臺灣士林地方法院民事判決 100年度重訴字第25號原 告 劉賴偉訴訟代理人 陳明暉律師
簡泰正律師被 告 蔡盤和訴訟代理人 陳丁章律師複代理人 李子聿律師上列當事人間請求變賣共有物事件，本院於民國100年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示之房屋應予以原物分割，其分割方法：如附圖所示分割後第一層部分分配予被告所有，如附圖所示分割後第二層部分分配予原告所有，如附圖所示第一層等共有部分（騎樓及樓梯）由原告及被告按應有部分各二分之一保持共有。
兩造共有如附表所示之土地由原告及被告按應有部分各二分之一保持共有。
訴訟費用由被告負擔二分之一，原告負擔二分之一。
事 實 及 理 由本件訴訟原告雖於民國100 年10月6 日遞狀到院請求撤回本件
起訴（本院卷第159 頁），經本院將撤回狀繕本送達被告後，被告於100 年10月17日遞狀到院回覆不同意撤回（本院卷第16
5 頁）等情，有各該書狀附卷可參。又本件前已於100 年3 月
3 日行言詞辯論，被告已就本案為言詞辯論，依據民事訴訟法第262 條第1 項但書規定，原告撤回起訴應得被告同意。茲因本件被告並不同意原告撤回本件起訴，原告之撤回起訴與民事訴訟法第262 條第1 項之規定未合，故不生撤回之效力，合先敘明。
原告起訴主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段一小段479 地號土地（以下簡稱系
爭土地），暨坐落其上166 建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○ 號房屋（以下簡稱系爭建物，與前揭土地合稱系爭房地），為兩造所共有，應有部分各2 分之1 。系爭不動產並無不能分割之情事，亦未定有分割之期限，且兩造無法就分割方法達成協議，原告自得訴請法院判決分割。又因系爭土地面積僅為116 平方公尺，而系爭建物即1 、2 層，係單一建號且為未辦理保存登記之樓房，共同使用收益有實際上困難，且無法發揮其經濟效益，無法以原物分配於各共有人，為此請求變賣系爭不動產以價金分配於各共有人之方式分割。
㈡聲明：兩造共有之系爭房地准予變價分割，並按其應有部分之比例，即兩造分別各2 分之1 之比例分配價金。
被告則以：
㈠系爭建物為互不相通且有各自獨立之出入口之1 、2 層樓房
。被告於66年間，向訴外人林銘購買系爭建物1 樓房地部分，而2 樓房地之所有權人原為訴外人林淑珠，嗣因遭強制執行而由原告拍定取得之，詎因被告不諳登記相關法令致系爭建物錯誤登記為共有。被告於買受系爭建物1 樓房地時，林銘曾向被告告知，上開1 樓房地係受贈自訴外人林德彰，而該次之契稅繳納通知書上載明申請變更納稅義務人名義者為「赤峰街47巷1 號第1 層」之房屋。又林銘為證明系爭建物
1 樓房地係適用自用住宅之房屋稅稅率，曾提供林德彰申請
1 樓房地變更房屋稅使用情形之申請書及複查申請書予被告，上開申請書及行政機關之函覆內容，均明文記載變更稅籍者乃「赤峰街47巷1 號1 樓」之房屋，足證被告所買受者確為系爭建物1 樓房地，是被告始為真正所有權人，系爭建物雖登記為兩造共有，實為登記疏漏所致。
㈡退步言之，縱欲分割系爭不動產，既地政機關表示系爭不動
產以區分所有方式分割並無登記礙難之虞，且原告固取得系爭建物2 樓房地部分之所有權，惟仍任林淑珠繼續占有使用中，是系爭不動產之分割方案，則應考量現狀之安定，及系爭建物1 、2 樓部分既出入各自獨立，房屋稅籍亦分別獨立，30餘年來使用互不干涉等情，而以區分所有方式為原物分割，請求將系爭建物1 樓房地部分裁判分割予被告，系爭建物2 樓房地含增建部分則分割予原告。
㈢聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執事項
