臺灣士林地方法院民事判決 100年度重訴字第105號原 告 黃偉政訴訟代理人 黃永琛律師複 代理人 梁堯清律師
劉桂君律師馮韋凱律師被 告 王淑惠
王義順王義鵬王義煌上 四 人訴訟代理人 吳宜臻律師
林宗翰律師被 告 王家蓁
王淑梅上列當事人間請求給付補償金等事件，本院於民國100 年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣陸佰捌拾萬零玖元，及自民國九十九年六月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告新台幣壹佰肆拾壹萬玖仟零貳拾陸元，及自民國一○○年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰貳拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸佰捌拾萬零玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣肆拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰肆拾壹萬玖仟零貳拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 、4款分別定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明第一、二項原請求「被告王淑惠、王義順、王義鵬、王義煌、王家蓁及王淑梅應連帶給付原告新台幣（下同）752 萬4,288 元，及自民國99年6 月27日起至清償日止按年息5%計算之利息」、「被告王淑惠、王義順、王義鵬、王義煌、王家蓁及王淑梅應自99年6 月26日起至返還附圖紅色部分所示土地之日止，按年連帶給付原告如附表二計算式計算之金額，及自各期金額應給付之日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息」，嗣原告分別於100 年5 月25日、100 年10月7 日具狀陳稱，就訴之聲明第一項請求之金額願由原自94年6 月27日起減縮自95年1 月1 日開始起算，就訴之聲明第二項因被告已於10
0 年5 月6 日拆屋返還土地予原告，故變更訴之聲明第一、二項為「被告王淑惠、王義順、王義鵬、王義煌、王家蓁及王淑梅應連帶給付原告680 萬0, 009元，及自99年6 月27日起至清償日止按年息5%計算之利息」、「被告王淑惠、王義順、王義鵬、王義煌、王家蓁及王淑梅應連帶給付原告141萬9,026 元，及自100 年7 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」，核與上開規定並無不合，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、被告王淑惠、王義順、王義鵬、王淑梅、王義煌及王家蓁等
6 人應將如起訴書附圖所示坐落於台北市○○區○○段四小段276 地號土地（下稱系爭土地）面積102 平方公尺上之建物（門牌：台北市○○區○○路○○號，下稱系爭房屋）拆除，並返還系爭土地予訴外人許峯乾，此有台灣高等法院97年度重上字第178 號民事判決、最高法院99年度台上字第380號裁定及鈞院民事判決確定證明書（下稱前案訴訟）可茲證明。系爭土地之所有權於93年7 月15日先由訴外人許峯乾買受取得，嗣後於97年9 月9 日轉賣予訴外人連宏清，再於99年3 月11日由原告買受取得；又原告受讓訴外人許峯乾（94年1 月1 日至97年9 月8 日）及訴外人連宏清（97年9 月9日至99年3 月10日）對被告王淑惠等6 人請求占用系爭土地補償金之權利。
二、本件重要事實如下：
㈠、97年6 月27日：被告王淑惠等6 人之被繼承人王榮龍死亡。
㈡、98年11月24日：臺灣高等法院97年度重上字第178 號判決言詞辯論終結期日。
㈢、99年3 月4 日：最高法院99年度台上字第380 號裁定確定。
㈣、99年4 月29日：被告王淑惠與王淑梅簽立協議書。
㈤、99年6 月26日：原告催告被告王淑惠等6 人給付自94年1 月
1 日起至99年6 月15日止占有所受利益，被告最後一位收受存證信函之日期。
㈥、100 年5 月6 日：被告王淑惠等6 人返還系爭土地予原告。
三、系爭土地原成立之租賃關係，業經前案訴訟確定判決認定已因系爭房屋達於不堪使用程度而消滅：
㈠、前案訴訟臺灣高等法院97年度重上字第178 號判決理由判斷如下：按「土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限」（最高法院95年度台上字第388 號判決意旨參照，另同院95年度台上字第1407號判決意旨「又按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅」，亦同此意旨），系爭房屋經送台灣省建築師公會台北縣辦事處，經建築師公會98年2 月18日台建師北鑑字第054 號鑑定報告書，另函台北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑定，結構技師公會98年10月16日
