臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第684號原 告 徐文貞訴訟代理人 莊乾城律師複代理人 林清原律師被 告 根林建設股份有限公司法定代理人 李陳秀嬌被 告 李正義共 同訴訟代理人 陳適庸律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國100 年9 月
5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣參佰柒拾壹萬零貳佰陸拾元，及其中如附表一所示各項金額分別自利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告李正義應給付原告新臺幣壹拾壹萬元，及自民國九十五年十一月二十六起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告根林建設股份有限公司負擔百分之九十五，餘由被告李正義負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告根林建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但如被告根林建設股份有限公司以新臺幣叁佰柒拾壹萬為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣參萬元為被告李正義供擔保後，得假執行。但如被告李正義以新臺幣壹拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關
係而生之訴訟為限。前項合議，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件兩造係因房屋、土地預定買賣契約關係涉訟（下分稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約），依原告與被告根林建設股份有限公司（下稱被告根林公司）間房屋買賣契約書第22條，及原告與被告李正義間土地買賣契約書第14條約定，均合意以本院為第一審管轄法院，故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定相符，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴請求被告根林公司應給付原告新臺幣（下同）371 萬0,260 元及其中300 萬4,500 元自民國100 年4 月6 日起至清償日止按年息5%計算之利息；以及被告李正義應給付原告11萬元及自100 年3 月30日起至清償日止按年息5%計算之利息，嗣於100 年8 月1 日民事準備書㈠狀中擴張訴之聲明如原告聲明所示第1 項及第2 項所示，但利息起算日之前溯係屬訴之聲明之擴張，經核尚無不合，應予准許。
貳、實體方面原告主張：
㈠原告於95年12月17日及27日分別與被告根林公司、李正義簽
訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，向被告等購買坐落在基隆市○○區○○段○○○段000 地號等10筆土地上「優泉小鎮」建案（建造執照號碼為基隆市政府95基府都建字第64號，下稱系爭建案）中之E16 棟房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地所有權應有部分（以下與系爭房屋合稱系爭房地），買賣總價金各為271 萬元、632 萬元，共計870 萬元。嗣於95年12月5 日原告即給付被告根林公司35萬元，及被告李正義土地價款11萬元。陸續於96年8 月7 日、96年9 月12日及96年12月17日，給付被告根林公司分期付款之房屋價金46萬元、42萬元及42萬元。
㈡依系爭房屋買賣契約第9 條第1 款、第2 款約定，被告根林
公司應於基礎動工日起18個月內完工，如逾期6 個月未完工，視同被告根林公司違約，原告得解除房屋買賣契約。而被告根林公司於96年7 月17日基礎動工，故最遲應於98年1 月16日前完工。詎被告根林公司迄今仍未完工，亦未取得使用執照，距其約定完工日期已逾6 個月，依系爭房屋買賣契約書第9 條第2 款、第17條及系爭土地買賣契約書第19條、第13條、第8 條約定，原告得解除系爭房屋及土地買賣契約，並請求返還已付之價金、利息及違約金。原告前已於100 年
3 月16日以九興聯合律師事務所100 年度九聯莊律字第2320
4 號函為解除契約之意思表示，該意思表示並經被告根林公司及被告李正義分別於100 年3 月29日及3 月21日收受，是系爭房屋及土地買賣契約業於是日合法解除。準此，原告自得依據民法第259 條、第231 條規定，請求被告根林公司為下列之給付：
1.自98年1 月17日起（預定完工日之翌日）至被告根林公司收受解約通知之日，按原告已給付之房地價款，每逾一日按房地價款萬分之五計算之遲延利息，共70萬5,760 元，及自100 年4 月6 日（原告催告期間屆滿之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息利息。
