臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第432號原 告 柯秉松被 告 魏朝財
戴朝福上二人共同訴訟代理人 戴睦上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國101 年4 月
26 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠依買賣關係，被告應將土地應有部分移轉登記予伊：
被告於民國98年12月9 日與伊簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將其等因繼承所共有坐落台北市○○區○○段四小段162 地號、面積236.73平方公尺之土地，及同小段163 地號、面積151.72平方公尺之土地等二筆土地（下稱系爭土地），各出售應有部分十分一予伊，雙方約定總價金新台幣（下同）420 萬元，伊並於簽約時給付簽約款80萬元，當時被告二人尚未辦畢系爭土地之繼承登記。依系爭買賣契約第4 條第1 項約定，兩造同意以共同委託之地政士處所為價金及證件交付所在地，因兩造於簽訂系爭買賣契約時，並未約定承辦之地政士，伊為利契約之履行，乃於100 年1月25日以台北大安郵局第74號存證信函指定訴外人黃東興為共同委託之地政士，徵求被告同意，並請被告於文到5 日函覆是否同意；如不同意，則應提供願委託之地政士詳細資料等，否則視為同意訴外人黃東興為兩造共同委託之地政士等語；惟被告對指定訴外人黃東興為共同委託之地政士一事並未表示可否，僅於100 年1 月27日以羅東郵局第38號存證信函表示其已於99年2 月3 日、4 日解除系爭買賣契約。而被告對伊指定訴外人黃東興為承辦兩造共同委託之地政士既無異議，伊遂依系爭買賣契約「買賣價格及付款條件」欄第2項約定，於100 年2 月11日，以台北大安郵局第111 號存證信函請求被告至訴外人黃東興處交付移轉登記文件，及受領備證款120 萬元。惟被告並未前往，顯見其不願履行系爭買賣契約第4 條第1 項「備證義務」，將系爭土地過戶予伊，故伊自得依買賣關係，訴請被告移轉系爭土地。
㈡被告解除系爭買賣契約不合法：
被告雖曾於本院99年度訴字第1120號事件（下稱系爭前案）中主張其曾於99年2 月3 日、4 日解除系爭買賣契約。惟，被告僅於99年2 月3 日催告伊給付備證款120 萬元，99年2月4 日則係向訴外人黃東興表示上述催告事項，請黃東興轉告伊，然該二份存證信函請求伊將備證款120 萬元匯入被告魏朝財之中華郵帳戶，與系爭買賣契約第4 條第1 項以兩造共同委託之地政士處所為價金及證件交付所在地之約定有違，被告請求非依債之本旨，不生催告效力；況且，上開二份存證信函僅表示「屆期將逕依雙方所簽之土地買賣契約第10條解除契約」，並非表示「屆期解除契約，不另行通知」，而被告並未再為解除契約之通知，故系爭買賣契約尚屬有效。嗣伊於系爭前案訴訟中以被告違約，依法解除系爭買賣契約為由，訴請被告返還定金，被告於訴訟中亦以其已解除系爭買賣契約為抗辯，經系爭前案判決認定上述兩造所為之解約行為均不合法，則依誠信原則，被告不得對此再為爭執。㈢因被告訴訟代理人戴睦請求分割系爭163 地號土地，經本院
士林簡易庭以99年度士簡字第763 號判決變價分割，戴睦並向本院民事執行處聲請強制執行，本院民事執行處已於101年1 月19日函請臺北市士林地政事務所為查封登記，故系爭
163 地號土地之移轉已屬給付不能。而雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付一部不能，他方已就該部為對待給付者，得依不當得利之規定請求返還，查原告就系爭二筆土地已給付價金80萬元，依該二筆土地面積比例計算，系爭162 地號土地價金為31萬2,462 元，原告自得依不當得利規定請求被告返還。
㈣為此，爰依買賣契約及不當得利法律關係，提起本件訴訟。
並聲明：
⒈被告等應將所共有坐落台北市○○區○○段四小段第162 地
號、面積236.73平方公尺之土地，移轉登記應有部分十分之一予原告。
