臺灣士林地方法院民事判決 101年度國字第18號原 告 余安咸訴訟代理人 薛欽峰律師複 代理人 吳俊賢律師被 告 台北市士林地政事務所法定代理人 張麗美訴訟代理人 徐秀蘭律師上列當事人間國家賠償事件，本院於民國101 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬陸仟陸佰貳拾伍元，及自民國一○一年四月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告得以新臺幣貳拾肆萬陸仟陸佰貳拾伍元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：伊於民國100 年12月20日向訴外人袁克敏購買坐落於台北市○○區○○段○○段○000 地號土地（權利範圍2020 /92500 ）及其上門牌號碼為台北市○○區○○○路○○○○ 號3 樓之建物（面積為98.28 平方公尺《約29.7297 坪》，附屬建物11.15 平方公尺《約3.3728坪》，權利範圍為全部，下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）19,060,000元。則除主建物、附屬建物外，加計共同使用部分面積約為14.9067 平方公尺（4.5092坪），換算每坪購買單價為約506,757 元。惟嗣後伊調取系爭房地建物測量成果圖時發現同棟大樓地面層與其他樓層之主建築面積為78.28 平方公尺，其餘第二、三、四、五、六、七層樓之主建築面積98.2
8 平方公尺，經被告台北市士林地政事務所重測，確認伊所購買3 層樓主建築面積為78.4平方公尺，附屬建物則為11.6平方公尺，故主建築物有實際登記面積減損19.88 平方公尺，另附屬建物增加0.45平方公尺，共計減少19.43 平方公尺。則伊信賴被告錯誤之登記，始以上開總價購買系爭房地，則因被告面積登記錯誤，致伊面積短少19.43 平方公尺（約
5.775 坪），受有溢付價金之損害2,978,464 元（計算式：506,757 元×5.775 坪＝2,978,464 元）。衡諸市場交易常情，確實係依建物每坪單價作為計算基準，即將土地價值攤入房屋建坪內計算出每坪單價出售，亦與金融業評估建物放貸標準相符，伊購入系爭房地，原係自住，其實際因而短少
5.8775坪使用空間，喪失該使用、收益之權利。再者，依據內政部地政司所推行之實價登錄制度，有關房地交易總價之揭露係依一般不動產交易習慣申報房地交易總價，並以移轉房屋面積計算每坪之單價，是以建物坪數計算系爭房地買賣價金之基準，進而以之作為賠償之計算基準，即合乎交易常情。爰依國家賠償法及土地法第68條之規定，提起本訴，聲請求為命被告給付2,978,464 元及自送達國家賠償請求書翌日，即101 年4 月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告則以：原告主張系爭土地主建物面積有短少，與土地登登簿所載面積不符，因該大廈係於72年3 月2 日建築完成，為地上七層及地下七層共39住戶，於72年3 月申請建物第一次測量。惟該第一次測量案件已逾15年檔案保存年限，伊遂函請建築管理工程處提供使用執照及竣工圖影本，查對原建物係因轉繪錯誤致面積不符，被告於101 年5 月14日辦理更正，更正後專有部分面積為78.4平方公尺，減少19.88 平方公尺；附屬建物陽台面積為11.6平方公尺，增加0.45平方公尺，合計減少19.43 平方公尺（加計共有部分面積，原買賣面積為124.34平方公尺）。伊於101 年6 月25日召開土地登記損害賠償事件處理委員會審議本案，經委員會議決同意賠償。惟關於賠償金額認為應將土地與建物分開計價以定賠償額。因本案土地面積並未登記錯誤，係專有建物之面積登記不符，原告自不能以全部買賣價金（包含土地與建物）為計算基準，原告以19,060,000元購買系爭房地，即係購買一包含土地與建物之不動產標的，是原告所支付之買賣價款，當然包含土地價金，則本件既然只有建物面積短少，原告自不能連土地部分之買賣價金亦一併納入計價，而應分開計算之，此外，購買房地時，真正因增值而有其價值部分為土地，而非年年貶損之建物，且地價上漲才連帶使整體房價上漲，所以不動產買賣價金中土地價金占絕大部分，亦為市場交易常態，原告以全部買賣價金計算建物面積短少之損失，自屬無理，並為實務晚近多數之見解。則原告申請移轉登記時之土地價款為4,407,034 元，建物價款為397,700 元，依該比例計算原告實際購買建物之價金為1,578,168 元（計算式：
19,060,000 元 ×397,700 元/ 《4,407,034 元＋397,700元》＝1,578,168 元），原告因建物面積短少所受損害則為246,625 元（計算式：1,578,168 元×19.43/124.34＝246,
625 元）等語，聲請求為駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於100 年12月20日向訴外人袁克敏購買系爭房地，買賣價金為19,060,000元。其中原建物主建物登記面積為98.28平方公尺（約29.7297 坪），附屬建物（陽台）11.15 平方公尺（約3.3728坪），共同使用部分面積則約為14.9067 平方公尺（約4.5092坪），有原告提出之買賣契約書、系爭房地登記謄本、價金給付證明資料等為證，復為被告所不爭執，應堪認定。
㈡、系爭土地經被告進行重測後，於101 年5 月14日確認更正登記系爭房地主建物面積為78.4平方公尺，附屬建物則為11.6平方公尺，則與原告購買系爭房地時之登記情形相比，其中主建築物有實際登記面積減損19.88 平方公尺，另附屬建物增加0.45平方公尺，共計減少19.43 平方公尺（約5.775 坪），為兩造所不爭執，亦堪認定。
