臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第1435號原 告 古雲長訴訟代理人 古乾樹律師被 告 李玟瑱訴訟代理人 范宗熙律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於中華民國102 年
2 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾壹萬元，及自民國一０一年十一月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣肆拾陸萬元元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰肆拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查本件原告起訴時，係基於兩造所簽訂後述之系爭收據及系爭同意書，請求被告加倍返還定金新臺幣（下同）20萬元並給付工程款56萬元及管理費60萬元。並聲明：「被告應給付原告136 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」嗣於民國101 年12月12日本院行言詞辯論程序時，當庭具狀請求被告亦應返還定金20萬元，並變更前開請求之金額為156 萬元。經核原告聲明之變更，係基於同一基礎事實，而擴張應受判決事項之聲明者，依上開規定，自應准許。
二、原告起訴主張：原告於101 年1 月20日與被告約定，欲以總價900 萬元，向被告購買坐落臺北市○○區○○段0 ○段00
0 0000 地號土地（權利範圍：各4 分之1 ）及其上同段60
485 建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00巷00號
2 樓房屋（權利範圍：全部；下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭房地），並於當日匯款20萬元作為第1 次定金，被告則簽立如原證一所示之收據（下稱系爭收據）交由原告收執，系爭收據並記載雙方同意於任何時間點簽署完成正式買賣合約等語。因被告擬先於101 年8 月進住系爭房屋，故兩造於同年4 月14日簽訂如原證二所示之同意書（下稱系爭同意書），約定原告得以260 萬元先行整修系爭房屋，如原告確於102 年3 月1 日前承買系爭房地，則該工程款由原告負擔，如被告未將系爭房地售予原告，則由被告負擔工程款，並多支付60萬元作為原告管理整修系爭房屋之管理費。原告於
101 年5 月13日委請訴外人即永泰信營造有限公司（下稱永泰信公司）之林慈宏先生施作部分工程，被告亦多次陪同至現場查看工程進度，詎被告於101 年6 月間，突以口頭片面告知要將系爭房地委託房仲公司銷售而不售予原告，並強行接收房屋整修工程，經發函催請履約，仍置之不理。被告經催告而不履行且為可歸責，應負給付遲延之責，爰依民法第
249 條第3 款、第229 條第2 項、第3 項、第231 條第1 項等規定及系爭同意書之約定，請求被告加倍返還所受之定金總計40萬元，並給付工程款56萬元及管理費60萬元。此管理費乃定額之約定，只要原告有實際管理行為，被告即應支付，而原告委託訴外人林慈宏施工及於整修期間由原告父親監督施工，即為管理行為。縱認管理費應依管理行為之完成度比例給付，惟原告退出時，系爭房屋之整修工程已幾近完工，管理行為已完成。又縱認原告管理行為未全部完成，亦係因被告強行接收所致，實不可歸責於原告，是原告自得請求被告支付全額管理費。被告自100 年12月至101 年6 月，尚與原告父母四處遊玩，難認其精神狀態有受病情影響，且契約簽訂當時有詢過價，900 萬元並未與市價相差太遠，被告應提出得以合法撤銷意思表示之證明。而被告係以契約無效為提存原因，如原告受領表示同意被告條件，故被告之提存未發生清償之效力等語。並聲明：㈠被告應給付原告156 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告不履行契約為不可歸責，同意加倍返還定金及給付工程款予原告。惟系爭收據及同意書簽訂時，被告正陷於身體及精神病痛最嚴重之時，精神耗弱，乃為錯誤之意思表示，系爭房地之價金900 萬元與市價差距過大，原告就工程款之報價亦過於浮報，且當時被告不理解管理費之意義，若知其內容即不致簽訂，是被告於101 年7 月10日發函原告撤銷意思表示，惟遭原告退回，僅得將20萬元定金提存於臺灣臺北地方法院，並於提存原因及事實欄記載系爭收據及同意書之條件對被告顯不公平，該意思表示應予撤銷等語。
