臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第936號原 告即反訴被告 林廖素月訴訟代理人 廖克明律師複 代理人 詹宗諺律師被 告即反訴原告 蔡明志訴訟代理人 胡峰賓律師複 代理人 劉宛甄上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國101 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒佰萬元，及其中新台幣陸佰萬元自民國一○○年七月十五日起至清償日止、另新台幣壹佰萬元自民國一○○年十月二十七日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十二分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒佰萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴主張因兩造買賣契約不成立，或被告有違約情事而經原告解除在案，而訴請被告返還原告已給付之買賣價金或再加付同額之違約金，訴之聲明第一項原為：「先位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）300 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」、「備位聲明：被告應給付原告600 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」等語（見本院審理卷一所附原告起訴狀）；嗣於本院100 年10月26日言詞辯論期日變更訴之聲明第一項為：
「被告應給付原告1,200 萬元，及其中600 萬元部分自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止、其中另600 萬元部分自10
0 年10月26日言詞辯論期日之翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息」，並陳明原告所請求之1200萬元，包括已給付之簽約款300 萬元、已匯入履約保證帳戶之完稅款30
0 萬元共計600 萬元，及同額之違約金600 萬元等語（見本院100 年10月26日言詞辯論筆錄）。經核原告訴之變更前、後，所請求之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、緣原告前經僑福房屋三重重陽加盟店（下稱「僑福房屋重陽加盟店」）仲介，於99年12月19日在僑福房屋重陽加盟店黃美玲女士之指引下，親至現場勘看如起訴狀所附原證一土地複丈成果圖之「橘色畫框」部份土地（即新北市○○區○○段○○○○○○號，下稱「勘看土地」），並對該勘看土地表示願為買受之意，遂於100 年1 月5 日與被告蔡明志簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定價金共為2,322萬元。而兩造固約定採履約保證方式，惟因被告需錢孔急，原告於簽約當日遂先給付簽約款，即以被告為受款人、票面金額300 萬元、票號AC0000000 之支票乙紙予被告，於100年1 月18日再依約將完稅款300 萬元匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）之履約保證帳戶，共計已給付價金600 萬元。
二、依兩造不動產買賣契約書第10條第5 款約定，被告至遲應於
100 年2 月20日將出賣之土地辦妥他項權利登記或塗銷等相關作業並點交予原告，惟被告卻始終未能完成鑑界程序，致點交時序一再拖延。直至100 年3 月3 日地政機關人員至現場鑑界，原告始由地政機關人員之圈畫動作赫然發現，原告於系爭買賣契約上簽約買受之土地，實係如起訴狀所附原證一土地複丈成果圖之「黃色畫框」部份土地（即新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號，下稱「系爭土地」) ，而非原先原告有意購買之「勘看土地」（即新北市○○區○○段○○○○○○號土地）。至此原告方知係受被告與仲介公司人員之誤導，而在意思表示錯誤之情形下，簽立系爭買賣契約，本件系爭買賣契約上記載之「第36-2、36-3、37-1、37-2地號土地」，既非原先仲介公司人員帶領原告現場查看之「勘看土地」，原告當無任何購買意願，遂請當時仲介之僑福房屋重陽加盟店協助處理，然該公司卻均置若罔聞。嗣後，原告一面繼續與仲介公司人員交涉，一面於100 年3月30日與同年4 月4 日兩度以書函傳真僑福房屋重陽加盟店，表明99年3 月3 日地政人員所指出之土地與98年12月19日仲介公司人員黃美玲帶原告現場查看之土地位置「完全不同」，復因斯時被告就土地點交乙事已陷於給付遲延，原告另方面遂督促被告辦理鑑界、點交手續，以期收待被告遲延鑑界點交土地即可據此予以解除契約之效。惟迄至100 年4 月中旬為止，被告仍未能依約履行，原告至此僅能於100 年4月15日發函催告被告及僑馥建經公司應於該函到3 日內返還原告前已給付之600 萬元價金，未料被告竟反於同年4 月19日發函告知4 月12日已完成鑑界，並催告原告應於該函到3日內將尾款1,722 萬元匯入僑馥建經公司之履保帳戶，同年
5 月30日再發函指控原告固已給付600 萬元價金、然迄未給付尾款，並催告原告應於該函到5 日內清償剩餘價款1,722萬元，否則兩造間不動產買賣契約書將不待通知即為解除。原告不甘被告與仲介公司人員隱匿原告所欲購買之「勘看土地」並非兩造契約所簽立之「36-2、36-3、37-1、37-2地號土地」，且被告違反契約之約定，遲未於約定期限內辦理點交，遂提起本訴，並依民法第88條、第92條規定，以本起訴狀之送達作為撤銷原告簽立系爭買賣契約之意思表示。本件原告所欲購買之土地與被告欲出賣之土地不一致，則不動產買賣契約並未有效成立，是原告以被告受領該價金係無法律上原因，依民法第179 條規定，請求被告返還600 萬元之不當得利，顯屬有據；復因原告已撤銷簽立系爭買賣契約之錯誤意思表示，是原告亦可依民法第113 條規定，請求回復原狀，故被告應返還原告前已給付之600 萬元價金。
三、又倘鈞院認兩造間成立不動產買賣契約（假設語氣，非表自認），則因被告亦有給付遲延、瑕疵給付之情事，原告爰以本起訴狀之送達作為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，請求被告返還原告前已給付之600 萬元價金，並請求被告給付同額之違約金600 萬元：
㈠、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：... 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」、「五、本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國100 年2 月20日），同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付（包括貨款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方（即被告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之5 計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」，民法第354 條、第359條、第259 條第2 款、及兩造所簽訂不動產買賣契約第10條第5 項定有明文。
