臺灣士林地方法院民事判決 101年度簡上字第129號上 訴 人 太乙開發企業股份有限公司
太上開發股份有限公司兼上二人共同法定代理人 袁小羊上三人共同訴訟代理人 張至剛律師複代理人 陳鴻飛律師被 上訴 人 威靈頓山莊管理委員會法定代理人 林淵池訴訟代理人 馬在勤律師複代理人 袁啟恩律師
陳佳雯律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國101年7月3日本院士林簡易庭101年度士簡字第50號第一審判決提起上訴，本院於103年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命：㈠上訴人太乙開發企業股份有限公司給付被上訴人逾新臺幣叁佰貳拾柒萬陸仟元，及自民國一百年十二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，㈡上訴人太上開發股份有限公司給付逾新臺幣伍佰零玖萬捌仟伍佰元，及自民國一百年十二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨上開部分假執行之宣告，併訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人太乙開發企業股份有限公司負擔百分之三十五、上訴人太上開發股份有限公司負擔百分之五十五、上訴人袁小羊負擔百分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠位於威靈頓山莊社區如附表一、二、三所示門牌之建物，分
別為上訴人太乙開發企業股份有限公司（下稱太乙公司）、太上開發股份有限公司（下稱太上公司）、袁小羊（與太乙公司、太上公司合稱上訴人）所有，上訴人均為威靈頓山莊社區之區分所有權人。依威靈頓山莊住戶公約第2條規定，社區之區分所有權人負有於每月20日前繳納當月管理費及上月水費之義務，管理費每戶每月為新臺幣（下同）4,500元，水費則為每戶每月個別水費加上應分攤之公共水費。惟上訴人各自積欠如附表一、二、三所示之管理費，上訴人太乙公司部分共計354萬6,000元，上訴人太上公司部分共計563萬8,500元，上訴人袁小羊部分計15萬3,000元，連同欠繳之水費2,178元，共計15萬5,178元。屢經催討，上訴人迄未給付，被上訴人自得依公寓大廈管理條例第21條及威靈頓山莊住戶公約第2條規定，請求上訴人各自給付上開積欠之管理費及水費。
㈡對上訴人抗辯所為之陳述︰
⒈威靈頓山莊社區於97年9 月20日區分所有權人會議經125 戶
出席（每戶區分所有權比例均為187 分之1 ），決議通過威靈頓山莊住戶公約，該規約自屬合法有效，被上訴人亦於當日合法成立，上訴人自有遵守住戶公約之義務。又參酌公寓大廈管理條例第55條第1、2項及第60條第1項規定，與內政部營建署頒布之公寓大廈規約範本第17條第1、3款規範意旨，威靈頓山莊乃公寓大廈管理條例84年公布施行前即已取得建造執照之公寓大廈，且一直存有管理委員會以維持社區運作，並早於87年3月11日威靈頓山莊社區即已決議通過應自87年4月份起將每戶之管理費調高為4,500元，依上開規定及決議，被上訴人自得向上訴人收取97年9月20日之前欠繳之管理費。此外，倘社區住戶於規約訂定前對管理費之金額已默示同意，為維持社區管理秩序之安定性，住戶於規約訂定前仍應依原同意繼續繳納管理費。而上訴人太乙公司及太上公司於93年底取得威靈頓山莊內之房屋所有權後，曾持續繳納管理費至少2年，顯見渠等已默示同意依上述決議之標準繳納管理費。
⒉威靈頓○○○區○○○道路及警衛室坐落土地雖屬私人所有
，但警衛室及自來水供水設備等，均屬於公寓大廈管理條例第53條所指之共同設備，威靈頓山莊社區自有公寓大廈管理條例之適用。而威靈頓山莊社區共計187 戶，並非上訴人所稱之189 戶，此有公寓大廈管理組織報備證明之附表可憑，其中臺北市○○區○○○路○○○○ ○○○○○ 號乃同一戶（以下房屋門牌均屬同市區○○○路、號稱之），是以，97年9月20日區分所有權人會議並無出席人數不足之問題。況且，縱認該次區分所有權人會議之出席人數確有違法之處，亦屬決議得撤銷之事由、並非無效事由，上訴人既未依民法第56條規定於3 個月內訴請撤銷上開區分所有權人會議決議，自應受其決議拘束。
⒊被上訴人雖曾給予上訴人太乙公司及太上公司繳納半數管理
費即每月2,250元之優惠，惟係以渠等須按時繳納為條件，以期渠等能慢慢繳納，但此舉並無法源依據，不表示被上訴人即同意上訴人以2,250元繳納管理費；而上訴人既不願按時繳納，被上訴人即無再繼續給予優惠之必要。至於上訴人辯稱老舊未修繕且無人使用之房屋不收取管理費云云，並非實在，此觀諸被上訴人出具之應繳管理費明細，記載上訴人太乙公司名下崇仰一路24號，崇仰二路7 、14、15、16、23、29號，以及上訴人太上公司名下崇仰一路31號，崇仰三路
1 、18、19、20、22、23、24、26、28號，崇仰五路1、8號號，崇仰六路8 、12、14、17、19、34號等戶，仍須繳納管理費，即知被上訴人從未向上訴人太乙公司及太上公司表示該25戶無庸繳納管理費。退步言，倘認被上訴人太乙公司及太上公司應繳納之管理費應以每月2,250 元計算，渠等仍應分別給付108 萬9,000 元、184 萬5,000 元之管理費。而就上訴人袁小羊方面，被上訴人從未以2,250 元計算及催繳之，自無按每月2,250 元計算之依據。至於曾任主任委員之姚甲，以及吳正山、林文東等人雖曾經與上訴人袁小羊一起開會磋商，但雙方並未達成由上訴人太乙公司及太上公司以興建蓄水池方式抵銷積欠管理費之合意。
