臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第455號原 告 葉政黌訴訟代理人 吳妙白律師被 告 姚全碧訴訟代理人 呂榮海律師複代理人 許如瑩律師
俞百羽
參 加 人 韓瑞上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國100 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾陸萬叁仟伍佰叁拾貳元，及自民國一百年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。
但如被告以新臺幣陸拾陸萬叁仟伍佰叁拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款定有明文。
本件原告起訴時請求被告給付之金額為新臺幣（下同）408萬3,532 元，嗣於本院民國100 年5 月18日言詞辯論期日擴張其請求之金額為434 萬7,532 元（本院卷第88頁、第89頁）。經核原告聲明之變更，係擴張應受判決事項之聲明，被告亦表示對金額之擴張無意見（本院卷第88頁背面），依前開法條規定，原告聲明之變更應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告於99年11月8 日向被告買受坐落臺北市○○區○○段2
小段70地號土地（應有部分10000 分之61），及其上同段
751 建號房屋（門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○號15樓之1 。另含共同使用部分同段774 建號，應有部分100000分之335 ）（以下合稱系爭房地），於同日簽訂房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為1,320 萬元。
兩造並與合作金庫銀行股份有限公司（下稱合作金庫銀行）簽署不動產買賣價金信託契約（下稱系爭信託契約），約定價金之給付依買賣價金信託方式辦理。原告業已給付第1 期簽約款、第2 期備證用印款、第3 期完稅款各132 萬元，合計396 萬元，並依約存入合作金庫銀行延平分行信託財產專戶（帳號：00000000000000000000AA0004，下稱系爭信託帳戶），並已繳納稅捐及費用6 萬3,532 元。詎兩造委任之代書於99年11月22日向地政機關申辦所有權移轉登記時，獲悉系爭房地遭參加人韓瑞（下稱韓瑞）為假扣押查封登記，乃將上情通知受託人合作金庫銀行，合作金庫銀行再轉知原告，被告亦於99年12月7 日以臺北信維郵局第8390號存證信函通知及承認系爭房地業因被告與韓瑞間債務糾紛遭假扣押查封登記，致不能依系爭買賣契約移轉所有權登記予原告等情。依系爭買賣契約第1 條、第5 條第1 項約定，被告至遲應於99年12月15日前塗銷系爭房地之假扣押查封登記，並移轉所有權登記予原告以辦理交屋。因被告逾期未能履行，原告乃於100 年1 月6 日以國史館郵局000009號存證信函催告被告於100 年1 月15日前塗銷系爭房地上之假扣押查封登記並辦理過戶，逾期即依系爭買賣契約書第8 條第1 項約定請求。因被告已無法履約，而於100 年1 月19表示同意解約、終止信託、同意原告取回系爭信託帳戶內之396 萬元，原告則於100 年1 月25日取回上開款項。系爭買賣契約於100 年1月21日原告收受被告同意解約之意思表示時，即已合意解除。
㈡系爭買賣契約成立後，原告均依約履行，惟被告則因與韓瑞
之債務糾紛致系爭房地遭假扣押查封登記，無法履行塗銷查封登記、移轉所有權登記等出賣人義務，系爭買賣契約顯因可歸責於被告之事由而給付不能。兩造既已於100 年1 月21日合意解除契約，則依系爭買賣契約第8 條第1 項約定，及
100 年1 月4 日協議書（下稱系爭協議書）第2 條約定，被告除應將已收價款如數退還原告外，尚應加倍賠償所收價款同額之損害金（即396 萬元）與原告因此發生之稅捐等費用
6 萬3,532 元（含簽約費1,000 元、信託管理費3,500 元、契稅4 萬3,740 元、登記費1 萬2,390 元、書狀費240 元、印花稅2,662 元）。又系爭房地成交價格為1,320 萬元，依約原告必須支付之仲介費26萬4,000 元，被告亦應依系爭買賣契約第8 條第1 項約定負擔。被告並應依系爭買賣契約第
8 條第4 項約定，賠償本件起訴之律師費6 萬元。以上合計
434 萬7,532 元。㈢系爭買賣契約並非依照當事人一方預定用於同類契約之條款
而訂定之定型化契約，且契約第8 條第1 項約定之內容，於任一方違約時，責任均相同，並無顯失公平而無效之情。違約金之約定，係出於雙方自由意志，如被告主張違約金過高，應負舉證之責。
㈣並聲明請求判決：