⒉被告等應給付原告31萬2,462 元及自98年12月9 日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。
⒊就第二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於系爭前案主張系爭買賣契約業經其解除，於不合法：
⒈兩造簽訂系爭買賣契約時非常倉促，係用公寓大廈房屋買賣
契約，臨時用以作為尚未辦畢繼承登記之系爭土地應有部分買賣契約，兩者買賣法律性質有極大差異，是解讀系爭買賣契約時，應探求當事人真意。因土地買賣需至地政事務所辦理過戶，故雙方有備齊過戶證件之義務，此雖為必然之解釋，唯兩造於系爭買賣契約中完全未約定共同委託任何人、於何時、以何方式收齊證件，否則原告不必指定訴外人黃東興任地政士後，再限期詢問伊是否同意。既然雙方未約定共同委託的地政士，則契約條文中關於地政士之約定，便不能適用，則「備證義務」之履行方式，應解為未經意思表示之非必要之點，須待雙方另行約定，或約定不成而由法院定之；而系爭買賣契約「買賣價格及付款條件」欄第2 項以手寫方式記載「繼承登記完竣後七日內」為付款條件，即應解為「繼承登記完竣後七日內」，為原告給付備證款之唯一給付條件，方符合當事人之真意。是以，被告等辦妥系爭土地繼承登記後，於99年2 月3 日寄發羅東郵局第84號存證信函予原告，表示已辦妥土地繼承登記，請求原告於99年2 月12日前給付備證款120 萬元，可視為通知原告賣方已處於隨時可以提出過戶相關證件之狀態，被告等自不構成違約，原告以被告等違約為由解除系爭買賣契約，於法未合。
⒉98年12月9 日被告戴朝福授權被告魏朝財前往簽約時，雙方
約定於系爭買賣契約「買賣價格及付款條件」欄手寫註明備證款應於「繼承登記完竣七日內」給付，並口頭約定屆時原告即應付第二筆款項。當時原告已先後擔任二間不動產公司董事長，買賣不動產經驗豐富，且原告委任之簽約代理人黃東興代書，自83年起即從事代書業，反觀實際在場簽約之被告魏朝財，僅國民學校畢業，過去從事自行車裝修與貨運業，目前從事成衣加工業，完全不懂不動產買賣程序，是被告魏朝財對「繼承手登記完竣七日內」之主觀意思，必然係認定為第二筆價金之付款條件，至於不動產「備證」之定義，至多認為係辦畢系爭土地繼承登記後，取得土地權狀等相關證件，而處於隨時可提出以供辦理過戶之狀態。原告之簽約代理人黃東興代書不可能不知道一般不動產買賣「備證」之程序與定義，如被告魏朝財認知有所不同時，應於契約上另行註記，如此始符合常理。又，原告簽約時既一次給付八十萬元頭期款，衡諸一般社會的交易安全習慣與原告的高度專業，應會同時要求伊交付基本的證明文件予雙方合意指定之代書存證，或者事先已看過並確認被告繼承系爭土地之相關證明文件，僅因簽約倉促，兩造不及約定何時何地交誰保存或查驗文件；而被告簽約時雖尚未辦理土地繼承登記，並無土地權狀，但有戶口名簿、土地謄本、被繼承人除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本等文件可供證明，由系爭買賣契約第6頁「賣方應備證件」空格中「戶口名簿影本」、「他項權利證明書」均空白未繳交，可知兩造簽約當時並未約定任何一般不動產買賣之備證細節，而合意留待日後再另行約定。是原告主張系爭買賣契約第條第1 項為「備證義務」之約定，與事實不符。
㈡被告等解除系爭買賣契約已生效力：
⒈被告等辦畢系爭土地繼承登記後，原告藉故遲不給付其他款
項，被告等於99年2 月3 日寄發羅東郵局第84號存證信函予原告，請求其於99年2 月12日前給付備證款120 萬元，如其不付款即解除契約，然原告未為給付，並回信表示因被告等未拆除系爭土地上第三人非法占用之房屋，構成違約，限期催告伊將房屋拆除，否則不支付餘款並解除契約；因原告拒不依約給付備證款，被告等遂於100 年1 月27日寄發羅東郵局第38號存證信函予原告，表示原告未於催告期限內付款，系爭買賣契約已解除，是系爭契約業於00年0 月00日生解除效力。
⒉嗣原告以被告等未拆除上述占用系爭土地之房屋，違反系爭
