臺灣士林地方法院民事判決 101年度簡上字第2號上 訴 人 陳惠敏被上訴人 盧薈珺訴訟代理人 廖振洲律師複代理人 邱湘筠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100 年10月19日本院內湖簡易庭100 年度湖簡字第674 號第一審判決提起上訴後為訴之變更，本院於101 年7 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○街○號四樓房屋遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人新臺幣壹拾伍萬伍仟元。
原判決命上訴人應按月給付部分，減縮為上訴人應自民國一百零一年四月十七日起至遷讓返還前項所示之房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣柒仟元。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明待最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255 條第1 項第2 款、第3 款、第4 款定有明文，上開規定，依同法第436 條之2 第2 項，於簡易訴訟程序之第
2 審上訴亦有適用。而所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上，可認係屬同一或關聯之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為一次解決紛爭。本件被上訴人在原審主張因上訴人積欠租金而終止租賃契約關係，依據不當得利之法律關係請求上訴人遷讓房屋及給付金錢，聲明請求判決上訴人應自門牌號碼臺北市○○區○○街○ 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）遷出，將房屋返還被上訴人，並給付被上訴人新臺幣（下同）5 萬6,000 元，及自民國
100 年7 月17日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人1萬4,000 元。嗣於提起上訴後，因租期業已屆滿，而改主張依據租賃契約關係請求遷讓返還房屋及給付租金，另依不當得利法律關係，請求上訴人返還租期屆滿後占用房屋之不當得利，而除遷讓房屋部分外，就金錢請求部分改聲明請求上訴人應給付被上訴人15萬5,000 元之租金，及自101 年4 月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人7,000 元之不當得利。核其所為，要屬訴之變更、改用他項聲明及減縮應受判決事項之聲明，惟其變更前後之訴，所主張之社會基礎事實同一，且係因情事變更已以他項聲明代替原聲明。揆之上揭規定，應認於法為無不合，為可許之。至其經變更部分之原訴應認業經撤回，本院自應僅就變更後之訴加以審斷，合先敘明。
二、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於99年3 月1 日向被上訴人承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自同年4 月16日起至101 年4 月16日止，每月租金為1 萬4,000 元。詎上訴人自100 年3 月起即積欠系爭房屋租金，經被上訴人口頭催告給付，上訴人均置之不理，迄至同年6 月已達4 期，被上訴人乃於同年月21日以存證信函通知上訴人於同年7 月16日終止租賃契約。為此，訴請上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人及返還不當得利等語，而聲明：上訴人應自系爭房屋遷出，將房屋返還被上訴人，並給付被上訴人5 萬6,000 元，及自同年月17日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬4,000 元。上訴人在原審則以：被上訴人前於90年4 月15日起即出租系爭房屋予上訴人，租賃期間自90年4 月15日起至95年4 月15日之租約，承租人為上訴人，租金每月1 萬3,500 元，1 年16萬2,
000 元。但被上訴人為逃避每年應繳納之租金所得稅金，另與上訴人約定由被上訴人再與上訴人之妹經營之昶怡實業有限公司（下稱昶怡公司）訂立租期完全相同之租約（下稱甲租約），租金為5,000 元，被上訴人即以每月5,000 元、1年6 萬元申報其租金所得。昶怡公司每月均以匯款方式匯入
1 萬3,500 元予被上訴人，故被上訴人每年逃漏10萬2,000元之租金所得。因昶怡公司之租金支出帳目不能平衡，無法抵銷。被上訴人即對上訴人稱此10萬2,000 元轉嫁由昶怡公司每年支付上訴人薪資來抵充，被上訴人會補償上訴人每年申報租金所得之損失。95年5 月15日起至97年5 月15日止之租約為每月租金為1 萬4,000 元，同時又與昶怡公司訂立同樣租期之租約（下稱乙租約），記載租金為每月2,000 元，被上訴人同樣以此逃漏稅捐。97年4 月15日至99年4 月15日之租約亦同（下稱丙租約）。昶怡公司於97年12月2 日解散，故自99年4 月16日起至101 年4 月16日止之租約，即無再與昶怡公司另簽虛偽之租約。上訴人為被上訴人負擔出租房屋所得受有損害，自得與上訴人給付租金之義務抵銷云云置辯，並聲明：駁回被上訴人在第一審之訴。