系爭同意書之意思表示業已撤銷，且系爭房屋之修繕工程為永泰信公司與被告另行簽訂，根本無管理費之支出，原告亦無任何管理行為，其請求管理費顯屬無據。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於101 年1 月20日就系爭房地簽訂買賣預約，其內容如原證一之收據所示。
㈡兩造於101 年4 月14日簽訂同意書，內容如原證二所示。
㈢兩造所訂立原證一收據及原證二同意書內容所示之契約，均屬有效。
㈣被告同意返還原告定金20萬元、工程款56萬元，並加倍返還原告定金20萬元。
㈤被告迄言詞辯論終結時，仍明示拒絕依原證一收據約定之契約條件出售系爭房地予原告。
㈥被告於101 年8 月8 日將應返還原告之定金20萬元提存於臺
灣臺北地方法院（101 年度存字第2551號），其提存原因及事實如被證五（本院卷第54頁）之提存書所示。
五、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：㈠原告依原證二同意書之約定，請求被告給付60萬元管理費，
有無理由？㈡被告所為之前揭提存是否發生清償之效力？
六、原告依原證二同意書之約定，請求被告給付之管理費，應以40萬元為限度。
㈠被告以錯誤為由撤銷系爭收據和同意書之意思表示，為無理由。
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第88條第
1 項定有明文。又民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。最高法院著有51年台上字第3311號判例意旨可資遵循。所謂動機錯誤，乃意思表示緣由之錯誤，即表意人在意思形成之過程中，對於就其約定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確。動機錯誤，除有民法第88條第2 項「當事人之資格」或「物之性質」在交易上認為重要之情事，不影響意思表示之效力。
⒉觀諸系爭收據和同意書之內容，就訂約之當事人為兩造、
訂約之標的物即為系爭房地以及訂立系爭收據之法律效果為兩造負有訂立買賣契約本約之義務等節，均記載甚明，被告對上開意思表示之內容，其主觀上之認識與客觀上表現在外之行為，亦無不一致之情形。被告雖抗辯：系爭房地之價金900 萬元與市價差距過大，原告就工程款之報價過於浮報，且當時被告不理解管理費之意義云云。惟系爭房地之價金、工程費及管理費數額之多寡，僅係被告在決定是否與原告簽訂系爭收據和系爭同意書之過程中，影響被告做成決定之因素，上開因素所左右者為被告內在之訂約意願，並不因而使被告對於訂約之當事人、標的物或法律效果等意思表示內容有所誤認。縱然被告抗辯等節為真正，當屬動機錯誤，而非其效果意思與其外部表示行為不一致，即非民法第88條第1 項前段所謂之錯誤。被告自不得任意撤銷兩造依系爭收據和系爭同意書所成立契約之意思表示。
⒊是被告以錯誤為由撤銷系爭收據和同意書之意思表示，為無理由，仍應受系爭收據和系爭同意書之拘束。
㈡原告得依系爭同意書之約定請求被告給付管理費。
⒈按兩造於101 年1 月20日簽立系爭收據，約定於將來任一
時間點訂立原告以900 萬元購買被告所有之系爭房地之買賣本約。兩造續於101 年4 月14日簽立系爭同意書，就原告先行墊付之系爭房屋修繕費用，約定如原告於102 年3月1 日前依約購買系爭房地，系爭房屋修繕費用即由原告自行負擔；如被告未依承諾出售系爭房地予原告，即應由被告負擔系爭房屋修繕費用，並再支付60萬元作為被告管理整修房舍之管理費等情，有系爭收據及同意書在卷可憑（本院卷第11、13 頁）。
⒉經查：證人即原告之父古玉龍到庭結證稱：伊於100 年12
月底和被告相約看房後，先於101 年1 月4 日和被告以口頭協定系爭收據內容，伊於當晚將口頭協定之內容以打字方式做成系爭收據交給被告，被告將近兩個禮拜後才簽好給伊。當時被告係將系爭房地出租給他人，但長期未收到租金，所以該房屋要適用一般住宅而非自用住宅稅率。為使該房屋可適用自用住宅稅率，就於101 年2 、3 月份時去辦理自用住宅的申請，並約定在102 年3 月時簽訂正式買賣契約並且辦理過戶等語（本院卷第79頁）。依前揭證人古玉龍之陳述，兩造係為使系爭房地於出售時得適用自用住宅之優惠稅率，方於系爭同意書末段以102 年3 月1日作為兩造是否依系爭收據約定之內容履行即訂立正式買賣契約之期限末日，是兩造約定簽訂買賣契約本約之履行期為102 年3 月1 日之事實，應可認定。原告以此為信賴之基礎，相信被告將依照系爭收據及系爭同意書之內容，於102 年3 月1 日前與原告就系爭房地簽訂買賣契約之本約。惟查被告於101 年7 月10日即以信函向原告撤銷系爭收據及系爭同意書之意思表示，並以支票退還定金20萬元予原告。因原告拒絕受領支票，復於101 年8 月8 日將應返還原告之定金20萬元提存於臺灣臺北地方法院（101 年度存字第2551號），有信函、支票及提存書等影本在卷可憑（本院卷第52、54頁）；於本院審理中，亦一再以系爭收據及同意書之簽訂係出於錯誤之意思表示，且約定之售價過低資為辯解，堪認被告係繼續並毫無餘地預示拒絕依約履行，且被告已自行拋棄其期限利益，自不能期待原告需待102 年3 月1 日之履行期屆至後始得依系爭同意書之約定請求被告依約履行給付管理費之義務。是原告於102年10月1 日即提起本訴，請求被告依系爭同意書之約定給付管理費，應屬有據。