（98）北結師鑑字第2140號鑑定報告書... 以上，系爭房屋經送上開二公會鑑定結論為，除去新增建物部分剩餘二片外牆，其結構不符建築技術規則安全規範，或除去一樓新增鋼柱部分，結構安全有疑慮，顯見系爭房屋原始構造已無法達到安全之要求，自屬不堪使用，揆諸上開說明，系爭土地之租賃關係已因系爭房屋不堪使用而歸於消滅... 另依建築師公會函所附之房屋耐用年數及折舊率表（台灣省政府地政處83年7 月27日函訂定），鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造、預鑄混凝土造耐用年數為60年、加強磚造為53年、鋼鐵造（重鋼架、輕鋼架）為52年、磚石造為46年，是建物耐用年數縱為鋼骨造，耐用年數最多為60年，依臺北市稅捐稽徵處士林分處93年8 月23日北市稽士林乙字第09360974
500 號函載：「主旨：有關申請本市○○區○○路○○號房屋... 說明... 二、依本分處94年（期間93年7 月1 日至94年6 月30）稅籍資料記載，該建物納稅義務人名義為王榮龍君，持分全，總層數二層，構造別磚造，課稅折舊年數63年... 」云云，顯見系爭房屋建於31年間（94-63 ＝31），構造為磚造，迄本件言詞辯論終結日之98年11月24日已達67年，均超過上開耐用年數，揆諸上開說明，益證系爭房屋已無法達到安全之要求，自屬已不堪使用，兩造間系爭租約，已因系爭房屋已達於不堪使用程度而消滅等語，有前案臺灣高等法院97年度重上字第178 號判決可稽。原告於前案訴訟判決確定後，以99年6 月21日台北南海郵局第961 號存證信函催告被告王淑惠等6 人給付不當得利金，該存證信函最後送達之日為99年6 月26日，回溯5 年之起算日即94年6 月27日，而依前案訴訟之判決理由，系爭土地原成立之租賃關係，於94年6 月27日前即已因系爭房屋達於不堪使用之程度而消滅。
㈡、至被告主張原告之終止權係自前案訴訟判決確定後，始生合法終止之效果，故併參最高法院86年台上字第1333號判決意旨：「公司法第189 條所定訴請法院撤銷股東會決議，係屬形成之訴，法院就該訴訟為原告勝訴之判決確定前，決議仍屬有效... 」，認兩造間系爭土地租約自99年3 月4 日前案訴訟判決確定時始消滅云云，惟查，公司法第189 條所定訴請法院撤銷股東會決議，係屬形成之訴，固於法院判決確定後始生效力，惟前案請求拆屋還地訴訟，並非形成之訴，被告爰引上開判決主張租賃關係應於前案判決確定時（99年3月4 日）消滅，自有未合。
四、原告得請求被告王淑惠等6 人連帶給付自95年1 月1 日起至
99 年6月26日止共680 萬0,009 元，及自99年6 月27日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈠、按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念... 」，最高法院61年度台上字第1695號判例，可供參照。再按「從而上訴人既無占用系爭土地之合法權源，被上訴人依民法第767 條規定請求上訴人各將占用土地上之房屋拆除，並交還占用之土地，即有理由，應予准許。又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第18 4條第1 項前段定有明文。被上訴人係於93年3 月9 日取得系爭土地所之所有權，上訴人所有系爭房屋無權占用系爭土地，自侵害被上訴人之權利，應對被上訴人負損害賠償責任。... 是被上訴人依侵權行為之法則請求上訴人各給付自起訴狀繕本最後送達翌日即93年5 月11日起至交還土地之日止，按占有土地面積依申報總價年息10% 計算之損害金，為有理由，亦應准許」，最高法院99年度台上字第1759號民事判決，可供參照。
㈡、關於本件補償金之計算：
１、按「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第67條規定之限制」，最高法院94年度第2次民事庭會議決議，可茲參照。營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第90條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。
２、系爭土地之使用分區係屬第參種商業區，可供做零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用，土地價值極高，自不待言。又被告王淑惠等6 人亦不爭執將系爭建物出租供他人經營服飾店，作商業使用（參前案臺灣高等法院97年度重上字第178 號判決第6 頁第㈤點），且作為店舖使用面積約占一樓面積之2 分之1 ，有前案臺灣高等法院囑託台灣省建築師公會於98年1 月23日會勘記錄表可稽。依上開最高法院決議意旨，自不受土地法第97條法定最高租金之限制，被告主張本件原告請求，不得超過土地法第97條之法定限制云云，顯有未合。況本件係請求不當得利金及損害賠償，本不受土地法第97條之限制。