㈡、查被告遲未於100 年2 月20日前將系爭36-2、36-3、37-1、37-2地號土地辦妥他項權利登記或塗銷等相關作業，而原告固分別於100 年3 月30日、同年4 月4 日兩度傳真僑福房屋重陽加盟店，促其儘速辦妥鑑界等事宜，更於同年4 月15日以存證信函向被告表示即將解除兩造間不動產買賣契約之意，並催告被告應於該存證信函送達後3 日內返還原告前已給付之600 萬元價金（含匯入僑馥建經公司之300 萬元），然被告竟未如期履行；且觀諸新北市淡水地政事務所之「（土地複丈）定期通知書」及複丈成果圖可知，被告係遲至「10
0 年2 月18日」即系爭買賣契約第10條第5 項所定最後期限「100 年2 月20日」之前兩天始申請鑑界，非但事實上需至少15天之處理期限，被告根本不可能在同年2 月20日前如期完成鑑界，又被告實際上是於同年4 月12日始前往現場鑑界，亦早已罹於同年2 月20日之期限將近兩個月。是以，被告混淆原告、使原告誤信「系爭土地」即為當初「勘看土地」在先，復又無故拖延鑑界、點交時程在後，自100 年2 月20日迄今將近4 個月卻仍不能完成點交，則原告依系爭買賣契約書第10條第5 項約定，解除兩造買賣契約，應屬有據。又原告寄發如原證四所示之存證信函，其中「本人有權解除本契約」乙句，係參考系爭買賣契約第10條第5 項句末「甲方有權解除本約」之用語，語意或未精確，惟該存證信函既已特別載明「特以此函催告台端於文到3 日內返還本人已交付之價金新台幣陸佰萬元」乙句，顯見原告有解除契約以取回交付價金之意。是故探求原告之真意，並衡諸原告僅國小學歷、智識實屬有限，仍應解為原告於該日已以該存證信函，為解除兩造間系爭買賣契約之意思表示。至被告固於100 年
4 月19日以存證信函告知原告：「... 依約簽訂買賣契約，總價款計新台幣2,322 萬元整，本4 筆土地雙方於簽約前均知悉土地未鑑界並約定於完成鑑界交付尾款完成交地，今已於4 月12日完成鑑界... 」等語，惟此種「系爭土地完成鑑界、原告交付尾款後，始由被告交地」之解釋，已顯然逸脫系爭買賣契約第10條第5 項「本約買賣標的雙方應於『產權移轉登記完畢』，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理『點交』... 」之規定，則被告辯稱原告應於鑑界完成後交付尾款1,722 萬元，即非可採，併此敘明。
㈢、再者，系爭土地其中之「36-2、36-3地號」土地係於98年3月18日、同年4 月29日始自「36地號」土地分割，至原36地號之其餘部份土地則併至26地號土地，「37-1、37-2地號」土地係分別於98年3 月18日、同年4 月29日始自37地號土地分割。被告於100 年4 月18日與原告之子即訴外人林恆澤交涉過程中，脫口說出「... 我不如留以後等徵收，我留著徵收也不只這麼多錢」等語，原告即驚覺系爭土地恐早已被列為徵收預定地，遂請其子林恆澤上網搜集相關資訊，始驚覺竟有「淡水河北側沿河平面道路」工程之環境評估有條件通過之新聞報導，原告自始方確定其向被告買受之「36-2、36-3地號」土地早於自36地號分割前、即97年間，業經台北縣政府（即今新北市政府）為「淡水河北側沿河平面道路」工程而劃為徵收預定地。被告即系爭土地所有人於當時既經臺北縣政府就即將徵收乙事通知，竟仍於系爭買賣契約簽訂之時，於「不動產標的現況說明書」中之第8 項「是否位於政府徵收預定地內」一欄勾選「否」之選項，顯見被告明知其所有之系爭土地即將經臺北縣政府為開發平面道路而徵收，卻仍刻意隱瞞此等情事，使原告誤信該地非位於徵收預定地之訊息為真，進而簽訂系爭買賣契約書。是以，系爭「36-2、36-3地號」土地既經新北市政府徵收在即，該等重大瑕疵對原告而言顯已無法達成原本訂定買賣契約欲達成之目的，亦顯然缺乏被告出賣系爭土地時對原告保證該地非位於政府徵收預定地之品質，則原告依民法第359 條解除兩造間買賣契約，即屬適法且未顯失公平。
㈣、末查，被告固以前述100 年5 月30日存證信函，催告原告應於該函到「5 日內」清償剩餘價款1,722 萬元，否則兩造間之不動產買賣契約書將不待通知即為解除等語。惟依系爭買賣契約第11條第1 款規定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定『7 日以上』期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除效力... 」顯見被告縱認原告有逾期未給付剩餘價金之違約情事，仍須先定至少「
7 日以上」之催告期間，待僑馥建經公司再對原告為最終催告而仍未給付剩餘價金，該不動產買賣契約始生解除效力。是以，被告寄予原告之上開存證信函中既僅定「5 日」之催告期間，復未經僑馥建經公司對原告為最終催告，已與系爭買賣契約第11條第1 款規定相背，則尚難認被告得僅以該紙存證信函即解除兩造間不動產買賣契約。
㈤、準此以言，兩造間不動產買賣契約既經原告以該契約第10條第5 項、民法第359 條而解除，則原告請求被告返還前已受領之價金600 萬元，自屬有據。且系爭買賣契約第11條第3款復規定：「乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，... 且應返還乙方已支配之價金，『並同意甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方』」，則系爭買賣契約既因被告違約情事而經原告解除，原告除請求被告返還所受領之價金600 萬元外，尚得依該款規定另向被告請求600 萬元之懲罰性違約金，即原告共得向被告請求1,200 萬元，並加計法定利息。
四、聲明：
㈠、被告應給付原告1,200 萬元，及其中600 萬元部分自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止、其中另600 萬元部分自100年10月26日言詞辯論期日之翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息；
㈡、訴訟費用由被告負擔；
㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯以：
一、兩造間定有不動產買賣契約在案：查被告名下所有不動產共
4 筆即系爭土地，於99年12月30日委託僑福房屋重陽加盟店居間仲介銷售。經僑福房屋仲介後，兩造即於100 年1 月5日定有不動產買賣契約書，約定買賣標的為系爭土地，買賣總價額共2,322 萬元，分4 期付清。
二、原告未依約給付價金，被告幾經催告已解除系爭買賣契約：