買賣契約第6 條第1 項及第8 條第3 項約定為由，主張解除系爭買賣契約，而起訴請求被告等返還價金並給付違約金，經系爭前案判決原告敗訴確定，然該判決理由竟認定被告等違反備證義務，被告等解除系爭買賣契約亦不合法，系爭買賣契約仍有效存在。然而，前案判決理由認為系爭買賣契約第10條第2 項約定係將給付遲延與其他違約事由分開而有不同效果，原告縱有給付遲延之事實，亦僅有違約金之賠償，被告等並無解除契約之正當事由；惟此一見解，違反民法第
254 條規定，應屬無效，否則試想若該見解成立，那受到遲延給付之債權人均不得解除契約，只能無限期等待，使法律關係永遠處於不確定之狀態，期間只能請求損害賠償，非但使買賣標的無法作任何移轉，且倘遲延之債務人惡性脫產，債權人亦無法獲得賠償，另方面則課予未違約之當事人不知對方何時履約給付，令未違約之當事人陷於永久性負擔義務之沈重壓力，實有違公平原則。是以，關於系爭買賣契約第10條第2 項關於遲延責任之約定，應解為與後段「其他違約情事」併存，亦即受遲延給付之一方得解除契約，亦得請求賠償解約前之遲延損害。
⒊系爭前案判決理由之認定不生爭點效：
⑴前案審理時，原告律師當庭主張被告等未盡備證義務，原告
不需付備證款時，被告等之代理人主張依系爭買賣契約契約「買賣價格及付款條件」欄第2 項「繼承登記完竣後七日內」之約定，原告需付該款項，其意在否認被告等有原告主張違反備證義務之情，亦即伊認為「繼承登記完竣後七日內付款」與「備證後始付款」非並存，而係擇一，然該判決理由第5 行竟記載伊對原告主張上情不爭執，顯與開庭時之狀況不符；依民事訴訟法第199 條第1 、2 項規定，承審法官於被告等之訴訟代理人抗辯未違反備證義務時，即應曉諭諸如「為什麼你說繼承登記完竣後七日內付款，就可以不用備證？」或「你說繼承登記完竣後七日內付款，跟對造主張的備證義務，二者關係為何？」之類之闡明，不應當庭完全就雙方對此部分之攻防不表示意見。再者，依法原告須就備證義務之約定方式、期限等事由，負舉證之責任，惟承審法官未要求其舉證，僅聽信其片面之詞，即認定被告等違反備證義務，顯然有違民事訴訟法第277 條規定。以上均有違背法令之虞。
⑵原告於系爭前案起訴時所提出之買賣契約，缺少第6 頁空白
之備證表格與證件簽收地政士，伊特於本件訴訟中補充提出，加以原告於本件訴訟起訴時所提出台北大安郵局第74、11
1 號存證信函，洽足推翻前案判決關於被告等違反備證義務，致契約未合法解除之判決理由。
⑶原告於系爭前案起訴狀中未提及備證義務乙節，且在該事件
唯一一次之言詞辯論中，兩造當庭臨時就被告等是否違反備證義務乙節行言詞辯論，並未經充分之舉證及攻防，亦未使當事人為適當完全之辯論，不符合「該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷」之爭點效要件。
⑷原告於系爭前案起訴狀記載之請求權基礎，係基於被告等違
反拆除占用系爭土地之房屋之義務，且承審法官僅對於被告等有無拆屋義務之調查為闡明，足使人認為承審法官之心證只在於認定被告等是否負有拆屋義務，而原告之律師開庭中突然短暫提及伊違反備證義務一事，被告等之代理人短暫抗辯「繼承登記完竣後七日內」原告即應給付款項後，承審法官未再就此行使闡明權，要求兩造進一步補充，亦足令伊主觀認為承審法官不認為此爭點係攸關訴訟勝負之重要爭點，致使雙方又忙於就伊是否負拆屋義務乙節進行辯論；基此，倘若否定系爭前案判決理由中關於伊違反備證義務之相關認定，應無造成判決矛盾之疑慮。而系爭前案判決主文既認定伊無拆除占用系爭土地之房屋之義務，被告等催告原告支付備證款，否則即解除契約時，原告即不能以被告等違反拆屋義務為由，主張同時履行抗辯，是被告等順利解除契約後，原告自無從再解除一不存在之契約而請求被告等返還定金及給付違約金。故倘若系爭前案判決部分理由不被他案承認，亦不至動搖系爭前案判決之結果。
⑸原告於前案請求被告等返還價金及給付違約金，其訴訟標的
金額僅為160 萬元，然原告於本件請求被告等移轉系爭土地，其訴訟標的價額則高達420 萬元，兩者相差甚鉅，訴訟標的之利益顯不相當，不符合適用爭點效理論之要件。