㈢、被告對於原告上開於101 年5 月14日更正短少面積，應依土地法第68條之規定負國家賠償責任，並不爭執，而堪認定。
四、原告主張其購買系爭房地，換算每建坪購買單價為約506,75
7 元，因登記錯誤面積短少19.43 平方公尺（約5.775 坪），受有溢付價金之損害2,978,464 元。被告則抗辯原告購買系爭房地之總價，自應分別計算土地及房屋部分之價款，因本件僅有建物面積登記錯誤，則依原告申請移轉登記時之土地價款為4,407,034 元，建物價款為397,700 元，依該比例計算原告實際購買建物之價金為1,578,168 元，其因建物面積短少所受損害應為246,625 元。是本件兩造爭執之事項即為被告應賠償原告之金額應如何計算為當？其金額為何？經查：
㈠、按土地法第68條規定，因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。經查，原告購買系爭房地，既為區分所有權建物，為兩造所不否認，其購買之範圍自包括土地、建物、共用使用建號在內。又本件系爭房地因登記錯誤而發生之面積短少，僅有房屋部分，土地面積並未短少，與原告購買時面積相同，則原告主張以其買賣價金總額僅除以建物面積，換算其每建坪購買單價，作為其建物面積短少金額之計算，顯與其實際買賣標的物之內容不符，且豈非完全置其土地價值於不論，此於寸土寸金之都市土地，要不因其為區分所有權建物，而貶抑其土地價值，是將土地價值置之不論，自非公允，要非可採。而依原告於100 年12月31日申請所有權移轉登記時檢附之土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣契約書，記載土地、建築改良物買賣價款總金額分別為4,407,034 元、397,700 元，則建物買賣價金占系爭房地價值比例為0.0828（計算式：397,700 元÷《4,407,034元＋397,700 元》≒0.0828），換算實際買賣價格之建物價金為1,578,168 元（計算式：19,060,000元×397,700 元/《4,407,034 元＋397,700 元》＝1,578,168 元），而系爭建物面積因更正後減少19.43 平方公尺，是被告主張原告得請求溢付價金之損害為246,625 元（計算式：1,578,168 元×19.43/124.34＝246,625 元）等語，則尚符系爭房地就建物、土地個別價值衡量比例，而可採信。
㈡、原告雖主張衡諸市場交易常情、金融業評估放貸標準及內政部地政司所推行實價登錄制度，均以房屋面積建坪計算其單價，且原告因係自住，而信賴被告錯誤登記而對市價判斷錯誤，並實際短少5.8775坪室內使用空間，被告賠償之基準不足以保障交易安全等語。惟查，衡諸市場交易常情，買受人於買賣業經登記之成屋時，如係自住，必然會前往親自察看買賣標的，就室內空間之大小、使用狀況、位置配置是否堪用，即已知悉，並依其對系爭房地之整體加以評價後仍加以購置，其主觀上自非對於客觀登記建物面積大小之評估而支付對價；換言之，倘若客觀建物面積已差距過大，而達到其主觀上有所懷疑之程度，則買受人於購買前自會加以丈量、確認，若未加為之，而屬有歸責於己之事由，自亦不生國家賠償責任，而本件被告既不爭執需負國家賠償責任，而僅單純建物面積登記錯誤，而將其登記為與實際建物面積大小相符之狀況，則就原告信賴之建物部分加以賠償，自無不足以保障交易安全之疑慮，是原告主張其因此實際短少室內使用空間，並對市價判斷錯誤，尚屬無據。再者，依原告提出內政部地政司製作之不動產成交案件實際資訊申報書，其價格資訊欄記載：「房地交易總價…」，並說明為：「房地交易如未能拆分土地及建物之個別交易價格時，僅就該成交案件交易總價填載…」等語，更足徵實價登錄制度亦未完全排除如房地交易價格可拆分登錄之情況，而被告亦不爭執以原告實際交易價格計算其溢付價款損失，自與實價登記制度無關，原告執此主張，尚屬無據。況且，原告確實於購入系爭房地時，向被告申請所有權移轉登記時，已分別於土地及建築所有權買賣移轉契約書上填載價款金額，已如前述，足見原告已就系爭土地及建物改良議定價值比例之依據，並非全然不可分，且屬被告所可預見之範圍，是依原告登記時自行檢附土地及建築改良物買賣所有權移轉登記契約書所載買賣金額計算建物部分買價所占總買價之比例，再推算原告實際買賣價格之建物部分價金，較為妥當。原告先於申請登記時自行提出上開文件予被告，並依此金額計徵國家稅收，事後向被告請求國家賠償時，又否認上開文件內容之真實性，改稱上開契約書僅係供核定稅捐及相關規費之用，不能採用等語，實有違禁反言之原則，而洵無足採。至於原告所提出有逕以建坪計算溢付價額損失之實務見解，細譯其內容著重於論斷被告是否應負損害賠償責任，及原告有無損失，對於損失如何認定，因他造未曾抗辯，而逕採一造之主張，自與本案並不相同，則尚無比附援引之必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張依國家賠償法及土地法第68條之規定，請求被告給付246,625 元及自送達國家賠償請求書翌日，即
101 年4 月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即無不合，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。此外，本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，爰依職權宣告假執行，且被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
書記官 彭品嘉