臺灣士林地方法院民事判決 100年度重訴字第214號原 告 李志能訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 蔡佑明律師被 告 林文堂訴訟代理人 吳雨學律師被 告 睿傑不動產經紀有限公司法定代理人 陳奇典訴訟代理人 錢裕國律師複 代理人 林立捷律師
參 加 人 王玉子訴訟代理人 李雅蓉上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於中華民國101 年
3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林文堂應給付原告新台幣貳仟伍佰伍拾萬元，及自民國100年4 月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之同時，原告應將坐落台北市○○區○○段二小段127 地號土地（權利範圍1 萬分之727 ），及其上同小段5292建號建物（權利範圍全部，門牌號碼為台北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○○號2 樓）與同小段5305建號（權利範圍1 萬分之322 ）所有權移轉登記予被告林文堂。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林文堂負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第1 項於原告以新台幣捌佰伍拾萬元供擔保後，得假執行；但被告林文堂如於假執行程序實施前，以新台幣貳仟伍佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款及第7 款定有明文。原告原起訴聲明「一、先位聲明：㈠被告林文堂應返還原告新台幣（下同）1,650 萬元，及自民國100 年4 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告林文堂應給付原告900 萬元，及自100 年4 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告睿傑不動產經紀有限公司應給付原告900 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如任一被告於給付原告900 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍為清償者，其他被告免給付責任。㈢被告睿傑不動產經紀有限公司應返還原告25萬5,000 元，及自100 年3 月7 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、備位聲明：㈠被告林文堂及被告睿傑不動產經紀有限公司應給付原告90
0 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如任一被告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付責任。㈡被告睿傑不動產經紀有限公司應返還原告25萬5,000 元，及自100 年3 月7 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，嗣於訴狀送達後，本院審理時就上開先位聲明第㈠項及第㈡項之利息部分減縮自100 年
4 月19日起算（見本院卷第262 頁）；又被告林文堂於本院審理時主張原告請求被告林文堂返還已受領之價金及利息，原告亦負有將不動產所有權移轉登記予被告林文堂之義務，而為同時履行之抗辯，原告遂追加先位聲明第㈣項「被告林文堂給付原告上開第㈠項及第㈡項2,550 萬之同時，原告應將系爭房屋（5292建號）及停車位（5305建號）應有部分及坐落之基地（127 地號土地）應有部分所有權移轉登記與被告林文堂。」（見本院卷第263 頁背面），經核原告所為前開訴之變更及追加，就利息部分為減縮應受判決事項之聲明，且均係本於原告起訴主張其向被告林文堂買受之不動產有瑕疵，請求解除買賣契約並回復原狀之同一基礎事實，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，是合於首揭規定，應予准許，先予敘明。
乙、實體方面：
