臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第1440號原 告 溫偉全訴訟代理人 李宜光律師
王藹芸律師被 告 龍巖股份有限公司法定代理人 李世聰訴訟代理人 郭瓔滿律師複 代理人 陳豪杉律師上列當事人間給付服務費事件，本院於民國102 年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事應之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。原告原起訴請求被告給付新臺幣( 下同)271萬3238元及自民國96年6 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，復於審理中變更請求被告給付178 萬
800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核其所為係應受判決事項聲明之減縮，依前開說明，自應准許。
二、原告起訴主張：原告為不動產仲介經理人，於95年5 月間就坐落臺北市○○區○○段6 小段367 、370 、372 、374 、
375 、376-1 、378 地號等7 筆土地（下分稱系爭367 、37
0 、372 、374 、375 、376-1 、378 地號土地，合稱系爭土地）開發案件，擔任土地仲介服務，與被告簽立土地買賣意向書，約定如系爭土地因原告居間仲介完成買賣並開發，被告應給付原告買賣價金百分之2 作為服務費酬金。嗣原告居間仲介完成系爭367 、370 、374 、375 地號土地之買賣並開發完畢，其中系爭367 、370 、375 地號土地之價金為4094萬6400元，系爭374 地號土地之價金為9950萬7360元，依約被告應給付原告服務費280 萬9075元，惟原告為方便計算及顧及商誼，遂以280 萬8000元計之，並開立發票予被告。兩造為確認被告給付服務費之義務，於系爭367 、370 、
375 地號土地買賣契約完成時，尚由時任被告副總經理之證人林秋煉代理被告與原告簽訂「服務費用證明」，約定被告於系爭374 地號土地過戶完成時，應即以現金給付原告服務費。證人林秋煉書立予原告之說明函（下稱系爭說明函）亦載明，日後只要被告買到系爭372 、376-1 、378 地號土地，整體完成開挖，不論係原告直接或間接仲介，被告都將補足百分之2 之服務費予原告。詎被告迄今僅給付土地買賣價金之百分之0.7 即102 萬元，爰依兩造間土地買賣意向書之約定及民法第568 條規定，請求被告給付餘款等語。並聲明：㈠被告應給付原告178 萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：依土地買賣意向書約定，顯係以被告承買系爭土地全部7 筆及取得系爭369 、373 地號土地永久使用權，為給付服務費之停止條件，由系爭說明函亦可證之，今原告既未使被告取得全部7 筆土地，則其依土地買賣意向書及民法第568 條規定請求服務報酬，即屬無據。況兩造已協商服務費用以系爭367 、370 、374 、375 地號土地總價之百分之
0.7 計算即102 萬元，業經被告給付完畢等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、證人林秋煉曾任被告公司副總經理乙職。任職期間於95年5月1 日以被告公司名義簽署原證二「土地買賣意向書」，約定由原告整合坐落臺北市○○區○○段6 小段367 、370 、
372 、374 、375 、376-1 、378(按誤載為233-1)地號等7筆土地，由被告以每坪45萬元之價格向土地所有權人購買。
其中372 、374 地號土地所有權人應無償提供同地段369 、
373 地號土地永久使用權同意書予被告。服務費以總價百分之2 計算。
㈡、被告公司經由原告仲介，取得上開地段370 、375 、367 、
374 地號土地所有權。
㈢、原告以鼎茂不動產經紀有限公司統一發票00000000、金額10
2 萬元（含營業稅）向被告公司請領服務費。
㈣、被告業已支付原告102 萬元。
五、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：原告依照原證二買賣意向書及民法第568 條，請求被告給付
178 萬8000元及遲延利息，有無理由？
六、本院得心證理由：