㈠、按民法第367 條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」。次按「本約各期買賣價金應依約存匯入中國信託銀行敦南分行，戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約保證專戶（專屬帳號：00000000000000）」，經系爭買賣契約第4 條第3 項約定在案。
㈡、查原告分別於簽約時以支票方式交付第1 期款300 萬，並於
100 年1 月18日即完稅後5 天，將300 萬存入上開履約保證專戶中，是以原告共計已給付600 萬元，尚有價金1,722 萬元未為給付。詎系爭土地完成土地鑑界後，原告並未依約將尾款即價金1,722 萬元匯入上開履約保證專戶內，被告遂於
100 年4 月19日發函催告原告應如期履行給付義務，然原告迄今仍未回應。
㈢、復按系爭買賣契約第5 條第4 項約定：「甲方（即原告林廖素月）若有延遲給付價金之情事，每逾1 日應按延遲價金萬分之5 計算違約金給付乙方（即被告）。若甲方於10日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行，乙方有權解除本約」。查被告復於100 年5 月間發函予原告要求於期限內給付遲延價金，倘逾期仍未給付，該不動產買賣契約書不待通知即為解除，然亦未見原告就本件價金有何回應。準此，被告業已屢次催告在案，然原告仍未遵期履行及給付，則依系爭買賣契約第5 條第4 項約定，系爭買賣契約業經被告解除。
三、因原告遲未給付價金，且被告已合法解除系爭買賣契約，則被告有權沒收原告已支付之價金：
㈠、按「本約簽訂後，甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償以外，並同意將以支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方，由喬馥建經將專戶價金餘額結算後交付乙方」，有系爭買賣契約第11條第
2 項約定可稽。
㈡、查原告於簽約時，已交付被告支票面額300 萬元乙紙，另於
100 年1 月18日即完稅後5 天將300 萬存入履約保證專戶中，尚有價金1,722 萬元未為給付，且經被告屢次催告，亦不履行，是原告因不為給付之違約情事，經被告發函通知合法解除系爭買賣契約，則依上開約定，被告自有權沒收原告已交付之價金300 萬，即原告業已以支票給付部分，另原告已存入上開履約保證專戶之300 萬元經餘額結算後，亦應由被告沒收之。
四、原告陳稱買賣系爭土地與其欲買受之土地不符、復再稱兩造買賣契約業已解除云云，惟被告均係委託僑福房屋仲介人員處理相關買賣事項，且原告並未如實舉證說明有何致伊陷於錯誤之意思表示，且兩造買賣契約就雙方解除及終止契約之約定相當謹慎，以避免兩造其中一方有後悔應買或出賣之情事，原告自始未依約為解除或終止系爭買賣契約，卻一再陳稱早以解除契約為由，而不願給付後續買賣價金，是原告之舉顯有可議。
五、本件土地交易過程，並無原告所稱有被告違約之情事存在：
㈠、系爭土地之鑑界程序並無原告所稱之遲誤情事存在，業經證人黃美玲證述在案。被告自簽約後隨即已完成其應負責申請鑑界系爭土地之責任，且未能立即依約進行鑑界，實係屬天候及地政單位人力等不可歸責於被告之影響，再100 年3 月初被告為求得盡早鑑界完成，一經證人黃美玲通知即已將系爭土地除草完畢，否則系爭土地怎可能於100 年3 月15日即進行鑑界複丈程序，顯見系爭土地之鑑界程序並無原告所稱之遲誤情事存在。
㈡、系爭土地並非為徵收預定地：
１、最高行政機關新北市政府發函表示系爭土地為私人所有，且內政部未徵收；
２、土地規劃承辦單位「新北市工務局」發函表示100 年7 月後雖有擬定規劃但未經議會通過；
３、準此，系爭土地縱認為預定徵收地，亦係於100 年7 月14日始得列入，而新北市政府水利局於98年停止程序及發還土地所有權狀後即98年2 月18日至100 年7 月14日期間，及本件簽約時100 年1 月，系爭土地非屬預定徵收地，應無疑義。
４、綜上，參酌最高行政機關新北市政府及土地規劃承辦機關新北市工務局函文可知，系爭土地為私人所有，內政部並無徵收，且雖100 年7 月有土地規劃但未經議會同意，原告稱被告係蓄意隱瞞系爭土地為徵收預定地，顯屬無據。
㈢、本件系爭土地若有再度受到徵收，仍應經由內政部核准通過，原告逕認徵收已通過，顯屬違誤：
１、系爭土地雖曾於97年用地協議價購會議時，與需地機關達成共識，同意以公告地價4 成之條件，出賣給需地機關，並交由需地機關辦理相關登記。惟事後斯時承辦機關新北市政府水利局卻逕以環評未過，而撤銷相關收購程序，並將相關權狀資料發還被告，且由淡水地政事務所撤銷該登記，是該次收購程序既業已撤銷在案，斯時約定亦已解除，若有徵收時自應先再為議價會議。
２、又土地價值本非一成不變，甚依周遭環境及公共建設改變，甚可能產生數倍價值之落差，況乎該次被告同意之條件，縱僅計算至兩造簽約時止，亦已長達2 年之久。本件被告自前次經撤銷之徵收後，迄未有任何需地機關與被告協議價購或欲以其他方式取得系爭土地，更無受通知參與協議或開會，自屬須內政部核准徵收之「需地機關與地主條件無法一致」之情事甚明。
六、聲明：
㈠、原告之訴暨其假執行之聲請均駁回；
㈡、訴訟費用由原告負擔；
㈢、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、兩造經由僑福房屋重陽加盟店仲介，於100 年1 月5 日簽訂不動產買賣契約書，契約書記載買賣標的為坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號系爭土地，買賣價金共計2,322 萬元，分3 期給付（即簽約款300 萬元、完稅款
300 萬元、尾款1,722 萬元），並共同委任僑馥建經公司辦理買賣價金履約保證及由僑馥建經公司將價金信託存放於信託專戶；
二、原告於100 年1 月5 日簽約當日給付簽約款，即以被告為受款人、票面金額為300 萬元、票號AC0000000 之支票乙紙予被告，及於100 年1 月18日將完稅款300 萬元匯入僑馥建經公司之履約保證帳戶；
三、上情並有兩造之不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不產標的現況說明書，及原告之價金支票等件（見本院審理卷一第12至16、17、18至21頁）附卷可稽。
伍、兩造之爭點：
一、兩造間系爭買賣契約是否有效成立？原告得否主張因意思表示錯誤或受詐欺而撤銷系爭買賣契約？
二、兩造間系爭買賣契約是否業經原告或被告合法解除？
三、原告請求被告返還已給付之買賣價金及給付同額之違約金，是否有據？
陸、得心證之理由：
一、兩造間系爭買賣契約業已有效成立，原告不得主張因意思表示錯誤或受詐欺而撤銷系爭買賣契約：
本件原告主張仲介公司人員原先帶領原告現場查看之「勘看土地」是新北市○○區○○段○○○○○○號土地，而非原告以系爭買賣契約簽約買受之新北市○○區○○段○○○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○號系爭土地，故出賣人與買受人間就標的物及價金之意思表示尚未合致，買賣契約不成立，且原告簽立系爭買賣契約係陷於錯誤或遭詐欺而為意思表示，爰依民法第88條、第92條之規定，以起訴狀之送達撤銷該意思表示，是本件不動產買賣契約未有效成立，或因原告已撤銷簽立該買賣契約之意思表示，則原告得依民法第179 條不當得利之規定、第113 條請求回復原狀之規定，請求被告返還原告已給付之價金云云。經查：