2.返還已付房屋買賣價金165 萬元，暨自附表一所示之領受日起至清償日之法定利息。
3.依據房地總價百分之十五計算之違約金，即135 萬4,500元，及自100 年4 月6 日起至清償日止按年息百分之五計算之法定利息。
另請求被告李正義返還已付土地買賣價金11萬元，暨自被告李正義之受領日即95年11月26日起至清償日之法定利息。㈢聲明：
1.被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣參佰柒拾壹萬零貳佰陸拾元，及其中如附表一所示各項金額分別自利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
2.被告李正義應給付原告新臺幣壹拾壹萬元，及自九十五年十一月二十六起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
3.願供擔保請准宣告假執行。被告之抗辯
㈠系爭房屋買賣契約第9 條第2 款所約定之遲延利息換算為年
息高達18% ，與現今銀行消費借貸之利息以年息約2%相差9倍之多，為不讓賣方無限期負擔高額利息，故如違約超過6個月，原告得行使解除權，自無令被告根林公司繼續負擔高額利息之理。
㈡被告李正義並無違反土地買賣契約之情事，如僅因系爭房屋
未能如期完工，使被告根林公司未能如期履行房屋買賣契約，將土地價金一併納入違約金計算亦違常理。
㈢另系爭房屋實際上已建築完畢，係因使用執照申請延誤而遲
誤履行期間，被告根林公司業已出資興建系爭房屋完畢，實難支付原告高額遲延利息或違約金，而原告僅支付買賣價金共176 萬元，竟請求給付違約金高達206 萬元，亦有違交易公平原則，爰依民法第252 條請求酌減違約金額。
㈣聲明：原告之訴即假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。
本院之判斷
㈠本件原告主張，原告於95年12月17日及27日分別與被告根林
公司、李正義簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，向被告購買系爭房地，買賣總價金各為271 萬元、632 萬元，共計870 萬元。原告分別於上述時間給付被告根林公司16
5 萬元及被告李正義土地價款11萬元，合計給付共176 萬元。暨被告根林公司於96年7 月17日基礎動工，但遲至今日仍未取得使用執照，原告前於100 年3 月16日以九興聯合律師事務所100 年度九聯莊律字第23204 號函為解除契約之意思表示，該律師函並經被告根林公司及被告李正義分別於100年3 月29日及3 月21日收受等節，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、編號分別為QZ00000000、UZ00000000、VZ00000000和W00000000 之二聯式統一發票、10
0 年3 月16日九興聯合律師事務所100 年度九聯莊律字第23
204 號函及該函中華郵政掛號函件執據、投遞記要、收件回執各一份為證（本院卷第9 頁至第42頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告主張依據房屋買賣契約第19條、第17條、第9 條第2 款
及土地買賣契約第13條、第8 條第1 款約定與民法第259 條、第231 條規定，訴請被告給付，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：1.原告是否已合法解除契約？如是，被告應返還之價金及利息為何？2.原告得否請求被告根林公司給付約定之遲延利息及違約金，如是，金額為何，茲分述如下：
1.依據系爭房屋買賣契約第9 條第1 項、第2 項、第17條第
1 項約定：「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準」、「賣方（被告根林公司）若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。」、「賣方違反第9 條第2 款……，買方（原告）得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。是本件如被告未依據上開約定之時間如期完工取得使用執照，逾期六個月後即視同違反契約，得依據系爭房屋買賣契約第17條（違約罰責）之約定，原告得解除契約，被告並應將原告所繳房地價款及約定之遲延利息全部退還原告，同時賠償原告按房地價百分之十五之違約金，但賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳之價款為限。經查：
⑴系爭建案之基礎動工日為96年7 月17日，依上揭系爭房
屋買賣契約第9 條約定，被告根林公司至遲應於98年1月16日完工取得使用執照，但被告根林公司於96年7 月17日開工後，迄今尚未領得使用執照，為兩造所不爭執。故被告根林公司未於系爭房屋買賣契約約定期限完工，且至100 年3 月時，已逾期6 個月以上，原告自得依系爭房屋買賣契約第17條第1 項約定行使契約解除權。