㈠、原告主張，被告應依上開地段370 、375 、367 、374 土地總價百分之2 ，給付仲介服務費予原告，無非係以土地買賣意向書及服務費用證明書之記載，而認原告仲介服務完成，被告應給付上開4 筆土地總價百分之2 之仲介費一事。惟觀上開土地買賣意向書約定：「…一、土地坐落：台北市○○區○○段六小段367 、370 、372 、374 、375 、376-1 、
378 等七筆土地。…三、承買條件：⒈上項七筆土地，立書人願透過溫偉全先生之整合後；以新台幣45.0萬元/ 坪以下
(總價新台幣貳億陸仟零壹拾叁萬元以下) 之價格向上項土地所有權人承購之。⒉地上物等不另計價，付款條件與地主當面協商。⒊上項土地之#372、374 地號地主應無償提供#3
69、#373等二筆地號土地之永久土地使用權書供立書人及其繼受人施工、人車通行等之用。⒋同意支付總價2%之仲介服務費。」等語。足見上開支付總價2%之仲介服務費，係指仲介完成上開7 筆土地之買賣條件，包括每坪價金係於45萬元以下，372 、374 地號地主，並無償提供369 、373 號土地供施工及人車通行使用等，方給付總價2%之仲介服務費。然對於並未完成全部之7 筆土地或其他買賣條件時，如何給付仲介服務費，土地買賣意向書並無記載。又證人即代理被告公司與原告接洽仲介事宜，簽署上開土地買賣意向書、服務費用證明書之被告公司前副總經理林秋煉證述：95年間在大漢公司擔任副總，伊是透過陳式章認識原告，由原告這邊居間仲介故宮的土地，有幾筆土地有如期的買進，當初約定包含李碧君土地，這是我們當初協議開發的範圍，因為李碧君的土地遲遲沒有辦法購得，所以一直延宕。因為當初約定仲介費用是買賣價金的2%，是包含李碧君的土地全部的部分，但沒有約定一部分完成，一部分未完成如何處理。後來因為在沒有約定的情況下，伊上簽呈幫原告爭取仲介費，最後被告同意以買賣總價0.7%計算仲介費，原告才開立96年2 月9日鼎茂不動產經紀公司的發票請款等語。核與證人陳式章證述：當時原約定7 筆土地仲介成功支付總價2%仲介服務費，但未約定如部分土地無法仲介成功如何支付仲介費等語相符。是以，依前開土地買賣意向書、及證人林秋煉、陳式章之證述，足見兩造確無約定如完成部分土地仲介時，應如何給付仲介費。原告雖另以證人林秋煉代理被告公司於95年9 月
3 日簽署之服務費用證明書( 板院卷第29頁) 證明，被告公司曾同意於仲介完成370 、375 、367 、374 地號土地時，給付各該土地簽約總價款2%之服務費。然為被告否認，且證人林秋煉亦證述：簽署服務費用證明書是在原告辦公室跟37
0 、367 、375 地號地主簽約時，依原告任職公司之規定，必須簽這張，所以才簽的，並不是約定要依370 、375 、36
7 、374 地號土地買賣總價2%給付仲介費，因為當時約定仲介的範圍不只這3 筆土地等語。是證人林秋煉所述，顯與上開95年9 月3 日之服務費用證明書確有記載，系爭370 、37
5 、367 地號之土地服務費用為簽約款總價款2%，預定同地段374 地號簽約過戶完成時，以現金乙次付清等語迥異。復參酌證人林秋煉提出之96年4 月6 日之說明函，係記載：「⒈茲因李碧君開發土地案尚未完成，且地號372 也尚有部分地主繼承未完成，尚未簽約，故整體土地開發案，尚未能達成最小規模建築基地。⒉故此case後續服務費皆無法結案，特此聲明貴公司21世紀不動產/ 民生店。⒊若未來李碧君土地案，買賣完成。整體開發案建築基地開挖。後續服務費將予補足。」等語。而原告亦不爭執，該說明函之內容為其所書立，復由證人林秋煉代理被告公司簽署後，交予原告。是上開說明函既係由原告書立交予證人林秋煉代理被告公司簽名後收執，足認兩造均已同意說明函所載之內容。原告雖另稱，該說明函之內容係證人林秋煉口述，由其書立云云，縱認該內容係證人林秋煉口述，然原告既同意依被告口述之內容書立，由證人林秋煉代理被告簽署後，交由原告收執，益徵原告確係同意說明函所載之內容，且原告於本院最後1 次言詞辯論期日亦陳稱同意說明函之內容( 本院卷第97頁) 。
是說明函之內容，是否為證人林秋煉口述，並不影響本院對兩造就說明函之內容，已達成合意之認定。是以，本院審酌，如服務費用證明書係表示被告同意就系爭4 筆土地，以買賣總價2%給付仲介服務費，原告自得據此向被告請求，自無再同意說明函所載內容，待李碧君土地案買賣完成，再補足不足之服務費，而使原告立於較不利之地位，故參照原告於證人林秋煉簽署服務費用證明書後，又同意說明函所示之內容，則證人林秋煉前開所述簽立服務費用證明書，僅係原告要求依公司規定書立予公司，並非被告同意就已仲介完成之
4 筆土地，給付總價2%之服務費一事，並非全然無可採。況縱認兩造於簽立服務費用證明書時，曾合意就系爭370 、37
5 、367 、374 地號之土地支付總價2%之服務費，惟兩造復於96年4 月6 日書立說明函時，變更約定，就不足總價2%之服務費部分，須待李碧君土地買賣完成，整體開發案建築基地開挖時，方予補足。則原告請求總價2%扣除已付仲介費10