３、前案鈞院於96年5 月10日囑託遠見不動產估價師事務所為估價，經出具之不動產價報告書摘要，96年5 月土地價格4,81
3 萬3,800 元（156 萬元/ 坪），土地出租建築供目前地上房屋狀態使用之租金價格為19萬1,627 元（6,405 元/ 坪）。經查詢大東路北側土地價格，地點遠比本件系爭土地差，每坪單價亦有391 萬元以上，上開估價報告本件系爭土地每坪價格156 萬元，顯已有低估之嫌，依此所為租地建屋之租金，自亦明顯低估。尤其，依被告主張原告於100 年7 月出售系爭土地價格1.5 億元（事實上有買方出價，原告並未同意），益明原估價報告以土地價格4,813 萬3,800 元估算租金每月19萬1,627元，已明顯偏低。
４、另依被告王淑惠與被告王淑梅間99年4 月29日協議書約定如下：「茲就雙方於台北市○○路○○號房屋之應繼分管理收益及使用事宜，及王榮龍之全體公同共有繼承人以系爭房屋之租賃所得成立之公用基金事宜，協議雙方權利義務關係條款如下：第一條，雙方同意於甲方（即王淑惠）支付新台幣83萬元整後，由甲方管理收益、使用及負擔以下事項：(1) 乙方（即王淑梅）就系爭房屋於公同共有關係消滅前、後之所有應繼分之權利及義務、(2) 乙方就公用基金之權利及義務」，然前案拆屋還地訴訟於99年3 月4 日確定，故上開被告兩人於簽立協議書時已確定須拆屋返還土地予原告，另被繼承人王榮龍於97年6 月27日死亡，由被告王淑惠等6 人共同繼承，並以系爭房屋之租賃所得成立公用基金，以被告王淑梅6 分之1 之權利為83萬元，則簽立協議書時公用基金應有
498 萬元（830,000 ×6=4,980,000 ），再加計被告於98年
2 月6 日提存73萬9,283 元，則不加計被告支付訴訟等相關費用，自97年6 月28日至99年4 月29日共1 年10個月，其等出租系爭房地所取得之租金最少亦應有571 萬9,283 元（4,980,000+739,283=5, 719,283），則被告每月出租所得款項為25萬9,967 元（5,71 9,253÷22=259,967）。
５、系爭土地位於8 公尺之大東路，該路沿線本多為店面使用，區域形態以商業為主，商業機能健全，為臺北市區幾個主要夜市之一，交通便利，尤以淡水捷運線通車後，大大疏解該區之車潮、人潮，更提高其可及性，附近道路、水電設施完善，有士林區行政中心、河濱運動公園、海洋生活館、停車場、捷運站、公車站、學校、銀行、戲院等等，公共設施完備。被告使用系爭土地之系爭房屋為二層透天建物，一樓為店面且供為服飾店使用，位於熱鬧非凡、人潮洶湧之士林夜市所在地，眾商家及攤位爭搶該地營業。據原告所知，被告當時出租營業租金最少每月40萬元，若以申報總價10% 計算，實不能填補原告所受損害。本件原告請求以申報地價之15% 計算月租金，以96年當時申報地價每平方公尺10萬0,030元，則以之計算月租金為12萬7,538 元（100,030 ×102 ×15% ×1/12=127,538），相較鑑定報告每月租金19萬7,627元，及被告自行出租之收益每月25萬9,967 元，均相較為低，故被告主張原告請求相當於租金之不當得利過高，顯無可採。
㈣、訴外人許峯乾自95年1 月1 日起已拒絕被告給付之租金，且系爭房屋建於31年，至95年1 月1 日已達63年，已超過耐用年限，應認建物已不堪使用，租賃關係消滅，被告王淑惠等
6 人公同共有之系爭房屋，自95年1 月1 日起無權占用系爭土地，而受有相當於租金之利益，自應返還金額680 萬0,00
9 元，計算式詳如起訴書附表4 。
㈤、退而言之，鈞院若認租賃關係確定已消滅之時點為前案言詞辯論終結期日98年11月24日，則被告應給付之金額為399 萬3,413 元：
１、按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辯論終結後所後生之事實，並不受其既判力之拘束。故本件原租約於前案98年11月24日言詞辯論期日時之狀態為確定租約業已消滅，則租約存在可能之最末日為98年11月23日，而非至判決確定日止。
２、95年1 月1 日至98年11月23日以原租金每年77萬8,160 元計算租金，則租金額為303 萬1626元[778,160×(3+327/365）=3,031,626] 。
３、98年11月24日至99年6 月26日以土地申報總價15% 計算賠償金為96萬1,787 元（100,030 ×102 ×15% ×38/365+10815
5 .2×102 ×15% ×177/365=961,787 ）。
４、以上合計為399 萬3413元（3,031,626 ＋961,787 ＝3,993,
413 ）。
５、至於，被告等自95年1 月1 日至97年12月12日以租金名義共提存229 萬5,603元（778,160+778,160+739,283=2,295,603），原告同意其抵銷。