⒊兩造於系爭同意書中，約定之裝潢工程費用為260 萬元。
又該裝潢工程費用之決定，係因證人古玉龍向被告提出一紙裝潢廠商之報價單，該報價單上所列之工程費用為260萬元乙節，此據證人古玉龍結證在卷（本院卷第79頁反面），並有原告提出之工程估價單1 紙在卷可佐（本院卷第14-1 7頁）。惟查：原告實際上與承攬系爭房屋裝潢工程之廠商永泰信營造有限公司（下稱永泰信公司）約定之工程費用為99萬元（不含稅）乙節，業據證人即永泰信公司實際負責人林慈宏到庭證述明確（本院卷第82頁），並提出工程估價單1 份存卷可考（本院卷第93-94 頁）。以原告提出之工程估價單和證人林慈宏提出之工程估價單互核結果，原告提出之工程估價單項目編號一至十八之工程，與證人林慈宏提出之工程估價單所列全部工程之內容幾屬一致，僅原告提出之工程估價單項目編號十五「電線抽換及開關更換」部分增加「申請增加電容量」、項目編號十六「後陽台不銹鋼鐵窗」部分增加「含曬衣竿」、項目編號十八「水管位移配管」部分增加「含申請大台北瓦斯」等內容。惟原告提出之工程估價單項目一至十八之總價即高達2, 273,525元（不含稅），相較證人林慈宏所提出之工程估價單，溢價高達1,283,525 元。據此，固可認證人古玉龍提供與原告之估價單作為商定：若被告拒絕出賣系爭房地時應負擔之裝潢工程費用數額，與真實不符。但此非屬意思表示內容之錯誤，業如前述，而被告於本案言詞辯論終結以前，均係以其意思表示錯誤資為撤銷意思表示之事由，自不能以原告之代理人即證人古玉龍提供不實之工程估價單，逕認被告得以錯誤為由撤銷系爭同意書之意思表示。至被告就所抗辯系爭收據約定之房屋售價過低乙節，並未舉證以實其說。且系爭同意書末段載明，如被告未依承諾出售系爭房地予原告時，應給付60萬元作為原告管理整修房舍之費用。上開記載對於被告給付60萬元之條件、應給付之對象及給付款項之用途等事項約定甚為明確，使用文字亦屬通常使用之詞彙，而為一般具有理性之人可輕易理解。被告諉為不知，實難遽採。再原告於101 年
5 月即要求被告簽訂正式買賣契約，並於101 年7 月2 日以存證信函催告原告訂立正式買賣契約等語，並提出土地房屋買賣契約書一份為憑（本院卷第88-92 頁）。惟本件被告拒絕履行締結本約之事由，係認系爭房地之價金900萬元與市價差距過大，原告就工程款之報價過於浮報，且當時被告不理解管理費之意義等語。是原告於102 年3 月
1 日前請求被告締結買賣本約與否，與本件被告所持拒絕履行之事由無涉。據上可悉，系爭收據和同意書之效力，嗣後既未經合法撤銷，被告自應受兩造依系爭收據和同意書所訂立契約之拘束，被告無正當理由拒絕履行，即屬有可歸責之事由。被告以其拒絕履行締結買賣本約義務，係屬不可歸責等語資為辯解，即不足採。
㈢兩造於系爭同意書約定之管理費，應定性為委任契約之報酬。
⒈查，系爭同意書之首段記載：「茲同意古雲長先生…以本
人（即被告）名義依總價新台幣貳佰陸拾萬元整（此款項由古雲長先生先行墊付）整修房舍。」末段則記載：「如本人未依承諾將所屬以上房地產賣給古雲長先生，則由本人負擔整修房舍總價…並多支付新台幣陸拾萬元整，作為古雲長先生管理裝修房舍的管理費。」（本院卷第13頁）。再查證人古玉龍證稱：被告因為101 年12月要回美國，所以要賣掉系爭房屋，但被告於101 年8 月份要處分她位在仁愛路的房子，所以希望由原告整修，於101 年8 月份整修完畢後，被告可以住進來等語（本院卷第77頁）。是由系爭同意書所使用之文字（同意原告以被告名義整修房舍、被告同意給付60萬元作為原告管理裝修房舍的管理費），並審酌原告於買賣契約本約未締結前即鳩工裝修系爭房屋係為滿足被告於101 年8 月後入住之緣由背景，可徵本件原告係受被告委任處理系爭房屋之裝潢事務，並與被告約定以60萬元為原告處理上開事務之報酬，甚為明確。
⒉按委任契約當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。次
