臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第830號原 告 黃修騏訴訟代理人 黃昭全律師被 告 根林建設股份有限公司法定代理人 李陳秀嬌被 告 李正義共 同訴訟代理人 林麗華
陳適庸律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國100年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰捌拾萬參仟貳佰捌拾伍元，及其中貳佰貳拾萬元自民國一百年六月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告李正義應給付原告新臺幣貳拾貳萬元，及其中拾壹萬元自民國九十五年十一月二十五日起，暨其餘拾壹萬元自民國一百年六月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告根林建設股份有限公司負擔百分之九十，由被告李正義負擔百分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣陸拾萬元為被告根林建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但如被告根林建設股份有限公司以新臺幣貳佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣陸萬元為被告李正義供擔保後，得假執行。但如被告李正義以新臺幣貳拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合議，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件係因房屋、土地預定買賣契約關係涉訟（下分稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約），依原告與被告根林建設股份有限公司（下稱被告根林公司）間房屋買賣契約書第22條，及原告與被告李正義間土地買賣契約書第14條約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院，故原告向本院提起訴訟，核與首揭歸定相符，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面原告主張
㈠原告於95年11月25日分別與被告根林公司、李正義簽訂系爭
房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，向被告購買坐落在基隆市○○區○○段○○○段000 地號等10筆土地上「優泉小鎮」建案（建造執照號碼為基隆市政府96基府都建字第32號，下稱系爭建案）中之E12 棟房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地所有權應有部分（以下與系爭房屋合稱系爭房地），買賣總價金各為258 萬元、602 萬元，共計860 萬元。原告於95年11月25日即簽約當日給付簽約金11萬元。嗣於95年12月
9 日、96年6 月17 日 、96年8 月10日、96年9 月14日及97年3 月17日，陸續給付被告根林公司分期付款之房屋價金50萬元、11萬元、31萬元、9 萬元及9 萬元，合計給付共110萬元。
㈡依系爭房屋買賣契約第9 條第1 款、第2 款約定，被告根林
公司應於基礎動工日起18個月內完工，如逾期6 個月未完工，視同被告根林公司違約，原告得解除房屋買賣契約。被告根林公司於96年7 月17日基礎動工，故最遲須於98年1 月16日前完工。詎被告根林公司迄今仍未完工，亦未取得使用執照，距其約定完工日期已逾6 個月，依系爭房屋買賣契約書第9 條第2 款、第17條及系爭土地買賣契約書第19條、第13條、第8 條約定，原告得解除系爭房屋及土地買賣契約，並請求被告根林公司返還已付房屋買賣價金110 萬元，及按房地總價15％計算之違約金，並自98年1 月17日（預定完工日之翌日）起，每日按已繳房地價款萬分之5 計算之遲延利息，另得請求被告李正義返還已付土地買賣價金11萬元及違約金11萬元。原告前已於100 年5 月30日以臺北青田郵局第41
7 號存證信函為解除契約之意思表示，該意思表示於100 年
5 月31日送達被告，是系爭房屋及土地買賣契約業於是日合法解除。
㈢依據民法第259 條、第231 條規定，原告得請求被告返還已
付價金，並賠償因遲延而生之損害及違約金，爰依系爭房屋買賣契約第19條、第17條、第9 條第2 款及系爭土地買賣契約第13條、第8 條約定與民法第259 條、第231 條規定，請求被告根林公司返還所受領之買賣價金110 萬元，及自前開受領之日起至98年1 月16日止之利息9 萬3,643 元，暨自10
0 年6 月1 日即收受前開存證信函翌日起至清償日止之利息，以及自98年1 月17日起至100 年5 月31日止，合計881 日，以已繳房地價款萬分之5 ，即每日605 元計算之遲延利息共53萬3005元，又被告根林公司原應給付原告違約金129 萬元，惟此已超過所繳房屋價款110 萬元，故被告根林公司應給付之違約金應為110 萬元，及自100 年6 月1 日起至清償日止之利息；請求被告李正義返還已付買賣價金11萬元，及自前開受領之日起至清償日止之利息，另應給付違約金11萬元，及自100 年6 月1 日起至清償日止之利息。
㈣聲明：
⒈被告根林建設股份有限公司應給付原告282 萬6,648 元，
