臺灣士林地方法院民事判決 101年度簡上字第132號上 訴 人 鍾繁木被 上訴人 羅美女上列當事人間請求給付仲介費等事件，上訴人對於中華民國101年7 月10日本院士林簡易庭101 年度士簡字第551 號第一審判決提起上訴，本院於101 年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾叁萬肆仟陸佰貳拾玖元及自民國一百零一年五月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於民國99年10月15日居間仲介上訴人與訴外人簡錦隆、張有益等人簽訂土地買賣契約，由上訴人向簡錦隆購買坐落新北市○○區○○段南勢岡小段46之1 （B ）部分（嗣因46之1 地號土地分割而成為46之
7 地號），面積2,552 平方公尺之土地1 筆（下稱系爭46之
1 （B ）地號土地），及向張有益購買同小段50之1 地號土地，面積1,353 平方公尺之土地1 筆（下稱系爭50之1 地號土地），兩筆土地合計價金新臺幣（下同）673 萬1,472 元，面積合計3,905 平方公尺，亦即1,181.26坪。經被上訴人居間仲介，上訴人方得以每坪5,700 元與賣方簽立土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），上訴人因此承諾給付每坪300元之仲介費予被上訴人，惟因兩造就此一仲介費用之約定，事涉系爭46之1 地號土地分割為（A ）、（B ）部分，產生價差之問題，為免購買（A ）部分土地之買受人得悉2 筆土地價差達1,600 元，及因被上訴人同時代理部分土地出賣人，為免產生誤解，故仲介費用未以書面記載。嗣上訴人與簡錦隆、張有益等人訂立系爭買賣契約之後，上訴人突然要求賣方提供以機械除草後申請鑑界（即重力式鑑界）及負擔鑑界費用，以致買賣雙方發生糾紛，簡錦隆因此片面主張解約，買賣雙方遂相約至「誠正地政士事務所」進行協調，由訴外人即地政士鍾淑貞及江永吉在場協助買賣雙方溝通，渠等兩位地政士並在買賣雙方之履約訴訟即本院100 年度重訴字第60號民事事件（下稱系爭60號民事事件），證述被上訴人與上訴人間，確有約定系爭土地買賣之佣金每坪300 元，是以，被上訴人之仲介行為及系爭土地之買賣行為、所有權移轉登記完成，上訴人即應交付被上訴人每坪300 元之仲介費用，而仲介土地面積為1,181.26坪，故仲介費用應為35萬4,
379 元。被上訴人已於101 年4 月27日以三芝郵局第127 號存證信函催告上訴人履約，惟上訴人置之不理，為此，爰依居間仲介之法律關係，請求上訴人給付仲介費35萬4,379 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年5 月31日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息等語。
二、上訴人則以：㈠被上訴人為賣方的代理人，並非居間人。系爭46之1 地號土地及系爭50之1 地號土地，係由簡錦隆、張有益等12人共有，僅借名登記在簡錦隆、張有益名下，該土地之所有權人於79年間以合夥名義共同投資購買系爭土地，20年後合夥人紛紛表示欲出售系爭土地，故系爭土地急欲出售在三芝區鄉間便廣為人知。於99年9 月間，上訴人無意間得知三芝蔡萬仲介公司已找到一位買主，但因為土地太大該買主只願購買一半，上訴人因此主動告知出資人願意分購，出資人亦輾轉告知簡錦隆上訴人之意思，簡錦隆便委託其妻即被上訴人，以地主之身分出面與上訴人接洽如何分割一半及買賣事宜，故被上訴人於系爭交易中實為土地所有權人之代理人，並非土地仲介人，被上訴人並無為上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介，而是直接與上訴人商談買賣契約之價金與標的分割事宜。又居間者依民法規定僅為締約之媒介，居間人之意思表示應不影響契約之成立，更無解除契約返還價金的權利，然本件買賣契約締約過程中，被上訴人不斷向上訴人暗示其有操控買賣成交與否之決定權，並於系爭60號民事事件中主張其作為賣方之代理人已返還價金，顯見被上訴人實為賣方的代理人，並非居間人。另被上訴人雖於締結買賣契約時，暗示上訴人買賣成交後應給付被上訴人每坪
300 元差價作為報酬，並要求上訴人保密，惟被上訴人之要求已遭上訴人拒絕，故被上訴人並未取得居間人之地位。此外，被上訴人非但未如一般交易常情於買賣契約上記載佣金金額，反在契約載明為賣方之代理人，可見被上訴人並非為系爭買賣契約撮合、媒介之居間人，而為賣方之代理人，今向上訴人請求居間費用，實於法不合。㈡被上訴人主張之每坪300 元約定價額係彌補土地好壞之價差，而非仲介費。自被上訴人與土地實質所有權人所作之買賣價金結算表可知，被上訴人係以平均價每坪6,500 元出賣系爭46地號土地與土地實質所有權人結算買賣價金，並獲取土地實質所有權人給予之仲介費，可證系爭60號民事事件中，證人地政士鍾淑貞提到介紹費每坪300 元之部分，係為彌補上訴人承買分割後位置較差土地之差額，並非上訴人同意給付被上訴人之仲介費。㈢退步言之，縱法院認被上訴人之身分為居間人，被上訴人請求之居間報酬亦為數過鉅，請求法院依民法第572 條前段規定予以酌減云云資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人部分勝訴（判命上訴人應給付被上訴人35萬4,378 元及自101 年5 月31日起至清償日止按年息5 ％計算之利息），上訴人就其敗訴部分全部聲明不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；被上訴人則求為上訴駁回（至被上訴人敗訴部分，未據提起上訴，已告確定）。
