臺灣士林地方法院民事判決 100年度重訴字第175號原 告 社團法人中華救助總會法定代理人 葛雨琴訴訟代理人 謝心味律師被 告 馮耀祖即臺北市私立.上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100 年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾陸萬玖仟陸佰柒拾柒元及其中新臺幣壹佰貳拾壹萬元，自民國一百年八月十一日起至清償日止；其中新臺幣伍拾玖萬玖仟陸佰柒拾柒元，自原告一百年十一月十七日準備書狀送達翌日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬玖仟伍佰壹拾叁元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告馮耀祖即臺北市私立慈恩老人養護所經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。本件原告原依據不當得利、侵權行為法律關係起訴請求被告給付款新臺幣（下同）1,270,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定利率計算之利息，並自民國100 年4 月23日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告110,000 元。嗣於100 年11月17日，仍依據同法律關係，變更請求被告應給付原告1,869,677 元及其中1,210,000 元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止；其中599,677 元，自100 年11月17日準備書狀送達被告翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息，是原告請求追加部分與原訴部分之基礎事實相同，揆諸前開規定，原告訴之變更，於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告於94年5 月23日與原告締結租賃契約（以下簡稱系爭租約），向原告承租原告所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○弄○○號1 、2 樓房屋及其基地（以下簡稱系爭租屋），租期自94年5 月23日起迄99年5 月22日止，每月租金110,000 元，作為被告經營私立慈恩老人養護所之用。原告為將系爭租屋辦理改建，決意不再續租，並已於98年6 月24日、8 月14日、99年1 月7 日、1 月18日、2月3 日五次提前告知被告。詎被告於租期屆滿仍遲不願搬遷，直至100 年10月15日始將系爭租屋遷讓騰空返還於原告。
而被告無權占用系爭租屋期間，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致原告受有每月租金行情110,000 元計算之相當於租金之損害，且因向被告請求，而支出律師費用60,000元，亦受有損害。為此，基於所有權之作用及不當得利法律關係，聲明請求：㈠被告應給付原告1,869,677 元及其中起訴前即已生遲延部分而致之損害1,210,000 元，自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止；其中起訴後始生損害暨律師費用部分599,677 元，自100 年11月17日準備書狀送達被告翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息；㈡並願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以其曾到庭之陳述略以：原告當初有承諾伊可以永續經營，合約上有特別加註有優先承租與優先承購權等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、本院得心證之理由：原告主張原告事前即通知被告不願續租，被告於租約終期即99年5 月22日期滿後，仍遲至100 年10月15日始將原告所有之系爭租屋遷空返還原告，及兩造間的租約每月租金為110,000 元，原告為向被告請求遷讓房屋，並請求賠償，業已支付律師費用60 ,000 元等情，為原告提出土地、建物登記謄本（本院卷第15、16頁）、房屋租賃契約書（本院卷第17至21頁）、公證書（本院卷第23至24頁）、通知信函（本院卷第26至28頁）、律師費收據（本院卷第32頁）等件為證，被告均不爭執，堪認為真。是本件的爭點在於：㈠原告是否於訂約時允諾被告可繼續承租系爭租屋，永續經營，故於租約期滿後，被告仍得占有使用系爭租屋？㈡原告請求之金額是否妥適？茲分述如下：