又系爭房屋買賣契約第19條約定：「房屋買賣契約不得單獨成立，應與買賣標的物上之土地預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之土地預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議。」。系爭土地買賣契約第13條亦約定：「土地契約不得單獨成立，應與買賣標的物上之房屋預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議」。因此，系爭房屋、土地出賣人雖分屬二人，而訂立二份買賣契約，然兩造間經由上開約款之訂定，使系爭二買賣契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論，且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。故本件因被告根林公司違反系爭買賣契約，原告不僅得解除系爭房屋買賣契約，亦同時得解除系爭土地買賣契約。原告業於100 年3 月16日以九興聯合律師事務所100年度九聯莊律字第23204 號函律師函付郵寄送被告，以為解除系爭買賣契約之意思表示，該律師函已分別於10
0 年3 月29日及3 月21日到達被告根林公司、李正義，亦有中華郵政掛號函件執據、投遞記要、收件回執各一份為證。是兩造間之系爭土地及房屋買賣契約，分別於被告收受解除契約意思表示之日合法解除。
⑵按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所
受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。次按解約時賣方應將買方已繳之房地價款退還買方，觀諸系爭房屋買賣契約第17條第1 項前段、系爭土地買賣契約第8 條第1 項前段至明。系爭買賣契約已合法解除，而原告已給付被告根林公司165 萬元之買賣價金、給付被告李正義11萬元之買賣價金，揆諸上開規定，原告自得請求被告根林公司返還已付價金165 萬元，請求被告李正義返還已付價金11萬元。
⑶又按契約解除時，雙方所負回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起的利息償還之，民法第259 條第4 款定有明文。故原告於請求被告返還已付價金之同時，併請求給付自受領時起之利息，當為有據。本件兩造既未就利率有所約定，自應以民法第203 條所定之法定利率即週年利率5 ％為計算之依據。房屋價金165 萬元部分，因係分期給付、金額亦各不相同，被告根林公司應返還之價金暨自如附表二所示之受領日起至清償日止之利息計算；土地價金11萬元部份，應加計自被告李正義於96年11月27日即受領時（系爭土地買賣契約簽定時）之利息，原告此部分之主張，為有理由，應予准許。
2.原告得請求被告根林公司賠償給付遲延之損害，亦得請求給付違約金，理由及金額計算如下：
⑴依據系爭房屋買賣契約書第9 條第2 項約定：「若逾前
款期間未完工者（按即未於98年1 月16日完工），每逾
1 日按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方。」。本件被告根林公司應於98年1 月16日完工交屋，但被告根林公司迄今仍未取得使用執照，將系爭房屋交付原告乙節業如上述，故原告自得依據上開約款，請求被告根林公司負遲延給付責任，賠償約定之遲延利息。本件自應完工之日98年1 月16日起至100 年3 月29日即系爭房屋買賣契約解除之日止，共經802 日（365 日2 年+15 日+28 日+29 日=802日）。原告主張給付之房地買賣價金為176 萬元，每日之遲延利息為880 元（176 萬元5/10,000=880元），則被告根林公司應賠償之遲延給付損害總額為705,760 元（880 元802 日=705,760元），亦屬有據，應予准許。被告雖辯稱兩造約定之遲延利息過高，且原告既得解除契約，即無令被告負擔高額遲延損害賠償之理云云。然系爭房屋買賣契約第17條亦約定：「賣方違反第9 條第2 款及第16條第1 、2 款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價佰分之十五之違約金..」。契約解除及請求違約金均不影響原告請求被告根林公司賠償遲延給付之損害，原告計算遲延利息之日數亦止於契約解除日，並無違法不當，且被告根林公司遲延完工，致使原告無法取得系爭房屋之占有，受有無法使用收益系爭房屋之損害，以及已給付買賣價金無法隨意動用之損失，上揭損害均難以證明，尤以系爭房屋使用收益之利益為甚，故兩造間就損害賠償有所約定，免於嗣後求償多所爭執，浪費兩造時間、勞力、費用，本於契約自由原則就損害賠償計算方式有所約定，應予最大之尊重。故被告前開辯詞，實不足採。
⑵又系爭房屋買賣契約第17條第1 項約定：「買方依上開