⒋崇仰一路24、31號及崇仰三路1 號房屋係分別登記為上訴人
太乙公司、太上公司所有，縱已拆除重建中，形式上應是同一建物，仍分屬上訴人太乙公司、太上公司所有，且威靈頓山莊住戶公約並無興建中之建物無須繳納管理費之除外規定，故上訴人太乙公司、太上公司就上述3 戶房屋仍須各自繳納管理費。至於訴人袁小羊應繳納之水費如繳費通知單明細所列，係指從山下崇仰公園蓄水池（自來水公司代設，由被上訴人負擔設置及維護費用）將自來水送進威靈頓山莊內各蓄水池、再分送到各戶所需之費用〔每戶上一月應分攤之公共用水度數：（總表度數- 分表加總度數）÷185 戶。每度馬達電費：（總馬達電費+ 每月自來水基本費1 萬0,098 元）÷自來水總表度數。水費單價：自來水每度費用7.42元+水源保育與回饋費每度費用0.7 元+ 每度馬達電費。每戶每月應分攤之公用水費：（每戶上一月用水度數+ 每戶上一月應分攤之公共用水度數）×水費單價。〕，威靈頓公○於○區○○○○○路10之1 號及崇仰一路35號、崇仰六路1 號等旁處設置3 個蓄水池及4 個馬達，由被上訴人管理，用以將自來水分送至各戶使用。
二、上訴人則以：㈠上訴人所有坐落於威靈頓山莊之房屋均係單獨所有，大小不
一、面積不同，上訴人自非「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」之區分所有權人，不可能生有公寓大廈管理條例第31條所指區分所有權人人數及所有權依比例合計幾分之幾以上出席之問題。再者，社區警衛室不過係被上訴人為己之便而於第三人土地上所搭蓋之違章建物、非屬區分所有之建○○○區○道路亦屬訴外人太丘股份有限公司（下稱太丘公司）所有，並無任何共有、區分所有、專有及共用情形，而除自來水公司於崇仰公園設置之蓄水池外，其餘蓄水池均為訴外人威靈頓股份有限公司（下稱威靈頓公司）公司為汲取山泉水所建造之違章建物，縱使住戶需分攤公用水費，然蓄水池純粹為供水便宜措施，繳納水費僅為無因管理之問題。以上設施均非公寓大廈管理條例第53條所指之公共設施，故威靈頓山莊非屬公寓大廈管理條例所指之公寓大廈；則威靈頓山莊如何召開區分所有權人會議？如何認定孰人依法應出席？如何計算表決權？如何通過區分所有權人會議決議？顯見被上訴人確無當事人能力，且無效之區分所有權人會議決議所通過之住戶公約，尤無拘束上訴人之效力。退步言，縱多數獨立使用建築物之及居住宅住戶間，同意成立住戶公約，公約內容依法亦僅止於「管理及組織」準用而已，自無拘束所有權人間權利、義務之權能，則上訴人既未參與公約之表決而非契約主體，自不受該公約拘束。
㈡威靈頓山莊社區應為189戶，非僅187戶，且97年9月20日召
開之區分所有權人會議，出席人員名冊所列187戶中，未到場簽名者計有64戶，出席人數並未達到公寓大廈管理條例第31條所定3分之2以上法定出席人數，當日之決議應屬當然無效，不得率爾準用民法第56條規定認為係屬得撤銷事由。是被上訴人迄今仍無當事人能力，亦無任何有效之規約存在。至於100年9月17日召開之區分所有權人會議，出席人數未達半數，亦不合法。被上訴人請求上訴人給付管理費，顯屬無據。退步言之，縱被上訴人確於97年9月20日合法召開區分所有權人會議，並經臺北市政府合法同意備查，則被上訴人應自97年9月20日起始具有當事人能力，且住戶公約既亦係97年9月20日一併訂定，顯見在此之前並無住戶公約，被上訴人自無由請求住戶公約訂定前之任何管理費用。
㈢又過去威靈頓山莊社區管理委員會對於上訴人名下之房屋，
採取三種收費方式：老舊未修繕且無人居住使用者不收管理費（僅形式上以半數掛帳）；修繕後但無人居住使用者管理費減半收取；修繕後有人居住使用者，收取管理費全部。此由歷年來通知上訴人應繳管理費，其中無人住用之房屋，皆以半價計算即明，足見被上訴人主張每戶每月管理費4,500元，並非事實。
㈣再者，100 年7 、8 月間上訴人兼共同代表人袁小羊曾與當
時管理委員會之代表人姚甲協議，就崇仰段二小段21之1地號土地上之舊蓄水池（門牌號碼接近崇仰六路1 號），由管理委員會另尋地點、上訴人太乙公司及太上公司出資興建新蓄水池，供全體社區住戶使用，以抵銷免除應繳之管理費，故被上訴人不得再為請求。
㈤另查，崇仰一路24、31號及崇仰三路1號房屋已於92、93年
間滅失，由威靈頓公司申請拆除重建，尚未完工，是該三戶房屋並非上訴人太乙公司、太上公司所有，該二公司亦無給付此三戶管理費之義務等語，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決其全部勝訴，命上訴人太乙公司應給付被上訴人354 萬6,000 元、上訴人太上公司應給付被上訴人563 萬8,500 元、上訴人袁小羊應給付被上訴人15萬5,178 元，及均自100 年12月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並依職權宣告假執行，暨依上訴人各自之聲請分別為免假執行之宣告。上訴人全部聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明求為判決駁回上訴。
四、經核：㈠威靈頓山莊社區之房屋，係由威靈頓公司所規劃興建，其中