及其中220 萬元自100 年6 月1 日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒉被告李正義應給付原告新臺幣22萬元，及其中11萬元自95
年11月25日起，暨其餘11萬元自100 年6 月1 日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以
㈠系爭房屋買賣契約第9 條第2 款所約定之遲延利息換算為年
息高達18% ，與現今銀行消費借貸之利息以年息約2%相差9倍之多，為不讓賣方無限期負擔高額利息，故如違約超過6個月，原告得行使解除權，自無令被告根林公司繼續負擔高額利息之理。
㈡又被告李正義並無違反土地買賣契約之情事，如僅因系爭房
屋未能如期完工，使被告根林公司未能如期履行房屋買賣契約，將土地價金一併納入違約金計算亦違常理。
㈢另系爭房屋實際上已建築完畢，係因使用執照申請延誤而遲
誤履行期間，被告根林公司業已出資興建系爭房屋完畢，實難支付原告高額遲延利息或違約金，而原告僅支付買賣價金共121 萬元，竟請求給付違約金高達206 萬元，亦有違交易公平原則，爰依民法第252 條請求酌減違約金額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。
法院之判斷：
㈠本件原告主張，原告於95年11月25日分別與被告根林公司、
李正義簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，向被告購買系爭房地，買賣總價金各為258 萬元、602 萬元，共計
860 萬元。原告於95年11月25日即簽約當日給付被告李正義簽約金11萬元，嗣後，陸續給付被告根林公司房屋價金共計
110 萬元。被告根林公司於96年7 月17日基礎動工，但遲至今日仍未取得使用執照，原告前已於100 年5 月30日以臺北青田郵局第417 號存證信函為解除契約之意思表示，該意思表示於100 年5 月31日送達被告等節，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、土地銀行匯款單據、臺北青田郵局第417 號存證信函及該函中華郵政掛號函件執據、收件回執、基隆市政府96基府都建字第32號報驗紀錄表各一份，以及二聯式統一發票4 份（本院卷第18頁至第48頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡依據系爭房屋買賣契約第9 條第1 項、第2 項、第17條第1
項約定：「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準」、「賣方( 被告根林公司) 若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。」、「賣方違反第9 條第2 款，買方（原告）得解除本契約，系爭房屋買賣契約第17條第1 項亦定有明文。準此，本件被告如未依據上開約定條款所定之時間完工，逾期達
6 個月以上，原告即得解除系爭買賣契約。經查：
1.系爭建案之基礎動工日為96年7 月17日，依上揭系爭房屋買賣契約第9 條約定，被告根林公司至遲應於98年1 月16日完工取得使用執照，但被告根林公司於96年7 月17日開工後，迄今尚未領得使用執照，為被告所不爭執，故被告根林公司未於系爭房屋買賣契約約定期限完工，且至100年5 月時，已逾期6 個月以上，原告自得依系爭房屋買賣契約第17條第1 項約定，行使解除權，解除契約。而原告於100 年5 月30日以前開存證信函解除系爭買賣契約之意思表示，該意思表示已於於100 年5 月31日到達被告根林公司，是原告主張房屋買賣契約於100 年5 月31日合法解除，洵屬有據。
2.依據系爭房屋買賣契約第19條及系爭土地買賣契約第13條分別約定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之土地預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之土地預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議」、本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議」。是系爭房屋、土地出賣人雖分屬二人，而訂立二份買賣契約，然兩造間經由上開約款之訂定，使系爭二買賣契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論，且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。被告根林公司逾期完工，原告得解除系爭房屋買賣契約，已如上述。依上揭約定，原告自得併與解除系爭土地買賣契約。而原告亦於100 年5 月30日以前開存證信函向被告李正義為解除契約之意思表示，且存證信函已於100 年5 月31日到達被告李正義，是原告主張系爭土地買賣契約亦於
100 年5 月31日合法解除，亦屬有據。㈢按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領
之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。次按解約時賣方應將買方已繳之房地價款退還買方，觀諸系爭房屋買賣契約第17條第1 項前段、系爭土地買賣契約第8 條第
