臺灣士林地方法院民事判決 100年度重訴字第344號原 告 新北市立淡水古蹟博物館法定代理人 唐連成訴訟代理人 徐志明律師複 代理人 張復鈞律師
謝雨靜律師被 告 鄭啟璋訴訟代理人 廖于清律師複 代理人 李靜宜上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○號土地如附圖A 部分所示之新北市○○區○設街○巷一之一號建物（面積三一六點九一平方公尺）拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應自民國九十九年七月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬叁仟陸佰零壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁佰捌拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟壹佰伍拾玖萬捌仟玖佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告按月以新臺幣肆仟伍佰叁拾肆元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣壹萬叁仟陸佰零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款分別定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明第二項原請求被告應自民國99年7 月1 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）88,468元；嗣變更為請求被告應自99年7 月1 日起至返還前項之土地之日止，按月給付原告96,658元（本院卷第195 頁）。經核應僅屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：訴外人臺北縣淡水鎮公所（現改制為新北市淡水區公所，下稱淡水區公所）原為新北市○○區○○○段○○○ ○號土地即重測前之淡水段砲台埔小段24-5地號土地（下稱系爭土地）之所有人，其與被告於97年12月1 日就系爭土地簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自98年1 月
1 日起至100 年12月31日止。嗣淡水區公所於98年12月17日以北縣淡財字第0980058473號函向被告表示，因配合政策需要，依系爭租約第11條規定，將於99年6 月30日終止租約收回系爭土地，並於99年4 月7 日再以北縣淡財字第0990015024號函重申上旨。後因臺北縣於99年12月25日改制為新北市，系爭土地改由原告接管並完成登記在案，且被告對於系爭土地之租賃關係已於99年6 月30日終止，自99年7 月1 日起就系爭土地即無合法使用之權源，原告自得依民法第767 條第1 項之規定，請求被告將如系爭土地上如附圖A 部分所示之新北市○○區○設街○ 巷1 之1 號建物（面積316.91平方公尺）（下稱系爭建物）拆除，並將該部分土地返還予原告。另被告無權占用系爭土地，受有不當得利，爰依民法第
179 條之規定，請求被告於返還系爭土地前，按月給付原告96,658元等語。並聲明：
㈠被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○ ○號土地上如附圖A 部分所示之建物（面積316.91平方公尺）拆除，並將該部分土地返還予原告。㈡被告應自99年7 月1 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告96,658元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告早自52年間即向淡水區公所承租系爭土地，興建自用住宅，迄今已48年，惟淡水區公所於98年12月17日突來函片面終止租約，並未檢附任何具體計劃文件，亦未為任何補償與搬遷說明，其終止顯無理由，應不生終止之效力。縱原告以系爭土地為滬尾小學古蹟，已規劃作公用使用為由終止契約，然滬尾小學是否為古蹟，尚未確定，能否逕規劃為公用使用，即有疑義，況被告早於系爭土地上建築房屋，要無古蹟用地可言，其終止顯非適法。另系爭租約第11條約定顯違反土地法第103 條之強制規定，依民法第74條規定，應屬無效，故淡水區公所依系爭租約第11條終止租約，顯非合法。㈡系爭土地於99年12月25日由淡水區公所移交原告接管，系爭租約對於原告自生拘束力，原告主張被告無權占有，要無可取。㈢原告主張依公告土地現值年息之10% 計算不當得利，顯屬過高，尚非合理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠新北市淡水區公所與被告於97年12月1 日簽訂租賃契約，由
