臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第827號原 告 陳芬妮訴訟代理人 劉興業律師複 代理人 鄭旭峯被 告 鄭魏雪珠上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國100 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於臺北市○○區○○段二小段八一四建號，門牌號碼臺北市○○區○○街二段二五四巷二號房屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人周瑞煌於民國99年5 月12日，將原為其所有，坐落於臺北市○○區○○段2 小段814 建號，門牌號碼臺北市○○區○○街2 段254 巷2 號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告（下稱系爭租約），租期自99年5 月20日起至101 年5 月19日止，被告除應按月給付租金新臺幣（下同）2 萬5000元外，尚須按月為訴外人鄭寶美等3 人清償1 萬5000元至其等積欠周瑞煌之65萬元債務全數清償為止，且於周瑞煌出售系爭房屋時，系爭租約即無條件解除，被告不得以任何名目主張權利；又若被告有違背系爭租約之約定時，周瑞煌亦得解約並收回系爭房屋。被告承租系爭房屋後，雖按期給付租金，卻未依約代償鄭寶美等人之債務，更於得知伊已於99年12月7 日向周瑞煌購買系爭房屋暨坐落土地，並於100 年1 月5 日辦畢所有權移轉登記後，對伊等所為終止系爭租約並返還系爭房屋之意思表示置之不理，為此，伊與周瑞煌乃於100 年2 月21日共同委託律師寄發存證信函，依系爭租約第6 條、第13條等約定，向被告及其連帶保證人鄭寶美為終止系爭租約及限期返還系爭房屋之意思表示，惟仍未獲置理。爰以起訴狀繕本之送達，再向被告為終止系爭租約之意思表示，並依民法第767 條規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係向周瑞煌承租系爭房屋，而非原告，且未積欠租金。又周瑞煌於出售系爭房屋前，應先詢問伊有無購買意願，方能出售，惟伊向周瑞煌詢問是否要出售系爭房屋時，周瑞煌不但表示沒有，還表示縱要出售也是系爭租約期滿之後的事，系爭租約之租期既未屆滿，伊自不同意返還系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、周瑞煌曾於99年5 月22日將系爭房屋出租被告。
㈡、原證1 房屋租賃契約書及原證3 存證信函為真正。
四、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：原告依民法第767 條所有物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠、經查，原告主張系爭房屋暨坐落土地原為訴外人周瑞煌所有，經其於99年12月7 日買受，並於100 年1 月5 日辦畢所有權移轉登記等情，業據提出與所述相符之不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本為證，復為被告所不爭執，自堪憑信。而被告就原告為系爭房屋所有權人及系爭房屋現正由其占有等情雖不爭執，惟以周瑞煌出售系爭房屋時，應先詢問其有無購買意願，且系爭租約之租期尚未屆滿等語，拒絕遷讓返還系爭房屋。然依兩造不爭執其為真正之系爭租約第6 條後段約定：「本件租賃標的物甲方（按即周瑞煌）有意出售，唯乙方（按即被告）並無購買意願，爰經雙方同意，甲方待售期間，乙方仍可依約租用，並準時繳付租金，惟甲方房屋一經出售，乙、丙（按即被告之連帶保證人鄭寶美）同意無條件解除契約，不得向甲方要求任何名目之請求，並乙、丙方已充分瞭解以上情形；又乙、丙方亦不得阻止甲方或甲方行銷人員帶人參觀本標的物，否則甲方亦可提早解除租賃契約，乙方絕無異議。」等語，足徵被告在簽訂系爭租約時，已知悉周瑞煌有出售系爭房屋之計畫，且因其無買受意願，而同意配合周瑞煌或銷售人員帶看，並同意於系爭房屋出售後，無條件解除（實為終止）系爭租約。而被告既不爭執系爭租約之真正（參不爭執事項㈡），自應受系爭租約之拘束，是其所辯周瑞煌出售系爭房屋時，應先詢問其有無購買意願云云，顯與系爭租約不符，而無可採。又周瑞煌於將系爭房屋出售並辦理所有權移轉登記予原告後之100 年2 月21日，即依系爭租約第6 條後段之約定，與原告共同委託律師寄發存證信函，將上情通知被告及其連帶保證人鄭寶美，並向其等為解除（實為終止）系爭租約及限期返還系爭房屋之意思表示，該意思表示亦經被告於同日收受，此有兩造不爭執其真正之存證信函暨掛號郵件收件回執（參不爭執事項㈡及本院100 年8 月15日言詞辯論筆錄）在卷可稽。準此，足認系爭租約，業經合法終止。被告所辯租約尚未屆期云云，亦無足採。
㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條前段定有明文。本件原告為系爭房屋所有權人，系爭房屋確為被告占有中，而系爭租約業經合法終止，被告已喪失占有系爭房屋之合法權源，已如前述，揆諸上開規定，原告訴請被告騰空返還系爭房屋，即為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 劉逸成以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 5 日
書記官 李宜蓁