1 項前段至明。又按契約解除時，雙方所負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起的利息償還之，民法第259 條第1 項定有明文。經查：
⒈系爭買賣契約已合法解除，而原告已給付被告根林公司11
0 萬元之買賣價金、給付被告李正義11萬元之買賣價金，揆諸上開規定，原告自得請求被告根林公司返還已付價金
110 萬元，請求被告李正義返還已付價金11萬元，並計付自受領時起之依據民法第203 條規定之法定利息，當為有據。惟房屋價金110 萬元部分，因係分期給付、金額亦各不相同，被告根林公司受領上開價金之時間亦不同，其返還價金之利息起算日，應以被告實際受領之日為準。原告雖主張其於95年12月9 日、96年6 月17日、96年8 月10日、96年9 月14日及97年3 月17日陸續給付根林公司前開房屋價金款項，然此與卷付原告所提之二聯式發票日期與金額容有不同，尚難認原告所為之主張為真正。惟依據原告所提出之發票所載之日期及給付之金額，被告根林公司受領價金之日期及金額應如附表所示。因此，原告請求被告根林公司返還買賣價金之利息起算日應如附表所示。而其中原告主張98年1 月17日起至100 年5 月31日止之利息，原告並未請求此段期間之利息，當無不可。準此，本件原告主張被告根林公司除須返還原告價金110 萬元外，另須給付原告如附表所示自受領時起至98年1 月16日止之利息
7 萬9,960 元，暨100 年6 月1 日起至清償日止之利息，應屬有據。
⒉被告李正義於95年11月25日受領土地價金11萬元乙節，已
如上述，本件土地買賣契約既已經原告解除，故被告李正義除應返還受領之價金11萬元外，另應加計自被告李正義於95年11月25日即受領時（系爭土地買賣契約簽定時）至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息。
㈣再按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任，又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第22
9 條第1 項及第260 條定有明文。經查：⒈依據系爭房屋買賣契約書第9 條第2 項約定：「若逾前款
期間未完工者（按即未於98年1 月16日完工），每逾1 日按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方。」。準此，被告根林公司於98年1 月16日後即負該款約定之遲延給付責任。
⒉自民國98年1 月16日起至100 年5 月31日即系爭房屋買賣
契約解除之日止，共經865 日（365 日2 年+15 日+ 28日+31 日+30 日+31 日=865日），原告主張為881 日，顯有違誤。原告已給付之房地買賣價金為121 萬元，故依據上開約定被告根林公司所應給付之每日之遲延利息為605元（121 萬元5/10,000=605元）。被告根林公司共計遲延給付865 日，每日以605 元計算，故被告根林公司依據兩造約定所應應賠償之遲延給付損害總額為52萬3,325 元（605元865日=52 萬3,325 元）。故原告主張被告根林公司應賠償約定之遲延利息52萬3,325 元，當屬有據。
⒊被告雖辯稱兩造約定之遲延利息過高，且原告既得解除契
約，即無令被告負擔高額遲延損害賠償之理云云。然依據系爭系爭房屋買賣契約第17條約定：「賣方違反第9 條第
2 款及第16條第1 、2 款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價佰分之十五之違約金... 」。依據民法第229 條、第260 條規定及兩造房屋買賣契約第17之約定，契約解除及請求違約金均不影響原告請求被告根林公司賠償遲延給付之損害（即兩造約定之遲延利息），且原告計算遲延利息之日數亦止於契約解除日，並無違法不當。況被告根林公司遲延完工，致使原告無法取得系爭房屋之占有，受有無法使用收益系爭房屋之損害，以及已給付買賣價金無法隨意動用而損失之利息，上揭損害均難以證明，尤以系爭房屋使用收益之利益為甚，故兩造間就遲延給付之損害賠償約定其計算方式（按日息萬分之五計算），免於嗣後求償多所爭執，浪費兩造時間、勞力、費用，本於契約自由原則就損害賠償計算方式有所約定，應予最大之尊重，故被告前開辯詞，實不足採。
㈤依據系爭買賣契約書第17條約定：「賣方違反第九條第二款
及第十六條第一、二款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，及第19條後段約定：「本任何依方如有違反本約規定情勢，該共同簽署之『土地預定買賣契約書』亦並以違約論處，雙方絕無異議。是本件系爭買賣契約因被告違反系爭房屋買賣契約第九條第二款規定而解約時，被告除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還原告外，並應同時賠償房地價15％之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。是原告依上開說明自得請求被告根林公司、李正義給付房地總價（
860 萬元）15％計算，但不超過所給付之房地總價之違約金。兩造不爭執房地總價為860 萬元，以此百分之十五計算之違約金為129 萬元(860萬元15%=129 萬元) ，但此已超過原告給付根林公司之房屋買賣價金110 萬元，故原告所得向根林公司請求之違約金應為110 萬元；又因李正義向原告收取之土地買賣價款僅為11萬元，故對李正義得請求之違約金亦僅為11萬元。從而，原告請求被告根林公司給付110 萬元之違約金，及請求被告李正義給付11萬元之違約金，尚為可採。