㈠、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。查兩造系爭買賣契約記載買賣標的為坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號系爭土地，買賣價金共計2,322 萬元等語，並經兩造簽名用印於上，有兩造間之不動產買賣契約書（含不動產買賣價金履約保證申請書、不產標的現況說明書等件）附卷可稽（見本院審理卷一第12至16、18至21頁），由該不動產買賣契約書形式上觀之，雙方就標的物及價金互相表示同意，買賣契約已成立生效；
㈡、原告雖主張仲介公司人員原先帶看之土地係起訴狀所附原證一土地複丈成果圖之「橘色畫框」部分，與系爭買賣契約上原告簽約買受之系爭土地係該成果圖之「黃色畫框」部分，並不相同，故原告係受被告與仲介人員之誤導，因陷於錯誤或遭詐欺而簽立系爭買賣契約，爰依民法第88條、第92條之規定撤銷該意思表示云云。惟查，關於系爭買賣契約買賣標的之決定，業據證人即僑福房屋重陽加盟店職員黃美玲於審理中證稱：99年12月19日伊有帶原告到竹圍看土地，當時是跟買方說那邊有一條小路，大概就是小路的前後，因為沒有作鑑界，所以只是指一個大概的位置，交地應以鑑界為準，地主會完成鑑界；伊用手大概指一下位置，是在釣蝦場的後面，但是釣蝦場的位置很大，伊也是大概比個位置，伊只知道伊是往淡水方向指，伊應該是往複丈成果圖的黃色方向指等語（見本院101 年4 月18日言詞辯論筆錄），並有卷附兩造系爭買賣契約第1 條約定：「... 買賣標的標示記載如有不符或未詳盡，以地政機關登記簿謄本為準。土地標示：坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號」、第15條手寫特別條款約定：「㈠... 交地以地政鑑界為準」等語可佐（見本院審理卷一第16頁），足認兩造就系爭買賣契約之買賣標的，係約定以地政機關所核發之36-2、36-3、37-1、37-2地號登記謄本及實際鑑界之範圍為準，至仲介人員以手所指之位置僅係示意，並無絕對之拘束力，而原告主張帶看當時曾受被告與仲介公司人員之誤導，刻意指向與簽約買受之土地不同位置乙節，則別無其他客觀證據可憑。準此，原告主張因意思表示錯誤或受詐欺始為買受之意思表示，尚屬無據，其主張依民法第88條、第92條之規定撤銷該意思表示，洵無可採。
㈢、綜上，兩造間系爭買賣契約業已有效成立，且原告不得主張因意思表示錯誤或受詐欺而撤銷系爭買賣契約，堪以認定。
二、兩造系爭買賣契約業經原告以被告瑕疵給付而合法解除：本件原告主張依系爭買賣契約第10條第5 項約定，被告至遲應於100 年2 月20日將出賣之土地辦妥他項權利登記或塗銷等相關作業並點交予原告，惟被告始終未能完成鑑界程序，致點交時序一再拖延，經原告分別於100 年3 月30日、同年
4 月4 日兩度傳真僑福房屋重陽加盟店，促其儘速辦妥鑑界等事宜，復於100 年4 月15日以存證信函催告被告及僑馥建經公司應於函到3 日內返還原告前已給付之600 萬元價金（含匯入僑馥建經公司履約保證帳戶之300 萬元），惟被告仍未如期返還，則原告依系爭買賣契約第10條第5 項約定，解除兩造買賣契約，應屬有據，而原告該存證信函已特別載明「特以此函催告台端於文到3 日內返還本人已交付之價金新台幣陸佰萬元」乙句，顯見原告有解除契約以取回交付價金之意，應解為原告於該日已以該存證信函為解除兩造系爭買賣契約之意思表示，並得再以本件起訴狀之送達為解除兩造買賣契約之意思表示；又系爭36-2、36-3地號土地早於自36地號分割前即97年間，業經台北縣政府（即今新北市政府）為「淡水河北側沿河平面道路」工程而劃為徵收預定地，該等重大瑕疵對原告而言顯已無法達成原本訂定買賣契約欲達成之目的，亦顯然缺乏被告出賣土地時對原告保證該地非位於政府徵收預定地之品質，且被告於97年時即已知悉該等土地係位於政府徵收預定地內，竟於系爭買賣契約簽訂時，於「不動產標的現況說明書」中之第8 項「是否位於政府徵收預定地內」一欄勾選「否」之選項，顯見被告明知其所有之系爭土地即將經徵收，仍刻意隱瞞此等情事，使原告誤信該地非位於徵收預定地之訊息為真，進而簽訂系爭不動產買賣契約書，原告依民法第359 條解除系爭買賣契約，顯適法而未失公平，爰以本件起訴狀之送達為解除兩造買賣契約之意思表示等語。被告則主張原告尚有買賣價金1,722 萬元未為給付，詎系爭土地完成土地鑑界後，原告並未依約將尾款即價金1,722 萬元匯入履約保證專戶內，被告遂於100 年4 月19日發函催告原告應如期履行給付義務，然原告並未回應，則被告自得依系爭買賣契約第5 條第4 項約定，解除兩造買賣契約，而被告業於100 年5 月間發函原告要求於期限內給付遲延價金，倘逾期仍未給付，該不動產買賣契約書不待通知即為解除，是系爭買賣契約業經被告解除云云。經查：
㈠、原告主張因被告點交遲延，其業依系爭買賣契約第10條第5項約定解除兩造買賣契約，洵無可採：
１、按系爭買賣契約第10條第5 項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國100 年2 月20日），同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付（包括貨款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方（即被告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之5 計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」等語；又第15條手寫特別條款約定：「㈠雙方協議交地時間以地政作業及交地以地政鑑界為準」等語（見本院審理卷一第16頁），準此，應認兩造就系爭買賣契約買賣標的之移轉、交付，約定原則上應於100 年2 月20日之前辦理產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業後辦理點交，惟如有因不可歸責於賣方之地政鑑界作業時間拖延之事由時，則以地政作業為準。
２、惟查，系爭買賣契約之賣方即被告於100 年4 月12日始完成鑑界乙情，有被告100 年4 月19日所發存證信函自承此情（見本院審理卷一第24頁）可稽，顯已逾兩造約定被告應移轉、點交系爭土地之日期100 年2 月20日甚久。而證人即僑福房屋重陽加盟店職員黃美玲固於審理中另證稱：簽約當天賣方有將鑑界費用交給伊，要伊去申請鑑界，但100 年因為常常下雨，而鑑界必須要晴天，伊有一直詢問地政鑑界的時間點，地政人員說他們的人手不足，沒有辦法馬上安排鑑界，所以時間有拖延到，第一次鑑界是在100 年3 月初，當時因雜草叢生，地政人員建議必須要先除草，所以伊打電話給地主，請他聯絡除草公司會勘除草；伊是「100 年2 月8 日」申請鑑界，地政人員是於2 月18日前2 天才通知伊說有空檔可以臨時插入云云（見本院101 年4 月18日言詞辯論筆錄），然證人所述此節，與卷附新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖顯示地政機關收件日期係「100 年2 月18日」、複丈日期係100 年4 月12日乙情（見本院審理卷一第11頁），顯有未符，復無其他證據可佐，尚無可採。本件依前揭土地複丈成果圖所示，被告係遲至系爭買賣契約約定應移轉、點交系爭土地之日期100 年2 月20日之前2 日即100 年2 月18日始向地政機關申請鑑界，顯無可能於100 年2 月20日前即完成鑑界作業而移轉、點交系爭土地，此等鑑界時間之拖延直接受被告過晚提出申請之影響，非屬不可歸責於賣方之事由，被告自不得主張免責，應認被告就系爭買賣標的之移轉、交付確有給付遲延之情事。