⒋綜上，系爭買賣契約業經被告解除，原告已給付之價金視為
違約金，故原告即不得請求被告將系爭162 號土地應有部分1/10移轉登記予原告，亦不得請求被告返還已付之價金。
㈢退步言，縱認兩造各自片面解除系爭買賣契約均不合法，雙方亦已合意解除系爭買賣契約：
被告等與原告先後以存證信函，分別以原告未如期支付餘款、被告等未如期拆除占用系爭土地之房屋，作為解除契約之停止條件，向對方表示解除系爭買賣契約；則既然兩造所定之條件均已成就，應視為雙方皆無欲續行系爭買賣契約，有解除契約之合意。而被告等寄發羅東郵局第84號存證信函予原告，表明原告於99年2 月l2日不付款即解約，原告則寄發台北大安郵局第101 號存證信函予伊，表明伊於99年2 月20日前不拆除占用系爭土地之房屋即解約，兩相比對，應視為雙方已合意在99年2 月21日解除系爭買賣契約。
㈣倘若本院認定系爭買賣契約尚未經合法解除，被告等即行使同時履行抗辯權：
如解系爭買賣契約未經合法解除，效力仍存，因原告未依約於被告等辦竣系爭土地繼承登記7 日內支付備證款120 萬元，未盡先為給付之義務，原告自不得請求被告等履行契約義務。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：㈠被告戴朝福於98年12月9 日授權被告魏朝財與原告簽定系爭
買賣契約，將被告二人因繼承而共有之系爭土地，各出售應有部分十分一予原告。
㈡兩造於系爭買賣契約第1 頁「特別事項」欄約定本件買賣標
的未辦竣繼承登記，被告二人為合法繼承人，其繼承登記型態應以分別共有登記為之；被告二人間之應繼分以法律規定定之。被告等於99年1 月4 日辦畢系爭土地之繼承登記，被告戴朝福、魏晁財枝就系爭162 、163 地號土地之應有部分均為各44999/900000、3/20。
㈢兩造於系爭買賣契約第2 頁「買賣價格及付款條件」欄約定
買賣總價金420 萬元，第一期簽約款為80萬元，應於簽約時給付；第二期備證款為120 萬元（繼承登記完竣七日內）；第三期完稅款為120 萬元，應於稅捐機關核發稅單3 日內給付；第四期尾款為100 萬元，應於地政機關產權登記完竣3日內給付。原告已於簽約時給付簽約款80萬元。
㈣被告於99年2 月3 日寄發羅東郵局第84號存證信函予原告，
表示已辦妥土地繼承登記，請求原告於99年2 月12日前將備證款120 萬元匯入被告魏朝財之中華郵政00000000000000號帳戶，否則屆期將解除系爭買賣契約，不出售系爭土地等語；經原告於99年2 月4 日收受送達。
㈤原告於99年2 月10日寄發台北大安郵局第101 號存證信函予
被告，以被告尚未證明系爭買賣契約是否因其他共有人行使優先購買權而失效，亦未證明已備齊土地過戶所需一切資料，以及並未拆除系爭土地上建物為由，表示拒絕給付備證款
120 萬元，並請求被告於文到10日內將地上物拆除，否則將解除系爭買賣契約等語。
㈥原告於100 年1 月25日寄發台北大安郵局第74號存證信函予
被告，表示指定訴外人黃東興為兩造共同委託之地政士，請被告於文到5 日函覆是否同意，如不同意，則應提供願委託之地政士詳細資料，否則視為同意訴外人黃東興為兩造共同委託之地政士等語。
㈦被告於100 年1 月27日寄發羅東郵局第38號存證信函予原告
，表示因其等於99年2 月3 日、4 日催告原告給付備證款，原告未於期限內付款，系爭買賣契約已解除等語；原告已於100年1 月31日收受該存證信函。
㈧原告於100 年2 月11日寄發台北大安郵局第111 號存證信函
予被告，請求被告於100 年2 月21日上午10時至訴外人黃東興處所，交付相關土地過戶文件予訴外人黃東興，並領取備證款120 萬元等語。
㈨被告訴訟代理人戴睦以債權人身分，就系爭163 地號土地聲
請強制執行，經本院101 年度司執字第3552號事件於101 年1月19日實施查封在案。
以上各項，業據原告提出買賣契約書、存證信函、郵件收件回執、土地登記謄本，被告提出買賣契約書等件附卷為憑，並經本院依職權調取本院99年度訴字第1120號事件卷宗查明，且為兩造所不爭執，堪以認定。
