臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第532號原 告 卓秀芳訴訟代理人 趙培宏律師
邱任晟律師被 告 蔡福建訴訟代理人 蔡岳泰律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國102 年5 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣被告所有之新北市○○區○○○段000000000000000地
號土地，面積合計約1210坪，因望高樓11-2地號土地面積甚大，不易出售，故兩造於民國99年1月5日簽訂委任書（下稱系爭委任書），被告同意以分割出售方式出售上揭土地，並委任伊處理分割出售事宜。伊已將望高樓段36-2、266-3地號及自望高樓段11-2地號分割之望高樓段11-3、11-4地號等4筆土地，面積共計約237坪，出賣予訴外人劉文秋及劉文進並完成過戶，被告亦依約給付伊出售上開土地之報酬。嗣伊依委任意旨再將剩餘之分割後望高樓段11-2地號土地、面積約972.6948坪（下稱系爭土地）劃分為如起訴狀附表一位置圖所示9個區塊，陸續全部出售並通知被告。伊先後於99 年3月12日、同年月31日、同年4月30日、5月14日覓得買主劉文和、陳承霖、陳鄭金稊、林玉櫻、李侒錞等人，以及自行購買其中一區塊100坪，並分別收受各個買主所交付之部分款項作為預付價金，伊已先於99年4月12日發函請被告依系爭委任書履約，嗣於同年5月11日通知被告包含伊在內已有5名買主，請被告配合辦理分割暨履約事宜，復於同年月26日、28日發函告知被告土地已全部出售，請被告配合辦理分割暨履約、簽約事宜。被告於同年6月7日前來閱覽買主名單，因被告不願簽收，故伊拒絕被告取走買主相關資料；嗣伊於同年月9日發函向被告說明拒絕其取走資料之原委，並請被告收取定金及告知簽約時間。
㈡詎料，伊欲辦理系爭土地分割移轉登記並請求被告履行委任
契約時，被告竟拒不配合辦理簽約及土地分割、移轉過戶等事宜，經伊數次發函催告被告履行，被告仍拒不履行，最終伊只得將定金退還各買主。依系爭委任書第2 條及第3 條約定，伊受任以不低於每坪售價5 萬元之底價處理系爭土地分割出售之事務，伊所得請求之報酬，除每坪土地以底價5 萬元之3%計算報酬外，尚得依實際售價扣除底價之差額，與被告平均分配利潤，且伊亦得以每坪4 萬7,000 元價格向被告購買系爭土地後再轉賣他人，以賺取差價利益，則被告拒不配合辦理系爭土地之簽約、分割及移轉過戶等事宜而遲延給付，依民法第231 條第1 項及第216 條規定，被告應賠償伊所受之損害及所失利益。而以系爭土地其後拍定總價6,899萬元計算，每坪為7 萬927 元，應以此作為轉賣之售價以計算差價利益。又，被告經伊定期催告仍故不配合辦理系爭土地分割出售等事宜，顯係以不正當方法阻止條件成就及清償期屆至，應類推適用民法第101 條第1 項規定，視為其給付委任報酬之條件已成就且清償期已屆至，伊之請求自屬有據。而系爭土地面積為972.69坪，原告業以每坪5 萬8,000 元價格將之分割後全部出售，被告應給付之報酬為479 萬9,79
5 元〔計算式：售價每坪5 萬元部分50,000元×3 ﹪×（97
2.69坪-100坪）+ 售價超過每坪5 萬元部分（58,000元-50,
000 元）×（972.69坪-100坪）÷2=1,309,035+3,490,760=4,799,795 元〕，被告應賠償伊所受損害及所失利益為239萬2,700 元〔計算式：（70,927元-47,000 元）×100 坪=2,392,700 元〕，合計719 萬2,495 元。
㈢對於被告抗辯所為之陳述：
⒈就被告辯稱兩造間係成立居間關係乙節。伊係受被告委任處
理土地整合銷售事宜，且在被告授權範圍內，伊得依其專業為被告決定系爭土地銷售方式（分割銷售），並處理銷售相關事宜，如銷售價額、複委任事務等，足證兩造間係成立委任契約、非如被告所謂之居間法律關係。況居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權，此實與系爭委任書第7 條伊得代收款項之約定相悖，益徵兩造間並非成立居間關係。又被告雖須另與買主訂立買賣契約，然此與兩造間委任關係實屬二事，並不影響委任契約之成立。
⒉就被告辯稱兩造間之法律關係已於99年3 月間終止乙節。被