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：㈠原告透過被告睿傑不動產經紀有限公司（下稱睿傑不動產公
司）之居間，以總價2,550 萬元向被告林文堂購買門牌為「台北市○○路○○○ 巷○○弄○○號2 樓」之房屋（下稱系爭房屋）及其基地，雙方並於100 年3 月1 日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告業已依約付清全部價款共計2,550 萬元予被告林文堂，並給付仲介費用25萬5,000 元予被告睿傑不動產公司，雙方並辦妥不動產所有權移轉登記。㈡依據系爭買賣契約第7 條擔保責任第5 項約定，「乙方（即
被告林文堂）保證買賣標的於點交前並無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全、嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、輻射屋等）」等字樣，被告林文堂應擔保系爭房屋無傾斜及氯離子含量過高之情形；又系爭買賣契約第8 條第1 項約定：「氯離子含量檢測約定（僅適用建築完成日期在民國70年1 月1 日以後之建物）：本約簽訂後，甲方得請求乙方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱或剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6 月
25 日 （含）當日以前者，約定標準為每立方公尺0.6 公斤（不含）以上；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3 公斤（不含）以上，除甲、乙雙方另有約定外，甲方得主張解除本約，…。」；同條第3 項並約定：「…。且無論甲方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」，足徵依系爭買賣契約之精神，氯離子含量超過法定標準，屬於出賣人（即乙方）應負之瑕疵擔保範圍，且其瑕疵已達買受人（即甲方）得主張解除契約之程度。加之房屋乃供人為生活起居之場所，其結構、材質是否正常並安全，除影響其使用之便利性，更於人身安全關聯甚鉅，是依一般交易觀念，自屬影響交易意願、市場價格之重要要素。詎原告就系爭房屋內部進行安裝燈具設備時，竟發現系爭房屋之地板、樑柱等疑似有傾斜之問題，乃向同棟大樓之鄰居為訪查，鄰居乃表示系爭房屋有傾斜之問題已歷數年，於同棟居民中乃眾所周知之事。是原告因此就系爭房屋是否確具被告林文堂所保證之品質產生疑竇，故委託台灣省土木技師公會胡福如土木技師就系爭房屋為房屋傾斜率之鑑定。鑑定結果系爭房屋之傾斜率達1/101 ，確屬有嚴重傾斜之狀況，而與被告林文堂於系爭買賣契約中所保證者不相符合。尤有甚者，原告除上揭傾斜率之鑑定外，尚一併委託台灣省土木技師公會為建築物硬固混凝土氯離子含量測試，測試結果系爭房屋之氯離子含量平均值竟達每立方公尺1.902 公斤，高出86年法規訂定標準為每立方公尺0.6 公斤甚多，依現行法規標準（87年修訂，每立方公尺0.3 公斤）更超出6 倍有餘。故系爭房屋確有前揭嚴重傾斜及氯離子含量過高等重大瑕疵問題存在，原告自得依系爭買賣契約第
8 條、民法第359 條之規定，向被告林文堂主張解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第2 款規定，請求返還價金2,55
0 萬元及其利息（利息起算點為履保專戶最後撥款日100 年
4 月18日之翌日即100 年4 月19日），爰求為判決如先位聲明第㈠項及第㈡項前段所載。
㈢又被告睿傑不動產公司，就原告與被告林文堂間系爭買賣契
約之訂定為居間，並收取高額之居間費用，則就關於訂約事項之調查並報告，自應依民法第567 條盡善良管理人之注意義務。而系爭房屋有嚴重傾斜狀況之事實，如上揭說明，乃影響房屋使用之便利性及交易價格甚巨，並於人身安全關聯相當密切，而屬重要之訂約事項，被告睿傑不動產公司自有加以調查之義務。況系爭房屋傾斜之狀況既為同棟居民間所周知，僅略經查訪即可發現，故被告睿傑不動產公司就此顯未盡其居間之義務，故本件被告睿傑不動產公司倘非未據實告知原告系爭房屋實際狀況，則即屬未盡調查之責，依法均應負債務不履行之責任，是原告自得依民法第227 條、第25