四、得心證之理由：原告主張系爭買賣契約仍有效存在，被告不願履行系爭買賣契約第4 條第1 項之備證義務，將系爭土地過戶予伊，伊得依買賣關係請求被告移轉系爭土地，而其中系爭163 地號土地業經查封登記，已屬給付不能，伊得依不當得利規定，請求被告返還該部分價金31萬2,462 元等語；被告則以前詞置辯。是本院應審酌之爭點為：㈠本院99年度訴字第1120號事件（下稱系爭前案）判決理由就本件之爭點，有無爭點效之適用？㈡系爭買賣契約是否業經被告合法解除？㈢原告得否請求被告將系爭162 號土地應有部分1/10移轉登記予原告？㈣原告得否請求被告返還31萬2,462 元價金？茲分述於下：
㈠系爭前案判決理由就本件之爭點，無爭點效之適用：
⒈按法院就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點所為之判斷，
並無既判力，僅當事人於前訴訟程序已作為重要爭點，而由法院依當事人盡其主張及舉證為辯論之結果，為實質上審理判斷後，同一當事人於其後所提之訴訟中，基於誠信原則，就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，應不得為任何相反之主張，審理後訴之法院，除原來判斷有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，亦不得為相反之判斷（最高法院95年度台上字第1775號判決意旨參照）。此於學說上謂之「爭點效」，亦即指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來；是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備於同一當事人間、非顯然違背法令及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則，而兼顧訴訟經濟之原則，防止前後裁判矛盾之抵觸。
⒉經查，本件原告主張系爭前案判決理由中已認定被告解除系
爭買賣契約不合法，應有爭點效云云；惟，衡諸系爭前案原告主張之請求及判決理由臚列之爭點，系爭前案所審究之主要爭點乃「系爭買賣契約是否因被告有違約之事由而為原告合法解除」，亦即其審酌之重要爭點乃「被告是否違反拆除系爭土地上建物之義務」乙點，至於「原告是否未依約定給付備證款」、「原告如遲延給付價金，被告是否有解除系爭買賣契約之權」等情，則非系爭前案所審酌及兩造攻擊防禦之重要爭點。雖系爭前案判決理由以被告主張其先於原告解除系爭買賣契約於法不合、契約仍屬有效為前提，續以論述被告並未負有拆除系爭土地上建物之義務，原告其後解除系爭買賣契約亦不合法，而駁回原告之訴，然經本院調取系爭前案卷宗綜閱卷內所附兩造書狀，兩造均未就「原告是否未依約定給付備證款」、「原告如遲延給付價金，被告是否有解除系爭買賣契約之權」等情，進行實質攻擊防禦，且於審理中唯一一次言詞辯論程序中，法院亦僅命兩造就「原告是否未依約定給付備證款」之疑義，各自陳述其見解主張，未命兩造就其所為見解主張提出具體事證以佐，並進行實質充分之攻擊防禦（詳系爭前案卷第65頁背面、第66頁背面筆錄），顯見系爭前案法院審理調查之事項主要乃在於「被告是否違反拆除系爭土地上建物之義務」乙點，並據該事項之調查結果，認定原告主張因被告違約而解除系爭買賣契約並請求被告返還價金及損害賠償，乃無理由。換言之，關於「原告是否未依約定給付備證款」、「原告如遲延給付價金，被告是否有解除系爭買賣契約之權」等情，在系爭前案訴訟程序並未列為足以影響判決結果之主要爭點，亦未經兩造各為充分之舉證、一如訴訟標的極盡其攻擊防禦之能事，亦未使兩造適當而完全之辯論，則揆諸前揭「爭點效」之說明，實難令被告就系爭前案判決理由所為「被告主張其先於原告解除系爭買賣契約於法不合」之判斷，負結果責任。故系爭前案判決理由就本件之爭點，自無爭點效之適用，被告於本件訴訟中再就「系爭買賣契約是否業經被告合法解除」之情為爭執，無違民事訴訟上之誠信原則或訴訟經濟之原則，亦無前後裁判矛盾抵觸之虞。