四、兩造不爭執之事實：㈠上訴人於99年10月15日與簡錦隆、張有益等人簽訂土地買賣
契約，上訴人向簡錦隆購買系爭46之1 （B ）地號土地，並向張有益購買系爭50之1 地號土地，兩筆土地合計價金673萬1,472 元，面積合計3,905 平方公尺，即1,181.26坪。然系爭46之1 地號土地及同小段50之1 地號土地實際上係由簡錦隆、張有益等12人共有，僅借名登記在簡錦隆、張有益名下。
㈡上訴人與簡錦隆、張有益等人訂立買賣契約後，要求賣方提
供以機械除草後申請鑑界（即重力式鑑界）及負擔鑑界費用，導致買賣雙方發生糾紛，經賣方主張解約，而由被上訴人將代收之頭期款200 萬元及利息1 萬元匯入上訴人帳戶。上訴人因而訴請簡錦隆、張有益移轉前開土地所有權予上訴人，經本院以100 年度重訴字第60號民事判決，判決上訴人勝訴在案。
五、得心證之理由：本院依民事訴訟法第270 條之1 規定由受命法官協議並簡化兩造爭點如下：（本院卷第37頁背面）㈠上訴人是否經被上訴人之居間仲介始向簡錦隆、張有益購買
前開土地？㈡上訴人是否同意給付被上訴人按每坪300 元計算之仲介費？㈢上訴人依民法第572 條規定主張酌減被上訴人之仲介費，有
無理由？茲析述如下：
㈠上訴人是否經被上訴人之居間仲介始向簡錦隆、張有益購買
前開土地？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568 條之規定甚明，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院72年度台上字第1537號判決要旨、49年台上字第1646號判例參照）。又按雖民法第529 條規定：
關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介；他方給付報酬之契約而言，是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者在於：⑴居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。⑵居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。⑶所支出之費用非經約定，不得請求償還。從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院79年度台上字第579 號判決要旨參照）。
⒉本件被上訴人主張上訴人係經被上訴人之居間仲介，始向張
有益、簡錦隆購買系爭46之1 （B ）地號土地、系爭50之1地號土地等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
⑴上訴人於99年10月15日，由被上訴人代理賣方張有益，而與
張有益、簡錦隆就系爭46之1 （B ）地號土地及系爭50之1地號土地簽訂「不動產買賣契約書」，議定買賣總價為673萬1,472 元之事實，有不動產買賣契約書及本院100 年度重訴字第60號民事判決各1 份在卷可證（原審卷第8 頁至第17頁背面），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。則系爭土地買賣之議價係由被上訴人居中協調，簽約亦係由被上訴人與上訴人一同前往地政士事務所辦理，即被上訴人確有參與系爭買賣契約之議價、簽約等流程甚明。
⑵據證人即協助兩造處理系爭46之1 （B ）地號土地及系爭50
之1 地號土地買賣簽約事宜之誠正地政士事務所地政士鍾淑貞於系爭60號民事事件審理時證稱：99年10月15日兩造與簡錦隆及張有益至伊任職之事務所請伊幫忙處理土地買賣簽約事宜，簽約後，兩造表示有糾紛而需要借場地協調，過程中聽到兩造提到介紹費及每坪差價300 元，還有吵每坪300 元包不包括除草費用，被上訴人有提到本來的仲介費是每坪6,
000 元再加某個％，後來只收每坪300 元，上訴人好像有說同意每坪給300 元，後來被上訴人先離開後，剩下張有益和上訴人，上訴人有提到300 元是要給被上訴人的等語（系爭60號民事事件卷第104 頁至第106 頁），核與證人即協助兩造處理系爭46之1 （B ）地號土地及系爭50之1 地號土地買賣簽約事宜之誠正地政士事務所地政士江永吉於系爭60號民事事件審理時證稱：99年10月15日伊有問到因為賣方代理人即被上訴人並非土地所有權人，一般這種情形都會約定佣金，是否要將佣金寫在契約上，但在場人說不用寫佣金這件事，簽約後，兩造又因土地分割及鑑界問題到伊任職之事務所協調，協調過程中上訴人提到除草費用由300 元裡面去扣，就伊聽來，這個300 元應該就是佣金，依伊一般處理經驗聽起來，價差300 元通常是指佣金等語一致（系爭60號民事事件卷第106 頁背面至第107 頁背面），是兩造間確存有仲介費之約定，應堪認定。