３、復查，被告就移轉、點交系爭買賣標的之義務給付遲延，固如前述，然按系爭買賣契約第10條第5 項後段約定：「...如逾15日乙方（即被告）仍不能點交，再經甲方（即原告）定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」等語，則原告如欲以被告遲延移轉、點交系爭土地為由解除買賣契約，當以被告逾期15日以上，且經原告先定期間合法催告仍不履行時，始得為之。查本件原告雖曾於100 年3 月30日、同年4月4 日兩度傳真僑福房屋重陽加盟店，表明已超過原訂點交日期100 年2 月20日甚久、應於兩週內完成鑑界點交等語（見本院審理卷一第22頁），惟原告該等傳真函催告之對象並非被告，復據證人即僑福房屋重陽加盟店職員黃美玲於審理中否認收到傳真函，且表示不清楚是否有公司其他同仁收到等情（見本院101 年4 月18日言詞辯論筆錄），難認該催告已到達原告而生合法催告之效力；則本件原告於100 年4 月15日再寄發存證信函予被告，陳稱依契約第10條約定，被告應於100 年2 月20日前完成過戶點交，迄今已逾50日，本人有權解除本契約，特以此函催告於3 日內返還本人已交付之價金600 萬元等語（見本院審理卷一第23頁），表明以該函解除系爭買賣契約而請求返還已付價金，復於本件訴訟中主張以起訴狀之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，均因原告未先為合法催告，而未發生解除契約之效力甚明。
４、綜上，原告主張因被告點交遲延，其業依系爭買賣契約第10條第5 項約定解除兩造買賣契約，洵無可採，堪以認定。
㈡、原告主張因被告給付瑕疵，其業依民法第359 條規定解除兩造買賣契約，洵屬可採：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 、359 條分別定有明文。
２、查系爭買賣契約標的其中之新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地係分割自36地號，於分割前之97年間即經台北縣政府（即今新北市政府）為「淡水河北側沿河平面道路」工程劃為徵收預定地，被告曾於97年間簽署協議價購同意書同意以公告土地現值加4 成價格讓售土地而知悉此情，嗣該土地經辦竣工程用地之分割登記後，雖因工程預算來源問題及應否實施環境影響評估爭議而先停止協議價購程序、撤銷用地分割登記，惟並未取消興辦計畫或重新規劃，又工程用地之預定徵收範圍自97年7 月1 日用地取得協議會迄今均未變更等情，有下列證據可稽：
⑴、新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號之登記謄本及異動
索引、新北市淡水地政事務所101 年5 月17日新北淡地價字0000000000號函暨所檢附之土地登記資料，顯示：①被告蔡明志及訴外人蔡明德於94年11月28日登記取得新北市○○區○○段○○○號土地所有權應有部分各2 分之1 ；②36地號土地（原為1905.47 平方公尺）於97年9 月23日分割成36地號（1304 .65平方公尺）、36-9001 地號（600.82平方公尺），嗣於98年1 月15日撤銷該分割登記；③36-2地號土地於98年3 月18日分割自36地號土地，被告蔡明志於98年3 月19日登記取得36-2地號土地所有權全部；④36-3地號土地於98年
4 月29日分割自36地號土地，被告蔡明志於98年6 月2 日登記取得36-3地號土地所有權全部等情（見本院審理卷一第28、162 至164 、167 頁，本院審理卷二第26至53頁）；
⑵、新北市政府水利局100 年11月14日北水雨字第1001573298號
函，陳稱：「旨揭工程（即「淡水河北側沿河平面道路工程」）本府業依土地徵收條例於97年5 月27日召開公聽會及97年7 月1 日召開用地取得協議會，通知土地所有權人及利害關係人，以維其權益」、「旨揭工程於行政院環境保護署10
0 年6 月22日召開環境影響評估審查委員會第207 次會議（結論為有條件通過）前，『用地皆未修正』... 」等語（見本院審理卷一第131 頁）；
⑶、新北市政府工務局101 年2 月9 日北工規字第1011177820號
函，陳稱：「有○○○區○○○○○段36-2、36-3、37-1、37-2）之徵收用地範圍面積，『自97年7 月1 日用地取得協議會迄今並未變更』，僅地號因分割而有所不同，地號36-2（分割自36地號）需徵收面積約746.18m2、36-3（分割自36地號）需徵收面積約174.91m2，總徵收面積為921.09m2，地號37-1及37-2（分割自37地號）則為工作範圍外無須徵收，相關圖面詳如附件」，而由該函之附件一、附件二圖面顯示，無論係97年用地取得協議會時即分割前之36地號、或101年時即分割後之36-2、36-3地號，「淡水河北側沿河平面道路工程」均有通過該等土地等情（見本院審理卷一第194 至
196 頁）；
⑷、新北市政府工務局101 年4 月27日北工規字第1011645328號
函，陳稱：「有○○○區○○○○段36-2、36-3、37-1、37-2等4 筆地號）之徵收用地範圍面積，自97年7 月1 日用地取得協議會迄今『預定徵收範圍』並未變更，僅地號因分割而有所不同，地號36-2（分割自36地號）需徵收面積約746.18m2、36-3（分割自36地號）需徵收面積約174.91m2，總徵收面積為921.09m2，地號37-1及37-2（分割自37地號）則為工作範圍外無須徵收，相關圖面詳如附件」、「本案因當時經費龐大籌措不易及環評未通過等因素，於97年7 月1 日召開用地取得協調會後，並未展開後續用地徵收程序，本局預計101 至102 年辦理本案用地徵收作業」等語（見本院審理卷二第83至85頁）；
⑸、新北市政府水利局101 年6 月1 日北水雨字第1011797190號
函，陳稱：「本局為取得旨揭工程（即「淡水河北側沿河平面道路工程」）用地，前於97年7 月1 日召開用地取得協議會，『獲本市○○區○○段○○○號土地所有權人蔡明德、蔡明志2 人同意以公告土地現值加4 成價格讓售』（標示面積：1905.47 平方公尺，用地面積：1304 .65平方公尺），經訂定買賣移轉契約、收取土地所有權狀，送請地政機關依用地範圍辦理分割登記完竣。後因該工程尚涉及預算來源問題及應否實施環境影響評估爭議，爰『停止協議價購程序，俟環評爭議協商結果確定後再行辦理』，經地政機關撤銷土地分割登記後，發還土地所有權狀予土地所有權人」、「經查上述土地（竹圍段36-2、36-3地號）係分割自同段36地號土地，部分位於本局97年規劃之工程用地範圍內，後於100 年