6 條規定解除契約，請求其返還原告已給付之居間報酬25萬5,000 元，並因此所受之損害，即原告基於信賴其會盡居間義務，而加以承買之具有瑕疵之買賣標的中，因瑕疵所減少之價值900 萬元（暫定數額），爰求為判決如先位聲明第㈢項及第㈡項中段所載。
㈣原告依民法第359 條向被告林文堂主張解除契約並返還買賣
價金2,550 萬，其中系爭房屋因瑕疵所溢付（即系爭房屋因瑕疵所減損之價值）之900 萬元，與被告睿傑不動產公司因未盡其居間義務依民法227 條所應負損害賠償責任，乃基於不同之債務發生原因，就同一內容之給付，對於原告各負全部給付義務，而屬不真正連帶債務，於此範圍內，任一被告為給付，他被告於清償範圍內同免給付責任，是求為判決如先位聲明第㈡項後段所載。
㈤此外，原告解除系爭買賣契約後，買賣雙方互負回復原狀之
義務，是被告林文堂返還已受領之系爭價金及利息時，原告即將系爭房屋、停車位及基地所有權移轉登記予被告林文堂，並求為判決如先位聲明第㈣項。
㈥退步言，若本院認先位之訴無理由，原告備位之訴則依民法
第359 條規定，以起訴狀繕本之送達向被告林文堂請求減少價金900 萬元（暫定數額），而被告林文堂既已受領該部分之價金，經原告為上開減價之請求後，被告林文堂已失其受領上之法律原因關係，原告自得依民法第179 條後段之規定，向被告林文堂請求減少之價金900 萬元及其利息，並求為判決如備位聲明第㈠項。
㈦被告睿傑不動產公司未據實告知原告系爭房屋實際狀況或未
盡調查之責，應依民法第227 條負債務不履行之責任，已如上述，是原告自得依民法第227 條、第256 條之規定解除契約，請求返還其居間報酬25萬5,000 元外，並得就系爭房屋因瑕疵所減損之價值900 萬元（暫定數額），請求損害賠償，並求為判決如備位聲明第㈠項及第㈡項。
㈧又被告林文堂與被告睿傑不動產公司各自就應給付原告之90
0 萬元債務，屬不真正連帶債務，於此範圍內，任一被告為給付，他被告於清償範圍內同免給付責任，是求為判決如備位聲明第㈠項後段所載。
㈨並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告林文堂應返還原告1,650 萬元，及自100 年4 月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵被告林文堂應給付原告900 萬元，及自100 年4 月19日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告睿傑不動產公司應給付原告900 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年6 月5 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如任一被告於給付原告900 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年6 月5 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍為清償者，其他被告免給付責任。
⑶被告睿傑不動產公司應返還原告25萬5,000 元，及自10
0 年3 月7 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑷被告林文堂給付原告上開第一項及第二項2,550 萬之同
時，原告應將系爭房屋（5292建號）及停車位（5305建號）應有部分及坐落之基地（127 地號土地）應有部分所有權移轉登記與被告林文堂。
⑸願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明
⑴被告林文堂及被告睿傑不動產公司應給付原告900 萬元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如任一被告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付責任。
⑵被告睿傑不動產公司應返還原告25萬5,000 元，及自10
0 年3 月7 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告林文堂抗辯：㈠被告林文堂原所有系爭房屋係於98年4 月28日向前手即參加