2 萬尚不足之部分，自應依前開約定，於李碧君土地買賣完成，整體開發案建築基地開挖時，方得請求。原告雖主張，關於李碧君所有土地部分，原告業已完成仲介云云，然為被告否認，而原告亦無法舉證證明李碧君所有土地部分，已由原告仲介予被告買受，並已履行買賣契約完畢等情。則原告依兩造之仲介契約，請求被告給付所餘之仲介服務費即無可採。
㈡、原告另主張，說明函所載關於「若未來李碧君土地案，買賣完成。整體開發案建築基地開挖。後續服務費將予補足」等語，係指不論何人仲介、何人買受、何人開發建設，只要李碧君所有之土地，經他人買賣完成，並開挖建築基地時，即應補足給付未達總價2%之仲介服務費，系爭土地雖由被告以外之人開發建築，被告仍應依約給付2%之仲介服務報酬云云。惟觀前開土地買賣意向書之內容，及證人林秋煉、陳式章之證述，兩造間之仲介契約，原係約定須原告仲介完成系爭
7 筆土地及相關買賣條件，由被告依意向書所示之條件買受系爭7 筆土地後，被告願給付總價2%之服務費，對於如僅完成部分土地或條件時，應如何支付仲介服務報酬，兩造並未約定，嗣被告就原告仲介完成之4 筆土地僅願給付總價0.7%以觀。上開說明函所述之「若未來李碧君土地案，買賣完成。整體開發案建築基地開挖。後續服務費將予補足」等語，應係指兩造合意原告如依原土地買賣意向書之約定，完成後續之仲介服務項目，則仍願依原約定條件，給付總價2%作為仲介服務費。況契約係約定契約雙方之權利義務，是一般如未特別約定或載明契約或約定之內容不論是否由兩造( 含其使用人或代理人) 履行，兩造仍應受拘束，而得依約定主張權利外，應認兩造契約或約定之內容，係指契約當事人應依約履行之內容。職是，本院審酌兩造仲介契約履行過程，前開土地買賣意向書、服務費用證明書、說明函等之書立時間及內容，認前開說明函所稱：「若未來李碧君土地案，買賣完成。整體開發案建築基地開挖。後續服務費將予補足」等語，應係指原告依兩造間原仲介契約，由原告完成仲介系爭
7 筆土地及買賣條件，由被告買受後，被告仍願依原仲介契約之約定給付2%之仲介服務費。準此，原告前開主張，即屬無據。
㈢、原告另主張，原告於95年間曾借用訴外人鼎茂不動產經紀公司依系爭4 筆土地總價2%開立統一發票予被告，遲未付款，因鼎茂不動產經紀公司已報稅，故委由陳式章將鼎茂不動產經紀公司代被告墊付之5%營業稅13萬3714元返還鼎茂不動產經紀公司，顯見被告已收受系爭發票，而同意給付2%報酬云云，並提出原證8 之付款收據為證( 本院卷第82頁) 。惟證人陳式章於本院審理時證述：仲介及簽約的過程，伊大部分在場，當時原約定7 筆土地仲介成功支付總價2%仲介服務費，但未約定如部分土地無法仲介成功如何支付仲介費，原證
8 之付款收據，付款人簽名，是伊簽的，當時原告送發票向被告請款，但被告公司沒有准這麼多金額，距請款時，已經經過一段時間，原告說發票稅已經繳納了，從被告公司拿回發票也無用，後來林秋煉請我拿補發票稅款的錢給原告等語( 本院卷第94頁反面) 。核與證人林秋煉前開證述，原約定系爭7 筆土地仲介完成，給付總價2%之服務費，但沒有約定一部分完成，一部分未完成如何處理等語相符。足見兩造就如完成部分土地仲介時，仲介服務報酬如何計算，並無約定。是被告既否認兩造曾合意就已完成仲介之系爭370 、375、367 、374 之土地服務費以總價2%計算，則尚難即以原告曾持以土地總價2%開立之統一發票向被告請款，因鼎茂不動產經紀公司已申報，並繳納5%營業稅，而被告同意負擔此部分之金額，即置前開事證( 參前述六㈠之理由) 而不論，率爾推論兩造已合意就系爭4 筆土地之服務報酬，應以土地總價2%計算。
㈣、綜上所述，依說明函所載，兩造既已合意如原告仲介，由被告依土地買賣意向書之買賣條件買受其餘未完成仲介之土地後，被告仍願依原仲介契約之約定就系爭370 、375 、367、374 號土地，給付總價2%之仲介服務費。而原告既未依說明函履行完成原仲介契約之內容，即由原告仲介其餘之等土地依土地買賣意向書之條件，由被告買受，則原告依買賣意向書及民法第568 條請求被告依系爭4 筆土地總價2%，扣除已給付之102 萬元，給付尚不足如原告聲明所示之金額及遲延利息，即為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，亦應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 15 日
民事第二庭 法 官 劉逸成以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
書記官 周嫣蘋