7 月14日移交本府工務局續辦」等語，並檢附被告蔡明志等於97年8 月9 日簽署之「台北縣政府－為興建『淡水河北側沿河平面道路工程（第一標OK+900~2K+500 捷運紅樹林站至竹圍站）』用地取得協議價購同意書」等件為憑（見本院審理卷二58至69頁）；
⑹、新北市政府工務局101 年5 月23日北工規字第1011787735號
函，陳稱：「本府水利局自100 年7 月14日將淡水河北側沿河平面道路工程案移由本局續辦，經查竹圍段36-2、36-3（分割自竹圍段36地號）為本局100~102 年度預定徵收範圍，相關經費俟議會通過後據以執行」等語（見本院審理卷二第57頁）；
⑺、新北市政府水利局101 年8 月8 日北水雨字第1012246756號
函，陳稱：「依土地徵收條例第49條規定，撤銷徵收係指已公告徵收土地因作業錯誤致原徵收土地不在用地範圍內等原因，由需用土地人向中央主管機關申請撤銷原徵收處分。... 經查旨揭土地（竹圍段36地號土地《分割後為36-2、36-3地號》）部分位於淡水河北側沿河平面道路工程用地範圍內，前於97年獲土地所有權人同意讓售並辦竣分割登記，惟因工程尚涉及預算來源問題及應否實施環境影響評估爭議，爰『停止協議價購程序，撤銷分割登記並檢還土地所有權狀，俟環評爭議協商結果確定後再行續辦用地取得，並非撤銷徵收，本局亦持續辦理環境影響評估相關事宜，無取消興辦計畫或重新規劃情事』」、「該工程已於100 年7 月14日移由本府工務局主政辦理，又依該局101 年4 月27日北工規字第1011645328號函，本市○○區○○段○○○號土地預定徵收範圍自97年7 月1 日用地取得協議會迄今並未變更，僅地號因分割而有所不同，併此敘明」等語（見本院審理卷二第117頁）明確。
３、至被告另質疑：本件承辦單位應為新北市政府工務局而非新北市政府水利局，新北市政府工務局101 年5 月23日北工規字第1011787735號函揭明雖100 年7 月後有土地規劃但尚未經議會通過；上開各公文之效力皆不如最高行政機關新北市政府101 年1 月4 日北府地徵字第1011012497號函之效力，而該函已揭明系爭土地仍屬私人所有，尚未辦理公告徵收，目前亦未接獲內政部核准徵收；依證人黃美玲之證述，足徵系爭土地於簽約時並未劃入公共設施保留地或需地機關計劃用地之中，且其已向原告說明等節。惟查：
⑴、前揭新北市政府工務局101 年5 月23日北工規字第10117877
35號函、新北市政府水利局101 年6 月1 日北水雨字第1011797190號函均記載淡水河北側沿河平面道路工程於100 年7月14日自水利局移由工務局「續辦」等語（見本院審理卷二第57、58頁），而新北市政府則為該兩機關之上級機關，則前述工程規劃既屬續辦性質，無論係前、後承辦機關或其等之上級機關，如有就36-2、36-3地號土地是否位在淡水河北側沿河平面道路工程預定徵收範圍內之相關問題表示意見，自均得為本案審酌之資料，並無何機關之函文不得加以審酌或效力高於其他機關函文之問題；
⑵、前揭新北市政府工務局101 年5 月23日北工規字第10117877
35號函固記載：「本府水利局自100 年7 月14日將淡水河北側沿河平面道路工程案移由本局續辦，經查竹圍段36-2、36-3（分割自竹圍段36地號）為本局100~102 年度預定徵收範圍，相關經費俟議會通過後據以執行」等語（見本院審理卷二第57頁），惟僅係表示預定徵收經費需俟議會通過，非如被告主張預定徵收範圍之土地規劃需俟議會通過，被告此節主張，顯有誤會；
⑶、被告另舉之新北市政府101 年1 月4 日北府地徵字第101101
2497號函固記載：「台端函○○○區○○段36-2、36-3、37-1、37-2地號等4 筆土地徵收情形，依案附及查詢土地登記簿謄本，上開地號土地仍屬私人所有，尚未辦理公告徵收，目前亦未接獲內政部核准徵收」等語（見本院審理卷二第20頁），惟按土地徵收條例第11條規定：「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收」，並參諸新北市政府辦理土地徵收業務標準作業流程圖所示，倘需用土地人與所有權人就協議價購不成立時，始進一步進入改由需用土地人申請徵收、內政部審查並准駁徵收等階段（見本院審理卷二第86頁），及新北市政府地政局101 年5 月24日函陳稱：「...用地如屬協議價購階段，自屬尚未進入公告徵收階段」等語（見本院審理卷二第82頁），而如前述自97年間起辦之淡水河北側沿河平面道路工程用地取得事宜，尚處於協議價購階段，自屬尚未進入公告徵收階段，惟並不影響36-2、36-3地號土地如經協議價購不成時即將進入徵收階段，而屬「政府徵收預定地」之性質，是新北市政府101 年1 月4 日北府地徵字第1011012497號函與上開各該公文並無矛盾不合之處，亦不得執此認36-2、36-3地號土地非位於政府徵收預定地內綦詳；
⑷、證人黃美玲雖於審理中證稱：「不動產標的現況說明書」（
即本院審理卷一第40頁；於第8 點「是否位於政府徵收預定地內」，勾選「否」）是簽約當天簽立的，當初地主有跟伊提到土地先前確有位在預定徵收地內，但因為環評案沒有通過，所有權狀返還地主，所以他委託伊等出售，而伊在帶看原告看土地時，有向原告提及這塊地之前要徵收，但後來因為環評沒有過，又歸還給地主權狀正本，簽約當天並未特別針對這點特別說明；伊沒有明白向買方說到土地已經撤銷徵收，伊只有說環評案沒有通過，所有權狀返還地主；伊於簽約前有去申請土地使用分區證明書，因為需要工作時間，故
100 年1 月5 日當天簽約前伊才領到，簽約時伊也有拿這些資料給兩造看云云（見本院101 年4 月18日言詞辯論筆錄）。然查，證人黃美玲所謂帶看土地時曾提及系爭土地之前有要徵收，但後來因環評沒有過，又歸還給地主權狀正本乙節，業據證人即帶看及簽約當天均在場之原告之子林恆澤於審理中明白否認，證稱：胡說八道，無論是帶看土地或是簽約當天都沒有這樣說等語（同見本院上開言詞辯論筆錄），證人黃美玲所述此節復無其他證據可佐，已屬有疑；且查證人黃美玲提出之所謂簽約當日曾提示予兩造過目之100 年1 月
5 日「新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書」，於「公共設施保留地土地取得方式及需地機關」一欄內固為空白（見本院審理卷二第19頁），惟依卷附新北市政府地政局101 年5 月9 日北地徵字第101170 9337 號函揭明：「... 查公共設施保留地，依都市計畫法規定係指『都市計畫區內』未經政府機關取得之公共設施用地；經調閱地籍謄本，旨揭用地（竹圍段36-2、36-3、37-1、37-2地號）皆屬非都市土地（都市計畫範圍外），使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧用地」，故各區公所核發之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書僅就都市計畫區土地予以查復證明，『都市計畫外土地非屬查復範圍』」等語（見本院審理卷二第86頁），則系爭買賣標的土地既皆屬都市計畫範圍外之非都市土地，於「都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書」上之「公共設施保留地暨土地取得方式及需地機關」一欄為空白，本屬當然，且「是否為都市計畫區土地」與「是否位於政府徵收預定地」乃屬二事，該證明書亦無法證明系爭買賣標的中之36-2、36-3地號土地是否位於政府徵收預定地之事為原告簽約時即已知悉，證人黃美玲所述此節，亦無法為被告有利之認定。