人王玉子所購買，嗣在被告林文堂居住系爭房屋期間，均未曾聽聞被告林文堂所居住該棟大樓之住戶或鄰居有原告所主張房屋傾斜或有氯離子含量過高之情事發生，且系爭房屋及所在大樓房屋亦無被政府機關通知為海砂屋，是以，原告主張鄰居表示系爭房屋有傾斜之問題已歷數年，於同棟居民中乃眾所週知之事云云，原告自應舉證以實其說，否則即不足取。另依系爭買賣契約第15條約定：「依固定物現況交付。
」易言之，買賣雙方既已合意並約定按系爭建物之現況交屋，顯然兩造雙方業已合意房屋出賣人即被告林文堂就系爭房屋不負物之瑕疵擔保責任。
㈡依系爭買賣契約書第7 條擔保責任之約定以觀，系爭房屋除
有氯離子含量過高之情外，必須併同結構有安全之虞，始得謂物之重大瑕疵。惟台北市結構工程工業技師公會所為（10
1 ）北結師鑑字第2418號之鑑定報告書係認定「…依據現場目視所及現況勘查結果，標的物梁柱及樓版等主要結構體上未發現有損壞情形，綜合研判，系爭房屋混凝土氯離子含量過高，尚不致對梁、柱與樓版結構安全造成立即之危險，尚未達到不適居住之狀態。」。申言之，關於氯離子含量過高是否會併同結構有安全之虞，非僅氯離子含量乙項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面積測量、混凝土酸鹼值、混凝土之緻密性、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫毀損狀況、裂縫寬度及長度、環境所含水氣量及成分、混凝土結構物之鋼筋保護層厚度等項目綜合判斷始能認定。本件系爭房屋既未達到併同結構安全之虞，亦未達到不適居住之狀態，原告徒以系爭房屋有氯離子含量超過標準值甚高乙節，逕主張已達伊得解除契約之程度云云，即屬無據。
㈢系爭房屋傾斜之情形僅係影響原有結構強度，尚未達到兩造
雙方所訂系爭不動產買賣契約書第7 條擔保責任之約定要求，亦即尚未達到傾斜而影響結構安全之程度，至為顯然。何況，依原告自行提出原證4 「測量成果報告」之內容所示，亦顯示系爭房地傾斜率小於1/200 ，屬安全、且建築物可正常使用之標準，絕非原告所主張有嚴重傾斜重大瑕疵之情形者。再者，系爭房屋之前歷經921 及311 等大地震，仍未經政府貼標為危樓，適亦足證系爭大樓尚未達到傾斜而影響結構安全之程度。此外，依台北市結構工程工業技師公會所為（101 ）北結師鑑字第2418號之鑑定報告書另認定：「經由採用經緯儀等適當儀器進行系爭建物牆柱角傾斜度測量才能瞭解是否有傾斜情形及傾斜度，自外觀不易研判系爭建物是否有傾斜情形及傾斜度。」易言之，一般人自外觀均不易研判系爭房屋是否有傾斜情形，又被告林文堂及被告之前屋主王玉子前後居住於系爭房屋合計長達20年以上之久，對於系爭房屋是否有傾斜或是否有氯離子含量過高之情形，則完全不知悉且未曾聽聞，且系爭房屋之整棟大樓則住滿居民，亦未曾有出現居住不適之情事發生，從而，系爭房屋縱有傾斜情形，惟對於居住舒適度仍尚未造成任何影響。綜上，本件系爭房屋既未達到併同結構安全之虞，亦未達到不適居住之狀態，則原告主張解除契約，亦屬無據等語。
㈣並答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、被告睿傑不動產公司則辯以：㈠被告睿傑不動產公司為經營不動產仲介業，於100 年3 月1
日為原告及被告林文堂居間就被告林文堂所有系爭房屋、基地及停車位成立系爭買賣契約，由原告以2,550 萬元買受系爭房屋。詎料，原告卻於100 年4 月17日交屋後不久後，向被告林文堂反應系爭房屋有嚴重傾斜之瑕疵，並於100 年5月10日寄發存證信函向被告林文堂表示因系爭房屋有嚴重傾斜及氯離子含量過高等重大瑕疵而解除買賣契約，然此均屬被告睿傑不動產公司完成居間給付義務後，原告與被告林文堂買賣雙方所生之法律爭議，概與被告睿傑不動產公司與原告居間契約無涉。
㈡被告睿傑不動產公司於受被告林文堂（賣方）委託銷售系爭