被告承租坐落新北市○○區○○○段○○○ ○號土地，租賃期限自98年1 月1 日起至100 年12月31日止。嗣淡水區公所於98年12月17日以北縣淡財字第0980058473號函通知被告將於99年6 月30日終止租約收回系爭土地，並於99年4 月7日 再以北縣淡財字第0990015024號函重申前開終止租約之意旨。
㈡原告現為系爭土地之管理機關。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為（本院卷第210頁背面）：
㈠被告現有無占用系爭土地之合法權源？㈡原告得否請求被告給付不當得利？得請求之數額為何？
1.淡水區公所於99年6 月30日終止租約是否合法？系爭租約何時終止？
2.不當得利之金額為若干？
五、本院得心證之理由：㈠被告現有無占用系爭土地之合法權源？
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文。查系爭租約所定之租賃期限為98年1 月1 日起至100 年12月31日止，此乃兩造不爭之事實，是無論淡水區公所於99年6 月30日終止租約是否合法（詳後述），依據前揭民法第450 條第1 項規定，系爭租賃關係至遲應已於100 年12月31日期滿而消滅，被告現即不得再以承租人之地位主張其得合法占用系爭土地，此外，被告復未舉證證明其尚有何其他得占用系爭土地之合法權源存在，其自屬無權占用系爭土地甚明。從而，原告以系爭土地管理機關之身分，依民法第767 條第1 項之規定，請求被告拆除系爭建物並返還該部分土地予原告，核應准許。
㈡原告得否請求被告給付不當得利？得請求之數額為何？
1.淡水區公所於99年6 月30日終止租約是否合法？系爭租約何時終止？⑴按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其
建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年台上字第2562號判例意旨參照）。經查，被告自52年間起即向淡水區公所承租系爭土地，該租賃契約書之名稱為「公有基地租賃契約」，被告並於53年3 月30日在系爭土地上完成系爭建物之興建，後於58、64、66年間續租時，契約名稱亦沿用上開「公有基地租賃契約」之用語，契約書中之「已蓋房屋坐落」欄，載○○○鎮○設街○巷1之
1 號建物之門牌號碼、「土地使用現況」欄填載「建築」，其後被告於68、70、72、73、75、80、83、86、89、92、95年間續租時，契約名稱改為「鎮有基地租賃契約」，其中70、72、73、75年間契約書中就土地使用現狀欄並註明「建屋」等情，有所有權狀及上揭歷年租賃契約書影本各1 件在卷可憑（本院卷第47頁、第69-82 頁），足見被告於52年向淡水區公所承租系爭土地後之次年，即於系爭土地上完成系爭建物之興建，其租用系爭土地之目的自在建築房屋無訛，且依被告承租系爭土地之租賃契約多載明為「基地租賃契約」，並明確記載其上建物門牌、土地使用情況等情，亦堪認被告於52年間向淡水區公所承租系爭土地時，兩造即達成租用基地建築房屋之意思合致，且延續於後續歷次續約之租賃契約。至98年間被告向淡水區公所續租時，系爭租約之契約名稱及其用語雖改為「土地租賃契約」（本院卷第13頁），惟其既屬續約，非另訂新約或有其他特殊情形，則先前租用基地建築房屋之目的自當延續，要不因契約文字、用語之改變而影響契約性質；且揆諸前揭判例意旨，承受前手之房屋後始租用該基地者既應解為租地建屋契約，就自己先前自建房屋之基地續訂租約更應屬之，原告主張系爭租約屬單純之租賃土地契約，非租用基地建築房屋之契約，無土地法第103條之適用云云，尚非可採。系爭租約應屬租地建屋契約，而有土地法第103 條之適用，合先敘明。
⑵次按，土地法第103 條之規定，並非禁止租用基地建築房屋
之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果（最高法院40年台上字第1636號判例意旨、90年度台上字第1077號判決意旨參照）。是土地法第103 條之規定旨在保障承租人租地建屋之基地不致任意遭出租人收回，但並不排除契約當事人間附有解除條件、或為保留解除權或終止權之特別約定，以謀求承租人之保護與契約自治間最大調和。經查，系爭租約第11條約定：「下列情形之一者，乙方得隨時終止租約，甲方不得異議：㈠政府因舉辦公共事業需要、公務使用需要或依法變更使用者。㈡政府因政策需要、都市計劃或土地重劃有收回必要者。......」（本院卷第13頁），雖屬土地法第103 條各款規定以外之情形，但此既為被告與淡水區公所間之特別約款，當非不得解釋為係雙方對淡水區公所保留終止權特約之約定，揆諸前揭說明，該約定自屬有效。被告辯稱系爭租約第11條規定違反土地法第103 條之規定，屬違反強制規定而無效云云，尚非可採。