⒈被告應給付原告434 萬7,532 元，及其中408 萬3,532 元
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠兩造於99年11月8 日簽訂系爭契約買賣時，系爭房地尚未被
查封，被告於兩造締約時並不知悉系爭房地嗣後會遭韓瑞為假扣押查封登記而不能移轉所有權。且韓瑞對系爭房地為假扣押後，起訴請求被告給付500 萬元，業經本院以100 年度訴字第6 號判決駁回其訴，則系爭房地未能移轉所有權登記予原告，係韓瑞對被告濫訴、濫行假扣押所致，不可歸責於被告。原告僅得依民法第266 條第2 項規定，請求被告返還價金，不得請求違約賠償金或其他相關費用。
㈡兩造與合作金庫銀行簽訂系爭信託契約，原告交付之買賣價
金有履約保證，被告不能隨意動用，且原告嗣後亦已如數領回，並未實際受有損害，被告並無支付金錢以填補原告損害之必要。且被告並未實際收到原告所交付之價金，原告自無從請求被告依系爭買賣契約第8 條第1 項加倍賠償「所收」價款之理。且系爭房地無法移轉所有權，肇因於韓瑞無理假扣押，非可歸責於被告，亦與系爭買賣契約第8 條第1 項所約定須「被告不照約履行應盡義務」始應負加倍賠償責任之情形有間。系爭買賣契約第8 條第1 項加倍賠償之約定，並未因本件買賣採行履約保證制度而有調整，致被告於原告已取回全額價金、並無損害之情形下，仍得請求被告給付鉅額違約金，對被告自有重大不利益，顯失公平，依民法第247條之1 第4 款，應為無效。縱認原告得請求被告給付違約金，亦請斟酌原告實際上並無損失，且有權利濫用，並違反誠信原則之情，予以酌減為原告請求之金額限於稅金與費用共
6 萬3,810 元（原告主張之稅捐及費用支出為6 萬3,532 元）。
㈢並聲明請求判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事項（本院卷第120 頁、第121 頁、第118 頁背面）：
㈠原告於99年11月8 日向被告買受系爭房地，簽訂系爭買賣契
約，約定買賣價金為1,320 萬元。兩造並與合作金庫銀行簽署系爭信託契約，約定價金之給付依買賣價金信託方式辦理。原告已給付第1 期簽約款、第2 期備證用印款、第3 期完稅款各132 萬元，合計396 萬元，依約存入系爭信託帳戶，另繳納稅捐及費用6 萬3,532 元（含簽約費1,000 元、信託管理費3,500 元、契稅4 萬3,740 元、登記費1 萬2,390 元、書狀費240 元、印花稅2,662 元）。此有系爭買賣契約、付款支票、收款明細表、系爭信託契約、財產目錄暨收支計算表、契稅繳款書、地政規費收據、印花稅繳款書等件附卷可稽（本院卷第12頁至第30頁、第42頁至第44頁）。
㈡系爭房地經韓瑞聲請本院以99年度司執勇字第716 號函囑臺北建成地政事務所於99年11月18日為假扣押查封登記。
㈢系爭買賣契約第1 條約定兩造至遲應於99年12月15日前登記
完畢辦理交屋，第5 條第1 項約定被告保證系爭房地不受限制登記。
㈣被告於99年12月7 日以臺北信維郵局第8390號存證信函通知
系爭房地因被告與第三人間債務糾紛遭假扣押查封登記，不能辦理過戶。原告於100 年1 月6 日以國史館郵局第9 號存證信函通知被告於100 年1 月15日前塗銷假扣押登記，逾期依系爭買賣契約第8 條第1 項約定請求。
㈤被告於100 年1 月14日、15日，經由系爭買賣之仲介人員，
要求原告傳真100 年1 月4 日撰擬之協議書、存證信函。被告取得上開協議書、存證信函後，委請律師於100 年1 月19日以臺北法院郵局第30號存證信函表示同意解約、終止信託、同意原告取回系爭信託帳戶內之396 萬元。原告於100 年
1 月21日收受上開存證信函，兩造已合意解除系爭買賣契約。
㈣原告於100 年1 月25日向合作金庫銀行取回系爭信託帳戶內
之396 萬元。有合作金庫銀行結算報告書在卷可參（本院卷第41頁）。
㈤原告因提起本件訴訟，支付律師費6萬元。
㈥如兩造完成系爭買賣契約，原告應支付仲介費26萬4,000 元、代書費1萬9,882元。
五、本件經兩造整理並簡化之爭點為（本院卷第122 、119 頁）：
㈠系爭房地遭韓瑞聲請假扣押查封登記而給付不能，是否為可
歸責於被告之事由？依系爭買賣契約第8 條之約定，給付不能是否為違約發生之條件？㈡原告因被告給付不能，主張解除契約，依系爭協議書第2 條
、系爭買賣契約第8 條第1 項、第4 項約定，請求被告給付違約金396 萬元、稅捐及費用6 萬3,532 元、律師費6 萬元、仲介費26萬4,000元，有無理由？㈢原告將價金匯入系爭帳戶內，是否可認為被告已受領？如認
被告已受領，是否因原告受系爭信託契約之保障，而得酌減違約金？㈣系爭買賣契約第8 條第1 項約定，有無民法第247 條第1 項