告於99年4 月21日與伊結清銷售望高樓段11-3、11-4、36-2及266-3 地號土地之仲介費與見證費時，未曾向伊提出「不願再任伊以分割出售土地之方式成交買賣」之表示，其所提出之收據更載明係結清伊仲介販售上開土地報酬等費用，並不足以證明兩造有以之為終止相互間權利義務關係，且不再委任伊銷售剩餘部分土地之意思，被告亦從未通知伊其有自行另覓買主，故兩造間委任契約關係並未終止。至於伊將系爭土地所有權狀交還被告，係因被告要求暫時將土地所有權狀取回保管，俟伊覓得買主簽定賣契約時，再交付予伊，並非係因終止兩造間委任關係而取回。
⒊就被告辯稱其已自行將系爭土地出售予訴外人呂俊昌乙節。
伊否認被告所提簽約日期99年3 月31日之不動產買賣契約書為真正；且因被告無力償付以系爭土地為擔保之貸款，伊前於99年3 月25日協助被告與債權人新北市淡水區農會（下稱淡水區農會）簽署協議書，達成限期於99年12月31日以前出售系爭土地以償還貸款之債務還款協議，伊並擔任協議書見證人，倘被告確於99年3 月31日將系爭土地出售予呂俊昌，何以被告未曾通知伊與淡水區農會土地已出售，甚至於99年
6 月7 日主動向伊確認買主名單？又若該買賣契約書為真正，依其契約條款約定支付第二期價金500 萬元之時間為99年
6 月15日，何以被告未曾通知伊與淡水區農會付款事宜，致使淡水區農會於99年6 月22日發函通知被告伊已尋得買主，請被告依協議出售土地以償還貸款，更於100 年1 月6 日因被告仍未清償貸款而向法院聲請拍賣系爭土地？顯見被告與呂俊昌間之買賣係屬臨訟捏造。
㈣為此，依系爭委任書第2 條、第3 條約定、債務不履行及民
法第231 條第1 項、第216 條規定等法律關係，提起本件訴訟。並聲明：
⒈被告應給付原告719萬2495元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造簽定系爭委任書，係成立居間關係。原告前向伊報告有
買主劉文秋欲購買望高樓段11-3、11-4地號共200坪土地以及同段36-2、266-3地號土地後，經伊同意出售而與劉文秋及劉文進簽定買賣契約。然因原告後續對於系爭土地所提分割方案，在辦理分割及塗銷抵押權設定程序上甚為繁複不便，故伊即不願再任原告以分割出售方式代為居間仲介，遂於99年3 月底前向原告表示不願再任原告以分割出售土地之方式居間仲介，已口頭向原告終止系爭委任書之關係，故而自行於99年3 月31日與呂俊昌簽定不動產買賣契約書，將系爭土地出售予呂俊昌。兩造間之居間關係於99年3 月間即已終止，嗣伊為利系爭土地買賣契約之履行，於99年4 月21日給付原告先前仲介出售土地予劉文秋之報酬130 萬6,525 元，用以結清兩造間權利義務關係。詎料，原告對於伊另外自行出售系爭土地甚為不滿，仍希望伊讓原告以分割方式繼續仲介出售系爭土地，並要求伊將所收定金加倍返還買主，惟屢經伊詢問所謂買主及具體交易內容為何，原告均支吾其詞，以保障買主隱私及權利為由，搪塞不願透露，原告之無理要求實令伊萬分為難，且原告為逼伊就範另以濫用假扣押之方式聲請查封系爭土地，致使伊無從辦理後續移轉登記於自行出售之買主，更據其與淡水區農會地方派系內部關係良好，兩相結合以強迫伊將系爭土地按原告主張分割出售之方式，而為讓與，否則即以強制執行對付伊，根本不讓伊有自行出售土地以償還貸款之機會，伊心有未甘不願配合，導致系爭土地於100年6 月21日遭拍賣，兩造因此交惡至今。㈡原告係於伊已終止系爭委任書之後，始表示找到買主，亦係
於99年5月11日才主張其本人也要購買100坪；且原告就系爭土地從未提出具體居間報告內容即買主之身分資料，以供伊確認，遑論可得經由伊簽收定金確認具體交易事項。原告於本件訴訟中提出之買主給付定金之相關支票、收據，以及買主到院所為證述，伊均否認為真正。原告於伊終止系爭委任書後，再從事居間行為，與伊無涉，且原告既未完成任何媒介或報告以使買賣契約成立，其請求給付報酬要無理由。又依系爭委任書第8 條約定，伊本得自行出售系爭土地，伊於
