民法第249 條第3 款規定，於可歸責於債務之事由致不能履行時，應加倍返還定金，原告請求被告給付違約金200 萬元尚屬過高，應酌減為148 萬元為相當。而被告經原告起訴請求後，迄今未付，依據民法第229 條第2 項、第233 條及第205條規定，應負遲延責任，原告就其得請求給付之違約金，併得請求加計法定遲延利息給付。是原告請求被告給付違約金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％之利息，於148 萬元，及自100 年3 月8 日起至清償日止，按年息
5 ％計算之利息範圍內，於法為無不合，逾此所為請求，則屬乏憑，為不能准許。
五、從而，原告主張依據系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定，請求被告給付，應認其請求被告給付148 萬元，及自100年3 月8 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息部分，為有理由，應予准許。超逾部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造各陳明願供擔保，請准聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許。原告其餘之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 8 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 14 日
書記官 何婉菁