⑸、從而，被告所辯各節，均不足推翻系爭買賣契約標的中之36
-2、36-3地號土地確位於政府徵收預定地內，且原告於簽約時並無明知此情之事實。
４、查系爭買賣契約標的中之36-2、36-3地號土地位於政府徵收預定地，如協議價購不成時即將進入徵收階段而為「政府徵收預定地」，該等情事顯將影響原告就所買受土地之規劃運用，而無法達成原訂定系爭買賣契約欲達成之目的，屬欠缺買賣標的之價值及效用之瑕疵，且系爭買賣標的之36-2、36-3、37-1、37-2地號4 筆土地，面積分別為952.73、270.55、384.60、175.24平方公尺，並為相鄰之土地等情，有兩造不動產買賣契約書、土地登記謄本及地籍圖謄本等件（見本院審理卷一第13、28至30頁）附卷可稽，亦即有瑕疵之36-2、36-3地號土地占原告所買受全部土地之面積將近7 成，該部分瑕疵對原告而言自屬重大瑕疵，系爭買賣契約就原告顯已無利益，準此，原告主張依民法第359 條規定，以本件起訴狀之送達即於100 年7 月14日解除兩造買賣契約，自屬有據，且無對被告顯失公平之處。
５、綜上，原告主張因被告所為瑕疵給付，而以本件起訴狀之送達解除兩造買賣契約，洵屬可採，堪以認定。
㈢、被告主張因原告遲未給付買賣價金尾款，其業依系爭買賣契約第5 條第4 項約定解除兩造買賣契約，洵無可採：
１、按系爭買賣契約第5 條第4 項約定：「甲方（即原告）若有遲延給付價金之情事，每逾1 日應按遲延價金萬分之5 計算違約金給付乙方（即被告）。若甲方逾10日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約」；又第10條第5 項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國
100 年2 月20日），同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付（包括貨款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方（即被告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之5 計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」等語（見本院審理卷一第14至16頁）；
２、查被告雖曾於100 年4 月19日寄發存證信函予原告，陳稱：「... 本4 筆土地雙方於簽約前均知悉土地未鑑界並約定於完成鑑界交付尾款完成交地，今已於4 月12日完成鑑界，特以此函催告台端於文到3 日內將尾款1,722 萬元匯入僑馥履保帳戶，如未依約履行，本人將循法律途徑解決」等語（見本院審理卷一第24頁），復於100 年5 月30日再發存證信函予原告，陳稱：「... 按雙方不動產買賣契約書第5 條第4項之規定....，準此，本人現以此函告知台端，於文達5 日內儘速清償剩餘價款共1,722 萬元，倘逾期仍未給付，該不動產買賣契約書不待通知即為解除... 」等語（見本院審理卷一第25至26頁）。惟查，如前述被告就系爭買賣標的之移轉、交付確有給付遲延之情事，而如前述原告於100 年4 月15日寄發予被告之存證信函，陳稱：「... 依本契約中第10條約定，台端應於100 年2 月20日前完成過戶點交，迄今已逾50日，本人有權解除本契約，特以此函催告於3 日內返還本人已交付之價金600 萬元」等語（見本院審理卷一第23頁），固因原告前未經對被告為合法催告，而不發生解除契約之效力，然依該函已可認原告對被告表示拒絕受領其遲延給付之意，則原告未再續為買賣價金尾款之給付，自有正當理由而無遲延給付之情事；況按系爭買賣契約第11條第1 款另約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定『7 日以上』期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除效力... 」等語，是被告縱認原告有逾期未給付價金尾款之違約情事，仍須先定至少「7 日以上」之催告期間，且須待僑馥建經公司再對原告為最終催告而仍未給付時，系爭買賣契約始生解除之效力，而被告100 年4 月19日、100 年5 月30日所發存證信函定之催告期間均非7 日以上，復未經僑馥建經公司再對原告為最終催告，自與系爭買賣契約第11條第1 款約定有違，亦難認被告已合法解除兩造系爭買賣契約。
３、綜上，被告主張因原告遲未給付買賣價金尾款，其業依系爭買賣契約第5 條第4 項約定解除兩造買賣契約，洵無可採，堪以認定。
三、原告得請求被告返還已給付之買賣價金及違約金之數額：
㈠、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法259 條第2款定有明文；又買賣契約若經甲乙雙方合意解除，或因故進行訴訟時，由僑馥建經依甲乙雙方之協議內容或確定判決之結果進行認證及辦理專戶價金之給付，亦經兩造不動產買賣價金履約保證申請書第9 條第5 款約定在案（見本院審理卷一第19頁）。次按系爭買賣契約第11條第3 項約定：「本約簽訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負甲方（即原告）所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等語（見本院審理卷16頁）；
㈡、查本件因被告所為瑕疵給付，業經被告依民法第359 條規定，以本件起訴狀之送達解除兩造系爭買賣契約，業如前述，則原告依民法259 條第2 款規定，請求被告負回復原狀之義務返還其已給付之買賣價金，包含已支付予被告本人之300萬元簽約款，及已匯入僑馥建經公司履約保證專戶內之300萬完稅款，共計600 萬元，自屬有理；
㈢、次查原告復主張因被告違約情事，致系爭買賣契約經原告解除，依兩造買賣契約第11條第3 款約定，原告另得請求被告給付原告已付價金總額之同額即600 萬元，作為懲罰性違約金部分：查本件被告既有違約情事，並經原告合法解除契約，則原告依系爭買賣契約第11條第3 項約定請求懲罰性違約金，固非無據；惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條另有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號民事判例意旨參照），本院審酌兩造系爭買賣契約於100 年1 月5 日簽訂，原告分別於100 年1月5 日、18日給付買賣價金共計600 萬元，並於100 年7 月14日以本件起訴狀之送達解除兩造買賣契約，原告因締結契約所花費之勞力、時間等均化為烏有，且被告迄今尚未返還原告已給付之價金，致原告喪失就該部分價金自由運用之利益，惟原告於受被告實際交付買賣標的之前即已解除契約，就買賣標的土地所投注之籌備、建設費用應尚非至鉅等一切情狀，認原告請求被告給付與已付價金同額之懲罰性違約金