㈥被告根林公司雖不爭執兩造就違約金之計算方式確有上開約
定，惟仍抗辯違約金過高，應僅以房屋買賣價金計算，不應以房地買賣總價金計算云云。惟查，系爭房屋、土地買賣契約均係根林公司擬定之定型化契約，而根林公司為一具有資力並富經驗之建設公司，對系爭預售屋建築時程之掌握、申請相關使用執照之流程、及根林公司違約之機率及賠付違約金之資力等情，均非不可預見，而與一般買賣房地之消費者有間，而李正義則為代表根林公司簽訂系爭土地買賣契約之人，對履約情形之掌握程度亦與一般消費者有間。被告斟酌一切狀況後，擬定於被告違約時應付「房地總價15% 」之違約金條款，並考量兩造履約之進度，而附加「該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之條件，而限制、調整之，已避免違約金計算結果，產生顯與履約程度不相當致過高情事；另外，兩造雖先後訂立兩份房屋買賣及土地買賣契約，卻分別於第19條及第13條約定兩份契約應共同簽署、履行始生法律效力，解約亦同等語，係因房屋與土地分離使用均難以達到最大經濟效用，如房屋未完工而給付遲延，土地使用收益之利益亦不復存在，故將違約金之計算納入土地價金，並訂入契約條款中，而原告為一般消費者，對契約內容復未加以協商、修改，則被告自均應受該違約金條款之拘束，不得於自行擬定違約金條款後，事後復行抗辯違約金過高。且斟酌本件被告遲延之情況、違約之原因可全部歸責於被告、及原告已給付之金額等情，認系爭房屋、土地買賣契約違約金約定之計算比例，尚與一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形相當，被告請求酌減，尚難憑採。㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，另遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項及第233 條第1 項亦有明定。查本件被告於100 年5 月31日收受上開存證信函催告，應於100 年6 月1 日即催告翌日起發生催告之效力，被告應就本件違約金之給付負遲延責任。從而，原告請求被告根林公司給付違約金110 萬元及被告李正義給付違約金11萬元，暨自100 年6 月1 日即催告翌日起自清償日止之遲延利息，亦有理由。
綜上所述，系爭房屋逾約定完工之日6 個月仍未完工，原告已
依據兩造間之買賣契約約款合法解除系爭房屋及土地買賣契約，故被告自應各自返還所收取之價金，且依據系爭房屋買賣契約約定，被告根林公司亦應負擔給付遲延之損害賠償及違約金給付之責任，被告李正義亦應負擔違約之給付之責。從而，原告依系爭房屋買賣契約第19條、第17條、第9 條第2 款及系爭土地買賣契約第13條、第8 條約定與民法第259 條、第231 條規定請求被告根林公司給付280 萬3,285 元，及其中220 萬元自100 年6 月1 日起至清償日止按年息5%計算之利息；被告李正義給付22萬元，其中11萬元自95年11月25日起，暨其餘11萬元自100 年6 月1 日起至清償日止按年息5%計算之利息，均有理由，應予允許，逾此範圍之請求，為無理由，不應允許。
兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告
勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
民事第一庭 法 官 黃珮禎以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 19 日
書記官 陳韻如附表┌────────┬──────┬──────┬──────┬───┬────┬────┬─────────────┐│系爭房屋買賣價金│受領日 │結算日 │計算天數 │年息 │利息金額│備註 │證物 ││(新臺幣) │ │ │ │ │ │ │ │├────────┼──────┼──────┼──────┼───┼────┼────┼─────────────┤│610,000元 │96年6月25日 │98年1月16日 │572天 │5% │47,797元│簽約款 │本院卷第42頁上半頁二聯式發││ │ │ │ │ │ │ │票影本 ││ │ │ │ │ │ │ │ │├────────┼──────┤ ├──────┤ ├────┼────┼─────────────┤│310,000元 │96年8月10日 │ │526天 │ │22,337元│開工款 │本院卷第42頁下半頁二聯式發││ │ │ │ │ │ │ │票影本 │├────────┼──────┤ ├──────┤ ├────┼────┼─────────────┤│90,000元 │96年9月14日 │ │491天 │ │6,053元 │一期款 │本院卷第43頁上半頁二聯式發││ │ │ │ │ │ │ │票影本 │├────────┼──────┤ ├──────┤ ├────┼────┼─────────────┤│90,000元 │97年3月17日 │ │306天 │ │3,773元 │二期款 │本院卷第43頁下半頁二聯式發││ │ │ │ │ │ │ │票影本 │└────────┴──────┴──────┴──────┴───┴────┴────┴─────────────┘價金總計：110萬元利息金額總計：7萬9,960元計算式：價金計算天數365天5%=利息金額(元以下四捨五
入)