房屋期間，即要求被告林文堂據實填寫「不動產標的現況說明書」，其中該說明書第9 項：「問：是否曾經做過海砂屋檢測？否（勾選）」、第30項「其他重要事項：所有窗簾與吊燈與壁畫與其他活動物不附贈（被告林文堂填寫）」等語觀之，均可知系爭房屋尚未做過海砂屋檢測，甚至更未做過任何房屋傾斜檢測鑑定，原告亦知此情，原告與被告林文堂簽立系爭買賣契約同時，原告亦簽認系爭房屋之不動產說明書，並於簽立系爭買賣契約書之日前，曾經由被告睿傑不動產公司帶看系爭房屋多達3 次以上，系爭房屋附有簡單裝潢，天花板、牆壁光滑乾淨，外觀上亦無從發現有何天花板牆壁水泥脫落、鋼筋鏽蝕外露等現象，此有系爭房屋屋內照片可按，若未經專業檢測，被告睿傑不動產公司自無從發覺有氯離子含量過高之瑕疵。且系爭房屋並非台北市列管之海砂屋，此有民國99年度台北市海砂屋列管名冊可稽，被告睿傑不動產公司亦無從自上開名冊知悉系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵，自難苛責被告睿傑不動產公司告知原告有何瑕疵之情形。故容或系爭房屋確係有傾斜或氯離子含量過高之瑕疵之情形，被告睿傑不動產公司無從發覺有氯離子含量過高之瑕疵，自未能得知系爭房屋是否確係有傾斜或氯離子含量過高之瑕疵之情形，更無所謂能將所有瑕疵據實報告於原告。
㈢又被告睿傑不動產公司自被告林文堂所填寫之不動產買賣現
況說明書上無從查知系爭房屋有否傾斜或氯離子含量過高之情形，僅知悉系爭房屋未曾做過相關檢測，被告睿傑不動產公司於出售系爭房屋時，亦有將該不動產現況說明書提示予原告，故原告對於系爭房屋未曾做相關檢測等亦知情，於簽約前均未曾要求被告睿傑不動產公司或被告林文堂進行相關檢測，被告睿傑不動產公司亦無為原告進行相關檢測之義務。再者，被告睿傑不動產公司從系爭房屋大樓外觀，亦無法判斷系爭房屋是否傾斜，且自100 年1 月11日被告睿傑不動產公司受託出售系爭房屋以來，亦曾多次前往系爭房屋帶看，其間均未曾聽聞鄰居傳有大樓房屋傾斜居住不便或海砂屋之情形，被告睿傑不動產公司業務員至系爭房屋現場時，更無感覺房屋傾斜並造成結構不安全等情。且系爭房屋是否有傾斜情形，此乃須具建築測量專業能力之機關單位方得檢驗得知，甚且，房屋是否嚴重傾斜以致於影響居住安全，更需專業報告評估，惟簽約當初原告僅就系爭房屋進行輻射線含量檢測，並未要求被告睿傑不動產公司就房屋傾斜或氯離子含量進行檢測，被告睿傑不動產公司亦無逕為原告就系爭房屋進行各項檢測之義務。是以，被告睿傑不動產公司已盡所有系爭房屋訂約事項之調查義務，核無就與原告之居間契約0生有債務不履行之違約情形。
㈣被告睿傑不動產公司與原告間居間契約業因被告睿傑不動產
公司已為原告覓得系爭房屋且與被告林文堂完成系爭房屋買賣締約，而已盡報告或媒介締約之給付義務，並無債務不履行之情形，依最高法院49年台上字第1646號判例，縱嗣後原告與被告林文堂間雙方因系爭買賣契約發生解除事由，此乃原告與被告林文堂間買賣契約成立生效後所生法律關係，蓋皆與居間契約無涉，無相當因果關係，原告不得依民法第25
6 條規定主張解除契約，並請求返還報酬及損害賠償。㈤被告睿傑不動產公司已就系爭買賣契約訂約事項據實告知原
告並已善盡調查義務，故無不完全給付等債務不履行之違約情形，且系爭房屋因瑕疵所生原告之損害，乃為買賣契約出賣人負瑕疵擔保責任所致，該損害是否發生，與被告睿傑不動產公司是否報告訂約機會亦無相當因果關係，更無所謂原告所主張之不真正連帶關係，蓋原告與被告睿傑不動產公司間之居間契約與原告與被告林文堂間買賣契約所生之給付內容本屬有異，故縱原告需依民法第227 條負損害賠償責任，該給付亦非同於被告林文堂之給付義務。再者，原告先位聲明既主張解除系爭買賣契約，契約既經解除，即生返還義務及不當得利之法律效果，原告既得因契約解除而得向被告林文堂請求返還原本價金，豈可能同時又有因被告睿傑不動產公司不完全給付所生系爭房屋價值減損之損害，故原告亦不得依民法第227 條規定再對被告請求損害賠償甚明。
㈥縱若系爭房屋存有傾斜或氯離子含量過高等瑕疵，惟系爭買
賣契約標的除建物及土地外，尚包含壹樓平面停車位乙位，由於該停車位並非位於系爭房屋大樓內，故該停車位並不因系爭房屋有傾斜或氯離子含量過高之瑕疵而影響其價值，故計算房屋減損價值之基數，應先扣除停車位之價值150 萬元。
㈦並答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點結果如下：
一、兩造不爭執事項：㈠原告透過被告睿傑不動產公司之居間，以總價2,550 萬元向
被告林文堂購買其所有坐落台北市○○區○○段二小段127地號土地（權利範圍1 萬分之727 ），及其上同小段5292建號建物（門牌號碼為台北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○○號2樓，下稱系爭房屋）與同小段5305建號（權利範圍1 萬分之
322 ）停車位，雙方並於100 年3 月1 日簽立不動產買賣契約書（見本院卷第11至15頁）。
㈡原告業已給付被告林文堂全部買賣價金2,550 萬元，其透過