規定之無效情事？㈤原告請求被告給付違約金396 萬元，是否違反民法第148 條
規定？是否過高？
六、茲析述如下：㈠系爭房地遭韓瑞聲請假扣押查封登記而給付不能，係可歸責於被告之事由，被告應有違約情事。
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第348 條第1項、第758 條第1 項分別定有明文。兩造約定由原告向被告買受系爭房地，被告自應依前開法條及系爭買賣契約約定之期限，交付系爭房地、辦理所有權移轉登記予原告，以履行其出賣人義務。
⒉又土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處
分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。土地登記規則第141 條規定甚明。則在法院撤銷查封前，登記機關不准申請移轉登記，債務人自係處於給付不能之狀態（最高法院70年度第18次民事庭會議決議㈡參照）。被告為系爭房地之出賣人，因其與韓瑞間之債務糾紛，致買賣標的物遭假扣押查封，致未能移轉所有權登記，處於對買受人不能履行債務之狀態，復未能及時排除，而陷於給付不能，無論該不能之情事係發生於締約前或締約後，均屬肇因於可歸責於出賣人之事由。被告雖抗辯韓瑞對伊並無債權存在，其濫訴、濫行假扣押之行為，非可歸責於被告云云，惟兩造業於系爭買賣契約第5條第1 項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣，不受限制登記或訟爭、優先承買權、占用他人土地或任何權利瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛或債務瓜葛租賃關係時，應由乙方負責於尾款付清以前迅予釐清，若甲方因此受有損害時，乙方應負完全賠償責任」等情（本院卷第14頁），則防止因債務糾紛致系爭房地遭他人為限制登記，或迅予排除系爭房地上已有之限制登記（例如與第三人協商糾紛解決方式、或提供反擔保撤銷假扣押等），依約本為被告應負之出賣人責任。被告抗辯系爭房地因遭假扣押查封登記而無法移轉所有權登記予原告，為不可歸責於被告云云，委無可取。
⒊綜上所述，系爭房地因遭假扣押查封登記，無法移轉所有
權登記予原告，被告已違反系爭買賣契約第5 條第1 項之約定，而有系爭買賣契約第8 條所指「乙方不照約履行應盡義務」之違約情事。
㈡系爭買賣契約第8 條之約定，應非無效：被告抗辯系爭買賣
契約第8 條之約定，有民法第247 條之1 第4 款之情形，且其情形顯失公平，應為無效云云，原告則否認該約定有何無效情事。按，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，約定於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法第247 條之1 第4 款所明定。惟系爭買賣契約並非依原告一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，則被告主張本件有上開法條之適用，已屬無據。且觀諸系爭買賣契約第8 條第1 項之約定，除載明被告違約時應負加倍返還與所受價款同額之違約金外，亦明示原告違約時，其已付價款由被告無條件沒收之旨，則系爭買賣契約第8 條第1 項之約定已兼顧買賣雙方權利義務之平衡，自非僅對於被告有重大不利益。準此，系爭買賣契約第
8 條第1 項之約定與民法第247 條之1 第4 款之規定有所不符，並非無效。
㈢原告提起本件訴訟，請求被告給付違約金，應無違反民法第
148 條之情事：按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此固為民法第148 條所明定。惟查該法條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號裁判參照）。
本件原告依系爭買賣契約，起訴請求被告負違約賠償責任，乃依法主張權利之行為，縱可能因此致被告於不利益，亦非係「專以損害他人為目的」。原告復無何不依誠實信用方法行使權利、履行義務之情，則被告抗辯原告權利濫用、違反誠信原則云云，實無可採。
㈣原告依系爭協議書第2 條、系爭買賣契約第8 條第1 項、第
4 項約定，請求被告給付損害賠償及違約金。經查：⒈稅捐及費用6 萬3,532 元部分：系爭買賣契約第8 條第1
項約定：「如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，... 若因此所發生之稅捐費用均由乙方負擔」（本院卷第16頁）。被告復不爭執原告為履行系爭買賣契約，已支付稅捐及費用6 萬3,532 元之情（被告自認原告已支出金額為6 萬3,810 元，惟原告僅請求6 萬3,532 元，本院卷第57頁參照）。則原告請求被告賠償該部分金額，核屬有據。