三、原審判決上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付5 萬6,000 元，並自100 年7 月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬4,000 元，為有理由，而予准許，並依職權宣告得假執行及上訴人得供擔保免為假執行。上訴人不服原審判決提起上訴，其所陳除與在原審陳述相同者外，另補稱：被上訴人就系爭房屋，何以需訂立租期完全相同，租金不同之2 份租賃契約，原審未予審就，且未於判決理由中說明，顯有判決不備理由之違誤。被上訴人自承於100 年8 月18日前已自動向稅捐機關補繳逃漏之租賃所得。自上訴人承租系爭房屋迄今，上訴人之租賃所得為123 萬2,000 元，按21％之稅率計算，上訴人可獲得之退稅金額為25萬8,720 元，得以此金額主張抵銷云云，而聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人所為陳述，除與在原審主張相同者外，另補稱：系爭房屋每月租金1 萬3,500 元，於扣除修繕費用，乘以應納稅稅率，每年不過1 萬元，被上訴人實無需以此方法節稅。有關遷讓房屋部分，主張依租期屆滿而請求返還租賃物，租期內未付租金部分，依租賃契約請求給付租金15萬5,000 元，租約期滿後自101 年4 月17日起至遷讓系爭房屋之日止，則依不當得利之法律關係，請求上訴人按月給付被上訴人7,000 元等語，而聲明：上訴駁回。
四、查系爭房屋為被上訴人與訴外人盧詩晶所共有，所有權應有部分各為1/2 。兩造於99年3 月1 日簽訂系爭租約，載明約定由上訴人承租系爭房屋，租賃期間自99年4 月16日起至10
1 年4 月16日止，每月租金1 萬4,000 元，上訴人應交付押租保證金2 萬7,000 元。而上訴人自100 年3 月起即未依約給付租金予被上訴人，迄至同年6 月積欠之租金總額達5 萬6,000 元。被上訴人曾於同年月21日以上訴人積欠租金達4個月以上為由，寄發存證信函予上訴人，載明依據民法第44
0 條規定為終止租賃契約之意思表示，請求上訴人於函到15日內給付租金及遷讓返還房屋等語，而系爭房屋迄今仍由上訴人占有使用中等情，為兩造所不爭執，且有房屋租賃契約書、存證信函等附卷可稽，均堪認為真實。
五、茲被上訴人主張依據租賃契約即不當得利之法律關係，訴請上訴人給付，上訴人則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；
無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」民法第439 條定有明文。兩造所訂系爭租約，已約明租賃期間自99年4 月16日起至101 年4月16日止，每月租金1 萬4,000 元按月給付，依約上訴人於租賃期間內應按月給付被上訴人租金1 萬4,000 元。然上訴人除給付自99年4 月16日起至100 年3 月16日止之租金外，其餘租金均未給付，為上訴人所自認，則被上訴人依據系爭租賃契約約定，得請求上訴人給付自100 年3 月16日起至10
1 年4 月16日止，按月1 萬4,000 元，合計13個月共18萬2,
000 元之租金，洵堪認定，被上訴人於以上訴人所付押租金
2 萬7,000 元扣抵後，請求上訴人給付15萬5,000 元（000000-00000＝155000），洵無不合。
㈡次按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
」；「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第
450 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。兩造間就系爭房屋所合意約定之租賃契約關係，依據系爭租約約定之租期已於101 年4 月16日屆滿，租賃契約關係因此歸於消滅，上訴人負有返還租賃物之義務，乃其於租期屆滿後占用迄今不還，被上訴人主張依據租賃契約關係請求返還為租賃物之系爭房屋，亦為有據。
㈢第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，應對權利人負返還之義務。至關於相當於租金利益之計算標準，則應參酌土地法相關規定予以計算，較為客觀公允。次按關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、第97條第1 項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339 號判例意旨參照）。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項固有明文。惟按該條項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第3 編第3 章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。