9 9 年3 月31日將系爭土地出售予呂俊昌，並無原告所稱「以不正當方法阻止條件成就及清償期屆至，應視為給付委任報酬之條件已成就且清償期已屆至」之情形，原告請求伊給付仲介報酬，於法無據。至於原告主張其據系爭委任書第3條約定可得之利益110 萬元乙節，第3 條內容係「假設」原告如有購買之意願，僅就面積100 坪及單坪售價4 萬7,000元之範圍先為擬訂，其餘付款方式及交付移轉期間等契約必要事項全未約定，而仍須另行議定；揆諸不動產交易價值甚鉅可知，原告所主張第3 條之性質自屬預約之性質，僅得作為將來定立本約之張本參考，當不能認以兩造已成立買賣本約，故原告據此所稱依照兩造所成立之買賣契約，日後更有價差利益云云，當屬無據等語，資為抗辯。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、經核：㈠坐落新北市○○區○○○段○○○○○號、面積3876.68平方公
尺即1172.6957坪，同段36-2地號、面積123.44平方公尺即
37.34坪，以及同段266-3地號、面積0.71平方公尺即0.214坪等3筆土地，原為被告所有，於87年4月3日設定本金最高限額4,800萬元之抵押權予淡水鎮農會，共同擔保被告所負之借貸等債務（見本院卷第12-15頁）。
㈡被告於99年1 月5 日與原告簽立系爭委任書，約定原告介紹出售第㈠項土地等權利義務事項，主要約款如下：
1.第2 條：「本人委任卓秀芳介紹本人所有如上土地出售（分割出售），出售底價為每坪新臺幣伍萬元正，若以底價出售，本人同意支付報酬3%…；若有超過底價之售價，則超額部分之買賣價金，本人同意另支付一半予受委任人…。」
2.第3 條：「假設卓秀芳擬購買100 坪，本人為感謝其整合土地出售之用心，特以每坪4 萬7,000 元正賣予卓秀芳，付款方式另議…。」
3.第4 條：「所有出售之土地，本人同意負擔過戶代書費一半，分割費用由本人負擔。」
4.第5 條：「本委任書簽立之同時，本人不再書面授權他人，若有因整合出售土地之過程衍生其他仲介或他人意欲涉入本案出售，本人同意全交由卓秀芳處理，不再為其他授權…。」
5. 第8 條：「特別約定：若所有權本人出售則排除以上條款
，即所有權人有權於受託人出售完罄之前自行出售予受託人不相關之人，以上條款係指第5 條。」（見本院卷第11頁）。
㈢被告經由原告仲介，將坐落新北市○○區○○○段○○○○○號
土地所分割出同段11-3及11-4地號、面積合計661.16平方公尺即200 坪之土地，以及同段36-2、266-3 地號土地，以每坪5 萬8,000 元之價格出售予劉文秋及劉文進，被告於99年
1 月7 日收受劉文秋交付之40萬元定金支票，雙方於99年1月19日簽定不動產買賣契約書，嗣已完成所有權移轉登記（見本院卷第53頁、第153 頁、第154-161 頁）。
㈣被告於99年3月25日與淡水區農會簽訂協議書，依第2條約定
，被告應於99年12月31日以前將分割後新北市○○區○○○段○○○○○號、面積3,215.52平方公尺即972.6948坪之土地（即系爭土地）出售，以買賣價金之85折償還貸款，否則淡水區農會即依原積欠金額進行追訴（見本院卷第57頁）。
㈤被告於99年4月21日給付被告介紹出售第㈢項土地之報酬130萬6,525元（見本院卷第55頁）。
㈥原告先後致函被告，請被告辦理簽約事宜，時序要旨如下：
⒈99年4 月12日發函催告被告就劉文和認購系爭土地100 坪面
積，配合辦理簽約事宜，被告於同年月14日收受（見本院卷第88-90 頁）。
⒉99年5月11日發函催告被告就4名買主及原告認購系爭土地，
配合辦理分割暨履行約定事宜，被告於翌日收受之（見本院卷第16-17 頁）。
⒊99年5月26日發函通知被告系爭土地已全部出售，催告被告
配合辦理分割暨履行約定事宜，被告於翌日收受之（見本院卷第18-19 頁）。
⒋99年5 月28日及同年6 月9 日先後發函催告被告前往收取原
告代收之定金並告知簽約時間，被告分別於同年5 月31日、6月10日收受之（見本院卷第93-97 頁）。
㈦系爭土地經淡水區農會聲請為強制執行，由本院100年度司
執字第1731號強制執行事件受理，並於100 年6 月21日以總價6,899萬元拍定在案（見本院卷第99頁）。
以上各項，有原告提出之土地登記謄本4份、存證信函2份、信函1份，以及被告提出定金收據、收據各1份、不動產買賣契約書、支票各3份、存證信函2份等(以上均影本)附卷可稽，均堪以認定。
四、本院之判斷基於兩造之主張陳述，本件之爭點應在於：㈠兩造簽訂系爭委任書係成立委任關係或居間關係？㈡系爭委任書之法律關係是否業經被告於99年3 月間合法終止？㈢原告依系爭委任書第2 條、第3 條約定及債務不履行法律關係，請求被告給付報酬及所受損害、所失利益共計算719 萬2,495 元，有無理由？茲論述如下：
㈠兩造簽訂系爭委任書應為兼有居間及委任性質之混合契約：