五、關於訴之聲明二，茲因被告已於100 年5 月6 日拆屋返還土地予原告，則自99年6 月27日計算至100 年5 月5 日共313日，以申報地價每平方公尺10萬8,155.2 元，申報總價15%計算賠償金，共計為141 萬9,026 元（000000.2×102 ×15% ×313/365=1,419,026 ）。
六、至被告主張99年12月8 日到100 年2 月27日因原告執行假扣押查封系爭房屋，被告事實上無法亦不能履行前案拆屋還地之確定判決，此係肇因原告不當行使權利強迫被告等人陷於無從履行之地，此期間不應歸責於被告等人，原告於此期間之請求自應扣除之云云。惟查，原告雖為假扣押查封，但並未點交原告管理，仍為被告持續使用經營服飾店獲利，查封期間及100 年2 月27日啟封後原告均企圖與被告協商賠償及搬遷事宜，均無法達成共識，不得已原告於100 年3 月31日具狀繳費聲請拆屋還地強制執行，經鈞院以100 年4 月7 日
100 司執勇字第16012 號執行命令被告於15日內自動履行，被告始於100 年5 月6 日拆屋返還土地予原告，本件被告於原告查封期間仍繼續使用系爭土地獲利，也從未表示欲自動拆遷返還之意，此由原告聲請拆屋還地強制執行即明，被告主張原告不得請求99年12月8 日至100 年2 月27日不當得利金已有未合，自仍應返還所受利益。
七、本件地上建物原為王榮龍所有，王榮龍於97年6 月27日死亡，由被告王淑惠等6 人概括繼承，依民法第1153條規定，對於被繼承人之債務負連帶清償責任。
八、另被告王淑梅與王淑惠兩人間之協議書，為其等內部分擔之問題，與原告無關，退而言之，則請求被告王淑梅應分擔部分由被告王淑惠給付。
九、聲明：
㈠、被告王淑惠、王義順、王義鵬、王義煌、王家蓁及王淑梅應連帶給付原告680 萬0,009 元，及自99年6 月27日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈡、被告王淑惠、王義順、王義鵬、王義煌、王家蓁及王淑梅應連帶給付原告141 萬9,026 元，及自100 年7 月1 日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈢、訴訟費用由被告連帶負擔。
㈣、原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯以：
一、兩造間之不定期土地租賃關係，應於99年3 月4 日前審判決確定時始消滅：
㈠、訴外人王榮龍與郭興基間之不定期租賃關係，從78年間之民事和解、79年間之法院判定王榮龍可重建房屋判決、87年間之調整租金判決，一直到93年間許峯乾曾提起拆屋還地訴訟敗訴確定，均可說明王榮龍與郭興基間、及王榮龍與許峯乾間之不定期租賃關係繼續存在，許峯乾並已領取及兌現王榮龍所提出之94年度租金77萬8,160 元支票，且王榮龍亦將95年度至97年度之租金提存法院，原告自不得主張94年6 月27日前租約即已消滅。
㈡、原告一再主張系爭房屋無法達安全要求，自屬不堪用，租賃關係早已消滅云云，惟查，終止權為形成權的一種，租約終止權為向後生效之形成權，租約終止則是終止形成權行使之結果，原告前手許峯乾於前審高院時始主張「系爭房屋不堪使用」之租約終止請求權，前審訴訟法院始判斷系爭房屋不堪使用，兩造間租約終止，該判決理由應同形成之訴之性質，因此兩造間租賃關係自法院判決確定後，始生終止租約之效果，此可參最高法院86年台上字第1333號判決意旨：「公司法第189 條所定訴請法院撤銷股東會決議，係屬形成之訴，法院就該訴訟為原告勝訴之判決確定前，決議仍屬有效...」。
㈢、按最高法院91年台上字第577 號裁判略以：「得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜... 。本院51年度台上字第2829號判例所稱『租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅』，係指已開始履行之租賃契約而言」，本件兩造前手王榮龍與郭興基間之租賃關係，為已開始履行之繼續性租賃契約，按上開最高法院裁判意旨，其租賃法律關係之消滅，以合法行使終止權為要件。
㈣、故兩造間之系爭土地租約，自99年3 月4 日前審判決確定時始消滅，非原告主張之94年6 月27日或前審言詞辯論期日98年11月23日。
二、原告請求相當於租金利益之不當得利金額，應受土地法第97條之限制：
㈠、按最高法院61年台上字第1695號判例：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，僅相當於法定最高限額租金之數額」，基上，依不當得利之法則請求返還相當租金之不當得利，仍受有土地法第97條規定之限制，是以，原告主張依不當得利請求，不受土地法第97條規定限制云云，並無足採。
㈡、系爭房屋為面寬狹窄深度深長之畸零地，王榮龍先祖當初租地建屋，係供自住使用，王榮龍繼承取得該屋後，地主數次調高租金，實帶給王榮龍及其家人莫大之壓力，但王榮龍亦仍勉力提出；台北市政府91年即將傳統士林夜市商圈，集中於劍潭捷運站附近攤販集中地之集中管理，長期更規劃將士林夜市○○○○○路新大樓，近期更規劃至士林公有市場地下室營業，新址距系爭土地所在之大東路（傳統商圈）更有10幾分鐘遠之路程，人潮實早已大不如前。