600 萬元核屬過高，應酌減至100 萬元，始為適當。
㈣、綜上，本件原告請求被告返還已給付之買賣價金共計600 萬元，並加計自起訴狀繕本送達被告之翌日即自100 年7 月15日起至清償日止，按年息5%計算之法定利息；及請求被告給付違約金100 萬元，並加計自原告於100 年10月26日追加此部分請求之翌日即100 年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之法定利息，均得准許。至逾此部分之請求，則無法准許。
四、揆諸以上各節所述，原告請求被告給付700 萬元，及其中60
0 萬元自100 年7 月15日起至清償日止、另其中100 萬元自
100 年10月27日起至清償日止，均按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
乙、反訴方面：
壹、反訴原告起訴主張：
一、因反訴被告（即本訴原告）遲未給付價金，且反訴原告（即本訴被告）已解除系爭買賣契約，則反訴原告有權沒收反訴被告已支付之價金共計600 萬元：
㈠、按「本約簽訂後，甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償以外，並同意將以支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方，由喬馥建經將專戶價金餘額結算後交付乙方」，有系爭買賣契約第11條第
2 項約定可稽；
㈡、查反訴被告於簽約時，已交付反訴原告支票面額300 萬元乙紙，另於100 年1 月18日即完稅後5 天，將300 萬存入上開履約保證專戶中，尚有價金1,722 萬元未為給付，業經反訴原告屢次催告，反訴被告亦不履行，是反訴被告因不為給付之違約情事，經反訴原告發函通知而合法解除買賣契約，則依上開約定，反訴原告自有權沒收反訴被告已付價金300 萬元，即反訴被告業以支票給付部分，又反訴原告亦得依民法第227 條第1 項規定，向反訴被告主張債務不履行，再向反訴被告請求其已給付至履約保證專戶之價款300 萬元經餘額結算後，交付反訴原告。
二、聲明：
㈠、反訴被告應給付300 萬元予反訴原告，及反訴之訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
㈡、訴訟費用由反訴被告負擔；
㈢、反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、反訴被告則辯以：
一、兩造就買賣標的物之土地地號此必要之點未達一致，系爭買賣契約自始未有效成立，是以自無反訴原告所指系爭買賣契約第11條第2 項之適用餘地。
二、退萬步言，縱鈞院認兩造間系爭買賣契約已有效成立，惟反訴被告既因反訴原告未遵期辦理鑑界、點交等事宜，及於現況說明書隱瞞系爭土地業經政府徵收之事實，而已合法解除系爭買賣契約，則反訴被告自非該契約第11條第2 項所指之「擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除」，從而，反訴原告依該項規定向反訴被告請求已給付至僑馥建經公司專戶之價款300 萬元結算後交付反訴原告，洵屬無據。
三、依系爭買賣契約第11條第1 款約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定『7 日以上』期間催告仍為覆行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍為履行或認證後，本約即生解除效力... 」，故縱使反訴原告認為反訴被告有逾期未給付剩餘價金之違約情事，仍應定至少「7 日以上」之催告期間，待僑馥建經公司再向反訴被告為最終催告而仍未給付尾款時，系爭買賣契約始生解除之效力。然觀諸反訴原告於100 年5 月30日寄予反訴被告之存證信函，卻係催告反訴被告應於該函到「5 日內」清償剩餘價款1,722 萬元，否則兩造間不動產買賣契約書將不待通知即為解除等語，亦根本未經僑馥建經公司對反訴被告為最終催告，顯見反訴原告之上開存證信函內容已與系爭買賣契約第11條第1 款規定相背。是以，反訴原告實際並未合法解除系爭買賣契約。
四、再者，系爭買賣契約第10條第5 項固約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交同時甲方（即反訴被告）應履行全部價金之給付。如屆最後期限乙方（即反訴原告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之5 計付違約金賠償甲方... 」，然細譯該項規定即可知，反訴原告欲請求反訴被告給付剩餘價金，其前提必須是反訴原告已將系爭不動產所有權移轉登記、辦妥相關他項權利登記或塗銷、並辦理點交完畢，始可為之；換言之，倘反訴原告尚未辦妥點交等所有程序，則反訴被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付剩餘尾款。
五、準此以言，反訴原告未遵期辦妥鑑界、點交等事宜，屬客觀事實而未見反訴原告爭執，是反訴被告拒絕給付剩餘尾款，自無違買賣契約第10條第5 項約定；而反訴原告既有如上違約在先之情事，則反訴被告亦非該契約第11條第2 項所指「擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除」。從而，反訴原告請求將反訴被告已給付之價款作為違約金，即屬無據。
六、聲明：
㈠、反訴原告之訴駁回；
㈡、訴訟費用由反訴原告負擔。
參、得心證之理由：
一、本件反訴原告起訴主張因反訴被告遲未依約給付買賣價金尾款，業經反訴原告解除兩造買賣契約，故依系爭買賣契約第11條第2 項約定，反訴原告有權沒收反訴被告已交付予反訴原告之價金300 萬元，並得依民法第227 條第1 項債務不履行之規定，再向反訴被告請求已給付至履約保證專戶之價金
300 萬元經餘額結算後交付反訴原告云云；
二、惟查，反訴原告即本訴被告主張因反訴被告即本訴原告未給付買賣價金尾款而有違約情事，其業依系爭買賣契約第5 條第4 項約定解除兩造買賣契約部分，已經本院認定為不可採，業如前述，則反訴原告主張依系爭買賣契約第11條第2 項、民法第227 條第1 項債務不履行之規定，請求反訴被告將已給付至履約保證專戶之價金300 萬元經餘額結算後交付反訴原告云云，自屬無據。
三、揆諸以上各節所述，反訴原告請求反訴被告給付300 萬元，及自反訴之訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
丁、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 9 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 9 日
書記官 詹佳佩