門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○○○○○○號，崇仰二路2之1、7、9、14、15、16、19、20、21、23、25、27、29，以及崇仰三路2號等房屋，於93年11月8日由上訴人太乙公司登記取得所有權，該公司嗣於100年7月15日將上開崇仰二路20號房屋之所有權移轉登記予他人。門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號，崇仰三路1、18、19、20、22、23、24、26、28號，崇仰五路1、8、10號，以及崇仰六路4、8、12、14、17、19、23、25、27、34號等房屋，於93年11月10日由上訴人太上公司登記取得所有權。門牌號碼臺北市○○區○○○路○號房屋於95年11月2日由上訴人袁小羊登記取得所有權。上述各戶房屋，於附表一、二、三所示各欠繳期間，均未曾繳納任何管理費。〈見原審卷第76至97、98至120、121、323頁〉㈡威靈頓○○○區○○道路為太丘公司所有，社區警衛室係未
辦保存登記之地上物；社區自來水水源取自於自來水公司於崇仰公園所設置之蓄水池，再經由威靈頓公○○○區○○○○路10之1號、35號及崇仰六路1號旁處，分別興建之三座蓄水池，將自來水分送至各戶使用，供水所需費用係由住戶分攤。〈見本院卷第82、92、95、96-100、136至144頁〉㈢威靈頓山莊社區曾於87年3 月11日召開管理委員會議，決議
通過自87年4 月起管理費調整為4,500 元。〈見原審卷第197-198 頁〉㈣威靈頓山莊社區於97年9 月20日召開區分所有權人會議，決
議通過訂定威靈頓社區住戶公約及成立管理組織；被上訴人即據以向主管機關申請報備，經臺北市政府於97年10月29日同意備查，核發公寓大廈管理組織報備證明在案〈見原審卷第72至74、131 、172 至177 頁、第67、323 頁〉㈤威靈頓山莊社區於100 年9 月17日召開之區分所有權人會議
及管理委員會會議，決議依住戶規約無論是否為空屋，每月管理費4,500 元，如需變更管理費之收費標準應修改規約經大會通過後始能變更。〈見原審卷第199 至204-1 頁〉㈥上訴人太乙公司曾於96年4 月17日繳納崇仰二路9 號房屋95
年1 至9 月之管理費2 萬250 元；於100 年11月14日繳納崇仰二路11號房屋99年8 至12月及100 年1 至6 月之管理費2萬4,750 元。上訴人太上公司曾於94年12月20日繳納崇仰五路10號房屋93年11至12月之管理費4,500 元（93年1 至10月之管理費2 萬2,500 元由上訴人太上公司前所有權人威靈頓公司繳納）；於94年1 至9 月繳納崇仰五路10號房屋之管理費2 萬250 元；於95年1 月2 日繳納崇仰六路27號房屋95年
5 至10月之管理費1 萬3,500 元；於98年3 月23日繳納崇仰六路4 號房屋97年8 至12月之管理費1 萬1,250 元（以上繳費期間折算每月繳納金額為2,250 元）。〈見原審卷第312至314 頁〉㈦臺北市政府工務局前於93年4 月7 日函准威靈頓公司92年7
月10日之申請，於崇仰段二小段173 、184 、185 地號土地上興建地上二層建築物，併拆除土地上原有崇仰一路24、31號及崇仰三路1 號房屋，現重建之建物已完成屋頂及部分外牆，部分外牆尚未完成，亦無門扇，尚未全部興建完成。〈見本院卷第119-127 頁〉以上各項，有被上訴人所提出公寓大廈管理組織報備證明暨附表（即房屋地址明細）、會議記錄、出席人員名冊、臺北市政府工務局函、管理費收據、異動索引、警衛室照片、蓄水池及馬達設施照片（以上均影本）、建物登記謄本，以及上訴人所提出之臺北市政府工務局書函、興建中房屋照片等在卷可稽，且為兩造所不爭執，均堪以認定。
五、本院之判斷本件應審酌之爭點為︰㈠威靈頓山莊社區於97年9月20日召開區分所有權人會議通過訂定住戶公司及成立管理組織之決議是否合法有效？⒈威靈頓山莊社區有無公寓大廈管理條例之適用？⒉威靈頓山莊社區97年9月20日區分所有權人會議是否有無效事由？㈡被上訴人得否請求上訴人給付97年9 月20日以前之管理費？㈢被上訴人得請求上訴人給付之管理費及水費金額若干？⒈原崇仰一路24、31號及崇仰三路1 號房屋是否已滅失？原址現有興建中之房屋是否分屬上訴人太乙公司、太上公司所有？⒉上訴人所有無人居住之房屋是否應減半計收管理費？被上訴人有無減收管理費之權限？⒊兩造是否曾達成協議，由上訴人太乙公司、太上公司出資新建蓄水池設施供社區住戶使用，以抵銷積欠之管理費？茲論述如下︰
㈠威靈頓山莊社區97年9月20日召開區分所有權人會議通過訂定住戶公司及成立管理組織之決議係合法有效：
⒈威靈頓山莊社區應有公寓大廈管理條例之適用︰
被上訴人主張威靈頓山莊社區於97年9 月20日召開區分所有權人會議，決議訂定住戶公約及成立管理組織，並經申報臺北市政府於97年10月29日同意備查在案等情，有其提出之區分所有權人會議記錄、出席人員名冊及臺北市政府所核發公寓大廈管理組織報備證明影本可稽。上訴人雖抗辯︰威靈頓山莊之房屋均係單獨所有，上訴人並非「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」之區分所有權人，社區警衛室係被上訴人為己之便而於第三人土地上搭蓋之違章建○○○區○道路屬太丘公司所有，並無任何共有、區分所有、專有及共用情形，而自來水公司於崇仰公園設置之蓄水池外，其餘蓄水池均為威靈頓公司建造之違章建物，純粹為供水便宜措施，該等設施均非公寓大廈管理條例第53條所指之公共設施，威靈頓山莊非屬公寓大廈管理條例所指之公寓大廈云云。惟查︰
