臺灣士林地方法院民事判決 100年度重訴字第6號原 告 王文良訴訟代理人 劉懿嫻律師
黃旭田律師複 代理人 林昶燁律師被 告 宋大美訴訟代理人 林美倫律師
陳勵新律師張衛航律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國100年8 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國96年3 月20日簽訂不動產買賣契約，約定由原告買受被告所有坐落臺北市○○區○○段2 小段第836 、836-1 地號土地，及其上第378 建號門牌號碼臺北市○○區○○路2 段179 巷81弄1 號房屋（下稱系爭房地），總價金為新臺幣（下同）5,600 萬元，並與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）訂定履約保證契約，由該公司擔保買賣雙方確實依約給付價款及交屋等事宜。嗣原告已依約將簽約款560 萬元存入僑馥公司之不動產信託專戶，並經被告領取其中之280 萬元，詎被告領款後竟藉故拖延履約，經原告催告，仍不願履行，為此，爰依系爭買賣契約之約定，請求被告於原告給付剩餘價金5,040 萬元之同時，將系爭房地移轉登記予原告所指定之王建人等語。並聲明：被告應於原告給付買賣價金尾款5,040 萬元至約定之信託專戶之同時，將其所有坐落臺北市○○區○○段2 小段第
836 、836-1 地號土地，及其上第378 建號門牌號碼臺北市○○區○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號房屋所有權移轉登記為王建人所有。
二、被告則以：㈠依系爭買賣契約之約定，系爭房地最遲應於96年5 月30日前完成所有權移轉登記，然原告卻於上開履行期屆至前，以系爭土地上有水溝及駁坎為藉口，片面要求被告減少價金，並通知柯玉秋地政士暫停辦理系爭房地之過戶事宜，其拒絕受領系爭房地之行為已構成給付遲延，且被告嗣於96年8 月22日發函催告原告履行所有權移轉登記及給付價金等義務，原告亦未置理，被告乃於同年9 月10日以存證信函解除系爭買賣契約，是系爭買賣契約既經解除，原告自不得請求被告履行該契約。㈡原告於締約前從未對被告表示其購買系爭房地之目的係為拆除重建，被告亦從未向原告擔保系爭土地上並無水溝駁坎經過，且系爭買賣契約就此問題並無任何註記，顯見此並非契約重要之點，雙方對系爭土地之屬性亦無特別約定，自不能僅以系爭土地上存有水溝及駁坎，即認有何瑕疵存在，並進而拒絕受領系爭房地等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於96年3 月20日簽訂不動產買賣契約，約定由原告買受
被告所有坐落臺北市○○區○○段2 小段第836 、836-1 地號土地，及其上第378 建號門牌號碼臺北市○○區○○路2段179 巷81弄1 號房屋，總價金為5,600萬元。嗣原告已將
560 萬元存入僑馥公司之不動產信託專戶，其中280 萬元已由被告領取，惟上開不動產尚未過戶予原告，原告亦未給付被告尾款。
㈡系爭土地存有水溝及駁坎，且系爭房屋現仍由許逖占用中。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為（本院卷第181頁背面）：
㈠原告有無給付遲延之情事？
1.原告是否因遲延受領系爭不動產之所有權移轉登記及遲延給付價金，而有給付遲延之情事？
2.原告得否以系爭土地存有水溝及駁坎為由，拒絕受領系爭不動產之所有權移轉登記及拒絕給付價金？㈡被告以原告給付遲延為由，解除契約，是否合法？
五、本院得心證之理由㈠原告有無給付遲延之情事？
1.按買受人對於出賣人有受領標的物之義務，為民法第367 條所明定，故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延，出賣人非不得依民法第254 條規定據以解除契約，最高法院著有64年台上字第2367號判例可資參照。經查，依系爭買賣契約之約定，原告於簽約時應給付簽約款560 萬元，被告則應將系爭房地過戶所需之證件資料交付地政士，待原告完成對保借款手續並完納稅捐後，地政士即將系爭房地移轉登記予原告，並為貸款銀行設定抵押權，經貸款銀行將貸款撥付至信託專戶後，再辦理房地點交，雙方並約定點交日期最遲不得逾96年5 月20日，其後復合意延至同年月30日等情，有卷附不動產買賣契約書第5 條、第6 條、第9 條之約定及確認書內容可資參照（本院卷第9-13頁、第72頁），且為兩造所不爭執，則依上述約定及前揭判例意旨，原告自應在96年5月30日前受領系爭房地之所有權移轉登記，始符契約之約定，否則即屬給付遲延，合先敘明。
2.第查，被告於簽約當天已將系爭房地過戶所需之證件資料交付地政士柯玉秋，其後原告並完成銀行之對保借款手續，且由地政士代辦完納稅捐，然在辦理系爭房地移轉登記之前，因原告以雙方尚有爭執為由，通知柯玉秋暫停辦理過戶，致系爭房地未能依約移轉登記予原告等情，業據證人柯玉秋到庭結證明確（本院卷第144 頁），顯見系爭房地之所以未能於96年5 月30日前移轉登記予原告，乃原告阻止柯玉秋辦理過戶之故，其自有拒絕受領買賣標的之給付遲延情事甚明。原告雖又稱其並未通知柯玉秋暫停過戶，且被告當時亦同意暫停過戶云云，然有關暫停過戶乙事係原告主動要求，且柯玉秋將此事告知被告後，被告僅表示希望原告舉證其受有何損害，並未表示解約不賣等情，業經證人柯玉秋證述綦詳（本院卷第144 頁），是原告前開主張與證人柯玉秋之證詞不符，已無從採信；且被告於96年8 月22日曾以臺北成功郵局第838 號存證信函明確催告原告儘速依約辦理系爭房地之移轉登記，此有該存證信函影本1 件附卷足憑（本院卷第61-63頁），益徵其並無同意停止辦理過戶之意，原告所稱係經被告同意而暫停辦理過戶云云，顯非可採。