⑶再上訴人曾於本院100 年度重訴字第60號民事事件審理時陳
稱：伊從頭到尾都只有同意2 ％的仲介費，而且當初並沒有特別約定何時要給付仲介費等語（系爭60號民事事件卷第94頁）及於本院審理時供稱：伊要付2 ％仲介費，但不知道要付給誰等語（本院卷第43頁），足見上訴人就系爭買賣契約之簽訂，確同意給付仲介費予居間之人。則衡諸交易常情，若當初簽訂系爭買賣契約時確無居間仲介之人，何以上訴人願意給付仲介費用？⑷綜上所述，本件不動產買賣之議價係由被上訴人居中協調、
，簽訂亦係由被上訴人與上訴人一同前往地政士事務所辦理，兩造間亦有仲介費用之約定，則被上訴人就系爭買賣契約，除擔任賣方代理人外，亦立於媒介訂約之居間地位，應堪認定。
㈡上訴人是否同意給付被上訴人按每坪300 元計算之仲介費？
承前所述，本件係被上訴人居間媒介上訴人與簡錦隆、張有益訂定不動產買賣契約，則依民法第568 條規定及前揭說明，被上訴人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬。而本件上訴人與簡錦隆、張有益之土地買賣契約，確因被上訴人之媒介而成立，是上訴人自有給付約定報酬之義務。而據證人鍾淑貞及江永吉於系爭60號民事事件之前開證詞，可知兩造間應有每坪300 元仲介費之約定。上訴人辯稱每坪300 元之約定係為彌補上訴人承買分割後位置較差土地之差額云云，與前開證人之證詞相左，尚難憑採。是被上訴人主張上訴人同意給付其按每坪300 元計算之仲介費用，堪信為真實。
㈢上訴人依民法第572 條規定主張酌減被上訴人之仲介費，有
無理由？按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。上訴人主張被上訴人僅仲介簽約，竟約定拿取高達35萬4,378 元之佣金，占出售總價金之5.26％，此尚不包括出賣人另外給付之3％佣金，是約定之報酬顯逾其所任勞務之價值，請求法院依民法第572 條規定酌減其報酬等語，被上訴人則辯稱：出賣人雖給付3 ％計算之佣金，但另一仲介公司拿走1.5 ％之仲介費，其與另二名地主均分其餘1.5 ％之仲介費，故賣方之仲介費其實際上僅取得0.5 ％云云。經查：
⒈依內政部所定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條
規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」，而上訴人向簡錦隆、張有益購買之系爭46之1 （B ）地號及系爭50之
1 地號土地，合計價金673 萬1,472 元，面積合計3,905 平方公尺，即1,181.26坪，是以每坪300 元計算之仲介報酬為35萬4,378 元，已超過買賣總價金之5 ％，再加計被上訴人與其他共同促成系爭不動產買賣契約成立之人自賣方所取得之3 ％佣金，則本件買賣契約之約定佣金高達8 ％，與社會上一般仲介業者所得請求之報酬率相較，確有過高之情形。⒉再者，被上訴人雖媒介成立系爭買賣契約，然其於系爭買賣
契約成立後，復代理賣方向買受人即上訴人主張解約，並退還代收之買賣價金與上訴人，致上訴人尚須另行尋求訴訟管道以確認系爭買賣契約之成立，嗣經本院以100 年度重訴字第60號民事判決，判決上訴人勝訴，上訴人方能確認本件買賣契約之成立生效及履行，是本件被上訴人得向上訴人即買受人請求之報酬，相較於被上訴人所任勞務之價值，確有過鉅且有失公平之情事。
⒊本院審酌出賣人已依約給付總價金3 ％之仲介費予被上訴人
及其他共同促成本件買賣契約之人，若依照前揭內政部所規定之不動產仲介經紀業報酬計收標準6 ％，被上訴人至多僅能再向上訴人請求買賣價金3 ％之報酬，然考量被上訴人所任之勞務雖促成本件買賣契約之成立，惟竟以自己之行為導致本件買賣契約之履約爭議，並使上訴人尚須另訴確認權利，縱依照前揭內政部所規定之最高標準計算被上訴人之報酬仍顯然過鉅而有失公平，爰依民法第572 條規定，酌減被上訴人得向上訴人請求之仲介費至買賣價金之2 ％，即13萬4,
629 元｛計算式：6,731,472 ×2 ％＝134,629 （小數點下四捨五入）｝。
六、綜上所述，被上訴人依居間之法律關係請求上訴人給付仲介費13萬4,629 元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年5 月31日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，則屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 林政佑
法 官 劉逸成法 官 藍雅清正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 27 日
書記官 張純華