㈠依據土地及建物謄本，系爭房地被告係於67年3 月13日以66
年12月30日買賣為原因，登記為所有權人應有部分為二分之一。原告則因原共有人林淑珠之應有部分經強制執行拍賣，而於99年8 月20日拍賣取得，登記為所有權人，應有部分亦為二分之一。
㈡依據台北市稅捐經處房屋稅繳納通知書（P58 頁），系爭建
物之一樓自民國67年起即係獨立課稅，並由蔡盤和為納稅義務人。另訴外人林淑珠（即原告拍賣取得系爭房地前之系爭房地原共有人）目前占用二樓使用。一樓與二樓均有獨立之出入門戶。
㈢依據台北市建成地政事務所100 年3 月30日北市建地二字第
10030428500 號函，系爭建物經分割後可改為區分所有登記。
本件爭點
㈠系爭房屋一樓是否有獨立之所有權？被告於66年12月30日就
系爭房屋進行買賣時是否取得系爭房屋一樓之單獨所有權？㈡本件共有物應如何分割始為妥當？法院之判斷
㈠按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758 條第一項定有明文。查系爭房屋於登記時僅有一所有權登記，並未區分為一、二樓而有個別之所有權，因此，被告抗辯其於66年間係購買系爭房屋一樓之所有權云云，尚非可採。況且，依據上開規定，不動產物權之取得應以登記為生效要件，被告所登記取得之物權為系爭房屋之共有權應有部分二分之一，並非系爭房屋一樓之所有權，縱然其於66年間購入時，意欲購買系爭房屋一樓之所有權，但因登記錯誤而未將一樓所有權自系爭房屋分割而為登記，亦因被告並未登記取得分割後之一樓所有權，難認被告單獨享有系爭房屋一樓之所有權。是被告抗辯其獨有系爭房屋一樓之所有權云云，顯非可採。
㈡又按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。本件兩造共有如附表所示之房屋及土地，並無不能分割之原因，原告依據上開規定請求裁判分割，洵屬有據，應予准許。
㈢又按分割之方法於原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以
價金分配於各共有人，民法第824 條第2 項第2 款定有明文。亦即共有物之分割於原物分配顯有困難時，始得變賣共有物，以價金分配於各共有人。經查：
⒈兩造共有如附表所示之土地及房屋，其中土地為房屋之基
地，而房屋則為各自有獨立出入口之二層樓建物，於原告拍得系爭房地之應有部分二分之一時，其使用之狀態即為被告使用一樓部分，而原共有人林淑珠使用二樓部分，於本院至現場勘驗時二樓仍為林淑珠所占有使用等情，為兩造所不爭執，且經本院至現場履勘無訛，製有勘驗筆錄（卷140 頁）、現場照片（卷78-98 頁）及台灣高等法院10
0 年度重上字第363 號返還房屋事件判決（原告對林淑珠等人起訴返還共有物之訴訟）在卷可參。
⒉又本院再向系爭房地管轄登記之台北市建成地政事務所函
詢系爭房屋是否可改為區分所有之登記，亦經該地政事務所函覆可由全體建物所有權人會同檢附增編門牌證明及分割協議書申辦建物分割測量及共有物分割移轉登記或檢附法院確定判決等文件辦理，此有台北市建成地政事務所10
0 年3 月30日北市建地二字第10030428500 號函在卷可參（卷第100 頁）。是兩造共有之系爭房屋係可依原物分配之方式進行分割。因此，原告主張以變價分割，即與法不符。
㈣承上所述，系爭房屋既可為原物分割，而被告自66年間取得
系爭房屋之所有權應有部分後，即與原告取得之系爭房屋所有權應有部分之前手林淑珠，分管系爭房屋之一樓及二樓，由被告占有使用一樓部分，林淑珠占有使用二樓部分，且原告於向本院執行處拍得系爭房屋應有部分時，於拍賣公告中亦載明，並不點交，二樓由林淑珠自行居住使用、一樓由共有人即被告使用等情，亦有拍賣公告影本附卷可參。是原告於拍賣取得系爭房屋之所有權應有部分二分之一時，即知悉系爭房屋之分管情形，自應受原本被告與林淑珠間之分管契約約束。準此，系爭房屋以原物分配予兩造，尊重系爭房屋長達三十餘年之分管情形，而由被告取得系爭房屋一樓部分，原告取得系爭房屋二樓部分，對於兩造應為公平且允妥之分割方案。而系爭房屋既以原物分割之方式分配兩造，由兩造以區分所有之方式各取得一樓及二樓之區分所有權，而系爭土地則供系爭房屋基地使用，系爭房屋既以區分所有之方式，將一、二樓之區分所有權分配予兩造，故系爭土地在使用上顯非能分割，應由兩造繼續維持共有。