履約保證專戶最後撥款付清價金日期為100 年4 月18日，並於100 年3 月7 日給付被告睿傑公司仲介費25萬5,000 元（見本院卷第29、30頁）。被告林文堂於100年4月8日將前開不動產所有權移轉登記予原告，並於同年4 月間點交予原告。
㈢系爭買賣契約第7 條擔保責任第5 項約定：「乙方保證買賣
標的於點交前並無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全、嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、輻射屋等）。」（見本院卷第13頁背面）。
㈣原告於100 年4 月28日以存證信函主張被告林文堂應就系爭
房屋之傾斜問題負瑕疵擔保責任，並向被告林文堂表示解除系爭買賣契約，並請求被告林文堂返還買賣價金2,550 萬元，業經被告林文堂收受（見本院卷第25至27頁）。
㈤原告委任律師於100 年5 月10日發函予被告林文堂及被告睿
傑不動產經紀有限公司，表示系爭房屋之傾斜及氯離子含量過高之情形，並重申解除契約之意思表示，業經被告林文堂及被告睿傑不動產經紀有限公司收受。（見本院卷第93至95頁）。
二、本件爭點限縮如下：㈠系爭房屋有無滅失或減少其價值、效用之瑕疵或欠缺被告林
文堂保證品質之瑕疵？㈡原告先位之訴依系爭買賣契約、民法第359 條規定解除系爭
買賣契約，請求被告林文堂返還買賣價金2,550 萬元，有無理由？又原告依民法第567 條、第227 條、第256 條規定解除契約，請求被告睿傑不動產公司返還居間報酬25萬5,000元，並賠償損害900 萬元，有無理由？原告主張前開900 萬元被告2 人應負不真正連帶債務，有無理由？㈢如先位之訴無理由，原告備位之訴依民法第359 條規定，請
求被告林文堂減少價金900 萬元，有無理由？又原告依民法第567 條、第227 條、第256 條規定解除契約，請求被告睿傑不動產公司返還居間報酬25萬5,000 元，並賠償損害900萬元，有無理由？原告主張前開900 萬元被告2 人應負不真正連帶債務，有無理由？
參、本院之判斷：
一、關於系爭房屋有無滅失或減少其價值、效用之瑕疵或欠缺被告林文堂保證品質之瑕疵部分：
按民法第354 條所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按瑕疵擔保屬無過失責任，只要買賣標的物有瑕疵，出賣人即應負瑕疵擔保責任。原告主張系爭房屋有嚴重傾斜現象，其傾斜率達1/101 等情，並提出起訴前自行委請訴外人台灣省土木技師公會胡福如土木技師出具之測量成果報告為證（見本院卷第22、23頁），被告林文堂則否認系爭房屋有傾斜現象等語，故本件首應探究系爭房屋是否有原告所稱傾斜之瑕疵。經查：
㈠本院於訴訟進行中囑託臺北市結構工程工業技師工會（以下
簡稱臺北市結構技師工會）鑑定，臺北市結構技師工會指派訴外人趙洪濤結構技師會同原告、原告訴訟代理人及被告林文堂訴訟代理人至系爭房屋現場辦理會勘，進行標的物現況勘查、牆柱角傾斜度及地坪水平高程之量測，其所得鑑定結果如下：⑴系爭房屋傾斜度測量結果，東西向（長向）傾斜率為1/333 及1/596 ，南北向（短向）為1/91及1/104 。⑵系爭房屋室內地坪水平高程測量結果，系爭房屋室內地坪呈南北向（短向）傾斜，與系爭房屋傾斜度測量結果傾斜方向是一致的。⑶依據系爭房屋現況牆柱角傾斜度測量結果，系爭房屋南北向（短向）傾斜度為1/91及1/104 ，系爭房屋有傾斜之情形且傾斜度大於臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊房屋傾斜度容許安全範圍（1/200 ）之相關規定，惟綜合系爭房屋傾斜度測量成果及現況勘查結果，研判系爭房屋結構雖無立即崩塌之危險，但現有之傾斜度已對整棟建築物原有結構強度造成減損。⑷依據系爭房屋室內地坪水平高程測量結果，室內地坪呈南北向（短向）傾斜。⑸綜合上述研判，系爭房屋之傾斜情形已影響原有結構強度並對居住舒適性造成影響，此有臺北市結構技師工會101 年2 月8 日（
101 ）北結師鑑字第2418號鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第213 至247 頁）。足認系爭房屋確有傾斜之情形，且已影響系爭房屋原有結構強度並對居住舒適性造成影響。
㈡查系爭房屋有傾斜情形，且已影響原有結構強度並對居住舒