㈢、原告主張依據被告間99年4 月29日協議書，可推測租金之數額云云，顯屬無稽。被告王淑惠是家中大姐，年紀較家中弟妹年長許多，對家中弟妹分擔起長輩教養之責，實是責無旁貸，縱使妹妹王淑梅未能體會向來長姐如母之辛苦，未能一起共體時艱，反要求先行清算遺產之行為令人十分痛心，但身為家中大姐仍希望盡自己道德上之義務善待妹妹王淑梅，故在自己能力範圍內，從優答應給予王淑梅83萬元，該金額實含意甚深。原告及前手許峯乾、連宏清等人均是短期持有土地，只看重土地之交易利益，如何能體會被告王淑惠對家人之感情。因此，原告主張推測最少有571 萬9,283 元金額云云，顯無足採。
㈣、原告又主張其以申報地價之15% 計算已較估價報告書之意見為低，並無請求過高云云。查土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，而原告所舉估價報告書是以市場之觀點評估，顯無參考土地法第97條之立法意旨之社會居住正義精神，是以該估價報告書所為之估價意見，於本案並無參考價值。
三、原告於99年12月8 日到100 年2 月27日查封系爭房屋，應有民法第217 條第1 項規定之適用：
本件原告於99年12月8 日到100 年2 月27日執行假扣押系爭房屋，致被告事實上無法亦不能履行前案拆屋還地訴訟之確定判決，否則即有受刑法追訴之虞，是以原告主張被告應依不當得利及侵權行為返還該期間所受利益，並無足採，且原告當時所受損害亦與被告之行為無因果關連性，原告當時之損害是直接肇因於自己之行為，故原告之行為仍有民法第21
7 條第1 項規定之適用，請減輕或免除該期間之賠償金額。
四、衡平兩造間之權利義務關係，被告試算如下：
㈠、94年6 月27日到99年3 月4 日止，因租約存在，且97年12月12日前之租金已提存法院，故被告僅再給付之租金天數為44
7 天（即97年12月13日至99年3 月4 日），金額為95萬2,98
0 元（計算式：77萬8160元×447 天/365天＝95萬2979.5）。
㈡、99年3 月5 日到99年6 月26日止，以申報地價8 ％計算，金額為27萬8,063 元（計算式：108155.2元×102 平方公尺×
8 ％×115 天/365天＝27萬8062.5元）。
㈢、99年6 月27日到100 年5 月5 日止，以申報地價8 ％計算，金額為75萬6,814 元（計算式：108155.2元×102 平方公尺×8 ％×313 天/365天＝75萬6813.7元）。
㈣、另應扣除原告與有過失行為之期間，即99年12月8 日到100年2 月27日止，以申報地價8 ％計算，金額為19萬8,271 元（計算式：108155.2元×102 平方公尺×8 ％×82天/365天＝19萬8270.7元）。
五、許峯乾固得行使其所有權人法律上之權利，惟是否合法有效，應視其主張及行為有無理由而定，且王榮龍及被告亦可主張自己應有之權利，據報載系爭土地於100 年7 月間已另為交易，交易金額並創新高，本案之衡平正義應不在於使強勢之土地所有權人獲得超過其可取得之利益，而在保護經濟上弱勢之承租人不再繼續受到苛待，請衡平考量雙方之情形。
六、被告王淑梅另辯稱：伊與被告王淑惠有簽訂協議書，王淑惠應承擔伊的一切權利義務，故原告不得向伊請求。
七、聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、如受不利判決，被告願供擔請准宣告免假執行。
㈢、訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭執之事項：
一、訴外人王榮龍之被繼承人與訴外人郭興基之被繼承人，前就訴外人郭興基之被繼承人所有之系爭土地成立租賃關係（下稱系爭租賃關係）；王榮龍之被繼承人於距今60餘年前，於系爭土地上建築未辦保存登記之系爭房屋，而原始取得系爭房屋之事實上處分權，嗣由王榮龍繼承取得系爭房屋；
二、系爭土地於訴外人郭興基取得所有權後，於93年7 月15日轉賣予訴外人許峯乾，許峯乾於97年9 月9 日轉賣予訴外人連宏清，連宏清於99年3 月11日轉賣予原告黃偉政；原告嗣與許峯乾、連宏清簽立債權讓與契約書，受讓許峯乾（94年1月1 日至97年9 月8 日）及連宏清（97年9 月9 日至99年3月10日）對系爭土地上建物之所有權人及占用人請求占用土地補償金之權利；
三、訴外人許峯乾於95年間對訴外人王榮龍提起拆屋還地之前案訴訟（即本院95年度重訴字第287 號、臺灣高等法院97年度重上字第178 號、最高法院99年度台上字第380 號請求拆屋還地事件），王榮龍於前案訴訟中之97年6 月27日死亡，由繼承人即被告王淑惠、王義順、王義鵬、王義煌、王家蓁及王淑梅承受訴訟，經臺灣高等法院97年度重上字第178 號判決許峯乾勝訴，被告王淑惠等6 人應將坐落系爭土地上之系爭房屋拆除，返還系爭土地予許峯乾，並經最高法院99年度台上字第380 號裁定駁回被告王淑惠等6 人之上訴，而於99年3 月4 日確定；