3.至原告主張系爭土地上存有水溝及駁坎，與被告及其代理人於簽約前所稱水溝及駁坎係在系爭土地之外不符，顯然存有瑕疵，其自得拒絕受領系爭房地，而無所謂遲延給付部分，亦為被告所否認，經查：
⑴按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。最高法院73年台上字第1173號著有判例可資參照。查系爭土地上雖存有水溝及駁坎，然該等設施乃為配合當地地形及水土狀況而興建之擋土或排水設備，具有保護邊坡穩定及疏導水流之功能，且係位在系爭土地靠近山坡之邊緣位置，依一般交易觀念，應難僅因系爭土地邊緣處存有水溝及駁坎，即認該土地欠缺應有之價值、效用或品質。且原告雖主張其曾於締約前詢問被告或其代理人上述水溝及駁坎是否在系爭土地內，其等均告知係在系爭土地之外云云，然原告既未能證明其曾向被告表明其係以系爭土地上有無水溝及駁坎，作為衡量該土地是否具備應有價值、效用或品質之標準，復未能證明兩造均有此認知或約定，自難認依兩造之決定，已將系爭土地不得存有水溝及駁坎，視作該土地應具備之價值、效用或品質。另查，系爭買賣契約第7 條第1 項所定：「乙方（即被告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有糾紛或一物數賣之情事」（本院卷第11頁背面），應係指被告保證無其他人得向原告主張就系爭土地享有所有權、優先承買權或使用權，亦無其他糾紛存在，至系爭土地上是否不得存有水溝及駁坎，顯非上開約款所定被告應保證之範圍，是原告以上開約定，主張被告已保證系爭土地上不得存有水溝及駁坎云云，亦非可取。此外，原告復未能證明被告曾明確保證系爭土地上並無水溝及駁坎等設施，自難僅以系爭土地之邊緣存有水溝及駁坎，即認該土地具有瑕疵。
⑵況按，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效
力，為民法第235 條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任，最高法院固著有31年上字第2481號判例可資參照。惟行使權利，應依誠實及信方法；又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。惟他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第148 條第2 項及民法第264 條第1 項前段、第2 項亦有明定。是在出賣人交付之買賣標的物存有瑕疵之情形，買受人雖得拒絕受領有瑕疵之物，惟仍應符合誠實信用原則，始為合法。經查，系爭土地上雖存有水溝及駁坎，惟尚難據以認定該土地有瑕疵，前已詳述，又縱認系爭土地確有原告所主張之瑕疵，惟該瑕疵既屬無法補正，且原告亦自承其自始即欲行使請求減少價金之權利，而非解除契約，衡情顯無拒絕受領系爭房地之必要。蓋在買賣標的存有瑕疵之情形，之所以賦予買受人得拒絕受領瑕疵物之原因，乃因買受人如欲請求出賣人另行交付無瑕疵之物或補正該瑕疵，本無先行受領該瑕疵物之必要，或在符合解除契約之情況下，如買受人欲解除契約，為避免日後法律關係愈趨複雜，亦無需強令買受人受領該瑕疵物；惟若買賣標的之瑕疵無已從補正，買受人亦無意解除契約，自應依約受領買賣標的，否則一味拒絕受領，不僅無補於其請求減少價金之目的，更徒使買賣標的長期處於無人受領之窘境，顯有違誠信原則，此由民法第264 條第2 項明定在他方當事人未依債之本旨提出給付之情況下，如欲行使同時履行抗辯權而拒絕自己之給付，需符合誠實及信用方法，始得為之，亦可獲印證。是以，原告既自承其就系爭土地無法補正之瑕疵問題，自始即欲行使請求減少價金之權利，而非解除契約，復又拒絕受領系爭房地之所有權移轉登記，而使系爭買賣契約後續之銀行貸款、價金給付、房地點交等程序全部隨之停擺，顯有違誠實信用原則，於法不合，自仍應就該拒絕受領買賣標的乙事，負給付遲延之責。
㈡被告以原告給付遲延為由，解除契約，是否合法？
承前所述，原告拒絕受領系爭房地之所有權移轉登記，應屬給付遲延，且被告曾於96年8 月22日以臺北成功郵局第838號存證信函催告原告儘速依約辦理系爭房地之移轉登記，惟原告仍未履行，被告遂於同年9 月10日另以臺北信維郵局第3386號存證信函解除系爭契約等情，有前述存證信函影本各
1 在卷可稽（本院卷第61-64 頁），揆諸民法第254 條之規定，自堪認系爭買賣契約業經被告合法解除。
六、從而，系爭買賣既經被告解除，原告依該契約之約定，請求被告於原告給付尾款5,040 萬元至信託專戶之同時，將其所有坐落臺北市○○區○○段2 小段第836 、836-1 地號土地，及其上第378 建號門牌號碼臺北市○○區○○路2 段179巷81弄1 號房屋所有權移轉登記為王建人所有，自無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
民事第二庭 法 官 馬傲霜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
書記官 張方俞