適性造成影響乙節，已如前述，雖無立即崩塌之危險，惟衡諸社會通念，房屋係提供一般民眾安全舒適居住之處所，若有傾斜情形，且傾斜程度已影響原有結構強度及居住舒適性，自當影響一般民眾之居住與交易意願，是系爭房屋之傾斜情形，顯然已滅失或減少系爭房屋應具備之通常效用及價值，而屬重大瑕疵，堪以認定。是原告依據民法第354 條以下之規定，主張被告林文堂應就此負擔物之瑕疵擔保責任，應屬有據。
二、關於原告先位之訴依系爭買賣契約、民法第359 條規定解除系爭買賣契約，請求被告林文堂返還買賣價金2,550 萬元，有無理由部分：
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第35
9 條有明文規定。而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。查系爭房屋具上開傾斜之瑕疵，對原告而言，已難謂具備房屋之通常效用及價值，業如前述，惟解除系爭買賣契約對於被告林文堂而言，可回復為系爭房屋、停車位與坐落基地之所有權人，況系爭房屋本具上開瑕疵，難謂被告林文堂將因此受有損害。是本院審酌上情，認為原告主張解除系爭買賣契約，並無顯失公平之情事，從而，原告本於民法第359 條之規定，主張其已對被告林文堂為解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告林文堂應返還全部價金2,550 萬元，為有理由，應予准許。
㈡次按系爭買賣契約第8 條第1 項約定：「氯離子含量檢測約
定（僅適用建築完成日期在民國70年1 月1 日以後之建物）：本約簽訂後，甲方（按即原告）得請求乙方（按即被告林文堂）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱或剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6 月25日（含）當日以前者，約定標準為每立方公尺0.6 公斤（不含）以上；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3 公斤（不含）以上，除甲、乙雙方另有約定外，甲方得主張解除本約，並由僑馥建經認證後執行專戶價金之撥付作業。」（見本院卷第14頁）。查本院於訴訟進行中囑託臺北市結構技師工會鑑定項目，除前述系爭房屋傾斜情形外，尚包含氯離子含量鑑定，其鑑定結果為：依據檢測結果，系爭房屋之混凝土水溶性氯離子含量值分別為每立方公尺1.5355公斤、1.4914公斤及0.3647公斤，此有前開鑑定報告書附卷可參（見本院卷第
219 ），是系爭房屋氯離子含量檢測結果之平均值為每立方公尺1.1305公斤（計算式：〈1.5355+1.4914+0.3647〉÷3＝1.1305，小數點第四位以下四捨五入）；又查，系爭房屋建築完成日期為79年1 月10日，此有系爭房屋建物登記謄本可稽（見本院卷第20頁背面），依前開系爭買賣契約第8 條約定，系爭房屋氯離子含量檢測結果平均值約定標準超過每立方公尺0.6 公斤，即符合約定解約條件。本件系爭房屋氯離子含量檢測結果之平均值既已達每立方公尺1.1305公斤，即已符合系爭買賣契約約定解約條件，則原告依系爭買賣契約第8 條約定，解除系爭買賣契約，請求被告林文堂應返還全部價金2,550 萬元，亦屬有據。
㈢復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款及第2款定有明文。
承前所述，系爭買賣契約既經原告依法解除，揆諸上開規定，被告林文堂自負有將全部價金2,550 萬元返還原告之義務，而原告於被告林文堂返還價金之同時，亦負有將系爭房屋及停車位應有部分及坐落之基地應有部分所有權移轉登記予被告林文堂之義務。次查，原告係於100 年4 月18日將價金尾款匯出予被告林文堂，此有中國信託國內匯兌系統匯出匯款歷史查詢附卷可稽（見本院卷第29頁），則原告依上開規定，請求被告林文堂返還價金2,550 萬元，並附加自100 年
4 月19日起至清償日止，按年息百分之五計算法定遲延利息之同時，原告應將系爭房屋及停車位應有部分及坐落基地應有部分所有權移轉登記予被告林文堂，即屬有據，應予准許。
三、關於原告依民法第567 條、第227 條、第256 條規定解除契約，請求被告睿傑不動產公司返還居間報酬25萬5,000 元，並賠償損害900 萬元，有無理由部分：