四、系爭房屋業於100 年5 月6 日拆除，被告王淑惠等6 人於同日返還系爭土地予原告；
五、訴外人王榮龍曾為訴外人許峯乾在臺灣臺北地方法院提存所，提存95年1 月1 日至95年12月31日系爭土地租金77萬8,16
0 元、提存96年1 月1 日至96年12月31日止系爭土地租金77萬8,160 元、提存97年1 月1 日至97年12月12日止系爭土地租金73萬9,283 元，迄未經領取；被告曾以存證信函提出97年12月13日至98年12月31日止系爭土地租金81萬7,037 元，遭許峯乾退回；
六、訴外人許峯乾已領取並兌現訴外人王榮龍前所提出之陽信商業銀行士林分行支票77萬8,160 元（票載發票日：94年12月30日）；
七、上情並有前案訴訟之裁判書及確定證明書、系爭土地之異動索引、債權讓與契約書、陽信商業銀行100 年7 月12日函暨所檢附之77萬8,160 元支票、臺灣臺北地方法院提存所100年7 月8 日函暨所檢附之提存書等件（見本院卷第16至25、29至32、150 至152 、161 至164 頁）附卷可稽。
伍、兩造之爭點：本件原告主張系爭租賃關係，業因其上之系爭房屋達於不堪使用程度，於94年6 月27日以前即消滅，原告得向被告王淑惠等6 人請求自95年1 月1 日起至99年6 月26日止、自99年
6 月27日起至100 年5 月5 日止，按申報地價年息15% 計算之相當於租金利益之不當得利金額，並均加計法定利息等情，則為被告王淑惠等6 人所否認，並以前詞置辯。本件兩造爭點厥為：系爭租賃關係是否於94年6 月27日以前即已消滅？原告所得請求相當於租金利益之不當得利金額為何？本件有無過失相抵規定之適用？茲析述如下：
一、系爭租賃關係於94年6 月27日以前即已消滅：
㈠、查本件原告之前手即訴外人許峯乾，前對被告王淑惠等6 人之被繼承人王榮龍提起前案訴訟（即本院95年度重訴字第28
7 號、臺灣高等法院97年度重上字第178 號、最高法院99年度台上字第380 號請求拆屋還地事件），依民法第767 條所有權人之物上請求權等規定請求拆屋還地，關於系爭租賃關係是否存在乃該案之重要爭點，經前案訴訟法院詳為調查後認定：「按『土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限』（最高法院95年度台上字第388 號判決意旨參照... ，另同院95年度台上字第1407號判決意旨『又按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅』，亦同此意旨）」、「系爭房屋經送上開二公會（即台灣省建築師公會台北縣辦事處、台北市結構工程工業技師公會）鑑定結論為，除去新增建物部分剩餘二片外牆，其結構不符建築技術規則安全規範，或除去一樓新增鋼柱部分，結構安全有疑慮，顯見系爭房屋原始構造已無法達到安全之要求，自屬不堪使用，揆諸上開說明，系爭土地之租賃關係已因系爭房屋不堪使用而歸於消滅」、「按『所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅... 』，有最高法院95年度台上字第1407號判決可參。
而依行政院86年12月30日公布修正之『固定資產耐用年數表』第一類第一項『房屋建築』，商店用、住宅用之房屋，磚構造者耐用年數為25年，加強磚造者為35年，鋼筋（骨）混凝土建造者為50年，有固定資產耐用年數表在卷足稽。另依建築師公會函所附之房屋耐用年數及折舊率表（台灣省政府地政處83年7 月27日函訂定），鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造、預鑄混凝土造耐用年數為60年、加強磚造為53年、鋼鐵造（重鋼架、輕鋼架）為52年、磚石造為46年，是建物耐用年數縱為鋼骨造，耐用年數最多為60年。依臺北市稅捐稽徵處士林分處93年8 月23日北市稽士林乙字第09360974500 號函載：『主旨：有關申請本市○○區○○路○○號房屋... 說明... 二、依本分處94年（期間93年7 月1 日至94年6 月30日）稅籍資料記載，該建物納稅義務人名義為王榮龍君，持分全，總層數二層，構造別磚造，課稅折舊年數63年... 』云云，顯見系爭房屋建於31年間（94-63 ＝31），構造為磚造，迄本件言詞辯論終結日之98年11月24日已達67年，均超過上開耐用年數，揆諸上開說明，益證系爭房屋已無法達到安全之要求，自屬不堪使用，兩造間系爭租約，已因系爭房屋達於不堪使用程度而消滅」等語（見本院卷第16至23頁附臺灣高等法院97年度重上字第178 號判決）。
被告王淑惠等6 人對於系爭租賃關係業經前案訴訟判決認定消滅固無異詞，惟辯稱：系爭租賃關係應於99年3 月4 日前案訴訟判決確定時始消滅云云。
㈡、按依上揭前案訴訟判決之理由，揭明系爭土地上之系爭房屋興建於31年間，縱為耐用年數最高之建材，建物耐用年數最多僅為60年等情，足認系爭房屋至遲於91年間已達於不堪使用之程度，則系爭租賃契約自應於斯時，即因其上系爭房屋已達於不堪使用程度而消滅，是本件原告主張系爭租賃關係於94年6 月27日以前即已消滅，自屬有據。至被告雖辯稱：