⑴按，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之
使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。公寓大廈管理條例第53條（即102年5月
8 日修正前第41條）規定甚明。參酌公寓大廈管理條例84年
6 月28日制定時，有關本條之立法理由謂︰整體不可分性之集居地區，其管理及組織準用本條例之規定，以利共同事務之推展及自主性管理。可知本條係為利於整體不可分性集居地區，相關共同事務之推展及自主性管理為規範目的。另公寓大廈管理條例施行細則第12條並明文：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：…二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」等文足參。則合於上揭規定具整體不可分性之集居地區者，其管理及組織即有公寓大廈管理條例之適用，而不以公寓大廈管理條例第3 條第1 款所規定「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公寓大廈為限，亦不以具有同條第3 款所規定「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」之區分所有關係為必要。
⑵本件威靈頓山莊社區之房屋及各宗基地，於構造上雖各自獨
立，亦無前述數人區分一建築物各有專有部分，並共有共用部分之區分所有關係，然設有社區警衛室外聘保全人員駐哨管理社區出入口門禁，並有威靈頓公司興建提供住戶共同使用以分送供水之蓄水池三座暨馬達設備，且有共同通行使用之社區道路，上述社區警衛室之管理、保全人員之聘僱、供水設備之維護管理、公用水費繳納、分戶公用水費之分擔計算與收繳等公共事務，均由被上訴人負責等情，有被上訴人提出之警衛室照片、僑樂保全股份有限公司統一發票、電費收據、蓄水池照片、馬達設備照片、收據等影本在卷可佐（見本院卷第91-109、136-145 頁。）。縱警衛室、蓄水池等係未辦保存登記之地上物或工作物，然前揭公寓大廈管理條例第53條之規範意旨，主要係在於共同設施之使用與管理具有整體不可分之性質，而非在於此等設施所有權之歸屬。由上述蓄水池係由威靈頓公司興建提供住戶共同使用，嗣由被上訴人管理維護，以及上訴人自陳當時道路是由威靈頓公司提供（見本院卷第82頁）等情以觀，威靈頓公司當係基於原始興建起造者之身分而為，縱上述共同設施非屬社區各戶所有權人所共有，亦不影響其為社區各戶共同使用與統一管理而具有相互關連整體不可分之性質，威靈頓社區應屬公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區為是。復以97年9 月20日召開區分所有權人會議決議訂立住戶公約及成立管理組織，被上訴人據以申請報備，業經臺北市政府同意備查在案，已如前述，亦足認威靈頓社區係屬經直轄市主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之集居地區，確合於公寓大廈管理條例第53條規定甚明。是就威靈頓社區之管理及組織，自應準用公寓大廈管理條例之規定，被上訴人此部分主張，核屬有據；上訴人抗辯威靈頓社區無公寓大廈管理條例之適用云云，尚非可採。
⒉威靈頓山莊社區97年9 月20日區分所有權人會議決議並無上
訴人所抗辯之無效情事，該決議通過之住戶公約及成立之管理組織，均合法有效︰
上訴人復辯謂︰威靈頓山莊社區應為189 戶，且97年9 月20日之區分所有權人會議，出席人員名冊未到場簽名者計64戶，出席人數未達公寓大廈管理條例第31條所定法定出席人數，當日之決議當然無效云云。經查︰
⑴被上訴人主張威靈頓山莊社區應為187 戶，並提出上述公寓
大廈管理組織報備證明暨附表（即房屋地址明細）影本為憑，而其中門牌崇仰一路15之1 至15之4 號係屬單一建物、○○○區○○段○○段20233 建號房屋，有建物登記謄本影本在卷可稽（建原審卷第324 頁），自屬單一所有權之標的，而應以區分所有權人1 戶計之，經核算後，威靈頓山莊社區之區分所有權人戶數共計確為187 戶無訛。至於出席人員名冊上編號130 及152 區分所有權人之姓名雖有兩欄（即兩格），此係因共有之故，僅得各以1 戶計之，此觀諸公寓大廈管理條例第27條第1 項規定：「各專有部分之區分所有權人有一表決權，數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。」即得明瞭。是上訴人主張應為189 戶乙點，並無所據。
⑵就97年9 月20日區分所有權人會議出席人數乙節，經本院依