⒉律師費6 萬元部分：系爭買賣契約第8 條第4 項約定：「
如違約之一方，經法院判決確定後，有關律師費，由違約之一方負擔」（本院卷第16頁）。被告固不爭執原告因提起本件訴訟而支出律師費6 萬元之情，惟依上開約定，須俟被告之違約情節經法院判決確定後，被告負擔律師費支出之義務始行發生。故原告於本件請求被告賠償伊所支出之律師費6 萬元，尚無可採。
⒊仲介費26萬4,000 元部分：原告自承並未給付支付任何仲
介費用，尚難認其因支付仲介費而受有損害，該部分請求，洵無理由。
⒋違約金396 萬元部分：原告依系爭買賣契約第8 條第1 項
「如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還予甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金予甲方」（本院卷第16頁）之約定，請求賠償已收價款同額之違約金即396 萬元。被告則抗辯原告支付之金錢係匯入系爭信託帳戶，伊不得動用，故無已收價款；且該違約金之約定過高，應予酌減等語。經查：
⑴原告將價金匯入系爭信託帳戶內，應可認為被告已受領
：系爭買賣契約第14條約定：「本案買賣雙方同意依合作金庫銀行不動產買賣價金信託方式辦理」（本院卷第
17 頁 ）；系爭信託契約亦於締約目的載明：「甲方與乙方（即原告、被告）就信託約定書所載之不動產，簽訂不動產買賣契約書，為使買賣價金順利支付，甲乙雙方同意，甲方將依買賣契約應給付乙方之價金交付丙方（即合作金庫銀行）信託管理」；第2 條第1 款明定：
「為便利丙方處理信託事務之現金收支，甲乙方同意於丙方所屬營業單位設立不計利息之活期存款帳戶作為信託財產專戶」；第3 條第1 項約定：「本契約之信託財產為金錢，甲方應依信託約定書所載金額、期限及條件交付信託財產，且除本契約另有約定外，甲方交付各期款項之方式及存匯入信託專戶為限」（本院卷第21頁）。足認兩造係約定以原告將買賣價金存匯入系爭信託帳戶，即發生清償之效果，應認係被告已經受領之買賣價金，至被告能否動用系爭信託帳戶內之金錢，並不影響交付價金之法律效果。從而，原告主張被告業已受領買賣價金396 萬元，當非無據。
⑵按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。從而，系爭買賣契約第8 條約定被告違約時，應「加倍賠償所收價款同額之損害金」，該損害金之性質核屬損害賠償預定性質之違約金。復按當事人約定之違約金額過高者，法院得依民法第252 條規定，減至相當之數額。惟是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準。本院審酌系爭房地位在臺北市大同區，為發展成熟、機能健全之社區，而近年北部都會區內房地產價格復呈現上漲趨勢，如被告依約履行，原告當可享有相當之漲價利益；又系爭房地如可依約於99年12月間交屋，原告自斯時起即可享有使用系爭房地、免予支付他人租金之利益。原告因被告無法依約交付房屋、移轉所有權登記，致不能實現預定居住規劃，須再耗費心力另覓合適房屋，必致生活不便與困擾等情狀，認原告請求被告給付違約金
396 萬元，尚屬過高，應酌減為60萬元。⒌綜上，原告得依系爭契約第8 條第1 項之約定，請求被告
賠償稅捐及費用6 萬3,532 元、違約金60萬元，共計66萬3,532 元。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第209 條第2 項、第233 條第
1 項前段、第203 條分別定有明文。從而，原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即100 年3 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，洵無不合。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，訴請被告給付66萬3,532 元，及自100 年3 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則非有理，應予駁回。
八、兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許。至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，無庸一一論駁。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 王怡雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 2 日
書記官 林冠伶