按委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報酬，民法第548 條第2 項定有明文。經查：原告係因非可歸責於自己之事由，而於系爭房屋裝修工程未完成前，其與被告之委任契約即告終止，則依前揭法條之規定，原告自得就其已處理之部份，請求被告支付報酬。再者，兩造於簽訂系爭收據和同意書時，被告皆係與證人古玉龍洽商協議，並由證人古玉龍表明原告之名代理原告與被告訂定系爭收據和同意書。而原告和證人古玉龍為父子，兩造間亦無特殊信賴之要求。被告應可預見原告將不親自處理系爭房屋之裝修事務，而係由證人古玉龍任之，是原告使證人古玉龍處理系爭房屋之裝修事務，應認已得被告之同意。而證人古玉龍於系爭房屋裝修工程期間，只要在台北，每天晚上工人收工後都會前去察看，若系爭房屋於裝修時有需特別注意之事項，諸如房子有高低差、電線抽換、鋼筋混凝土結構鬆散等問題也會告知廠商，而且證人古玉龍為土木科系畢業，具有裝潢的專業，所以會到現場監工等情，此據證人古玉龍到庭證述綦詳（本院卷第78頁至第78頁反面）。證人林慈宏也證稱：系爭房屋的裝修工程是古玉龍與伊討論的，在前一年就有告訴伊有這個案子要做，中間有帶過伊去看過工地，101 年5 月初擇吉日開工。工期大約3 到4 個月。施工期間古玉龍有到現場觀看施工。到
7 月份時因為發生爭議，被告說不賣房子了，系爭工程就先暫停。當時完工度大約有百分之7 、80等語（本院卷第81-81 頁反面）。是原告與被告係於101 年4 月間簽立系爭同意書而成立委任契約，證人古玉龍即陸續進行相關委任事務之處理，包括與證人林慈宏訂立承攬契約、至系爭房地現場進行監工等事務等事項，截至101 年7 月份被告終止委任契約為止，已進行約3 月，以原告使證人古玉龍處理委任事務其間所佔比例，和委任事務完成程度為判斷標準，原告使證人古玉龍處理委任事務在委任契約終止前已處理之委任事務，占整體事務約百分之75。是原告依民法第548 條第2 項之規定，當得請求被告給付該部分之報酬應為45萬元（計算式：60萬×75％＝45萬）。⒊原告雖主張：系爭委任事務不能完成，係因可歸責於被告
之原因，原告自得依民法第267 條規定請求被告全額支付。然按委任契約依民法第549 條第1 項規定，不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止。委任契約終止後，受任人即無處理委任事務之權限，亦無提供勞務給付予委任人之義務。是本件原告未提供勞務給付，並非因原告不能依委任契約之本旨提供，而係因委任契約已經終止所致，即與民法第267 條之規定有間。原告援引民法第267 條請求被告給付全部報酬，即屬失據，不足為採。
⒋綜合上述，系爭同意書末段所稱之「管理費60萬元」，其
性質應為被告給付原告處理裝修事務之報酬。被告於裝修事務未完成前終止與原告之委任契約，原告依受任事務之完成程度及時間比例，依民法第548 條第2 項規定，於45萬元之範圍內請求被告給付報酬，為有理由，逾此範圍，則屬無據。
七、被告所為之前揭提存不發生清償之效力。按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。又非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。民法第
326 條及提存法第22條分別定有明文。查，被告以前揭提存事件為原告提存20萬元（即被告返還原告之定金20萬元）時，於「提存原因及事實」欄記載：「…嗣經發覺所簽之條件對提存人顯不公平，乃去函撤銷意思表示」等詞，有提存書影本附卷足稽（本院卷第54頁）。惟被告不得主張錯誤撤銷系爭收據所為之意思表示，業如前述，被告自不得主張兩造依系爭收據所定之契約有不能履行之情事，被告應返還其所收受之定金予原告，亦不得認原告拒絕受領有遲延之情事。
則本件被告應返還定金與原告之原因及事實，與被告主張之債務發生原因及事實既不相符，況且原告亦無受領遲延之情形可言；依首開說明，被告所為之提存，難認係依債務本旨所為之清償提存，其債之關係自難謂已歸於消滅。從而，原告主張前開提存未依債之本旨提出，不得扣除，即屬可採。
八、綜上所述，原告依兩造所定系爭收據和同意書之約定內容，請求被告返還定金20萬元並加倍返還定金20萬元，暨給付工程款56萬元及管理費45萬元，合計141 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年11月10日（送達證書見本院卷第31頁）起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 102 年 3 月 20 日
民事第一庭 法 官 許碧惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 3 月 21 日
書記官 蔡岳霖