按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第528條、第565條分別定有明文。又同法第529條規定：
，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。可知委任契約屬於一般性之勞務給付契約。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約之差別主要在於：1.居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；2.居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；3.若其所支出之費用非經約定，不得請求償還，是以居間契約之有關規定應優先於委任契約規定而適用。就有關不動產委託買賣或仲介等契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約？個案約定權利義務內容不一，其法律性質無法一概而論，自應視個別契約約定之內容以定之。本件由前揭系爭委任契書主要約款內容觀之（見三之㈡），主要係委由原告介紹系爭土地以分割方式出售，並給付報酬之事宜，就介紹土地出售部分，性質上屬於居間，就分割方式及辦理相關過戶、分割手續部分則屬於委任之性質，自非單一之性質，而應屬兼有居間及委任性質之混合契約為是，先予究明。
㈡系爭委任書之法律關係已於99年3月底前經被告合法終止：
復按，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。民法第549 條第1 項、第2 項規定甚明。系爭委任書係屬兼有居間及委任性質之混合契約，業如上述，自應有上述委任規定之適用。本件被告抗辯伊同意出售而與劉文秋、劉文進簽定買賣契約後，因原告後續所提分割方案及辦理相關程序上甚為繁複不便，遂於99年3 月底前向原告表示不願再任其以分割出售土地之方式居間仲介，已口頭終止系爭委任書之關係，並再同年4 月21日給付原告報酬130 萬6,
525 元，以結清關係等語，原告則否認之。經查，觀諸原告於99年4 月12日致被告之函文中已述及：「…台端竟以不願出售100 坪為由…」，有原告提出之函文影本可稽，參以原告自陳被告已取回系爭土地所有權狀自行保管之情，可見被告應有不願以原有約定方式繼續履約之意甚明，衡情，被告所稱其向原告表示不願以分割100 坪方式出售系爭土地乙節應屬真實。考以被告既為不願以系爭委任書約定方式繼續履約之表示，性質上即屬終止系爭委任書之意思表示無訛。參諸前揭民法第549 條規定，系爭委任書之任何一方，皆得隨時終止契約關係，是系爭委任書自因被告於99年3 月底前，為終止意思表示而合法終止。
㈢原告依系爭委任書第2 條、第3 條約定及債務不履行法律關
係，請求被告給付報酬及所受損害、所失利益共719 萬2,49
5 元，為無理由：系爭委任書已於99年3 月底前經被告合法終止，原告於系爭委任書終止後，縱覓得買主或表示自行購買其中100 坪，亦無從再本於系爭委任書之約定對被告有所請求，被告自亦無給付遲延或其他債務不履行之問題可言。至於原告主張其於
99 年3月12日覓得買主劉文和部分，縱認原告於被告終止系爭委任書前已覓得買主劉文和屬實，劉文和與被告其後並未進而簽訂買賣契約，而系爭委任書又無類同一般仲介服務契約另有視為已完成服務之擬制約定或仍應給付服務報酬之約定，按諸前揭有關居間契約之說明，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限，原告自無從本於原有系爭委任書之約定而請求報酬，被告亦無債務不履行之問題。準此，原告以其已覓得包含其本人在內系爭土地之全部買主，而依系爭委任書第2 條、第3 條及債務不履行等關係，請求被告給付報酬及所受損害、所失利益共719 萬2,495 元，即屬無據，要難准許。
五、從而，原告本於系爭委任書第2 條、第3 條約定及債務不履行之法律關係，請求被告給付719 萬2,495 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 21 日
民事第三庭 法 官 施月燿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 2 日
書記官 程翠璇