系爭租賃關係，為已開始履行之繼續性租賃契約，其租賃關係之消滅應以合法行使終止權為要件，而終止權為形成權的一種，租約終止權為向後生效之形成權，租約終止則是終止形成權行使之結果，原告前手許峯乾於前案訴訟始主張「系爭房屋不堪使用」之租約終止請求權，前案訴訟法院始判斷系爭房屋不堪使用、兩造間租約終止，故該判決理由應同形成之訴之性質，系爭租賃關係應自前案訴訟法院判決確定後，始生終止租約之效果云云，惟查：１、前案請求拆屋還地訴訟，法院所為之判斷，係針對該案事實審言詞辯論終結前有無系爭租賃關係存在，若無租賃關係存在，即為原告勝訴判決，准予拆屋還地，而非以判決變更兩造間有無系爭租賃關係，並非形成之訴；２、又租賃關係消滅之原因，非只一端，凡租期屆滿、租約終止、租賃物滅失等，均屬之，而按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形，否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年度台上字第388 號裁判意旨參照），本件被告之前手於承租系爭土地後自建系爭房屋，固未明定租賃之期限，然依上開說明，系爭租賃契約應解為定有租至系爭房屋不堪使用時為止之期限，而屬定有期限（即至系爭房屋不堪使用時）之租賃契約，於租期屆滿（即系爭房屋不堪使用時）即當然消滅，不待當事人終止，是被告辯稱系爭租賃契約係因原告之前手於前案訴訟中行使終止權，而於前案訴訟判決確定時之99年3 月4 日始告消滅，洵有誤會，尚無可採。另被告質疑原告之前手許峯乾就被告之被繼承人王榮龍所提出之94年度租金77萬8,160 元陽信商業銀行支票，已領取並兌現云云，查訴外人許峯乾領取該支票金額之原因，究係受領租金或相當於租金利益之不當得利金額，尚屬未明，被告逕以原告之前手受領該金額，作為主張系爭租賃契約於94年間仍存在之論據，亦無可採。
二、原告所得請求相當於租金利益之不當得利金額：
㈠、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭租賃契約於94年6 月27日以前即告消滅，惟被告於100 年5 月6 日始拆除系爭房屋而返還系爭土地予原告，是於系爭租賃契約消滅後至返還系爭土地前，被告及其被繼承人因系爭房屋無權占有系爭土地，而獲得相當於租金之利益，則本件原告主張依民法不當得利及繼承等法律關係，請求被告連帶給付自95年1 月1 日起至100 年5 月5 日無權占用期間，相當於租金利益之不當得利金額，自非無據。
㈡、次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酎基地之位置，工商業繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院72年臺上字第2739號裁判意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價10% ，土地法第97條第1 項固有明文規定，然城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條第1 項規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。查系爭土地分區屬第三種商業區，有臺北市都市發展局土地使用分區線上查詢結果（見本院卷第34頁）附卷可稽；又其上之系爭房屋於拆除前，1 樓部分出租予他人經營服飾店使用，為被告於前案訴訟所不爭執，復經前案訴訟囑託台灣省建築師公會台北縣辦事處鑑定會勘在案，有臺灣高等法院97年度重上字第178 號判決、台灣省建築師公會台北縣辦事處98年1 月23日會勘紀錄表（見本院卷第18頁背面、第226 至22
7 頁）在卷可考；再本院民事執行處於100 年1 月6 日囑託臺北市政府警察局士林分局調查系爭房屋使用現況結果，仍係供作經營服飾店使用等情，亦有房屋使用現況調查表（見本院卷第100 頁）附卷可按，足認屬城市地方供營業用之房屋，依前揭最高法院民事庭會議決議意旨，原告所得請求相當於租金利益之不當得利金額，不受土地法第97條第1 項規定即土地及其建築物申報總價10 %之限制。本院衡諸系爭房屋及土地位於士林夜市內，臨近捷運劍潭站、公車站，交通便利，商業極為發達，參以前案訴訟中囑託不動產估價師事務所估價結果，96年5 月間系爭土地（面積102 平方公尺，相當於30.8550 坪）價格為4,813 萬3,800 元，而土地出租建築供地上房屋狀態使用之租金價格則為土地月租金總價19萬7,627 元（即年租金總價237 萬1,524 元）等情，有遠見不動產估價師事務所估價報告書（見本院卷第140 至142 頁）在卷可查，認本件原告請求以申報地價之年息15% 計算，應為適當；至被告質疑該估價報告書係以市場觀點評估，無參考土地法第97條立法意旨之社會居住正義精神，而主張估價報告書所為之估價意見於本案並無參考價值云云，惟查本件無權占用系爭土地之系爭房屋既有供作營業使用，即享有商業上之特殊利益，依市場觀點評估其占用價值，並無不當之處，被告所質此節，尚無可採。是本件依系爭土地占用面積102 平方公尺，及93年1 月、96年1 月、99年1 月之申報地價分別為每平方公尺9 萬1,907.2 元、10萬0,030.0 元、10萬8,155.2 元（見本院卷第98頁之系爭土地地價謄本），經計算後，原告自95年1 月1 日至99年6 月26日、99年6 月27日至100 年5 月5 日，各得請求被告連帶給付相當於租金利益之不當得利金額為680 萬0,009 元、141 萬9,026 元（計算式詳如附表）。