約定解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價15％之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。本件買賣契約業經原告以被告違反契約而加以解除，依上開約定自得請求被告根林公司給付房地總價（即90
3 萬元）15％計算之違約金，即135 萬4,500 元（903萬元15%=135 萬4,500 元）。被告根林公司雖不爭執兩造就違約金之計算方式確有上開約定，惟仍抗辯違約金過高，應僅以房屋買賣價金計算，不應以房地買賣總價金計算云云。然系爭房屋、土地買賣契約均係根林公司擬定之定型化契約，而根林公司為一具有資力並富經驗之建設公司，對系爭預售屋建築時程之掌握、申請相關使用執照之流程、及根林公司違約之機率及賠付違約金之資力等情，均非不可預見，與一般買賣房地之消費者有間。根林公司斟酌一切狀況後，擬定於被告違約時應付「房地總價15% 」之違約金條款，並考量兩造履約之進度，而附加「該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之條件，而限制、調整之，已避免違約金計算結果，產生顯與履約程度不相當致過高情事；另外，兩造雖先後訂立兩份房屋買賣及土地買賣契約，卻分別於第19條及第13條約定兩份契約應共同簽署、履行使生法律效力，解約亦同等語，係因房屋與土地分離使用均難以達到最大經濟效用，如房屋未完工而給付遲延，土地使用收益之利益亦不復存在，故將違約金之計算納入土地價金，並訂入契約條款中，而原告為一般消費者，對契約內容復未加以協商、修改，則被告自均應受該違約金條款之拘束，不得於自行擬定違約金條款後，事後復行抗辯違約金過高。且斟酌本件被告遲延之情況、違約之原因可全部歸責於被告、及原告已給付之金額等情，認系爭房屋、土地買賣契約違約金約定之計算比例，尚與一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形相當，被告請求酌減，尚難憑採。
3.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，另遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項及第233 條第1項亦有明定。查本件被告根林公司於100 年3 月29日收受上開催告函，並於送達後7 日催告期滿（100 年4 月5 日），應於催告期屆至翌日起發生催告之效力，被告根林公司應就本件之損害賠償及違約金之給付負遲延責任。從而，原告請求被告根林公司給付遲延給付損害賠償70萬5,76
0 元及違約金135 萬4,500 元，暨自100 年4 月6 日即催告期滿翌日起自清償日止之遲延利息，亦有理由。
綜上所述，系爭房屋逾約定完工之日達6 個月以上仍未完工，
原告已合法解除系爭房屋及土地買賣契約，被告自應返還價金，且依據系爭房屋買賣契約約定，被告根林公司更應負擔給付遲延之損害賠償及違約金給付之責任。從而，原告依系爭房屋買賣契約第19條、第17條、第9 條第2 款及系爭土地買賣契約第13條、第8 條約定與民法第259 條、第231 條規定請求被告根林公司給付371 萬0,260 元及被告李正義給付11萬元，均有理由，應予允許。
兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
民事第一庭 法 官 黃珮禎以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 19 日
書記官 陳韻如附表一┌───────┬──────────┐│本金(新臺幣) │利息起算日 │├───────┼──────────┤│350,000元 │95年12月5日 ││ │ │├───────┼──────────┤│460,000元 │96年8月7日 │├───────┼──────────┤│420,000元 │96年9月12日 │├───────┼──────────┤│420,000元 │96年12月17日 │├───────┼──────────┤│1,354,500元 │100年4月6日 │├───────┼──────────┤│705,760元 │100年4月6日 │└───────┴──────────┘
本金合計：新臺幣3,710,260元附表二┌────────────┬─────────┬─────────────┐│系爭房屋買賣價金(新臺幣)│受領日 │備註 ││ │ │ │├────────────┼─────────┼─────────────┤│350,000元 │95年12月5日 │簽約款 ││ │ │ │├────────────┼─────────┼─────────────┤│460,000元 │96年8月7日 │開工款 ││ │ │ │├────────────┼─────────┼─────────────┤│420,000元 │96年9月12日 │一期款 ││ │ │ │├────────────┼─────────┼─────────────┤│420,000元 │96年12月17日 │二期款 ││ │ │ │└────────────┴─────────┴─────────────┘