出席人員名冊逐一核算結果，簽名出席者為125 戶，亦即未出席者應為62戶，上訴人主張未到場簽名者計64戶云云，顯有誤解。則以區分所有權人總戶數187 戶（每戶占區分所有權比例187分之1）、出席人數125 戶而言，出席比例為66.84%，業已超過公寓大廈管理條例第31條所規定區分所有權人3 分之2 及其區分所有權比例合計3 分之2 以上之應出席比例，自得合法開會及作成決議，上訴人抗辯當日之決議當然無效云云，要非可採。準此，威靈頓山莊社區經97年9 月20日區分所有權人會議決議通過之住戶公約及成立之管理組織，均屬合法有效，堪以認定，依公寓大廈管理條例第38條規定，被上訴人自有當事人能力，而該住戶公約亦為威靈頓社區全體區分所有權人所應共同遵守之事項，自不待言。
㈡被上訴人亦得請求上訴人給付97年9 月20日以前積欠之管理費︰
上訴人復抗辯︰被上訴人自97年9 月20日起始具有當事人能力，且住戶公約亦係同日始訂定，之前並無住戶公約，被上訴人無由請求之前之管理費云云。惟查：
⒈公寓大廈管理條例制定前，經社區區分所有權人會議決議組
成之管理委員會，本質上係由多數人組成之團體，有一定職務，並設有代表人或管理人，保管及運用公共基金，應屬非法人團體，而具有當事人能力。嗣依循公寓大廈管理條例規定召開區分所有權人會議成立管理委員會，在社區成員同為所轄範圍內之房屋所有權人情形下，二者縱有名稱、報備與否之不同，然原有管理組織所保管及運用之公共基金，以及負責執行之管理維護等事務，倘均由後者承受繼續執行，前者之權利義務事項即由後者繼受之，自不待言。復以公寓大廈管理條例第28條第1 項規定︰「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣( 市) 主管機關報備。」（即84年6 月28日制定之公寓大廈管理條例第26條）課予起造人召集第一次區分所有權人會議成立管理組織之責任。同條第3 項並規定︰「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」又同條例第29條第1 項、第6 項亦分別明文︰「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」、「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣( 市) 主管機關指定住戶1 人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。」觀諸此等規定，均在促使公寓大廈及早成立管理組織或管理負責人，以利公共事務之推展及自主性管理。而就公寓大廈管理條例施行前已存在之公寓大廈，同條例第55條第1 項至第3 項亦分別明文︰「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣( 市) 主管機關報備。」、「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。」、「對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣( 市) 主管機關得分期、分區、分類( 按樓高或使用之不同等分類) 擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣( 市) 主管機關報備。」亦有同上之規範目的。是以公寓大廈縱未經依循公寓大廈管理條例規定訂定規約前，亦得以同條例第60條所定規約範本視為規約以為遵循依據。
⒉觀諸被上訴人所提出上訴人分別所有如附表一、二、三所示
房屋之建物謄本所示，可知威靈頓山莊社區係公寓大廈管理條例84年公布施行前即已成立、各戶獨立而共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居型社區。而於97年9 月20日之前，其管理委員會之組織即已成立並負責執行共同設施等管理事務多年，此由曾任主任委員之姚啟甲於原審證述︰「（問︰社區從何時跟全部住戶收管理費？）很久的事情，大概有20年了，我住進去就有。」、「（問︰當時管理費收費標準由誰決定？）可能大家開會決定的，社區每年都有一到兩次的聚會機會」等語（見原審卷第163 頁背面），及曾任管理委員之吳正山於原審證稱︰「…其實每戶是繳4,500 元…」、「…97年以前就有管委會存在，只是沒有正式核備。
」等語（見原審卷第165 頁）可明。復參酌97年9 月20日區分所有權人會議決議訂定之住戶公約，其第2 條所載︰「目前每戶每月管理費為NT4,500 加上所使用的水費管委會將於每月初發出繳費通知單請住戶於每月20日前繳付管委會代收…」之內容可知，該住戶公約有關管理費及水費之收繳，係延續原有之收費標準及方式甚明。而上訴人太乙公司、太上公司於93年11月間先後取得威靈頓山莊社區房屋後，其已出租房屋均按每月4,500 元繳納管理費，亦經吳正山於原審證述無訛（詳見後述），上訴人亦自陳修繕後有人居住使用者收取管理費全部（即4,500 元）等語，足見上訴人亦已默示同意上述每戶每月4,500 元之管理費繳納標準。依前揭說明，以規約範本擬制視為規約及上訴人默示之管理費繳納標準，上訴人仍負有繳納97年9 月20日以前管理費之義務，被上訴人繼受原有管理組織請求之前積欠之管理費，自屬有據。㈢被上訴人得請求上訴人太乙公司、太上公司給付之管理費金
額各為327 萬6,000 元、509 萬8,500 元，得請求上訴人袁小羊給付之管理費及水費計15萬5,178 元：
⒈原崇仰一路24、31號及崇仰三路1 號房屋業已滅失，原址現
有興建中之房屋無從認定為上訴人太乙公司、太上公司所有，被上訴人不得請求上訴人太乙公司、太上公司給付此三戶之管理費︰