㈢、再被告王淑惠等6 人之被繼承人王榮龍雖曾在臺灣臺北地方法院提存所，為原告之前手許峯乾提存95年1 月1 日至95年12月31日止系爭土地租金77萬8,160 元、96年1 月1 日至96年12月31日止系爭土地租金77萬8,160 元、97年1 月1 日至97年12月12日止系爭土地租金73萬9,283 元，共計229 萬5,
603 元，有臺灣臺北地方法院提存所100 年7 月8 日函暨所檢附之提存書附卷可稽（見本院卷第161 至164 頁），惟其提存之原因載明為「租金」，而本件原告則係請求自95年1月1 日起「相當於租金利益之不當得利金額」，並非租金，復經原告陳明：「被告先前提存者，為自95年1 月1 日到97年12月12日租金之金額為提存，本件是請求不當得利，所以是無法扣除的，如鈞院認為該期間有租賃關係存在，則原告同意扣除」等語（見本院100 年6 月17日言詞辯論筆錄），自難認被告得主張業已清償229 萬5,603 元，而就本件原告之請求扣除該部分金額。
㈣、另就被告王淑梅辯稱：伊與被告王淑惠簽訂有協議書，王淑惠應承擔伊的一切權利義務，故原告不得向伊請求云云。惟查，被告王淑梅與王淑惠雖於99年4 月29日簽訂協議書，約定：「茲就雙方於台北市○○路○○號房屋之應繼分管理收益及使用事宜，及王榮龍之全體公同共有繼承人以系爭房屋之租賃所得成立之公用基金事宜，協議雙方權利義務關係條款如下：第一條，雙方同意於甲方（即王淑惠）支付新台幣83萬元整後，由甲方管理收益、使用及負擔以下事項：(1) 乙方（即王淑梅）就系爭房屋於公同共有關係消滅前、後之所有應繼分之權利及義務、(2) 乙方就公用基金之權利及義務... 第二條：... 如第三人對系爭房屋與公用基金行使權利，致乙方因而負擔義務時，乙方之義務應由甲方承擔」等語（見本院卷第137 至138 頁），然被告王淑梅與王淑惠間上述有關債務承擔之協議，依民法第301 條規定，非經債權人承認，對債權人不生效力，本件原告既未同意被告王淑梅與王淑惠間之協議，則被告王淑梅辯稱原告不得對其為本件請求，亦無可採。
㈤、從而，原告主張就系爭土地遭無權占用之95年1 月1 日至99年6 月26日、99年6 月27日至100 年5 月5 日期間，分別請求被告王淑惠等6 人連帶給付680 萬0,009 元，並加計自99年6 月27日起至清償日止按年息5%計算之法定利息，及請求被告王淑惠等6 人連帶給付141 萬9,026 元，並加計自100年7 月1 日起至清償日止按年息5%計算之法定利息，均屬有據。
三、本件並無過失相抵規定之適用：
㈠、被告另辯稱：原告於99年12月8 日到100 年2 月27日查封系爭房屋，致被告事實上無法亦不能履行前案訴訟拆屋還地之確定判決，否則即有受刑法追訴之虞，原告當時之損害是直接肇因於自己之行為，依民法第217 條第1 項規定，應減輕或免除該期間之賠償金額云云。
㈡、查本件原告雖於前揭期間就系爭房屋聲請為假扣押查封，惟並未點交原告管理，而仍為被告持續使用經營服飾店獲利等情，有前述100 年1 月6 日房屋使用現況調查表（見本院卷第100 頁）附卷可按，又原告因被告並未履行前案訴訟判決拆屋還地之義務，尚且於100 年3 月31日具狀聲請拆屋還地強制執行等情，有原告強制執行聲請狀在卷可按（見本院卷第231 頁），則本件被告既於原告聲請假扣押查封期間仍繼續使用系爭土地獲利，且未舉證證明於該段期間內曾向原告表達欲自動拆遷返還之意，自難認被告未返還系爭土地係因原告聲請假扣押查封之行為所造成，被告辯稱本件有過失相抵規定之適用，而請求減輕或免除賠償金額云云，自無可採。
四、揆諸以上各節所述，本件原告依不當得利及繼承等法律關係，就系爭土地遭無權占用之95年1 月1 日至99年6 月26日、99年6 月27日至100 年5 月5 日期間，分別請求：㈠被告王淑惠等6 人連帶給付680 萬0,009 元，及自99年6 月27日起至清償日止按年息5%計算之法定利息；㈡被告王淑惠等6 人連帶給付141 萬9,026 元，及自100 年7 月1 日起至清償日止按年息5%計算之法定利息，均有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併准許之。
六、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 12 月 7 日
書記官 詹佳佩