是城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。上訴人於租期屆滿後，由拒不搬遷繼續占用系爭房屋，對被上訴人構成無權占有，應負返還相當於租金之不當得利。而系爭房屋係可供營業使用之房屋，昶怡公司前即設址該地營業，為上訴人所迭次陳明，且有臺北市政府函可稽（原審卷第39頁），堪認性質上屬城市營業用房屋，此不因上訴人現僅在該房屋現以居住之方式使用而有異，當認該房屋之租金不受土地法第97條第1 項規定之限制。而系爭房屋坐落在臺北市內湖區轄內，上訴人系爭租約期滿前承租所需支付之租金為每月1 萬4,000 元，其因無權占用而免付之租金，即為其所受之利益，而被上訴人就該房屋之所有權應有部分為1/2 ，則上訴人受利益而致被上訴人受損害之範圍，應以7,000 元（14000 ÷2 ＝7000）核計。故被上訴人主張依據不當得利之法律關係，請求上訴人自租約期滿消滅後之101 年4 月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人7,000 元，洵無不合。
㈣上訴人雖抗辯：被上訴人以要求簽訂甲乙丙契約之方法逃漏
稅捐，致上訴人需多繳賦稅，被上訴人曾允諾賠償而拒不給付，上訴人得以可獲得之退稅金額25萬8,720 元主張抵銷云云，惟違背上訴人所否認。而按「二人互負債務，而其給付種類相同，與他方之債務，互為抵銷。但依債之特性不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」為民法第33
4 條第1 項所定明，是債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例意旨參照）。上訴人就此抵銷抗辯，固據提出甲、乙、丙契約為證（原審卷第31頁、第34頁、第37頁）為證，顯示被上訴人確另與昶怡公司就系爭房屋之出租，分以90年4 月15日至95年4月15日、95年5 月15日至97年5 月15日、97年4 月15日至99年4 月15日為期，3 次簽訂每月租金均為2,000 元之租約，參照被上訴人亦陳明：因為上訴人說我逃漏稅，所以我去補稅補了1 萬多元等語（本院卷第26頁背面），上訴人所稱逃漏稅捐一節，尚非全然無徵。然被上訴人縱因上訴人之配合而逃漏稅捐，亦屬兩造共同所為之不法行為，上訴人無從因自己之不法而對被上訴人取得債權，雙方更非必即有如上訴人所辯補償之合意存在，而認可推謂被上訴人因此對上訴人負擔何種債務。且稅捐稽徵為公法關係，被上訴人應繳稅款如有短納，應如何補繳、罰鍰，與上訴人無涉，上訴人如因此未申報租金支出而多繳稅款或未能取得退稅，亦均係出於上訴人同意之租賃條件所致，被上訴人非當然有補償上訴人之義務，亦無損害賠償之義務。再者，上訴人陳明兩造間自90年4 月15日起，歷次租約約定之租金自8,500 元至1 萬4,
000 元不等，全年租金亦不過各10萬2,000 元至16萬8,000元，核之所得稅法第5 條規定之綜合所得稅累進稅率僅自5％起徵，上訴人逕以被上訴人應以歷年租金總額123 萬2,00
0 元，全按21％之退稅比例計算，補償上訴人25萬8,720 元云云，本屬無稽。況上訴人早自90年間即開始向被上訴人承租系爭房屋，並循此處理稅務近10年，並無證據證明期間上訴人曾向被上訴人請求依約給付補償，乃其迄至積欠租金經被上訴人催繳後方為此議，尤見其此抗辯為屬可議，復未具舉證加以證明，應認無憑，不能認為有所辯得與被上訴人請求之租金及不當得利債權抵銷之債權存在，揆之上揭規定及判例意旨，自無從許其抵銷以消滅被上訴人之債權，並礙於上開判斷。
六、從而，被上訴人主張依據租賃契約及不當得利之法律關係，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，並應給付被上訴人15萬5,00
0 元之租金，及自101 年4 月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付7,000 元以返還不當得利，為有理由，應予准許。原審判決關於被上訴人請求返還不當得利部分，除減縮部分外，命上訴人自101 年4 月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付7,000 元部分，併就該部份依職權宣告假執行，於法洵無違誤。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，本件被上訴人變更之訴為有理由，上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第499 條第
1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 8 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 林政佑
法 官 藍雅清法 官 蕭錫証以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 14 日
書記官 何婉菁