㈡系爭買賣契約已於100 年1 月31日經被告合法解除︰⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。民法第98條規定甚明。本件被告於98年12月9 日與原告簽定系爭買賣契約，將被告等因繼承所共有之系爭二筆土地，均出售應有部分1/10予原告，而該時兩造所簽訂之書面契約，乃市售一般常見之制式化成屋買賣契約書（本院卷第34-36 頁背面），惟系爭買賣契約之標的係「被告就尚未經辦理繼承登記之系爭土地於將來按應繼分所得之應有部分」，與成屋買賣契約之標的為已具所有權登記之房屋及土地，尚屬有異，且兩造就該制式化成屋買賣契約書，並未全數逐一填寫空白處及增刪修改條款文字，是該制式化成屋買賣契約書所載條款，非得概以適用於系爭買賣契約關係，解釋系爭買賣契約條款時，除按條款文字觀之顯無疑義者外，均應探求兩造之真意。本件原告主張依系爭買賣契約第4 條第1項約定，兩造同意以共同委託之地政士處所為價金及證件交付所在地，因兩造簽約時未約定承辦之地政士，原告乃於10
0 年1 月25日以台北大安郵局第74號存證信函指定訴外人黃東興為共同委託之地政士，請被告於文到5 日函覆是否同意，如不同意，則應提供願委託之地政士詳細資料等，否則視為同意訴外人黃東興為兩造共同委託之地政士，惟因被告對伊指定訴外人黃東興為承辦兩造共同委託之地政士既無異議，伊遂依系爭買賣契約「買賣價格及付款條件」欄第2 項約定，於100 年2 月11日以台北大安郵局第111 號存證信函請求被告至訴外人黃東興處交付移轉登記文件，及受領備證款
120 萬元等語；被告則抗辯以系爭買賣契約「買賣價格及付款條件」欄第二期備證款120 萬元旁手寫方式記載「繼承登記完竣後七日內」等字樣，即應解為「繼承登記完竣後七日內」為原告給付第二期備證款120 萬元之唯一給付條件，方符合當事人之真意等語。是關於原告應給付第二期備證款12
0 萬元之期限或條件究竟為何？應本於契約條款文字並探求兩造真意而為解釋。經查，系爭買賣契約第4 條第1 項記載：「甲乙雙方同意以共同委託之地政士處所為價金及證件交付所在地，交付文件後至本契約未全部履行前，非經雙方同意任何一方均不得向受託人取回文件，終止委託或向有關機關申請撤回，但未違約一方行使法定程序後不在此限。」（本院卷第35頁）。然兩造於簽訂系爭買賣契約時，並未合意共同委託任何人為辦理系爭土地移轉登記之地政士，且土地登記規則並未規定不動產買賣移轉登記須以委託地政士辦理為必要，買賣雙方親自會同前往辦理移轉登記，亦無不可，顯見系爭買賣契約第4 條第1 項記載內容，應非屬兩造於簽訂系爭買賣契約時合意適用之範疇。再者，系爭買賣契約第
2 頁「買賣價格及付款條件」欄第二期備證款120 萬元，其給付年月日未經填寫為空白，係由兩造於120 萬元下方以括號加註「（繼承登記完竣七日內）」之字樣（本院卷第34頁背面）。衡諸一般成屋買賣實務，買方為表達付款之誠信及資力，通常約定買方於簽約時給付部分價款，此即所謂「簽約款」，其後為確認賣方為標的物之所有人、辦理移轉登記手續不會存有障礙，契約得以順利履行，通常約定賣方備妥提供房屋及土地所有權狀等相關證明文件後，買方始給付後續價金，此即所謂「備證款」。然系爭買賣契約之標的，乃「被告就尚未經辦理繼承登記之系爭土地於將來按應繼分所得之應有部分」，對於原告而言，其不確定因素乃繫於被告是否依合法繼承人身分取得系爭土地應有部分，倘被告確取得系爭土地應有部分，即可期待系爭買賣契約得以順利履行。是以常理而言，兩造約定原告給付第二期以後價金之條件或期限，所特別著重者，當為被告是否完成繼承登記而得處分移轉系爭土地應有部分。準此，系爭買賣契約性質上即無如一般成屋買賣契約有就「備證義務」特別予以明定之必要，此觀諸系爭買賣契約末頁「買賣雙方辦理過戶應備證件」欄內各項證件勾選處皆空白而未經兩造合意選取，可徵此情。則以系爭買賣契約特別事項第1 項後段約明「…其繼承登記型態應以分別共有登記為之。」，以及「買賣價格及付款條件」欄第二期備證款120 萬元下方加註（「繼承登記完竣七日內」）之文字，顯然被告負有完成系爭土地繼承登記為分別共有之義務，並以「繼承登記完竣七日內」為給付第二期款120 萬元之期限，較符合兩造簽約之真意。是以，依上所述，於99年1 月4 日被告完成系爭土地繼承登記為分別共有後，原告即應於7 日內、即同年1 月11日前給付第二期款