㈤原告主張被告取得系爭房屋如附圖所示一樓部分之區分所有
權，而由原告取得二樓部分區分所有權，但一樓部分面臨馬路得做為店面使用，價值較高，故應由被告就一樓、二樓之價值差額，補償原告云云。然查，系爭房屋一樓僅面積66.8
2 平方公尺，而系爭房屋之二樓為86.83 平方公尺。二樓之面積較一樓之面積多20.01 平方公尺，即二樓面積多於一樓面積達29.94 ％（小數點二位數以下無條件捨去）。而依據鑑定報告所鑑定之價格，系爭一樓含共有部分面積8.51平方公尺，共計75.33 平方公尺，價格為11萬3,900 元，故每平方公尺為1,512 元，而二樓部分含共有部分面積8.51，共計為92.37 平方公尺，經鑑定價格為12萬5685元，故每平方公尺為1,361 元，有鑑定報告在卷可參（198 頁及218 頁參照）。一樓部分之平均價格高於二樓有151 元，即高於二樓部分平均價格11.09 ％。是依據上開鑑定結果所示，原告取得之二樓部分面積已多出被告29.94 ％，在鑑定價格方面，亦將一樓之每平方公尺之平均單價多加百分之11.09 ％，而鑑定之結果，被告取得之一樓房屋之價值仍低於二樓之價值。故原告主張被告應補償原告一樓及二樓價值之差額云云，顯非可採。原告以系爭鑑定報告鑑定之價格過低，主張鑑定報告之結果不可採云云。然查，上開之鑑定價格雖然比較系爭房屋應有部分二分之一拍賣時所鑑定之價格76萬1,000 元為低（按原告拍定之價格為74萬元），有鑑定報告在卷可參，但鑑定之價格本非真實或絕對之價格。而上開之鑑定價格已將一樓之房屋之每平方公尺之平均單價多加11.09 ％，而一樓房屋之總價仍然低於二樓房屋之總價，縱使使一樓房屋每平方公尺高於二樓方屋20％之價格計算，一樓房屋之總價值仍然僅12萬3,029 元（75.33X1361X1.2＝123029，小數點以下四捨五入），而低於二樓房屋之總價值。而如以原告於拍賣時拍得系爭房屋之應有部分二分之一之鑑定價格76萬1,00
0 元計算，系爭房屋一、二樓之總價值為152 萬2,000 元（000000X2＝0000000 ），則不區分一二樓之價格，每平方公尺為9,076 元。以一樓每平方公尺之平均價格高於二樓百分之二十計算，即以全棟之平均價格減百分之十為二樓價格即每平方公尺8,168 元，一樓加百分之十為一樓之平均價格為9,984 元。依此計算，一樓之總價值為75萬2,094 元，二樓則為75萬4,478 元，二樓之總價值仍然高於一樓之總價值。
是原告所分得之系爭房屋二樓部分，既未高於一樓，因此，原告請求被告應補償一樓與二樓價值之差額云云，應屬無據。而依據上開所述，一樓之總價值仍些微低於二樓之總價值，但被告表示其得不請求補償一樓及二樓之差價。因此，本件認為系爭房屋依據上開分割方案，分由原告及被告各自取得二樓及一樓之區分所有權，得不相互再為補償其所分得之部分之價值差額。
㈥綜上所陳，本件原告依據與被告間之共有法律關係，請求分割系爭房地，本院認為應分割如主文第一項、第二項所示。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中 華 民 國 100 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 黃珮禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 29 日
書記官 陳韻如