⑶再查，淡水區公所曾先後於98年12月17日及99年4 月7 日，
分別以北縣淡財字第0980058473號函、北縣淡財字第0990015024號函，以「為配合政策需要」為由，並援引系爭租約第11條之約定，通知被告將於99年6 月30日終止租約收回系爭土地，此為兩造不爭執之事實，復有上開函文影本在卷足參（本院卷第14頁、第15頁），故淡水區公所所為之終止是否合法，即應審酌是否確有系爭租約第11條第1 項第2 款所指「為配合政策需要而有收回必要」之終止事由存在。經查，依卷附新北市政府100 年6 月9 日北府財用字第1000578657號函、淡水區公所98年9 月29日內部簽呈文件、新北市淡水區公所100 年12月20日新北淡民字第100100 4893 號函所附之古蹟「滬尾小學校」（紅毛城段386 地號）用地上建物檔存資料文件（本院卷第53頁、第62頁、第138 頁至第146 頁）所載，系爭土地為滬尾小學古蹟用地，且已規劃作為公用使用，該古蹟並經預計於99年底完成設計、100 年開始進行修復工程，且該區域有設置古蹟教育園區之規劃，故為利該區域整體規劃，而由淡水區公所財政課依系爭租約第11條之約定終止租約收回系爭土地，顯見系爭土地確有為配合政策需要而收回之必要甚明，是淡水區公所以該項事由提前於99年6 月30日終止系爭租約，應屬合法，被告辯稱本件並無系爭租約第11條第1 項第2 款所示情形，故原告終止租約於法不合云云，洵無足取。
2.不當得利之金額為若干？⑴按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利
，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查本件系爭租約於99年6 月30日即已終止，爾後被告對系爭土地之占用均屬無合法權源，是原告依不當得利之法律關係，請求被告按月給付相當於租金之金額，自屬有據。
⑵再按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文，而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定，又土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第105 條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地之租金，亦按土地申報地價年息10% 為限。惟此年息10% 為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭建物占用系爭土地如附圖A 部分所示之土地，面積為316.91平方公尺（本院卷第203 頁），復系爭土地自99年1 月起之申報地價為每平方公尺10,300元，此有土地登記謄本在卷可參（本院卷第12頁），又系爭土地位於新北市○○區○設街○ 巷內，附近有1 個公有停車場，距離淡水老街步行約1 、
2 分鐘，距離文化國小、淡水國中步行約5 分鐘，週遭多為住宅，臨路區域商店林立，交通便利，距離淡水捷運站步行約10分鐘等情，業經本院於101 年2 月22日至現場履勘無誤（本院卷第182 頁），並有原告提出之地圖及照片數幀可資憑佐（本院卷第155 頁至第163 頁），是本院經斟酌系爭土地之坐落位置、週遭環境、繁榮程度、交通狀況，並參以系爭租約約定之租金係以公告土地現值年息5%計算等情，認原告主張以公告土地現值年息10% 計算，容有未洽，應以申報地價年息5%計算，較為允適。是依此計算之結果，被告於99年7 月1 日起至拆除系爭建物返還土地之日止，應按月給付原告之不當得利13,601元（計算式：10300 ×316.91×5%÷12＝13601 ，小數點以下4 捨5 入）。
六、從而，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告將系爭建物拆除，並將該部分之土地返還予原告，另依民法第179條之規定，請求被告自99年7 月1 日起至拆除系爭建物返還該土地之日止，按月給付原告13,601元，為有理由，應予准許；至其他請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 馬傲霜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 3 日
書記官 張方俞