上訴人抗辯原崇仰一路24、31號及崇仰三路1 號房屋已於92、93年間滅失，由威靈頓公司申請拆除重建，尚未完工，該三戶房屋並非上訴人太乙公司、太上公司所有等語，並提出臺北市政府工務局93年4月7日北市工建字第09351757400號、第00000000000 號及第00000000000 號等書函3 份及102年7 月23日所拍攝興建中房屋照片6張為憑（見本院卷第119-127頁），被上訴人亦不爭執該三戶現況確如上訴人提出之照片所示（見本院卷第131 頁）。觀諸上述書函內容意旨，乃臺北市政府工務局核准威靈頓公司之申請，拆除崇仰一路
24、31號及崇仰三路1 號房屋，並於原有土地上興建地上二層建物，而該三戶房屋原係經地政事務所分別編訂○○○區○○段二小段20209 、20107 、20106 等建號，第一次保存登記之時間依序為60年3 月2 日、54年11月23日、54年11月23日，有建物登記謄本存卷足佐（見原審卷第80頁、第98、99頁），另上開照片則為興建中尚未完成之房屋，綜此各節可知，上開原有保存登記之三戶房屋，業經威靈頓公司拆除而滅失不存無訛，現有興建中尚未完成之房屋與原有保存登記之房屋自非同一之標的物，而興建中之房屋既為威靈頓公司所重建，亦應由威靈頓公司原始取得所有權為是。承此，原有保存登記之三戶房屋，既已拆除滅失不存，原登記之所有權即已消滅，亦無從再為所有權之移轉，縱未經滅失登記，甚或為所有權移轉登記，亦同。是上訴人太乙公司雖於93年11月8 日登記為上開20209 建號房屋之所有權人，及上訴人太上公司於93年11月10日登記為20107 、20106 建號房屋之所有權人，仍不影響該三戶房屋業已滅失之事實，被上訴人自無從再以此三戶為標的，據以請求上訴人太乙公司、太上公司給付95年12月以後之管理費。
⒉上訴人所有無人居住之房屋仍應依住戶公約繳納全額之管理費，被上訴人亦無減免管理費之權限︰
上訴人雖抗辯︰渠等所屬房屋，以往三種收費方式，老舊未修繕且無人住用者不收管理費，僅形式上以半數掛帳，修繕後無人住用者減半收取，修繕後有人居住使用者，始收取管理費全部云云。然被上訴人否認有老舊未修繕之空屋無庸繳納管理費之事實，並主張其雖曾給予上訴人太乙公司及太上公司繳納半數管理費之優惠，惟係以按時繳納為條件，但此舉並無法源依據，並非被上訴人即同意上訴人以2,250 元繳納管理費，上訴人既不願按時繳納，即無再給予優惠之必要等語。經查，依上開四之㈥所述，上訴人太乙公司、太上公司前曾繳納部分房屋之管理費，折算每月金額雖為2,250 元，然有關計收管理費之情形，曾任管理委員之吳正山於原審證稱︰「…其實每戶是繳4,500 元，但到了我進管委會以後，中間有一些收入支出資料才看出來袁小羊的房子有分的價錢是不一樣的，他有租出去的房子是照正常4,500 元繳納，沒有出租的繳一半，一直沒有修理的就沒有繳，等到他修理好要出租的時候再一次結清那一戶的管理費，因原本壞的房子應該要繳一半的管理費，但並未繳納，等到他修好，出租出去再一次繳納所積欠的管理費。」、「（問︰所以在97年管委會正式成立之前，你們對太上太乙的收費方式就是按照你剛剛說的方式去做嗎？）我知道的是這樣。」、「（問︰你知道被告太乙太上繳納管理費的方式跟其他住戶不大一樣，有不同的收費金額，這件事情你是看過怎樣的文件或是聽誰說的？）每個月或兩個月的管委會會議記錄都會附上每一戶應繳未繳的管理費。」等語（見原審卷第165-166 頁）。
由其所述已出租之房屋按4,500 元繳納，其餘待修繕出租後，一次繳納所積欠管理費，以及管委會會議記錄會附上每一戶應繳未繳的管理費等情以觀，顯然被上訴人之前僅係執行上就上訴人尚未出租房屋應繳之管理費許其緩期清償，而非同意免除全額或半數管理費之給付義務，倘非如是，即無所謂應繳未繳管理費及一次繳清所積欠管理費之問題。況且，管理委員會僅係住戶公約規範事項及區分所有權人會議決議事項之執行機關，未經住戶公約或區分所有權人會議決議授權，亦無免除住戶繳納管理費義務之權限，縱管理委員會個別成員或全體決議免除部分住戶管理費全部或部分之繳納義務，未經區分所有權人會議同意，亦不生效力。
⒊兩造並未達成合意，由上訴人太乙公司、太上公司出資新建蓄水池設施供社區住戶使用，以抵銷積欠之管理費︰
上訴人另抗辯︰100 年7 、8 月間上訴人兼共同代表人袁小羊曾與當時管理委員會之代表人姚甲協議由管理委員會另尋地點、上訴人太乙公司及太上公司出資興建新蓄水池，供全體社區住戶使用，以抵銷免除應繳之管理費乙節，亦為被上訴人所否認。經查，關於雙方協商之緣由、情節，曾任主任委員之姚啟甲於原審證稱︰「（問︰去年7 、8 月間，袁小羊、被告太上和太乙開發股份有限公司有無派人跟你談興建蓄水池以換取免繳管理費這件事。）社區要求他們付管理費是從97年一直在講，但在100 年7 、8 月間他們突然提起說是否可以另外興建蓄水池來抵管理費，但本來就有蓄水池了，所以我們認為沒這個必要，並無做出任何決議決定，我有把這個議題帶回管委會開會，開會結論根本不同意。」等語（見原審卷第163 頁背面-164頁）。曾參與協商之管理委員吳正山則於原審證稱︰「…過程裡有如付管理費的問題，袁小羊有要求我們把現有的水塔遷移的問題，社區的認知是水塔本來就在那個地方，所以大家沒有共識要把水塔移走。在中華路花園飯店談的是要袁小羊繳管理費，他答應若移水塔，他要找地方遷移，以及從101 年開始繳納管理費，以前欠的管理費就抵銷掉，他們就把這個結論帶回管委會開會告訴其他委員，但有人不同意，因此沒有執行。