㈠原告主張被告睿傑不動產公司應就系爭房屋傾斜之狀況負債
務不履行之責，係以被告睿傑不動產公司未據實告知系爭房屋實際狀況，或未調查系爭房屋有無傾斜，故被告睿傑不動產公司未盡民法第567 條之據實告知及調查義務為據。按民法第567 條第1 項前段係規定「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」，同條第2 項規定「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」。然查，原告並未舉證證明被告睿傑不動產公司確已知悉系爭房屋有傾斜之事實，是其空言臆測被告睿傑不動產公司知悉系爭房屋傾斜，而未據實告知原告，要無可採。復查，系爭房屋傾斜與否，與買賣標的之產權、買賣雙方之訂約能力與履約能力均無相涉，已難認為係屬該條第2 項所稱居間業者應調查之「關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力」事項。況臺北市結構技師工會鑑定報告業已敘明經由採用經緯儀等適當儀器進行系爭房屋牆柱角傾斜度測量才能瞭解系爭房屋是否有傾斜情形及傾斜度，自外觀不易研判系爭房屋是否有傾斜情形及傾斜度（見本院卷第221 頁）；甚且原告書狀亦自承「房屋傾斜除非長期居住、實際使用，不假於特殊鑑定方式，難以憑肉眼或短暫之感知發覺」（見本院卷第154 頁），其在庭亦陳稱係於交屋後數日在系爭房屋安裝燈具時，發現地板怪怪的，並拿一個圓球在地板測試，該球快速滾動，始發現系爭房屋有傾斜之情形等語（見本院卷第173 頁），足認系爭房屋之傾斜非藉助儀器量測或其他輔助方式測試，一般人無從察覺，被告睿傑不動產公司之仲介人員自無從憑自身之感官察覺系爭房屋有傾斜情況，原告復未舉證證明於仲介過程中有何特殊情事可使被告睿傑不動產公司之仲介人員得悉系爭房屋可能發生傾斜問題而應進一步調查，自難認為被告睿傑不動產公司有何疏未查知系爭房屋傾斜之情況及未盡調查義務。是以，本件自無從認為被告睿傑不動產公司有何債務不履行之情事。從而，原告先位及備位之訴主張依民法第567 條、第227 條、第256 條規定解除契約，請求被告睿傑不動產公司返還居間報酬25萬5,000 元，並賠償損害900 萬元，亦屬無據。
㈡至原告之先位及備位之訴，對於被告睿傑不動產公司本於債
務不履行之法律關係，請求被告睿傑不動產公司給付系爭房屋因傾斜及氯離子含量過高所減損之價金，賠償數額暫訂為
900 萬元，然原告對於被告林文堂主張解除契約請求返還全部價金2,550 萬元，為有理由，則原告主張被告睿傑不動產公司應賠償系爭房屋因傾斜及氯離子含量過高所減損之價金
900 萬元，即難謂有據，原告此部分請求，自應予駁回。
四、綜上所述，系爭房屋確有傾斜之重大瑕疵，且系爭房屋氯離子含量檢測結果之平均值，已符合系爭買賣契約第8 條約定解約條件，從而，原告先位之訴依系爭買賣契約、民法第35
9 條規定解除系爭買賣契約，請求被告林文堂返還買賣價金2,550 萬元，及自100 年4 月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之同時，原告應將系爭房屋、停車位及坐落基地所有權移轉登記予被告林文堂，為有理由，應予准許；又本件難認被告睿傑不動產公司有未盡據實告知及調查義務之情事，從而，原告先位及備位之訴依民法第227 條、第
256 條規定解除契約，請求被告睿傑不動產公司返還居間報酬25萬5,000 元，並賠償損害900 萬元，以及主張被告林文堂及睿傑不動產公司就前開900 萬元應負不真正連帶債務，均無理由，應予駁回。
五、末按，訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。本件原告對被告林文堂先位之訴為有理由，已如前述，本院自無須就其備位之訴再為裁判，是關於原告於備位聲明對被告林文堂主張依民法第359 條規定，請求被告林文堂減少價金900 萬元，本院即無庸再加審酌，茲予敘明。
肆、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應併予駁回之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳燁真以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
書記官 謝達人