（一）被告的占有按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。，民法第450 條第1 項定有明文。又租賃契約附載承租人有「優先承租權」一節，則應係附有以出租人須將該房屋繼續出租，而承租人始有優先承租權之停止條件，此項條件之成就，應由主張之承租人負舉證之責任（最高法院46年台上字第227 號判例同其意旨，可資參照）。本件被告主張原告曾允諾讓其永續經營，而同意續租為辯，並以系爭租約曾約定有優先承租與優先承購的內容為據，原告對於被告的答辯則陳稱：系爭租約已明定租期，並無不定期限之約定，且於租期屆滿前已事先告知被告不予續租等語。
經查：系爭租約於第六條僅載明：「租約期限屆滿，乙方（按：即被告）如擬續租，應於到期日前1 個月通知甲方表示優先承租之意願，續約租金另議」（本院卷第18頁），並於第二條訂明租賃期間，有「房屋租賃契約書」在卷可稽（本院卷第17至21頁）。是兩造顯然係訂立以原告願意出租之停止條件成立始生被告優先承租權之約定，因原告否認有續予出租之意思，並提出通知信函1 件（本院卷第26至28頁）為據，被告復對於原告有續予出租或兩造間實際係訂定不定期限租賃等意思，均無法舉證以實其說，則依前揭規定意旨，於租期屆滿後，被告之占有系爭租屋即為無權占有，被告所辯自不足採。原告主張被告占有系爭租屋為無權占有，並依此請求賠償，尚屬有據，應足可採。
（二）原告的金額請求
1、相當於租金之損害按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，最高法院61年度台上字第1695判例可資參酌。本件原告主張兩造間原依當地之市價水準訂定以每月110,000 元之租金，又被告係自99年5 月22日租期屆滿後繼續無權占有迄100 年10月15日始將系爭租屋返還原告，原告僅請求被告應自99年5 月23日起至10
0 年10月6 日之相當於上開租金金額之利益部分應返還原告，並提出被告所書立之切結書1 紙為證（本院卷第
184 頁），被告均未爭執，堪認屬實，依該切結書所載：被告係於100 年10月15日搬遷騰空完畢。則依民法第
944 條第2 項規定：「經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間，繼續占有」。被告既於系爭租約屆期之99年5 月22日有遲延返還系爭租屋之事實，嗣於100 年10月15日始遷讓系爭租屋，則原告請求被告給付自99年
5 月23日起至100 年10月6 日間因被告無權占有所取得相當於租金之利益，即1,811,333 元【110000×（16＋14/30 ）=0000000小數點以下四捨五入】，因原告此部分之損害，僅請求1,809,677 元，是原告該部分之主張，為有理由，應予准許。
2、律師費用之請求本件原告主張被告與原告於締約時即約定違約者應賠償律師費用，因原告聘請律師支出費用60,000元，被告自應賠償原告該部分費用損失，並提出房屋租賃契約書（本院卷第17至21頁）及律師費收據（本院卷第32頁）等件為證，被告對於書證之真正並未爭執。查：系爭租約於第十三條確約定：「甲乙雙方若有違約情事，致使對方之權益受損時，…如因而涉及訴訟，雙方所產生之訴訟費、律師費等均應由敗訴之一方負責賠償」，被告既因未依租期將系爭租屋返還原告，而有違約之事實，是依約被告自應賠償原告所給付之律師費用，原告該部分之請求，尚屬有據，應予准許。
3、綜上，原告得請求之金額為1,869,677 元（0000000 ＋60000=0000000）
四、綜上所述，被告於租期屆滿後之占有為無權占有，是原告請求被告應給付原告1,869,677 元及其中1,210,000 元係自被告無權占有系爭租屋時起至起訴時止共計11個月間所生之相當於租金之損害，業據原告陳稱明確，被告亦不爭執，且與每個月所生11 0,000元之損害金額計算（000000×11=0000000）相符，堪信為真，故自起訴狀繕本送達被告翌日即100年8 月11日起至清償日止，依年息5%計算遲延利息，即屬有據；至所餘599,677 元【110000×（5 ＋14/31 ）=599677】，係自起訴後100 年4 月23日起至同年10月6日 間所生之相當於租金之損害，則原告請求自其最後一次即100 年11月
17 日 準備書狀送達被告翌日起至清償日止，亦按年息5%計算之遲延利息，亦屬有據，應予准許。並依職權確定訴訟費用額19,513元由被告負擔。
五、本件原告陳明願供擔保聲請假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項、第385 條第1 項前段、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 29 日
民事第一庭法 官 古振暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 29 日
書記官 林郁菁