…」、「（中華路花園飯店的結論，你是以什麼身分去？）委員。管委會在之前有開會授權請我跟姚啟甲、林文東找花園飯店這個地點去談，授權範圍沒有說明可否做決定，若有結論還得帶回管委會做表決。」、「我們無法決定是否同意，我們只是去談，把結論帶回管委會，連主委都無法同意。」等語（見原審卷第164-165 頁）。另林文東則證稱︰「…委員會有開會授權我們幾個委員去了解，所以我們就去找他談談。」、「沒有結論。」、「…袁小羊有意思要我們把舊的水塔移開，社區也有請一個吳先生去跟袁小羊談，…但我知道兩邊沒有交集，談不攏，社區到最後是要求袁小羊要清償積欠的管理費。」等語（見原審卷第216 頁）。綜酌上述證人所述情節，顯然不足認雙方確有達成任何方案之合意。況且，倘雙方確於100 年7 、8 間已達成上訴人所主張之協議，衡情，上訴人為免給付欠繳管理費之義務，當無一再延宕而未履行新建蓄水池義務之可能。除此之外，上訴人就其此部分抗辯又未能舉出確切之證據以明，自無足憑採。
⒋綜據上述，除前述業已滅失之崇仰一路24、31號及崇仰三路
1 號3 戶房屋外，其餘各戶房屋，上訴人均應依住戶公約繳納全額之管理費，而各戶欠繳期間及金額詳如附表一、二、三所示，上訴人袁小羊所有崇仰六路1 號房屋欠繳之水費計2,178 元，亦有繳費通知單所列明細可佐（見原審卷第23頁背面），核算結果，上訴人太乙公司應給付之金額共計為32
7 萬6,000 元，上訴人太上公司應給付之金額共計為509 萬8,500 元，上訴人袁小羊應給付之管理費連同水費則為15萬5,178 元。
六、從而，被上訴人本於威靈頓山莊住戶公約及公寓大廈管理條例第21條規定之法律關係，請求：㈠上訴人太乙公司給付32
7 萬6,000 元，㈡上訴人太上公司給付509 萬8,500 元，㈢上訴人袁小羊給付15萬5,178元，及均自起訴狀繕本、即100年12月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係就民事訴訟法第427 條第2 項規定適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，分別為上訴人太乙公司、太上公司敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至上開應准許部分，原審判命上訴人各自給付，並均依職權為假執行宣告，核無違誤，上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 26 日
民事第三庭 審判長法官 蕭錫証
法 官 劉瓊雯法 官 施月燿以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書 記 官 程翠璇附表一︰太乙開發企業股份有限公司部分┌─────────┬───────────┬───────────┐│ 門牌號碼 │欠繳期間 │欠繳管理費金額 ││（臺北市北投區） │ │（新臺幣） │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰一路21號 │95年12月至96年5月 │27,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰一路23號 │95年12月至99年9月 │207,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰一路24號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路2之1號 │95年12月至97年4月 │76,500元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│ │99年12月至100年11月 │54,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路7號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路9號 │96年11月至97年7月 │40,500元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路14號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路15號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路16號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路19號 │96年7月至97年12月 │81,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│ │99年8月至100年11月 │72,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路20號 │95年12月至100年6月 │247,500元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路21號 │96年1月至100年11月 │265,500元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路23號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路25號 │96年6月至100年11月 │243,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路27號 │99年8月至100年11月 │72,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰二路29號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰三路2號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│ │總金額 │3,546,000元 │└─────────┴───────────┴───────────┘附表二︰太上開發股份有限公司部分┌─────────┬───────────┬───────────┐│ 門牌號碼 │欠繳期間 │欠繳管理費金額 ││（臺北市北投區） │ │（新臺幣） │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰一路31號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰三路1號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰三路18號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰三路19號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰三路20號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰三路22號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰三路23號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰三路24號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰三路26號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰三路28號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰五路1號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰五路8號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰五路10號 │99年1月至100年11月 │103,500元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路4號 │100年1月至100年11月 │49,500元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路8號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路12號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路14號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路17號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路19號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路23號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路25號 │96年7月至100年11月 │238,500元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路27號 │98年10月至100年11月 │117,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路34號 │95年12月至100年11月 │270,000元 │├─────────┼───────────┼───────────┤│ │總金額 │5,638,500元 │└─────────┴───────────┴───────────┘附表三︰袁小羊部分┌─────────┬───────────┬───────────┐│ 門牌號碼 │欠繳期間 │欠繳管理費金額 ││（臺北市北投區） │ │（新臺幣） │├─────────┼───────────┼───────────┤│崇仰六路1 號 │98年2 月至100 年11月 │153,000元 │└─────────┴───────────┴───────────┘