120 萬元，惟原告並未依期給付，自同年1 月12日起即應負第二期價金給付遲延之責任甚明。
⒉按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。
契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第
231 條第1 項、第254 條分別定有明文。經查，系爭買賣契約第10條第1 項約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，經他方定期限催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除契約及要求對方因對解除契約所發生之損害賠償。」、第10條第2 項約定：「甲方若有給付遲延之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部價款，惟已過戶於甲方名下之產權應即無條件歸還乙方，其因此所生之稅費均由甲方負擔，並應由違約一方負擔所有稅費。」（本院卷第35頁背面），核上開第10條第2項之契約文義，該項前段約定即屬上開民法第231 條第1 項所指債務人遲延，債權人請求其賠償因遲延而生之損害之情形，至於該項後段則在規範契約賣方依民法第254 條規定解除系爭買賣契約後，得對買方主張沒收已付價金之權利。承上所述，原告應於99年1 月11日前給付第二期款120 萬元，惟原告並未依期給付，應自同年1 月12日起負第二期價金給付遲延之責。而經被告於99年2 月3 日寄發羅東郵局第84號存證信函（本院卷第20頁）限期催告原告於同年月12日前給付，原告於翌日收受存證信函，亦未於催告期限內給付，被告自得依民法第254 條規定、系爭買賣契約第10條第1 項及第2 項後段約定，解除系爭買賣契約。嗣被告於100 年1 月27日寄發羅東郵局第38號存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示（本院卷第15-16 頁），即屬合法；而原告已於100 年1 月31日收受該存證信函，亦如前述，則系爭買賣契約已於是日經被告合法解除，足堪認定。
㈢原告不得請求被告移轉系爭162 地號土地之應有部分1/10︰
承上所述，系爭買賣契約業於100 年1 月31日經被告合法解除，原告依系爭買賣契約請求被告將系爭162 地號土地應有部分1/10移轉登記予原告，自屬無據。
㈣原告亦不得請求被告返還價金31萬2,462 元：
原告主張系爭163 地號土地經本院民事執行處於101 年1 月19日辦理查封，該筆土地應有部分之移轉登記已屬給付不能，原告就系爭二筆土地已給付價金80萬元，依該二筆土地面積比例計算，系爭163 地號土地之價金為31萬2,462 元，原告得依不當得利規定請求被告返還之云云。然而，誠如上述，原告未依系爭買賣契約之約定給付第二期款120 萬元，經被告限期催告仍未給付，被告始解除系爭買賣契約，被告並依系爭買賣契約第10條第2 項後段約定，沒收原告已給付之價金80萬元，亦屬有據，原告已無從請求返還。況系爭163地號土地為本院民事執行處辦理查封之前，系爭買賣契約早經被告合法解除，自無原告所主張給付不能之情事。故而原告以系爭買賣契約就系爭163 地號土地部分給付不能為由，請求被告返還價金31萬2,462 元，亦屬無據。
五、從而，原告基於系爭買賣契約、不當得利等法律關係，請求被告二人各自將系爭土地應有部分1/10移轉登記予原告，並給付原告31萬2,462 元及自98年12月9 日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 施月燿以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 6 月 1 日
書記官 吳昀蔚